1、PAGE 4 房地產項目(xingm)前期(qinq)手續辦理程序和業務流程 一、公司(n s)現行的房地產建設程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準備的資料行政管理部門備注項目前期階段項目建議書（申請報告）提出項目建設的必要性和依據、擬建規模和地點、資源、條件、投資估算和資金籌措、建設進度安排、效應分析。發改委（局）以計劃管理為主；規劃、土地、環保、水利、林業、旅游等部門參與選址；經濟、計劃、建設等部門參與初步設計和方案審批。項目選址方案項目核準或備案資料：申請報告、城市規劃意見、用地預審意見、環境影響評價、水土保持方案、占用林地審核、礦藏壓覆評估等營業執照。設計任務書、投資計劃初步設計（

2、建設方案）項目準備階段施工圖設計、圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合同、交費證明等；辦規劃許可證：申請報告和發改委批文、用地規劃許可證、土地證、已審批規劃圖和建筑設計圖；辦施工許可證：土地證、規劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監督手續等。 住建（廳）局項目征地、報建、招標土地、環保、消防、人防、規劃、建設等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全、監理）質量監督記錄、分項（分階段）工程質檢報告、隱蔽工程驗收記錄等。住建局項目竣工驗收階段驗收、結算、備案驗收備案資料：驗收備案表、竣工驗收報告、驗收原始文件、質量檢測證明，規劃、消防、環保驗收證明、質量保修書。建設、規劃、消防、環保等

3、行政管理部門資料整理歸檔建設檔案館內部資料室產權登記、物業管理辦產權證資料：土地使用權證、規劃許可證、施工許可證、竣工驗收資料、面積測繪成果、消防和環保驗收證明等。住建局、產權辦 二、房地產公司項目(xingm)開發的內部工作流程節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦 部門主辦崗位協辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現狀圖落實地塊具體位置及周邊情況開發部主任辦公室規劃設計條件落實規劃條件，了解限制性條件開發部主任辦公室現場踏勘對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解項目部項目 經理開發部工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業教育、交通等情況售房

4、部主任辦公室了解未來發展規劃了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐開發部主任辦公室土地價值 初判了解項目開發成本了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況工程部核算員項目部了解當地的房地產市場狀況產品形式、開發周期的安排售房部主任開發部土地價值深判可行性研究報告現狀圖（四至電子文件）開發部市場深度調研銷售部：參與市場調查，進行地塊周邊及輻射范圍內的客戶分析、產品分析、市場競爭分析等；開發部：負責協助進行區域市場調研。售房部開發部項目最終定位根據以往及周邊項目成交客戶分析和產品分析等，對項目定位、客戶定位、產品定位等，提出策略性建議。開發部售房部項目部工程部成本測算：針對多個方案進行

5、初步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發的方案設計和成本測算。開發部工程部核算員項目部銷售部工程部集團 預算室 協助開發周期及付款計劃各部門會同研討：根據土地的開工條件、市場情況，共同制定開發節奏。項目方案確定總經理各部門節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明獲 取 土 地簽訂土地出讓合同確定用地圖、樁點坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等工程部：合同條款的草擬和完善財務部：提供資金。開發部辦公室財務部國有土地使用權證 準備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓金、交易費等交費證明辦公室：提供土地出讓合同；財務部：提供資金繳納出讓金、交易費。辦

6、公室財務部土地確權企業投資項目備案辦理房地產開發資質預審表辦公室委托工程咨詢資格機構編制項目申請報告開發部：協助提供相關項目資料辦公室開發部向項目備案機關提交申請報告辦公室建設用地規劃許可證辦公室原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢）辦公室土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）辦公室土地出讓合同辦公室：提供土地出讓合同、付款憑證及相關圖紙辦公室開發部核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關圖、規劃地界坐標圖開發部項目部交費證明繳納土地費用辦公室財務部1:500現狀地形圖需準備3份辦公室開發部詳規辦公室：委托設計詳規節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說

7、明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同辦公室開發部交費證明繳納土地費用辦公室開發部建設用地規劃許可證辦公室開發部地籍圖4份（薄膜圖）辦公室開發部土地登記申請書辦公室開發部土地確權來源證明文件辦公室開發部土地權人證明材料申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明提供企業相關證明資料。辦公室開發部規劃設計階段區域市場調研房地產市場調查項目所在地房地產市場的總體供求現狀、價格水平等對項目區域內及周邊進行市場分析、客戶需求分析、產品分析、已成交客戶分析、競爭樓盤分析等售房部開發部競爭性樓盤調查項目周邊競爭性樓盤詳細調查項目所在商圈或臨近商圈現狀調研（商業部分）項目周邊商圈主要商業業態分布狀況、經營

8、狀況、經營特點、預期發展方向等針對重點商家，進行專向訪談，同時組織相關專業人士進行專業論證。售房部開發部同期操作商業地產項目調查（商業部分）競爭項目開發規模、定位種類、操作方式、開發周期等；提取數據庫相關數據進行重點分析、競爭項目實地調研了解相關信息重點訪談了解重點商家對競爭項目的相關看法、同時了解投資客戶對競爭項目的投資意向。項目定位公建部分擬選業態種類確定、所選業態數量確定通過行業發展分析、消費需求分析，確定可開發公建部分業態種類。結合市場相關類型物業供求狀況，確定所選業態開發數量售房部：配合完成公建部分業態選擇與數量確定開發部售房部市場定位客戶定位產品定位價格定位依據控規指標，提出產品類

9、型建議，完成項目定位工作 開發部：配合完成公建類配套定位開發部經濟測算逐步細化成本測算及利潤率分析，進行現金流測算財務 中心項目發展報告開發計劃： 研發、銷售：根據宗地狀況、市場條件和公司回款要求，初步制定土地開發計劃和銷售計劃； 研發、商業：結合市場現狀完成項目公建部分開發不同業態產品開發順序建議； 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。分管 經理辦公室節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明規劃設計階段設計前期工作明確產品設計思路根據區域市場內客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產品分析，對戶型設計、戶型配比、面積區間、景觀規劃、建筑風格、配套標準等規劃設計

10、提出改善性意見。開發部售房部設計院初步選擇明確設計單位選擇標準，了解相關設計院的價格行情。必要時，對設計單位進行實地考察開發部工程部制定設計組織計劃開發部方案設計組織方案、規劃設計院選擇與合同簽訂合同文本審核設計費用審核工程部開發部設計任務書與相關技術指標初訂制訂規劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規劃指標、環境指標的初訂開發部：依據建筑規劃、景觀規劃及交工標準初步確定建安、環境等成本指標；工程部：參與制定交工標準，對主要部位做法、結構方案、設備方案等提出建設性意見。開發部工程部規劃方案結合成本測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步細化、結合市場調整售價，確保預期利潤率。營銷：結

11、合項目地塊的基本素質、成本測算情況和預期銷售情況，對項目規劃設計提出建議；工程部：從施工角度，對主要部位做法提出建設性意見；提供各項配套費用標準。開發部工程部售房部詳細性規劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市規劃局開發部：負責提供圖紙辦公室開發部規劃預審及審批開發部辦公室建筑方案報建圖開發部：提供報建圖紙辦公室開發部景觀概念方案設計及確定各部門結合項目實際，從不同角度對客戶景觀需求、景觀規劃設計方案提出合理化建議。開發部工程部節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明施工圖設計組織施工圖、建筑設計院選擇與合同簽定 進行設計招投標； 對結構方案、設備選

12、型進行評估； 合同的審核。開發部工程部制定建筑、綜合管網、景觀施工圖設計任務書（交工標準確定、建筑、景觀限額指標確定）按產品型式不同，提供建筑設計限額指標、景觀限額設計指標： 營銷 ：結合項目定位和客戶需求及經驗判斷，參與建筑、景觀規劃和交工標準的討論制定； 工程：提供工程技術專業建議。開發部工程部結構方案及設備選型研討及確定 成本：針對不同結構方案進行經濟測算，選優； 工程：參與結構方案及設備選型研討。開發部工程部地質勘察報告組織現場勘察，并提供地質勘察報告 研發：負責提供規劃總平面圖工程部開發部施工圖成果施工圖會審 成本控制：參與施工圖會審，審核對成本影響較大的項目，提出優化意見； 工程：

13、對施工圖的完整性、設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核。開發部項目部工程部施工圖全圖開發部開發部主任負責圖紙優化變更； 對設計選材、選型的合理性、經濟性及施工的可行性進行審核。總工辦開發部節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明施工準備階段現場工程放線準備相關文件建設工程規劃許可證辦公室開發部規劃局批復的項目總平圖及電子文件辦公室開發部首層平面圖研發：出圖及圖紙問題解決；工程：現場配合。項目部開發部出放線報告按照施工總平圖進行樓座點放置，出放線報告工程：配合勘測、清除現場障礙開發部項目部現場保護與移交施工單位配合做記錄、現場保護工程：

14、組織現場保護項目部工程部移交施工單位研發：現場發現問題，及時解決；工程：組織交接。項目部開發部工程部施工許可證準備相關文件建設用地規劃許可證辦公室辦公室建設工程規劃許可證辦公室辦公室施工圖紙及技術資料報告書辦公室開發部工程施工中標通知書及經過簽證的施工合同工程部辦公室施工圖審查研發：負責提供施工圖及計算書辦公室開發部質量監督手續質量監督登記表工程：配合辦理項目部辦公室安全措施工程：組織施工單位做好現場圍墻及現場相關安全措施。項目部工程部安全施工措施登記表工程：配合現場安全項目部工程部開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數量； 項目：協助臨時電送電、接入水接入； 財務：

15、提供資金； 成本控制：審核相關費用和成本。項目部工程部財務部場地平整項目部工程部施工組織方案 研發：配合工程部，負責提供所需的全部資料； 成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格項目部工程部招投標、簽訂合同勘察單位工程部項目部樁基施工單位工程部項目部監理單位工程部項目部土建施工單位工程部項目部甲供材、分包商工程部項目部沉降觀測工程部項目部節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明施工準備階段開工前期工作招標合同備案指土建施工單位的公開招標及合同備案 工程：確定備選單位、提供招標資料及備案合同； 成本：共同確定合同約定的各項條款。項目部工程部施工圖會審

16、組織監理、施工單位一起對圖紙進行會審研發：配合會審，并負責提供所需的全部圖紙。項目部開發部會同設計院進行會審，簽定圖紙會審記錄項目部開發部設計交底會同設計院進行技術交底，簽定交底記錄研發：負責組織設計單位交底和變更。開發部項目部質量監督手續辦理質檢委托項目：配合辦理相關手續。項目部工程部辦理安全檢查委托項目部工程部環衛、環保等相關報建手續項目臨時、永久路口的報建手續項目：配合辦理相關手續。項目部辦公室申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續項目部工程部辦理施工人員暫住手續項目部工程部開工開 工 后 工程建設階段項目開工施工放線建立平面和高程控制系統。建立控制主軸線（基線）標樁，并在現場清楚標明

17、墻、柱軸線位置研發：負責提供所需的圖紙和技術支持。項目部工程部規劃驗線監理單位組織工程部、設計、規劃局驗線研發、項目：配合項目部開發部樁基施工試樁施工，確定樁基施工標準研發：配合確定樁基施工標準。項目部工程部樁基全面施工研發：負責提供所需的圖紙和技術支持。項目部工程部樁基檢測委托樁基檢測單位項目部工程部進行樁基施工質量檢測，并提供樁基檢測報告項目部工程部開 槽土方工程項目部工程部支護工程項目部工程部降水工程項目部工程部基礎施工地基備案研發：配合參與驗收項目部工程部基礎驗收備案承建單位自評項目部工程部監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查項目部工程部督察組監理組織相關部門驗收研發：配合參與驗

18、收項目部工程部驗收組開發部簽定建筑工程分部工程（基礎）驗收表項目部基礎處理竣工結算核對全部設計變更、現場簽證及各項扣款的增減項造價。工程：提供全面的現場簽證、水電扣款等基礎性資料。項目部工程部節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段主體施工審核施工方案、施工組織設計項目部監理工程部督察組鋼筋混凝土工程施工單位填報材料進場報驗單項目部監理督察組三證（材料出廠合格證、進入現場的取樣檢驗證明、建委產品質量認證）項目部監理督察組模板分項工程項目部監理督察組鋼筋分項工程項目部監理督察組混凝土分項工程項目部監理督察組配套管線預埋檢驗批檢驗批驗收項目部

19、監理督察組重要分項工程及隱蔽工程質量驗收核心筒剪力墻，裙樓，結構轉換層，第一層標準層，天面層鋼筋項目部監理工程部 地下室、裙樓、塔樓第一層的水暖電管線預埋； 超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預埋。項目部監理工程部圖紙問題解決圖紙問題的發現及分析 研發：配合分析問題項目部項目部經理開發部設計變更 研發：配合完成設計變更； 成本：核定成本影響項目部開發部主任開發部施工質量問題、事故處理施工質量問題、事故的調查分析 研發：配合分析問題項目部監理工程部開發部督察組處理方案的制定、審核、審批 研發：配合制定方案； 成本：核定成本影響項目部項目 經理開發部處理方案的實施項目部項目 經理工程部變更設計變更

20、 研發：配合完成設計變更；開發部項目部工程款支付工程進度的確認項目部工程部工程款申請表審批 成本控制：按合同約定審核付款比例。項目部工程部工程款支付 財務：審核工程價款單及發票，付款。項目部工程部主體驗收主體驗收備案施工單位自評項目部工程部監理對驗評資料審查、現場觀感質量量測和檢查項目部工程部 督察組 驗收組監理組織相關部門驗收 工程、研發、成本、設計、監理、施工單位參與項目部工程部簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表項目部工程部節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段銷售許可證準備相關文件公司營業執照售房部辦公室房地產開發資質證書售房部辦

21、公室國有土地使用證或建設用地規劃許可證售房部辦公室年度投資計劃(計委批文)售房部辦公室建設工程規劃許可證研發：負責提供所需的全部圖紙。售房部項目部建設工程施工許可證售房部辦公室公用基礎設施配套證明售房部辦公室獲取前期物業備案證明物業：簽訂物業合同售房部辦公室工程施工達到辦證要求的形象進度基礎工程形象部位達到正負零及圖象文件工程：符合形象要求提供基礎驗收證明。售房部項目部按規定達到相應的形象部位（不同建筑形式，要求不一樣）工程：達到形象進度要求，提供證明。售房部工程部面積計算及圖紙獲取面積計算成果表項目：提供地名批復及附圖、圖審證等；售房部辦公室項目亮相前準備推盤策略確定產品策略： 策劃：根據項

22、目定位、市場狀況和項目推廣策略，對產品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議； 研發：根據產品推廣排期，提供具體產品的房型圖、戶型賣點、專業設計人員支持、講解產品等。售房部辦公室價格策略： 銷售：協助現場根據具體組團、樓座、樓層、朝向等因素，制定價格體系及制作銷控；售房部分管 經理節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目前期亮相準備亮相前項目知識系統培訓建筑知識，樓盤背景，項目賣點綜述，競爭對手比較，付款方式，法律手續，銷售技巧等方面的綜合培訓銷管：提供相關政策培訓法務：提供相關政策培訓及統一口徑的法律審查；研發：提供建筑設計單位、景觀設計公司、建

23、筑風格、各項控規指標、交工標準、戶型賣點資料、全部圖紙資料等； 工程：提供施工材料、施工工藝、重點節點、工程進度、入住時間、交工標準等資料。售房部辦公室樣板間確定銷售：協商決定樣板間建造的具體戶型；研發：提供樣板間戶型的詳細房型圖和尺寸；工程：組織招標確定施工單位并施工，組織樣板間施工和節點支持；成本控制：樣板間裝修成本核算及合同審批工作；財務：提供裝修及包裝所需資金支持售房部工程部開發部沙盤（概念）模型、主力戶型單體模型研發：提供規劃方案圖和戶型圖，支持企劃部制作概念沙盤和單體戶型；銷售：與企劃部協商，選定沙盤方案及主力戶型。售房部辦公室節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部

24、門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準備銷售道具準備入市前印刷品的設計、制作（概念樓書、房型圖、DM單、宣傳海報等）銷售：各種印刷類銷售道具制作的確定；研發：項目研發設計方面資料的提供，如平面規劃圖、景觀規劃圖、房型圖、人行系統、車行系統等；工程：提供工程進度及交工標準，施工材料、施工工藝等相關方面的資料；法務：相關印刷文件的法律審核以及合同的審核。售房部辦公室確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創意表現確定項目部、銷售部：參與討論，提出建設性意見。售房部辦公室項目亮相細化方案確定售房部辦公室項目亮相媒體確定售房部辦公室項目開盤前準備銷售內部資料房型、房號及面積對照表研發：提供

25、房型本冊、技術支持；銷管：提供房號及面積表售房部集團預算室銷控方案及銷控表售房部辦公室答客戶問客戶接待、客戶問題匯總及反饋（統一說詞）研發、工程：配合解釋、解決客戶提出的研發及工程問題。售房部辦公室客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意向銷控制定，客戶關系維護銷管：意向卡銷售的組織工作；外賣場：意向客戶推薦，客戶關系維護。售房部分管 經理節點工作 階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦 部門主辦崗位協辦部門大類小類說明 項 目 銷 售 階 段 項目 開盤 前準備價格體系確定銷售：對不同組團、不同樓座、不同樓層和戶型制定合理的價格體系。售房部分管 經理合同準備房型附圖開發：提供所有房型附圖售房部

26、開發部交房標準開發：提供確定交房標準法務：交房標準中法律風險的提示和規避；工程：審核合同中的交樓時間及交房標準。售房部項目部物業 公司分管 經理合同、附加協議等文本審查確定法務：商品房合同、附加協議、補充協議等文本的審查確定。辦公室分管 經理開盤前銷售道具的準備購房須知，房型圖，詳細價格表研發：提供項目詳細的房型圖，提供技術支持；銷售：協助銷管制定項目樓房的價格體系；工程：提供工程進度及交工標準。售房部分管 經理銷控表及銷控貼，認購書，合同袋銷管：協助企劃制作銷控表、認購書、合同袋等相關銷售用具。售房部辦公室項目形象的提升及深化戶外媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室報紙媒體發

27、布（項目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室小眾媒體及創新媒體發布（項目形象及核心理念鍛造與深化）售房部辦公室開盤信息告知媒介組合應用（戶外、報紙、電視、電臺、車體、電梯）售房部辦公室節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明開盤項目銷售階段項目開盤開盤慶典活動活動形式（演出說明會發布會）與會人員（演藝名人專家學者）告知途徑（報廣海報DM）銷售：開盤慶典活動的組織配合，最大化接待、積累客戶；物業：積為開盤慶典活動提供人力物力支持辦公室售房部客戶轉化明確合理流程，接待、回訪、邀約客戶，完成客戶轉協議、轉合同工作。財務：收定金、購房款；銷售：簽訂購房協議

28、，進行客戶關系維護，協助合同、文件的簽署售房部分管 經理回款落實銷售：按每月考核指標定時定額完成銷售量，為回款落實提供支撐。售房部分管 經理日常銷售月度指標分解根據公司資金情況與項目進程，進行月度指標分解與調整售房部產品分析、聚焦銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、成交客戶分析、未成交客戶分析、滯銷產品分析、競爭項目動態關注，對項目所處銷售階段進行準確判斷和適時調整企劃：階段性項目推廣總結，根據庫存產品現狀，合理安排推廣節奏和推廣方向；銷售：根據庫存產品現狀和考核指標要求，討論協商調整價格體系，聚焦重點產品的銷售；售房部辦公室節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦 部門主辦 崗位協辦部門大類小類說明裝修材料確定材料確定研發、成本控制：分別從技術、經濟方面配合選用材料。甲供、甲分包材料的招標制定招標計劃編制招標文件擬定投標單位成本控制：審核招標方案確定材料招標技術要求成本控制：參與招標、測算成本。考察投標單位成本控制：參與考察并提出考察意見節點工作階段主要工作內容工作部