1、朝青工程報告 匯報框架第一部分 中心定位結論第二部分 工程分析第三部分 綜合分析第四部分 專題研討第五部分 定位結論第六部分 經濟測算第七部分 概念設計第一部分 中心定位結論我司建議本工程地塊適宜作住宅產權寫字樓和酒店式效力公寓兩種物業類型，詳細的定位有兩種：住宅產權寫字樓住宅產權寫字樓酒店式效力公寓住宅產權寫字樓住宅產權寫字樓酒店式效力公寓開發相對穩妥，操作難度相對小，市場空白點要求性價比高，利潤空間有限，預售性較差高規范客房，酒店式效力，一致管理，利潤較大引入酒店管理公司，運營風險第二部分 工程分析工程特性用地分析規劃條件分析開發商分析本錢分析市場分析工程概略本工程位于東三環外團結湖公園北

2、側，農業部東側東臨朝陽高爾夫俱樂部，西臨農業部，北臨農業部宿舍樓，南臨農展館南路 本工程占地面積1.07公頃，總建筑面積約7.05萬平方米 北側小盤，規模小可支持“新、奇、怪的產品位于“高檔區域工程本錢較高，檔次較高交通方便支持商務功能緊鄰城市主干道籠統價值高，有一定噪音影響有一定景觀優勢高爾夫球場支持打景觀概念的產品，戶型上能做出相應的亮點周邊建筑物遮擋北側、西側均有建筑物遮擋，對籠統有負面影響工程特性區域成熟涉外性強景觀較好特點“模糊區位分析用地分析東三環、東四環農展館南路、朝陽北路地鐵10號線多條公交站線長虹橋堵車問題較嚴重農展館南路朝陽北路朝外大街朝陽路東二環東三環東四環用地分析交通分

3、析農展館南路由西向東需調頭長虹橋堵車問題較嚴重地塊東側規劃路修通到北側北側小區的入口問題用地分析交通分析A區景觀好，相對安靜B區開放性強，籠統價值高，有噪音影響，適宜偏商物業C區私密性差，北側、西側籠統差， C區不適宜擺放建筑，而適于作內部園林用地分析地塊分析位于幾大商圈間，區域特征相對“模糊交通方便，鄰城市主干道，籠統價值好私密性差，有噪音影響東側有較好的景觀條件北側、西側的現狀保管建筑有遮擋影響，籠統較差地塊較方正用地分析小結規劃建立用地面積：10716平方米代征道路：2800平方米總建筑面積：70459平方米地上51572平方米建筑限高：60米容積率：4.81容積率變化對利潤敏感規劃條件

4、分析規劃條件分析 根據日照分析，工程可以一致作成61米按首層4.5米，規范層3米計算，可以做到19層。多種物業能夠性的思索利潤/快速回收資金以銷售為主品牌開發商分析土地開發費用和根底設備配套費用按地上建筑面積分攤為4790元/平方米加上前期費用、建安費用、以及其他相關費用，地上建筑面積的一方造價在10000元/平方米左右本錢分析 中高檔次的產品居住類物業大戶型 普通戶型 小戶型偏商類物業寫字樓 商住公寓 酒店 效力式公寓 商業市場分析朝陽公園 朝外工體 CBD 三元橋宏觀市場分析區域市場分析細分市場分析2004年上半年，加強宏觀調控已獲得明顯效果估計下半年主要經濟目的將繼續平穩回落，下半年經濟

5、增長業將呈現回落態勢政策變化多，對房地產市場會產生一定的影響房地產價錢繼續上漲宏觀市場分析全國宏觀市場分析北京房地產總體市場純居住為主主打景觀概念容積率較高單價高戶型面積相對偏大精裝修有一定的投資客戶有一定的外籍客戶區域市場分析朝陽公園區域綜合工程多居住物業類型多樣均價較高戶型多樣大戶型公寓市場表現較差投資客戶比例較大外籍客戶比例較大區域市場分析朝外工體區域區域市場分析CBD商圈綜合性工程較多純居住概念商住公寓檔次高投資高檔純居住公寓的客戶占一定比例精裝修區域市場分析三元橋區域商住為主均價在10000元/左右精裝修高容積率外立面仿寫字樓涉外性強投資客戶比例較大朝陽公園西側、北側東四環以東地域棕

6、櫚泉國際公寓以南呼家樓區域市場分析潛在土地供應南湖公寓九號國際公寓鴻翔花園美國公寓白家莊工程湖南衛視萬通朝外工程首創呼家樓富力青印廠潛在工程 萬通朝外工程在談日壇北側，寫字樓約4萬平米，住宅約5萬平米。另有綜合體SOHO、寫字樓、底商約15萬平方米居住類競爭：公寓未確定：酒店公寓或商住辦公類競爭：商住及寫字樓南湖公寓規模約5萬平方米，大戶型工程，均價估計14000元/平方米。白家莊工程規模約11萬平方米，均價估計在12000-13000元/平方米之間， 富力青印廠工程位于東三環里的白家莊，占地4公頃，12萬平米的寫字樓和6萬平米公寓首創呼家樓總規模約130萬平方米未定，目前確定的是20萬平方米

7、寫字樓和10萬平方米的公寓含商務公寓，其中商務公寓估計均價在13000-14000元/平方米之間。，區域市場分析規劃潛在工程集中在三環沿線及三環內工程周邊的潛在工程數量較多，涵蓋了從公寓、辦公、商業到公建的各種物業 總規模上百萬，一方面加劇競爭，另一方面也促進了區域的成熟細分市場分析居住類物業 大戶型 普通戶型 小戶型偏商物業 寫字樓 商住 酒店 效力式公寓 商業總供應量約160萬平方米產品檔次高，高單價、高總價戶型溫馨，精裝修朝陽公園、CBD的表現比較好，工體、朝外商圈的表現相對較差客戶為自用和投資相結合，外籍客戶占一定比例細分市場分析居住類物業大戶型居住類型多樣價錢程度差別較大市場表現不溫

8、不火居住類物業普通戶型總供應量約60萬平方米類型多樣總體市場表現較好總價敏感單價沒有高過同區域內大戶型單價投資價值較大，因此客戶中投資客戶所占比例較大居住類物業小戶型大戶型供應量最多，普通戶型和小戶型供應量較少大戶型高單價、高總價；小戶型總價上比較敏感，較高單價也低于大戶型大戶型以純住高檔豪宅為主；表現不錯，但競爭也猛烈 普通戶型類型多樣，有一定量商住公寓，表現普通； 小戶型投資性較強，表現不錯，但容量有限細分市場分析居住類物業特點細分市場分析偏商物業 寫字樓 商住 酒店 效力式公寓 商業周邊寫字樓檔次不高出租率高主要租住客戶是：外國小公司游覽社、航空公司農業部相關的公司文化傳播類公司通寬廣廈

9、偏商類物業寫字樓總供應量約為130萬平方米周邊相對空白綜合體工程多單價高接近寫字樓配置總體的市場表現較好區域涉外性較強有一定比例的投資客戶偏商類物業商住公寓周邊酒店檔次高酒店市場運營情況較好酒店需求量較大區域成熟度比較高區域涉外性強區域認可度高偏商類物業酒店效力式公寓特點高規范客房適量的配套酒店管理公司提供一致酒店式管理效力居家感強面向中長期租住客戶偏商類物業效力式公寓區域商業特點屬周邊商圈的輻射區工程周邊商業供應量較小小型的配套商業朝陽公園西門有大量餐飲偏商類物業商業寫字樓檔次不高，租金程度普通，但出租率高，有一定的辦公需求商住物業稀缺 呼家樓有潛在的競爭工程售價13000-14000元/平

10、方米酒店檔次較高，運營情況相對較好效力式公寓雖然供應量不大，周邊的高檔公寓分流了一部分長期租賃客戶偏商市場分析小結周邊工程檔次高，純居住多，潛在供應量大，市場風險較大 工程周邊純寫字樓檔次較低，租金較低，出租率較高，商住市場相對空白 效力式公寓的性價比較高，市場表現較好，但存在運營風險 周邊區域內工程容積率較高，產品建筑方式多以高層板樓、高層塔樓、小高層圍合板樓等為主，產品檔次高，精裝修為主 純居住物業客戶自用較多；商住物業客戶自用與投資各占一定比例；效力式公寓、小戶型工程投資客戶較多 市場分析小結第三部分 綜合分析大戶型純居住公寓 小戶型純居住公寓 商住公寓 效力式公寓 根本假設各類物業優優

11、勢分析寫字樓、酒店等公建由于涉及到用地性量變卦及對開發商前期資金占用等問題，建議不思索A區適宜作豪宅，B、C區不適宜私密性差，噪音影響東西向北側、西側籠統差規模小，本身景觀、配套相對缺乏容積率高市場同類產品競爭強，優勢比較明顯高單價、高總價，單價和總價均不敏感作高性價比產品不太可行，作高質量產品可行ABC豪宅純居住大戶型變現性、預售性較好大區位條件較好，有一定景觀支持風險大建議不作總價敏感單價受限總價單價*面積，面積有下限，因此單價也受限運用者面積：極端小、功能不完善的戶型已不受歡迎產品進深大，通透戶型面積大，總價高；內廊式零居室，單向采光，質量差供應量市場競爭大，市場包容量有限，車位有一定壓力小戶型公寓市場表現相對較好區域接受度較好A、B區都適宜對朝向、景觀不敏感ACB利潤相對低市場容量有限建議盡量不作市場潛在供應的競爭小交通自西向東有一定影響預售性相對較差市場價錢接受度待考驗，利潤空間有限商住公寓交通方便，籠統好周邊有辦公需求市場相對空白對產品規劃條件不嚴厲可作性價比較高產品車位尚可滿足要求ACB適宜作商住操作難度較大小業主購買問題運營風險/引入酒店管理集團難度周邊有一定競爭高