1、中南財經法大學自學考試本科畢業論文PAGE PAGE 26目 錄一、房地產概論(giln)（1）（一）房地產概論(giln) （二）房地產業包括(boku)內容二、房地產在我國經濟中的地位及重要性（一）房地產業是整個城鎮經濟發展的基礎性產業（二）房地產業是國民經濟的先導性產業三、房地產現狀及問題（一）當前房地產市場的現狀（二）當前房地產市場的主要問題四、政府與房地產之間的相互作用與制約影響（一）地方政府對房地產的影響（二）土地市場中的地方政府行為（三）房地產市場中地方政府的作用機制（四）政府對房地產市場調控效果不大的原因五、完善政府對房地產的政策（一）完善房地產市場的對策（二） 加強房地產的價

2、格(jig)管理（三）盤活存量調整供需(n x)買賣結構（四）完善土地(td)使用權的管理六、結論 房地產作為我國重要的經濟支柱產業(zh zh chn y)。隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業也受到了前所未有的關注。最近我國政府明確提出要將房地產業的重要組成部分住宅業作為新的經濟增長點。理論和實踐證明，房地產經濟和房地產市場的發展，能夠帶動和促進其他50多個相關產業部門的興旺，進而引致整個國民經濟的發展；但同時它也可能成為泡沫經濟的載體，甚至可能導致全國性金融危機。所以，在市場經濟條件下，房地產經濟和房地產市場的發展，必須有政府的干預與調控。筆者認為，政府對房地產經濟及房地產市場的干預與調控

3、主要(zhyo)應為：促進房地產市場的發育，維護房地產市場的運轉，彌補房地產市場的缺陷，調控房地產市場的發展。房地產經濟作為我國經濟的重要組成部分(z chn b fn)，既不能夠過快成長，又不可過度打壓。因此政府與房地產之間的關系處理顯得尤為重要。在此過程當中，政府既要幫助房地產行業的整體發展，也要考慮民生問題。政府政策在房地產的整體發展當中起到了非常重要的作用。一、 房地產概論（一）房地產概論 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產是指 HYPERLINK /view/36177.htm 土地、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物及固著在土地、建筑

4、物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在 HYPERLINK /view/31551.htm 經濟學上又被稱為 HYPERLINK /view/10970.htm 不動產。可以有三種存在形態：即 HYPERLINK /view/36177.htm 土地 、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物、房地合一。在 HYPERLINK /view/303408.htm 房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即 HYPERLINK /view/36177.htm 土地（或

5、HYPERLINK /view/19573.htm 土地使用權）、 HYPERLINK /view/20960.htm 建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。房產(fngchn)主要包括住房房產和營業性房產，地產主要包括土地和土地資本。土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求(xqi)等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發 HYPERLINK /view/7581.htm 投資(tu z)，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。 房地產業： 房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。（二） 房地產業主要包括以下一些內容：1國有土地

6、使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;2房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；3房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。4房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種(sn zhn)方式。二、房地產在我國經濟(jngj)中的地位及重要性房地產業以住宅開發、經營為主體，在整個國民經濟中屬于基

7、礎性、先導性的產業。在社會經濟活動中，房地產業提供(tgng)的商品和勞動有生活資料和生產資料的雙重性，它既是人民生活的基本要素，也是社會生產的基本要素。作為整個商品經濟體系中的要素經濟，它是任何社會活動，特別是城市經濟活動所必需的基礎性物質條件，所以房地產屬于國民經濟的基礎產業。房地產業的健康發展，對整個國民經濟的發展起著重要的拉動作用。房地產經濟的運行過程關系著國民經濟中一大批相關的產業和行業。(一)房地產業是整個城鎮經濟發展的基礎性產業在社會生產和其他經濟活動以及科學、教育、文化、衛生、體育等活動中都離不開房地產，它是這些經濟和社會活動的基礎、載體和空間條件。土地不僅是農業、畜牧業、林業

8、、漁業生產的直接作用場所，是這些生產勞動最重要的生產資料和對象，而且在其他產業中它仍是不可或缺的生產要素和物質前提。一切經濟活動和社會活動都離不開建筑物或構筑物，而建筑物或構筑物總量建立在某一地理方位的土地之上。除了必須使用建筑物或構筑物及其地基外，還必須使用與這些活動相適應的場地和交通用地。沒有土地，沒有建筑物或構筑物，沒有一定的空間作為條件農業生產無法實施，工業活動無法開展，第三產業以及科學、教育、文化、衛生、體育等活動也無法進行。住房作為房地產中相當大的一部分，又是社會生產14和其他經濟活動以及科學、教育、文化、衛生、體育等活動的主體一勞動力再生產的必要條件。隨著國民經濟的發展尤其是科學

9、技術的進步，人力資本成為國民經濟中最重要的投入要素，以至于當今不同經濟區域、不同企業的競爭基本上演化成了價值規律、勞動力素質的競爭。住房作為人類社會最基本的生活資料，它是勞動力生產和再生產的最基本條件之一，因為吃、穿用等消費活動都離不開房屋，勞動力再生產所需要的文化、教育、福利等用房也要房地產業提供才行。由此可見，房地產既是社會生產的基本條件，又是社會生活的基本條件。它是城鎮國民經濟生產和社會生活的物質基礎。從形象上看，城鎮就是由無數房產和地產所構成的。在市場經濟條件下，城鎮要建設，城鎮經濟要發展，房地產必須首先發展起來。開工廠要先有廠房和倉庫才行；開商場如果沒有營業廳和貨棧無疑是在建空中樓閣

10、；搞開發區或高新技術產業園區建設先要開發土地，搞好“三通一平”或“七通一平”，然后再建造工商業用房、辦公大樓和賓館、飯店、文化娛樂場所等。從當今社會經濟狀況來看，一個城鎮其經濟的規模、結構、布局和水平，在很大程度上受制于該城鎮房地產規模、結構、布局和水平。若該城鎮房地產發展規模適當，結構與布局合理，質量好，就會較有力地促進該城鎮經濟發展的速度和質量；反之，若該城鎮房地產發展的規模過大或過小，在結構上存在問題，房地產業的管理狀況不佳，粗放經營的特點明顯，該城鎮經濟發展的速度和質量就會受到較明顯的不利影響。從這種意義上說，房地產業是城鎮經濟發展的基礎性產業。(二) 房地產業是國民經濟(gumnjn

11、gj)的先導性產業房地產業是國民經濟的先導性產業，這主要體現在經濟的發展需要各方面的建設與投入，人力、物力是必不可少的物質條件，無論是哪一個行業，發展經濟的前提都是先要投資建設配套的房產。由于房地產商品的行程需要用較長的時間，一般這個周期平均需要4年的時間，所以對于某一行業而言，要想發展就要(ji yo)提前規劃房產的建設。同時，房地產的投資開發又會引起其他許多行業的需求，對其他相關行業的生產起到了帶動的作用。房地產業的先導性，主要反映在房地產業產業鏈長、關聯度大，能直接或間接帶動多個上下游產業的發展，尤其是生活資料消費品的增長。成思危副委員長在2002年用一組數字說明了房地產業對國民經濟發展

12、所起的重要作用：在房地產業每投入100元可創造相關產業170到220元的消費需求；商品房市場每實現100元銷售可帶動130到150元的其他商品的銷售；住宅建設每增加10個百分點可帶動國民生產總值增長1個百分點；住宅行業每吸納100人就業，可帶動相關行業200人就業。據有關專家測算，在我國經濟的轉軌過程中，房地產投資和經濟增長保持較強的相關性。三、房地產現狀及問題(wnt)（一）當前(dngqin)房地產市場的現狀隨著我國經濟體制改革的不斷深化，房地產市場逐步走向規范化軌道。一個集土地使用權出讓、轉讓，房地產轉讓，租賃、抵押和中介服務在內的房地產和市場體系已基本形成。據有關資料顯示，“八五”期間

13、我國房地產市場的發展取得了很大成績，年到年，全國商品房銷售面積從萬平方米增加到約萬平方米，累計約達.億平方米，交易額從億元增加到億元，市場行為從原來單一的買賣，發展到現在的拍賣、招標、租賃、抵押和中介服務等多種形式。目前全國建設配套齊全的房地產固定市場約有家，已從根本上改變了前些年交易有市無場的問題，而且其建設水平也在普遍提高，并出現了一批功能全、信息多、服務好的固定市場，促進了交流，同時也使房地產交易制度化建設向縱深發展，形成了具有中國特色的房地產交易管理制，得到了社會的廣泛承認和支持，收到了良好的社會效益和經濟效益。 (二) 當前房地產市場的主要問題 我國在長期的計劃經濟時代中，理論和觀念

14、(gunnin)上否認房地產的商品屬性，房地產業不被認為是一個獨立的產業，因而不存在房地產市場。改革開放后，隨著土地使用制度和住房制度改革的不斷發展，房地產業才真正成為一個獨立的產業迅速發展起來，房地產市場得以培育和不斷走向完善。由于我國房地產業起步很晚，發展又極為迅猛，因此房地產市場從培育到走向成熟(chngsh)的過程中，存在著一些具體現實問題，有待于人們去克服解決，問題(wnt)主要體現在以下幾方面： 1. 商品房屋的預銷售及存量閑置 主要表現在：一是交房誤期。消費者從交房款開始，短則一年，長則二至三年才能拿到鑰匙，而且真正按期交付商品房的可謂廖廖無幾。二是自設合同。當前許多房地產開發商

15、置各地出臺的商品房預售暫行規定于不顧，另行設置各自的合同，對售房者和買房者的責任規定實欠公允，遇到買主因賣方違約而提出退房時，往往只還本金不付利息，或不予辦理。三是合同違約，價格多變。主要表現在不按規定任意加價，約定不兌現等。四是隱瞞條款，質量達不到標準。五是大做虛假廣告，且不按規定收取代收費用。 與此同時，我國商品房屋目前還存在有較大數量的空置，而造成空置的原因既有前幾年過熱帶來的后遺癥，也有發展投資不當，以及因資金、市場變化等因素。據調查，年商品房屋的空置面積占當年竣工房屋面積的。由于推向房地產市場的商品房總量超過了市場的有效需求，使投入房地產業的資金難以進行良性循環，又導致盲目設立的開發

16、區因資金等原因，無法開工建設，土地資源被閑置。造成了資金、資源的巨額浪費，給國家和投資者造成了巨額的經濟損失。因商品房滯銷，資金難以周轉，迫使很多房地產開發公司破產或退出房地產業，使房地產業的發展很快走向“低迷”狀況，房地產市場走向疲軟。短短七、八年間房地產業出現了“過熱”和“低迷”的大起大落(d q d lu)的現象，形成了強烈的反差。 縱觀我國房地產業的發展過程，可以看出房地產業發展需要本產業發展所必須的自身條件，同時也還需相應的環境條件。單純地由本產業來推動本產業，必然起落無常，而社會、經濟相關環境條件的造就主要靠國家的宏觀調控。國家隨時掌握房地產起落趨勢，及時通過價格、控量等手段，以及

17、其它有關政策措施來實現其調控功能。房地產業才能健康、持續、快速發展，不致于大起大落。面對房地產市場(shchng)的大起大落，供需嚴重失衡，是與國家對房地產市場缺乏宏觀調控手段直接相關的。2. 房屋(fngw)價格居高難下 我國目前商品房的主要購買者，一般分為兩部分：一是機關企事業單位(dnwi)和社會團體，即公家購房；二是部分非一般工薪階層所能比的高收入者。這兩者購房均未能真正體現住房商品化的本來目的。單位購房分配給職工，同多年來的福利型住房制度沒有本質的區別，其商品屬性未能充分體現。而高收入者由于在城市居民中所占比例很小，其購房雖使住宅以商品原有的形式進入消費領域，但對推行住房商品化的作用

18、不大。商品房價格如果長期居高不下，就很難實現住房商品化的目的。據國家統計局資料表明，近三年全國有多萬平方米商品房等售，這些(zhxi)商品房即使以每平方米售價元人民幣計，積壓資金也高達億元，而每年付出利息就高達至億元，由于絕大多數房地產開發公司都屬公有制，故商品房積壓造成的欠債，只得由國家負擔。與此同時，大陸城鎮卻有多萬戶人均居住面積在平方米以下住房困難戶。時下過高的房價，有成本上升的正常原因，但更大程度上是由于不合理的收費、攤派、片面追求高回報率所致。從目前商品房價格的構成看，出讓金、征地費用、拆遷安置費等約占，配套工程、市政設施、商業網點、教育設施配套，以及其他稅費占左右。再加上一些中介機

19、構在交易中買斷、整買零賣，加價出售，加上房地產商過分追求高利潤，使得樓價負擔更重。這種高額利潤實際上通過房價轉嫁到消費者身上，雖然一時獲利，卻不利于長遠發展。3.房地產市場中政策(zhngc)因素的不明朗、操作中的不規范，為房地產市場蒙上了深層陰影目前，在房地產市場中，有苦于政策因素的不明確和操作中的不規范(gufn)，主要體現在以下幾方面：1.“安居工程”實施的走樣為了解決低收入城鎮居民住房問題，改善并提高居民的居住條件，我國內地城市推行了“安居工程”（平價房），為了鼓勵開發商投資開發建設居民住宅，中華人民共和國城市房地產管理法明文規定國家將采取稅收等方面的優惠(yuhu)措施。建設部還頒布

20、了建設部年實施“安居工程”意見，就實施“安居工程”需具備的條件、優惠政策、住宅價格和銷售對象、施工質量和物業管理等，作了具體規定和說明。然而，“安居工程”在實施中卻走樣了。某些實施“安居工程”的房地產開發商雖享受了政策上的優惠，卻并沒有按“安居工程”的需求，提供質優價廉的安居房；有的房地產開發商以開發安居房為名，反而繼續擴充商品房屋的供給總量；購買安居房的消費者也不是真正的低收入者，從而擠占了業已空置的商品房屋的有效需求。2.商品房屋的價格競爭策略難以在市場中完全施展。由于各項不合理的收費和攤派打入商品房價成本過多，其在商品房屋成本構成的比例較高，且各開發商之間并非處于完全平等地位，還存在諸多

21、不公平之處，使各開發商推向市場的商品房的價格競爭策略難以施展。3.城鎮住房制度改革與房地產市場的發育與完善不配套。房地產市場的發育與完善是以我國的城鎮住房制度改革為依托的。目前，我國城鎮住房制度改革邁出的步子不夠大，與房地產市場的發育和完善不配套。其主要表現是人們的思想觀念跟不上，年代以來，我國一直實行的是福利性的。四、政府與房地產之間的相互作用與制約(zhyu)影響(一) 地方政府(zhngf)對房地產的影響 自2004年以來，我國住房需求持續旺盛，房地產價格呈現快速上漲趨勢。同時，地方政府的土地收益猛增，土地收益已成為地方政府的第二財政。究其原因，我國特殊的土地產權制度決定政府對房地產進行

22、干預的必然性。當然，由于(yuy)管理職能和目標函數不同，中央政府和地方政府對房地產市場的干預是不同的。地方政府既是房地產市場最直接的管理者，又是房地產 HYPERLINK /fazhan/ 發展的受益者，這種雙重地位決定房地產 HYPERLINK /Economic/ 經濟運行中，地方政府行為的內生性。房地產價格與居民收入水平的大幅度偏離，與地方政府不當干預或過度干預所導致的政府職能失靈分不開。本文重點分析地方政府在土地市場中的行為對房地產經濟的影響。(二)土地市場中的地方政府行為在城市國有土地管理體制改革中，財稅的外在壓力使各級地方政府產生擴張用地的內在動力。由于從中央到地方并未形成完整統

23、一的土地所有權收益預決算體系，地方政府在此環境下將該項收益中的大部分進行“體外循環”，可以更為靈活地進行地方財政支出安排，而不受中央財政的約束。這樣，地方政府不僅充當房地產市場的“裁判員”，而且活躍地扮演著“參與者”的角色。作為土地要素的主要供給者，地方政府對土地市場主要有土地征購、出讓定價與實物地租轉嫁等權限。1.土地征購 一般說，土地出讓的市場價格往往達到補償(bchng)價格的幾倍乃至10倍以上。但由于集體產權人的缺失，農民集體始終處于征購談判的劣勢地位，僅能獲得較低的土地補償。如，鐵路、高速公路等基礎設施(j ch sh sh)占地補償一般是每畝50008000元；工商業占地對農民的補

24、償(bchng)一般是每畝2至3萬元。而目前關于土地增值收益的分配格局為：出讓金30上交中央財政，70歸地方政府，土地劃撥的收入及稅費收益則完全歸地方財政所有。據測算，土地增值溢價在農地所有者、中央政府和地方政府之間的分配比例接近為1:1.47:3.44。而且，隨著招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的實施，各城市普遍采取招標、拍賣、掛牌等市場手段出讓土地，土地市場交易價格大多會超出底價。由于溢價出讓土地的收益分配目前沒有成熟的制度規定，作為土地出讓執行者的地方政府實際獲得了由于城市增長帶來的大部分土地增值收益。2.土地出讓定價由于中央政府通過GDP等經濟指標來衡量地方政府的政績，地方政府有著強

25、烈的實現和維護地方經濟利益的動機。因此，地方政府容易產生短視行為。其中，存在通過大量出讓土地以獲得更多財政收入的內在沖動。一些城市土地批租與城市規劃嚴重脫節，出讓地塊不僅缺乏詳細規劃，有些甚至連總體規劃都沒有。在不規范引資和“低門檻”地價的刺激下，導致土地出讓市場失控，加上執法不嚴和管理上的漏洞，引發大規模的土地投機和尋租行為。在土地招標和拍賣出讓的過程中，存在地方政府和房地產 HYPERLINK /company/ 企業的雙方博弈。對開發商而言，土地報價越高，中標的機會越大，但其中標后的收益也就越小。如果信息是完全的，開發商之間的競爭將使地方政府獲得更大的收益。對地方政府而言，土地競買參與人

26、數越多，地方政府能得到的價格就越高。可見，土地資源需求缺乏多元市場選擇余地，在我國單一國有土地產權供給的地方政府壟斷市場上，以招、拍、掛等方式出讓的土地總體規模較小，價格較高，且大多是在外延式擴張的增量土地中實行這種機制。為使土地出讓毛收益最大化，地方政府通過限制土地供給量，造成兩者相互博弈的結果表現為土地價格的提高。 3.實物地租轉嫁房地產業的發展可增加(zngji)地方政府稅收，同時也會帶來地方政府財政支出的增加，包括對環境污染、 HYPERLINK /Traffic/ 交通(jiotng)擁擠、城市新增人口福利的支出及各種公共設施的支出等。城市基礎設施屬于公共物品，本應由地方政府提供，但

27、地方政府對土地出讓的絕對壟斷，使地方政府有條件將房地產開發的負外部性轉嫁給開發商。地方政府進行土地出讓時，往往會將該地塊的基礎設施建設成本作為附加條件。如果土地出讓的名義價格固定，附加基礎設施建設成本就改變土地出讓的實際價格。一方面，地方政府努力尋求將財政性支出范圍(fnwi)內的基礎設施建設負擔轉移給房地產開發商，要求房地產企業在開發某項目時必須對周圍的城市基礎設施進行配套建設。如，房地產企業必須代建一定數量的道路、綠地等基礎公共設施，才能獲得土地使用權，這無疑會加大房地產企業的開發成本。另一方面，開發商總是以利潤最大化為目標，不愿承擔由房地產開發而帶來的外部性，只有在能將這種附加成本順利轉

28、嫁給消費者的情況下，開發商才愿意接受這種成本分攤。 (三)房地產市場中地方政府的作用機制 在土地市場中，地方政府行為主要通過激勵機制來間接影響房地產企業投資決策，增強開發商的市場壟斷力量，使房地產市場波動呈現強幅波動和逆周期的特征。地方政府憑借對土地市場的“事實壟斷”，影響房地產價格的主要手段有：1.通過控制土地出讓規模，實現土地出讓的壟斷高價，進而掌控房地產市場價格的形成。一方面，由于大型樓盤易產生規模效應，地方政府傾向于借助房地產開發帶動城市基礎設施建設，降低房地產項目的開發風險，推動區域內經濟效益總體水平的全面提升。因此，地方政府出讓的地塊面積越來越大，這決定只有那些具備一定實力的大開發

29、商才具有能開發。開發商一次性獲取上千畝甚至幾千畝開發地塊的現象已是司空見慣，有些開發項目的圈地規模多達萬畝以上。另一方面，地方政府對土地一律實行“價高者得”的供地方式，沒有對普通商品房與高檔商品房的土地供應加以嚴格區分。這造成開發普通商品房的中小開發商難以獲得土地，被擠出開發市場。市場供給以大開發商的“高端產品”為主體，與廣大中等收入階層的住房需求錯位，供求的結構性矛盾凸顯，造成整體房價居高不下。如，北京市在2005年和2006年上半年招標掛牌出讓77宗土地中，溢價出讓的為33宗，而且自2005年12月以來，北京市招標掛牌出讓土地的溢價趨勢明顯。而且，單宗土地出讓面積和溢價幅度成正比例關系，樓

30、面地價(成交價)隨土地規模增大而大幅提高。單宗土地出讓面積規模過大造成的后果：一是土地出讓單宗規模較大，開發商基于房價上漲的預期，可延長開發期(變相囤積土地)，以分期開發、分期銷售的方式在項目開發后期獲得土地增值，彌補前期成本。二是單宗土地出讓面積越大，開發商對土地利用的調整空間和余地越大，獲取額外收益的可能性就增加。這樣不僅會放大區域內土地的稀缺程度，造成單個開發商對區域市場控制程度的提高，間接助長開發商對區域房地產市場的操縱行為，還會削弱地方政府通過土地供應調控區域房地產市場的能力。同時，由于大型企業的行為是市場走勢的一種信號，會進一步帶動其他房地產商的參與，形成較大規模的土地需求和開發的

31、集聚效應，從而形成區域性房地產投資繁榮的表面現象。 2.地方政府的不合理行為刺激開發商(尤其是實力有限的開發商)的尋租行為。開發商如果通過正當途徑獲得土地使用權，必須承擔很高的土地使用成本所帶來的風險。因此，開發商為獲得最大利潤空間，爭取最大的壟斷定價權利，往往會通過各種渠道進行尋租，以非市場途徑獲得土地使用權。另外，地方政府受政績考核目標的驅動，就有條件利用政府資源操縱市場進行各種尋租活動，利用公權誤導市場主體，追求經營性用地土地使用權的“壟斷價格”。尋租行為造成土地市場價格不能真實反映土地資源分布的區域結構和數量、質量，從而錯誤發出供求價格信號，誤導土地資源配置和市場主體的行為。對尋租者來

32、說，只要獲得具有排他性的土地產權，不管其產權是否完整，都可以通過交易進行尋租。租金分配的多少則取決于他們和地方政府的討價還價或取決于受懲處的風險成本。因此，關系和權利成了交易的砝碼。當前(dngqin)城市土地尋租的主要方式有：1.是通過劃撥土地產權交易和轉變土地用途獲取土地收益。如，2004年上半年，我國協議出讓(chrng)土地面積占整個土地出讓面積的71.2，相當于招拍掛出讓土地面積比重的2.5倍，但協議價款僅占整個土地出讓價款的38.4，只相當于招拍掛出讓土地價款比重的62.3。2.是通過不規范協議出讓的“黑箱”操作，在土地受讓價格和市場轉讓(zhunrng)價格之間設定租金。3.是地

33、方政府以實物地租形式，模糊土地真實價格，層層截留土地收益，憑借權利設租(四) 政府對房地產市場調控效果(xiogu)不大的原因 我國政府緊鑼密鼓的出臺了一系列調控房地產市場的政策，雖然取得了一定的效果，但是里政府預期的目標還有一段距離，從2003年至今，我國采取的調控措施包括土地供應，以增加供給；增加交易手續，以抑制房地產的投機性，提高按揭貸款(di kun)利率，利用稅收杠桿，進行輿論引導等。 政府對房地產市場(shchng)進行調控效果不大的原因是多方面的主要有：1.地方政府利益與房地產市場的高度共生性。在分稅體質下，地方政府的財源有限。“土地財政”是其主要收入來源，這些收入包括土地轉讓收

34、益，房地產上的稅收收益等，可以收，地方政府是商品房行業的最大獲益方。并且我國的干部考核制度以GDP作為主要指標，這兩方面的原因導致地方政府執行中央政府政策的力度大打折扣。2.市場需求旺盛。我國正處在城市化的進程中，未來一段時間，農村人口大量涌入城市還會帶來更大的住房需求，此外還包括城市居民改善住房條件的住房需求，城市拆遷改造的強制性需求及投資者和投機者的需求等。這幾股力量擰和在一起，對有限的住房供給造成巨大壓力。3.投機行為張狂。眾多中介組織和社會投機金參與房屋炒作，對房屋供應緊張，房價飆升，市場混亂起到了推波助瀾的作用。人們(rn men)耳熟能詳“溫州炒房團”和國外資金通過各種途徑進入(j

35、nr)國內炒房產便是有力的例證。4.住房供求失衡。住房供給的增加趕不上需求的增長，市場供求關系失衡，是導致房地產市場上述問題存在的一個深層次原因。開發商追求利益(ly)最大化的本性使他們更傾向于開發大面積的奢華住房，對普通商品房的開發相對來說不是特別多。更由經濟適用房及廉租房開發成本高而價格低，一些地方政府的錯位使他們也不愿意對低價房進行建設。導致房子空置雖然很高，但是還是有很多人買不起房子。5.部分地方政府從本地局部利益出發，片面追求經濟增長和房地產市場的短期繁榮。忽視宏觀調控的重要性和緊迫性，在實施過程中對中央的調控政策進行過濾。選擇對自身有利的內容執行，或者采取替代式和象征式執行。造成“

36、上有政策、下有對策”的執行偏差，導致房地產市場調控政策在執行中走樣，導致了房地產市場出現的問題未能得到即使有效地解決，影響了政府宏觀調控措施的實施效果。五、完善政府對房地產的政策（一）完善房地產市場的對策第一，應對當前預銷售中存在的突出性問題制定出切實可行的促進銷售、搞活流通的政策措施來，清理項目，完善配套，控制成本，降低價格，發展中介，簡化手續，根據第三產業迅速發展、流動人員快速增加和城市化進程加快的現狀，結合戶籍制度改革，而適當放寬購房對象的身份限制，促進銷售。第二，加強商品房屋預售許可證管理制度，在商品房預售中，房地產開發商必須按土地使用權證、規劃許可證等到縣級以上房地產管理部門辦理預售

37、登記，接受房地產管理部門的審查。符合城市房地產管理法有關規定，可授予其商品房預售許可證，只有獲得許可證，開發商方能預售商品房。在商品房預售時，應在同一時間與預購者簽訂房地產預售契約，不能以自己制定的合同或認購書代替，以防止出現“炒地皮”、“樓盤”、“爛尾”等損害消費者利益的現象。第三，實行預售款的監管制度。法律規定，商品房預售所得的款項必須用于有關工程的建設。推行商品房屋預售做法的港臺地區，預售款的監管是交由中介服務機構來完成，錢交給第三人手里，以體現公平。我們的交易所作為房地產交易的管理、契約監證部門，也應把我國商品房的預售監管的責任承擔起來。第四，商品房預售合同的管理。有關法律、法規、文件

38、應對預售合同的內容進行嚴格的規定，同時預售合同中應明確規定面積和誤差范圍、建材配備等級，保質期限、工期和交付使用期，市場管理者還應對合同的執行情況跟蹤管理，對損害消費者利益的事情，主動采取措施予以處理。另外，還應加強商品房預售，廣告管理、預購商品房再轉讓管理，以及運用法律行政等手段進一步規范房地產市場的交易行為。（二） 加強房地產的價格管理我國的城市房地產管理法確立了作為房地產市場管理核心的房地產價格評估制度、成效價格申報制度、基準地價、標準地價、重置價格測定公布制度，這些制度對于規范房地產市場的價格行為，維持市場價格秩序將起到積極作用，如何引導市場健康發展，規范房地產價格行為，應該采取一些綜

39、合性措施。第一，加強宏觀調控，適當施以政策傾斜，著眼于房地產的長遠發展與小康住宅目標，引導房地產開發商加大投資普通住宅，嚴格控制新建住宅的標準。第二，降低房價與提高居民購買力同步進行。有關部門應根據國家有關方針政策，法律規章，對房地產交易市場進行價格調控。嚴格按照國家有關作價辦法，以成本為主要依據，進行最高限價。同時，政府、開發商和居民都要對降低商品房價格承擔相應的義務。政府部門要加強管理，在試點的基礎上，組建住宅銀行，提供抵押貸款保險，對普通住宅提供必要的優惠。開發商要確定合理的利潤，以盡快入市回收投資。居民要樹立住房商品化與住房消費觀念，減輕對“福利房”的依賴。第三，加強稅收管理，調節房地

40、產收入再分配。目前我國房地產稅種設置體系基本上是參照其他行業的稅種而制訂的，沒有充分考慮房地產業自身的特點，今年開始征收的土地增值稅，僅是土地轉移增值稅，沒能覆蓋土地增值稅的所有對象，今后還應逐步設置土地租賃增值稅，定期土地增值稅等，實行高利潤用地行業高稅額，以節約用地、優化用地結構，完善房產稅、遺產稅、贈與稅，進一步確立房地產作為財產與資產的稅種。同時，應考慮將房地產稅收的絕大部分劃給地方政府，建立起以房增稅為主體的地方稅收體系。房地價格評估、基準地價、公平地價、出讓底價、房屋重置價格的確定與公布，房地產交易價格的申報、產權登記等與房地產稅配套的房地產價格制度也需進一步建立完善。第四，建立房

41、地產價格評估機構及評估專業隊伍，大力發展社會中介組織和社會房地產估價咨詢服務，建立房地產市場信息網絡，引導市場價格運行。加強房地產價格法制建設，創造公平競爭的法制環境。加強對企業和評估人員的政策指導和業務培訓，提高管理人員和專業人員素質。（三）盤活存量調整供需買賣結構由于現在市場商品房空置較大，消化問題嚴重。資金積壓，以及前一階段的結構不合理等問題，不僅影響了房地產事業的發展，還影響到金融業及其他行業和整個國民經濟的發展。因此盤活存量，從存量的流動重組當中擺脫困境，應不失為扭轉被動局面的對策。把過高的房價降下來。其一政府有關部門要規范收費，取締層層加碼的地方不合理收費；其二房地產開發商要把投資

42、回報率放到平均利潤左右的基礎上。同時，住宅價格也可以試行商品房和福利房“雙軌制”。大力發展租賃業，鑒于城鎮居民的購房能力的限制，可以轉而發展租賃業。房地產商利用這一趨勢轉向租賃市場，不失為一大良策。開拓房地產金融市場，只有同金融市場相配合，房地產市場才能完善發展。金融業和房地產業同屬于國民經濟的第三產業，由于房地產是價格昂貴的商品，消費者一般較難一次支付房款，需要銀行提供長期低息貸款支付。同時金融業在發放貸款時，對抵押品信用的選擇是很嚴格的，由于房地產在絕大多數情況下，具有保值增值的特性，是最穩定的抵押品，這就使房地產天然地成為金融業在金融活動中最好的參與者。推進住房體制改革。由于房地產市場需

43、求的交叉彈性大。買房與租房可以互相替代，如果房租高，比較起來買房更合適，就會促進住房的需求量上升。同時也應深化房地產生產體制的改革，強化房地產投資的集約利用，提高房地產投資效益。與此同時，要加快房地產發展的步伐，就必須調整供需和買賣結構，在供的方面要突出重點，引導房地產投資從高檔建筑向中低檔住宅發展，增加有效供應。在需求一方，要充分放開搞活二、三級房地產市場，以更優惠的條件普遍推廣購房抵押或低息貸款，讓欲購者感到他們的目標并非是可望不可及的。另外，強化售后服務也是及其重要的。商品房的售后管理是一項較為復雜的系統工程，涉及到社會的各個方面，售后服務的好壞也是關系到商品銷售的直接因素之一。（四）完