1、房地產開發成本、收入會計南通蘇瑞稅務師事務所2005年9月10日，國家稅務總局和中國稅務雜志社聯合推出2004年度中國納稅500強排行榜，除了煙草和石油行業占據最顯赫位置，300名內沒有一家房地產企業的名字出現，而在2002年、2003年、2004年，房地產蟬聯“中國十大暴利行業”之首。房地產緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產行業是否存在偷漏稅現象？2006年國家稅務總局繼續把房地產企業列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產列為專項檢查的范圍，這說明房地產企業的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關注。作為稅務人員應該深入研究這個行業的特點和稅務違法行為的規律。財政部2006年度會計信息質量

2、檢查，會計信息質量檢查的重點是國有企業、上市公司、外商投資企業、房地產企業等 。房地產行業存在很多稅務問題，這些問題與房地產行業的復雜性（如開發環節多）、特殊性有關。因此，稅務人員了解一些房地產行業 知識和房地產企業會計很有必要。目 錄第一部分房地產開發企業會計核算基礎會計規范第二部分 房地產開發企業經營特點與投資估算第三部分 房地產開發成本核算第四部分 房地產開發收入核算第五部分房地產開發企業涉稅與會計處理第一部分 會計規范一、我國會計規范體系的現行框架二、會計法 會計法是會計規范體系的最高層次，是其他會計規范的制定依據。 會計法的立法宗旨是規范會計行為，保證會計資料真實、完整。 我國在19

3、85年首次公布會計法，1993年進行局部修改，1999年進行了重大修改。 現行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業會計核算的特別規定、會計監督、會計機構和會計人員、法律責任和附則等七章，共52條。（1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執行本法，保障會計人員的職權不受侵犯。（1993年）第四條 單位領導人領導會計機構、會計人員和其他人員執行本法，保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會計人員的職權不受侵犯。（1999年）第四條單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。結論：責任主體的變遷經歷了由1985年的會計人員、單位領導

4、人和上級單位領導人到1993年的會計人員和單位領導人再到1999年單位領導人為主、會計人員為輔的變化 。1997年中華人民共和國刑法（修正）第一百六十一條公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。 三 、國

5、家統一的會計制度（一）企業會計準則體系 我國財政部于1992年11月30日發布了企業會計準則,1997年至2006年陸續頒布38項具體準則， 2006年底已頒布實施的企業會計準則（1個基本準則、38個具體準則）準則名稱發布時間實施時間修訂時間實施范圍基本準則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見所有企業關聯方關系及其交易的披露1997-5-221997-1-1暫在上市公司執行現金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業資產負債表日后事項1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執行；修訂后在股份有限公

6、司及執行企業會計制度或金融企業會計制度的其他企業執行債務重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業收入1998-6-201999-1-1暫在上市公司執行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業先行施行建造合同1998-6-251999-1-1暫在上市公司執行會計政策、會計估計變更和會計差錯更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執行；修訂后在所有企業施行非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業或有事項2000-4-272000-

7、7-1所有企業無形資產2001-1-182001-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業先行施行，但國有企業有意先行施行的，應提出申請，待報經同級財政部門批準后施行。借款費用2001-1-182001-1-1所有企業租賃2001-1-182001-1-1所有企業中期財務報告2001-11-22002-1-1上市公司存貨2001-11-92002-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業先行施行。固定資產2001-11-92002-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業先行施行。準則名稱發布時間實施時間修訂時間實施范圍38項具體會計準則實施范圍實施范圍準則名稱所有企業現金流量表、債務重組、會

8、計政策、會計估計變更和會計差錯更正、非貨幣性交易、或有事項、借款費用、租賃、股份公司，鼓勵其它企業先行施行投資、無形資產、存貨、固定資產上市公司關聯方關系及其交易披露、資產負債表日后事項、收入、建造合同、中期財務報告2006年2 月財政部重新修訂發布了一個基本準則，38個具體準則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業執行。目前我國企業會計準則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準則。第二層次為具體會計準則，分為：一般業務準則主要規范各類企業普遍適用的一般經濟業務的確認和計量，如存貨、固定資產、投資、無形資產、資產減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。特殊行業的特

9、定業務準則主要規范特殊行業中特定業務的確認和計量，如石油 天然氣開采、農業、金融工具和保險合同等準則項目。報告準則主要規范普遍適用于各類企業通用的報告類的準則，如現金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等準則項目。第三層次為企業會計準則應用指南。分為兩部分，會計準則解釋，會計科目和主要賬務處理。（二）企業會計制度體系1.會計制度文件名稱文號頒布單位頒布時間執行時間實施范圍企業會計制度財會200025號財政部2000-12-292001-1-1暫在規范有限公司范圍內執行。金融企業會計制度財會200149號財政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業范圍內實施。同時，也鼓勵

10、其他股份制金融企業實施。小企業會計制度財會20042號財政部2004-4-272005-1-1小企業范圍 企業會計制度 特殊行業會計核算辦法 證券投資基金會計核算辦法 電信企業會計核算辦法 民航企業會計核算辦法 從事銀行卡跨行信息轉接業務的企業會計核算辦法 施工企業會計核算辦法 新聞出版業會計核算辦法 鐵路運輸企業會計核算辦法 農業企業會計核算辦法 保險中介公司會計核算辦法 投資公司會計核算辦法 電影企業會計核算辦法 水運企業會計核算辦法 暫行規定及問題解答 合并會計報表暫行規定 關聯方之間出售資產等有關業務會計處理的暫行規定 企業所得稅會計處理的暫行規定 關于企業與銀行等金融機構有關業務會計

11、處理的暫行規定 企業兼并有關會計處理問題的暫行規定 關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（一） 關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（二） 關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（三） 關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四） 金融企業會計制度 信托業務會計核算辦法 金融企業實施有關問題的解答 小企業會計制度 小型工業企業執行小企業會計制度銜接規定 行業會計制度 2.特殊行業會計核算辦法 （根據中華人民共和國會計法、企業財務會計報告條例、企業會計制度以及國家有關法律、法規，在已執行企業會計制度的該行業企業執行。）名 稱文號頒布單位頒布時間執行時間證券投資

12、基金會計核算辦法注1財會200153號財政部2001-9-122002-1-1電信企業會計核算辦法財會200217號財政部2002-9-222003-1-1民航企業會計核算辦法財會200318號財政部2003-6-192003-1-1從事銀行卡跨行信息轉接業務的企業會計核算辦法注1財會200323號財政部2003-8-32003-1-1施工企業會計核算辦法財會200327號財政部2003-9-252004-1-1新聞出版業會計核算辦法財會20041號財政部2004-1-142004-1-1鐵路運輸企業會計核算辦法財會20044號財政部2004-7-12004-1-1農業企業會計核算辦法生物資產

13、和農產品農業企業會計核算辦法社會性收支 財會20045號財政部2004-4-222005-1-1保險中介公司會計核算辦法財會200410號財政部2004-9-202005-1-1投資公司會計核算辦法財會200414號財政部2004-10-252005-1-1電影企業會計核算辦法財會200419號財政部2004-12-92005-1-1水運企業會計核算辦法財會200420號財政部2004-12-92005-1-1信托業務會計核算辦法注2財會20051號財政部2005-1-5發布之日起二、國家統一的會計制度（二）企業會計制度體系3 暫行規定及問題解答文件名稱文號頒布單位頒布時間合并會計報表暫行規定

14、財會字199511號財政部1995-2-9關聯方之間出售資產等有關會計處理問題暫行規定財會200164 號財政部2001-12-27企業所得稅會計處理的暫行規定財會字199425號財政部1994-6-29關于企業與銀行等金融機構之間從事應收債權融資等有關業務會計處理的暫行規定財會200314號財政部2003-5-15企業兼并有關會計處理問題暫行規定財會字199730號財政部1997-8-7實施企業會計制度及其相關準則問題解答財會200143號財政部2001-7-5關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答財會200218號財政部2002-10-9關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解

15、答（二）財會200310號財政部2003-3-17關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（三）財會200329號財政部和國家稅務總局2003-8-22關于執行企業會計制度和相關會計準則有關問題解答（四）財會20043號財政部2004-5-28金融企業實施金融企業會計制度有關問題解答財會20036 號財政部2003-3-5（三）非企業會計制度體系名 稱文號頒布單位頒布時間執行時間事業單位會計制度（97）財預字第288號財政部1997-7-71998-1-1行政單位會計制度（98）財預字第49號財政部1998-2-61998-1-1財政總預算會計制度（97）財預字第287號財政部1997-

16、6-251998-1-1民間非營利組織會計制度財會20047號財政部2004-8-182005-1-1村集體經濟組織會計制度財會200412號財政部2004-9-302005-1-1醫院會計制度財會字199858號財政部1998-11-171999-1-1高等學校會計制度（98）財預字第105號財政部、教育部1998-3-311998-1-1中小學校會計制度（98）財預字第104號財政部、教育部1998-3-311998-1-1科學事業單位會計制度（97）財預字第460號財政部/國家科學技術委員會1997-12-161998-1-1 會計基礎工作規范 內部會計控制基本規范（試行） 內部會計控制

17、規范擔保（試行） 內部會計控制規范對外投資（試行） 內部會計控制規范成本費用（試行）會計法 總會計師條例 內部會計控制規范預算（試行） 內部會計控制規范工程項目（試行） 內部會計控制規范貨幣資金（試行） 會計從業資格管理辦法 會計人員繼續教育暫行規定 會計檔案管理辦法 四、會計管理規范體系五、與房地產會計有關的規范上市公司：企業會計準則 2006自2007年1月1日起在上市公司范圍內施行。執行38項具體準則的企業不再執行現行準則、企業會計制度 特別關注：建造合同 （代建房地產）、投資性房地產（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨（用于出售）、固定資產（采用成本模式計量的建筑物的后續計量

18、）、無形資產（采用成本模式計量的土地使用權的后續計量 ）非上市公司：企業會計制度（2001） 房地產開發企業會計制度（1993） 施工、房地產開發企業財務制度（1993）關于企業房地產開發與交易 若干財務處理問題的通知（1995）房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定（1999）第二部分 房地產開發企業經營特點與投資估算一、房地產開發企業經營活動的主要業務 房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。進行的主要業務有：1土地的開發與經營。企業將有償獲得的土地開發完成后，既可有償轉讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品

19、作價出售，還可以開展土地出租業務。 2房屋的開發與經營 房屋的開發指房屋的建造。房屋的經營指房屋的銷售與出租。企業可以在開發完成的土地上繼續開發房屋，開發完成后，可作為商品作價出售或出租。企業開發的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉房、安置房和代建房等。 3城市基礎設施和公共配套設施的開發。 4代建工程的開發 代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務局關于營業稅若干征稅問題的補充通知（二）規定，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房的單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司(即受托方

20、)不墊付資金，并同時符合本通知第三條中“其他代理服務”條件的，則對房屋開發公司實際取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅。否則，對房屋開發公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產”計征營業稅。其他代理服務是指受托方按照協議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經營活動，并與委托方實行全額結算(原票轉交)，只向委托方收取手續費的業務。 二、房地產開發企業的經營特點房地產開發企業的生產經營特點：1開發經營的計劃性。企業征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統

21、一”原則和企業的建設計劃、銷售計劃進行開發經營。2開發產品的商品性。房地產開發企業的產品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協議規定的價格或市場價格作價轉讓或銷售。3開發經營業務的復雜性(1)經營業務內容復雜。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經濟往來對象多。涉及設備、材料物資供應單位、設計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4開發建設周期長，投資數額大開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。 每一個開發階段都需要投入大量資金，

22、加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5經營風險大 開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。三、房地產開發項目投資費用估算（預計費用） 經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決 策 房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大

23、部分組成。 (一)開發成本共有八項：1土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權。2土地征用及拆遷安置補償費(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有包括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。3前期工程費 (1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比

24、估算。 (2)“三通一平”等土地開發費用。4建安工程費它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。5基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。7不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數，按3一5計算。 8開發期間稅、費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。(二)

25、開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1管理費用可按項目開發成本構成中前16項之和為基數，按3左右計算。2銷售費用它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。3財務費用它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。第三部分 房地產開發成本的核算 房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階

26、段前期工程階段建設階段租售階段在以上四個階段的開發經營過程中，企業將發生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業為組織和管理生產經營而發生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發產品成本中，有些則不能計入開發產品成本。可以直接計入到開發產品成本中的費用稱為開發直接費用；經分配后才能計入到開發產品成本中的費用稱為開發間接費用；不能計入到開發成 本中的費用稱為期間費用。一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發產品成本按其用途

27、，可分為以下四類：1土地開發成本。土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。2房屋開發成本。房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。3配套設施開發成本。它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4代建工程開發成本。它是指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中，為了歸集和分配開發費用而確定的費

28、用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1一般的開發項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3對于個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域和部位，劃分成本核算對象。注意：成本核算對象應在開發項目開工前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產開發成本項目 開發產品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費用

29、等。 1土地征用及拆遷補償費： 指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用（如耕地占用稅）。 2前期工程費： 指企業在前期準備階段發生的各項費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3基礎設施費：指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環衛）等，這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項

30、目內歸集。4建筑安裝工程費：指企業以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業自營工程發生的建筑安裝費。5配套設施費：指為開發項目服務的，不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。6開發間接費用：指企業所屬的開發部門或工程指揮部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業的各行政部門為管理公司而發生的各項費用不在此列，應在“管理費用”中核算。 目前我國房地產開發企業經營規模、經營范圍、經

31、營方式等各不相同。比如，就土地開發而言，有些企業只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發；而有些企業除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發等。 每一個開發企業應根據前述成本項目的設置原則，結合開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。四、開發產品成本核算程序(一)應設置核算的賬戶1“開發成本”賬戶本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。 本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬

32、戶下，按成本核算對象進行明細核算。2“開發間接費用”賬戶。本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。注意：開發間接費用與管理費用、銷售費用的區別業務招待費、會務費、咨詢費、租賃費、違規建設被建設主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業看管費、售樓處發生的水電費、辦公費、產權交易費等施工、房地產開發企業財務制度 規定管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業

33、保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等。中華人民共和國土地增值稅暫行條

34、例實施細則 第七條 計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。（二）開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（三）開發土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。（五）

35、與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20的扣除。土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費開發間接費用 成 本 項 目土地成本房屋成本配套設施成本代建工程成本 開 發 成 本開發間接費用(二)開發產品成本核算程序 1歸集開發產品費用。 (1)在項目開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (2)為項目開發服務所發生的各

36、項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費用”賬戶，即借記“開發間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。 (3)將“開發間接費用”賬戶歸集的開發間接費用，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費用”賬戶。2計算并結轉已完開發產品實際成本。計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品” 賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。3按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。即借記“主營業務成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶

37、。土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費開發間接費用 成 本 項 目土地成本房屋成本配套設施成本代建工程成本 開 發 成 本開發間接費用歸 集土地房屋配套設施代建工程 開 發 產品分配 銷售出租五、土地開發的成本核算一、土地開發成本科目的設置開發成本土地開發二 土地開發費用的歸集與分配 見下圖（三） 舉例 甲房地產開發公司于2004年5月在梁園開發一塊土地，占地面積40000。開發完成后準備將其中的30000對外轉讓，其余的10000企業自行開發商品房。假設梁園土地開發過程中只發生了如下經濟業務： 支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下： 借：開

38、發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25000000 支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：借：開發成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000支付勘察設計費210000元，作會計分錄如下：借：開發成本土地梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：借：開發成本土地梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 500000由某施工企業承包的地下管道安裝工程已竣工，應支付價款1 500000元：借：開發成本土地梁園(基礎設施費)1 50000

39、0 貸：應付賬款X施工企業 1 500000 9月末，梁園土地開發工程完工。假設“開發成本土地開發梁園”賬戶歸集的開發總成本為37710000元，則單位土地開發成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉讓，月終結轉本塊土地的開發成本。作會計分錄如下： 借：開發產品土地(梁園) 9427 500 主營業務成本土地轉讓成本 28 282 500 貸：開發成本土地梁園 37710000注意：土地使用權的會計處理企業會計制度第四十七條規定：企業購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權，在未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按照本制度規定的期限攤銷。房地產

40、開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。無形資產準則第21條規定，企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本。 例：某企業于2002年7月15日購入土地使用權。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購價為14萬，于2003年1月20日開發其中的100畝，有關會計處理如下： 土地使用權轉入相關項目的確認時間為2003年1月取得土地使用權時：借：無形資產14000萬貸：銀行存款14000萬2002年12月30日攤銷無形資產141000702100萬借：管理費用100萬貸：無形資產100萬 2003年1月20日使用

41、100畝土地時 土地使用權轉入相關項目的確認金額（每單位面積的購價作為無形資產已攤銷額）該項目占地面積（14萬14702）1001390萬 借：開發成本-土地1390萬 貸：無形資產1390萬六、房屋開發的成本核算（一）房屋開發成本科目的設置核算企業開發建設各項房屋所發生的各項直接費用 開發成本房屋開發按房屋的性質和用途設置“商品房”、“經營房”、“周轉房”、“代建房”等明細科目 （二 ）房屋開發費用的歸集與分配 見下圖舉例某房地產開發企業的安樂開發小區，在2004年度內，共發生下列土地開發支出和有關土地開發成本結轉經濟業務：1、用銀行存款支付征地拆遷費525,000元2、應付設計單位前期工程

42、款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎設施工程款150,000元上列各項土地開發支出，按各開發產品用地面積進行分配，各開發產品用地面積如下：201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地應分配的開發間接費用為40,000元。5、401商品性土地和451自用土地開發完成并經驗收，等待以后轉讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據規劃設計要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉房，自用土地開發成本按房屋用地面積進行分配。各幢房屋用地面積如下：203商品房

43、3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉房2,000平方米1、交付拆遷費 借：開發成本-房屋開發 商品房（201工程）42,000 商品房（202工程） 63,000 經營房（301工程）42,000 開發成本- 土地開發 商品性土地開發(401工)210,000 自用土地開發(412工程)168,000 貸： 銀行存款 525,0002、承付前期工程款 借：開發成本-房屋開發 商品房（201工程）10,000 商品房（202工程）15,000 經營房（301工程）10,000 開發成本-土地開發 商品性土地開發(401工) 50,000 自用土地開發(412工程) 40,000

44、 貸：應付賬款 應付工程款 125，0003、支付建筑工程款 借：開發成本-房屋開發 商品房（201工程）12,000 商品房（202工程）18,000 經營房（301工程）12,000 開發成本-土地開發 商品性土地開發(401) 60,000 自用土地開發(412工程)48,000 貸： 銀行存款 150,000 4、 401商品性土地分攤開發間接費用 借：開發成本-土地開發 商品性土地開發（401工 程）40,000 貸：開發間接費用40,0005、 401商品性土地等待以后轉讓 借：開發產品 土地（401工程）360，000 貸：開發成本-土地開發 商品性土地開發（401工程）360,

45、000 451自用土地開發完成并經驗收，以后用作房屋的建造借：開發產品 自用土地（451工程）256,000 貸：開發成本-土地開發 自用土地開發（451工程）256,0006、 451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉房借：開發成本-房屋開發 商品房（203工程） 96,000 經營房（302工程）96,000 周轉房（351工程）64,000貸：開發產品 自用土地（451工程）256,000七、配套設施開發的成本核算 （一）配套設施開發成本科目的設置 核算企業開發建設各項配套設施所發生的各項直 接費用 開發成本配套設施開發明細科目：大配套設施開發，非營業性公共配套設施開

46、發（二 ）配套設施開發費用的歸集與分配 見下圖八、代建工程開發的成本核算（一）建工程科目的設置代建有兩種情況：1、接受委托；2、投標中標 開發成本代建工程開發（二 ）代建工程開發費用的歸集與分配 見下圖第四部分 房地產開發收入核算 收入的確認收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。根據企業會計準則第14號收入的規定， 銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方； 商品所有權上的風險，主要指商品所有者承擔該商品價值發生損失的

47、可能性，如貶值、損壞。商品所有權上的報酬，主要指商品所有者預期可獲得的商品中包括的未來經濟利益，包括商品因升值等給企業帶來的經濟利益。A 大多數情況下，所有權上的風險和報酬的轉移伴隨著所有權憑證的轉移或實物的交付而轉移。B 有些 情況下，企業已將所有權憑證或實物交付給買方，但商品所有權上的主要風險和報酬并未轉移，例如試用期的商品。C有些情況下，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，但實物尚未交付。這種情況下，應在所有權上的主要風險或報酬轉移時確認收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 （2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；例如 ，房地產開發

48、商將一片住宅小區銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區商品房和管理小區物業。在這里開發商仍對小區管理，但與小區的所有權無關，所以開發商可以確認收入。（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業（5）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。收入確認的時點 要確認為一項收入，應同時滿足上述五個條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標準的時點，就是收入實現的時點，在哪個會計期實現的，就應歸屬該期的收入。但在實務中，由于不同行業的營業活動各有特色，因此，對不同的業務存在著不同的會計處理方法。對于一般的生產和銷售過程，能夠確認收入的可能時點見下圖 時點1 投入 時點2 生產

49、 時點3 產成品 時點4 商品銷售 時點5 收取現金根據收入的確認標準，收入不可能在時點1確認，在其他的時點都可能確認收入。 收入在收到款項時確認的方法，又稱收款法。認為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認 。與收入的其他確認方法相比，這是較為穩健的方法。零售商業企業基本上采用這方法來確認收入。收入在銷售成立時確認，又稱銷售法。 在一般工商企業中，都是在銷售成立時確認營業收入。營業收入在生產中或完成時確認 在某些生產周期較長的行業，如建筑業、造船業等，從產品投產到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。這類行業的企業通常是根據與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產的。對于有長期建造工程合同的企

50、業的營業收入，往往要根據生產完成程度來確認其營業收入 二 主營業務收入的內容和確定方法 主營業務收入是房地產開發企業的主營業務收入，指企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收人、代建工程結算收入和出租開發產品租金收入等。1）房地產銷售收入 房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。 房地產銷售收入是在房地產竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產移交手續后才能確認。何時確認銷售收入？ 房地產商品包括期房和現房，鑒于其高價值性和高風險性，銷售往往采用預

51、售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產商品銷售的前提是首先要取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節，因此房地產收人的確認同一般的生產企業相比具有一定的特殊性。房地產開發企業會計制度規定應在土地和商品房應經移交，已將發票結算賬單提交買方作為房地產開發企業收入確認標準。該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠嚴謹。收入準則等以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。房地產商品銷售收入的確認

52、應符合兩個層次的標準，即法律標準和專業標準。法律標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件和標準：如房地產的產權歸屬應當清楚，并有合法的產權證件；對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發(即屬于房屋建設工程的，未完成開發投資總額的25以上)的，以及權屬有爭議的、本依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。 專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，如收入準

53、則及企業會計制度的相關規定等。 具體確認時點：（1）以簽訂預售合同并收取預收房款作為收入確認的依據 簽訂預售合同收取預收貨款其性質是預收貨款，因為房地產預售合同是在房屋尚未建成竣工前預先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現銷售應根據工程的進展情況及買主的最后意想決定。（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現 正式房屋銷售合同仍只具有預售性質，如同一般工業產品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發生變更，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符合企業會計準則收入的有關規定，故也不能確認收入。（3）以收訖房款并辦妥產權過戶手續作為收入的確認 以房

54、款已收訖、產權過戶確認收入，會出現收入滯后現象，同樣不符合收入確認原則。工程已竣工并經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續的情況下，根據收入準則商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給買方，產權是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產權過戶手續涉及到房地產管理、土地管理及稅務等政府有關部門，辦妥產權證書時間并非開發商或買主所能控制。 商品房銷售管理辦法第三十四條：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所

55、有權登記手續。城市房地產開發經營管理條例第三十三條：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。因此，房地產開發企業在相關手續的辦理上僅僅是協助義務，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權屬登記手續，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發商那里辦理更名手續，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續費。（2）開發商在此期間承擔擔保的連帶責任。 綜上所述，房地產收入的確認應同時具備以下條件：1)開發產品已竣工并經有

56、關部門驗收合格，房屋面積業經有關部門測定；2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3)標的物房屋已經客戶驗收、對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續。滿足收入確認的條件：第一，移交手續辦妥后，購買方可以持相關單證到有關部門辦理房地產產權證書，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購買方，滿足條件一。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，房地產銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成

57、本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。2) 代建工程結算收入 代建工程是房地產經營商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發的工程，代建工程結算收入的確認應按企業會計準則建造合同的規定來處理。3) 出租房租金收入 出租房租金收入按出租方與承租方簽訂的合同或協議規定的承租方付租日期和金額，確認為出租房租金收入的實現。合同規定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為主營業務收入實現 三 主營業務收入的科目設置“主營業務收入”科目，用于核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等所取得的主營業務收入。本科目應按收入的種類，設置“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、

58、“代建工程結算收入”、“出租產品租金收入”等明細科目，進行明細分類核算。“主營業務成本”科目，用于核算企業對外轉讓、銷售、結算和出租開發產品等應結轉的主營業務成本。本科目應按主營業務成本的種類，設置“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產品主營業務成本”等明細科目，進行明細分類核算。 四 開發產品銷售、轉讓、結算的核算 商品房銷售的核算某房地產開發企業擬開發住宅樓一幢，已預收購房定金500 000元。款項已收存銀行。 借：銀行存款 500 000 貸：預收賬款 500 000該幢住宅樓完工，預售住宅已移交給預購單位和個人使用，按合同規定，已預售

59、住宅價值520 000元確認主營業務收入，并收到購房單位和個人交來所欠的購房款。借：銀行存款 20 000 預收賬款 500 000 貸：主營業務收入一商品房銷售收人 520 000月末，結轉已售商品房的主營業務成本480 000元。借：主營業務成本商品房銷售成本 480 000 貸：開發產品房屋 480 000特例：周轉房出售根據財政部房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定（年）的規定：房地產開發企業出售周轉房時，應將周轉房轉作開發產品處理，并按照合同、協議約定價值計入營業收入，按照周轉房的攤余價值結轉營業成本。借：銀行存款 貸：主營業務收入借：主營業務成本商品房銷售成本 周轉房周轉房攤銷

60、貸：周轉房在用周轉房2) 土地轉讓的核算某房地產開發企業出售已開發土地的使用權，作價2 590 000元。土地已經移交，發票賬單已提交買方，款已收存銀行。該片土地的實際成本為2 350 000元。（1）確認土地轉讓收入時：借：銀行存款 2 590 000 貸：主營業務收入 土地轉讓收入 2 590 000（2）結轉土地轉讓成本時：借：主營業務成本土地轉讓成本 2 350 000 貸：開發產品土地 2 350 0003) 配套設施銷售的核算某房地產開發公司出售與商品房住宅小區配套的商店，取得價款收入760 000元，已存入銀行借：銀行存款 760 000 貸：主營業務收入配套設施銷售收入 760