1、WORD.34/34關于二環東片區調查總結調查時間：2009年4月27日2009年5月1日調查圍：南起經十路，東至大辛河，北至外環路，西到二環東路接將軍路。調查項目：A.寫字樓項目中潤世紀廣場三慶楓潤商務大廈三威大廈潤達商務中心B.住宅項目御景山墅東領尚座海信都市鮑德現代逸城錦繡泉城丁豪藍調國際假日麗景舜興旺苑山久水遠普利花園C.商業項目蓋世農貿市場辛甸金城商城居然之家紅星門凱龍D.村改或已清盤項目家村村民安置房花園福潤康城東興寓城春天花園花園一、區域概況本區域的圍補充說明：鑒于二環東片區與工業路片區差異之處甚微，且兩片區同屬與二環東部區域，所以現將兩片區同歸屬于二環東片區。片區從區位上來看，

2、位于整個市區的東部近中區域，在的城區管轄區域上來看片區大部屬于歷城區，少部分屬于高新區。片區在的城市發展過程中，起著承老城啟新城（高新區）的重要樞紐作用。隨著近年來市經濟的快速發展與市區城市建設步伐的速度加快，片區的經濟與城建在諸多利好因素下起飛。世紀之初，片在眾多市民的印象中還是鄉村之地。但是，隨著高新片區的迅速發展與東部片區的快速崛起，處于老城和新城之間的二環東片區也得到的前所未有的發展。片區的城市建設、基礎建設、市政配套、商業配套等得到了煥然一新的改變并在逐步趨向完善。特別是二環高架的建設、二環東路的整修以與BRT公交系統的開通，片區不久的將來在多方面的發展均會提速。片區在整個城市中的價

3、值也會相應提高。此外，高架橋修建與二環東路整修也將會給片區的發展帶來新的發展契機。比如，促進片區棚戶區的改造，帶動片區汽車服務業的發展，提升片區諸多項目的城市價值，增加客戶對片區諸多項目的信心等。片區依托二環東路的優越區位和便捷交通，目前已形成了二環東路寫字樓集聚群。近年來，隨著東環國際、嘉恒商務大廈、麗景、發展大廈、火炬大廈、中潤世紀廣場、航空大廈等諸多知名寫字樓的落成運營，片區的寫字樓集聚群規模已經成形。隨著二環高架與二環東路的建成通車，片區的區位優勢將更加突出，片區的城市價值也將會有所提升。這，也勢必會催生二環東路兩側開發更多的新建寫字樓，使片區的寫字樓集聚群在甚至在全省更具影響力。片區

4、的商業配套已較為成熟，現在片區已基本形成了窯頭路商區、家商業區、七里河商業區、祝甸商業區、十里河商業區等諸多二級商業圈。而且，現在各商業區部商業配套設施已基本固定。片區銀行、醫院、學校、超市等配套也是一應俱全，幾近完善。片區生活、就醫、子女教育、購物等都非常便利。片區的發展已由多年前的鄉村印象一躍成為現在城市發展過程中起過渡樞紐作用的要領之地。特別是，近年來片區錦繡泉城、富祥天地、泉印蘭亭、花園、三箭平安苑、辛甸花園、花園等大盤的落座入住，使片區居住品質明顯提高。并且，當前正在開發建設的假日麗景、海信都市、鮑德現代逸城等新建樓盤將會進一步促進和改善片區居民的居住品質與居住環境。比如，御景山墅項

5、目作為片區僅有的城中別墅，將會極大提升片區的檔次和形象。現在，片區已被廣大市民所認可，片區將成為諸多購房者置業和投資的熱土。二、各類項目基本情況A.寫字樓項目1.中潤世紀廣場項目位于經十路與二環東路交匯處東北角，是由中潤置業投資開發的大型城市綜合體。項目開發總建筑面積約25萬平米，其中7棟寫字樓總建筑面積約為15萬平米，沿街商鋪總建筑面積為10萬平米，住宅（中潤世紀城）總建筑面積約9萬平米。項目憑借緊靠經十路大動脈和二環東路的城市主干道的交通和區位優勢，寫字樓的開發推出較易獲得市場的認可。當前項目的5棟寫字樓中，臨二環東路的北邊一棟由平安保險團購，臨二環東路的中間一棟為由中國移動給團購，在西南

6、角的移動現在正對外公開發售（價格為：1100013000元/平米，只售不租），南邊臨經十路的兩棟由中國移動全部團購。項目北邊沿窯頭路的商業配套，隨著銀座的入駐，加上周邊窯頭小區、友誼苑小區、三箭吉祥苑、中間文化城、出版技工學校等高密度人群的支撐，項目商業銷售情況進展順利，現在基本已經售罄。項目的住宅為11棟高層（18層左右），容積率為1.8。目前，住宅還有10余套，戶型多是200300平米的復式住宅。住宅起價為7500元/平米，均價為8000元/平米，最高價為9000元/平米。項目規劃項目規劃設計顯據特色，項目廣場南面入口處設有自由女神與噴泉，項目綠化率為35%，部規劃有綠地，綠地面積高達40

7、00平米（每平米造價為2元/平米），項目部有喬木灌木，白玉蘭（3000元/棵），植物適合不同季節，各種各樣的植物搭配，可使小區四季常綠，小區中間還有2000平米人工湖。項目會所總建筑面積為6000平米（地下兩層，地上兩層），會所具體作何用途現在尚未確定。2.三慶楓潤商務大廈項目位于工業南路100號路南，由A座和B座共同組成，其中A座21層，B座9層。項目由三慶置業投資開發，項目處于已經建成的三慶楓潤山居住宅區北側，南依五頂茂嶺山，西南緊鄰歷下區政府，地處市經濟文化中心的歷下區東部，是老城中心與東部新城的樞紐地帶。楓潤商務大廈向西500米即到城區三條主要交通線路二環東路、解放路、工業南路的十字路

8、口，向東約3000米即到達東部高新開發區的核心地段，大廈對面為即將改造的汽車東站。暢達的交通網絡和東部新城未來規劃建設，成就了大廈黃金樞紐地理位置。大廈1-2層為商業空間，321層為商務辦公空間標準層高3.3米，7.8米超寬室柱距，提供多重面積區間選擇，自用、投資皆宜。321層辦公標準層，分為13個基礎辦公單元。單元面積由70180不等，多為輕體墻分隔，有利于平層空間的整體使用。項目周邊配套設施完善，商業氛圍濃厚，較適宜商業辦公。項目目前銷售價格已由2005年的4900元/平米增值為現在的7750元/平米.項目商業部分由東城燒鵝仔和夏日麗景酒店整整租。3.三威大廈項目位于華龍路中段，是由房地產

9、公司投資開發的一棟30層百米高層全精裝商務樓，1層設有大堂、接待廳、咖啡廳、商務中心等；2、3層設健身房、會議室、精品商務酒店等；4層到29層商務樓，標準層提供四個標準辦公單位；28層為躍層式LOFT辦公單位，最頂層為屋頂花園。項目自2007年開盤以來，價格從起初的6940元/平方米上升到如今的7140元/平方米。房地產公司在此之前已成功開發并良好運營兩發展大廈，因此，公司在開發此項目時積累了豐富的開發經驗并形成了自己的管理模式，公司在發展大廈的物業管理服務獲得的大眾的普遍認可，贏得了信譽，贏得了市場較好的口碑，這些也將會為本項目的良好銷售奠定良好的市場基礎，有利于項目的銷售。當前銷售率為85

10、%左右。當前銷售價格為7000元左右/平米。4.潤達商務中心項目位于歷城區華能路中段（留學人員創業園西鄰），是由魯信置業公司投資開發的辦公寫字樓。寫字間面積從601000平米不等，項目當前售價為4500元/平米。B.住宅項目1.御景山墅項目共7棟樓組成，共約210套，為城市中心的山水別墅項目。項目毗鄰燕翅山，依山而建，有水池與游泳池（僅適合小孩使用）。小區有會所，健身器材。建筑形態為聯排別墅、疊拼別墅，均為毛坯房。其中，聯排別墅為195202平米/套，1180013000元/平米，疊拼別墅為205平米/套，12000元左右/平米。另外，還有平層面積為110平米左右（兩室兩廳），11000120

11、00元/平米。據其銷售人員介紹，項目當前銷售在一般以上，個人推測，時間銷售率可能還不足50%.2.丁豪藍調國際項目位于華能路與化纖廠路交叉口西南角，總占地面積約37畝，總開發建筑面積約12萬平米，是由丁豪集團旗下信榮房地產開發投資開發，由益言堂地產服務機構全稱代理。項目位于發展的熱點東部區域，是丁豪進軍的首個項目。項目開發集寫字樓和住宅為一體。住宅設計戶型面積從5080平米不等。項目目前周邊圍擋已經樹立起來，但是尚未動工。通過其周邊圍擋可以看出，項目要打造的即是小戶型為主的年輕人住宅。項目文案鑒賞：丁/浩/集/團 實/力/鉅/獻年輕不在路上城市中心價值主流生活區域無限釋放激情，夢想不再受限三大

12、商圈交匯處，富有心靈居所3.舜興旺苑項目位于將軍路于華路交匯處東南角，總占地面積總開發建筑面積 共有棟多層（6層）住宅組成。項目是高家住村委會為改善本村村民居住環境而開發。項目設計戶型面積從77120平米不等。具體戶型信息如下：戶型類型戶型面積戶型結構戶型比例A177兩室一廳一衛12%A286兩室兩廳一衛10%A394兩室兩廳一衛22%A4108三室兩廳一衛19%A5110三室兩廳一衛17%A6120三室兩廳兩衛20%由上表可以看出，本項目戶型比例中，110平米的小三室戶型占有較大比列。項目位于東北部，就目前來看，雖有70.84.89.121路等多路公交車通聯，但從區位上來講依然是有點偏。而且

13、項目隨離華山公園距離較近，但是項目當前周邊配套設施依然是不完善，日常生活不太便利。項目于2007年11月份開盤以來，銷售價格已由原來的1900元/平米升至現在的3120元/平米。隨著二環高架橋的開通與二環東路的整修，將會為項目帶來新的銷售契機。4.銳城項目位于東部歷城區華能路38號，由三條動脈主干道：花園路、工業南路和二環東路共同圍合形成的城東新央區里，項目緊鄰留學人員創業園。項目總占地面積48859.93平米，總開發建筑面積約為15萬平米，共開發10棟，其中6棟住宅+1棟高層辦公樓+1個五星級酒店+1個Shopping-Mall+1個酒店式公寓,住宅共2000套。由6棟花園式精裝高層住宅（銳

14、城國際社區）、10萬平米“公園情景”體驗式購物廣場（銳城國際購物廣場），6A摩天寫字樓（銳城國際大廈），五星級酒店（銳城國際酒店）、酒店式公寓（銳城國際公寓），雙語全托管幼兒園組成。項目建成后將居住、購物、辦公、酒店、娛樂和休閑融為一體，打造首席城市綜合體（國際上稱作HOPSCA，即由酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態公園(Park)、購物中心(Shoppingmall)、會所(Club)、寓所(Apartment)組成復合化城市中心）。項目于2009年3月份開工，2009年年底竣工，2010年上半年入住。項目是首席城市綜合體，其核心價值觀是“合聚、新銳、簡約”；近期主推的銳城國

15、際社區，其核心理念是“簡單生活，風行”。銳城國際社區由多棟中國山水園林高層住宅組成，與北向商業版塊動靜分區，并且實現絕對人車分流，傾力打造徹底精裝、環保節能科技型住宅，為業主創造國際化、高品質簡單生活。項目開發開創了多項第一： 第一座引入天光、水景河、室花園和屋頂花園，營造開放式、“公園情景”體驗式10萬平米購物廣場 第一家室“激流勇進”，將過山車、叢林探險和水流融合起來，是一種很新潮的水上主題樂園第一家真冰溜冰場 第一座打造6A標準的摩天寫字樓 東部第一家大型豪華影城東部第一家五星級酒店第一個將節能中央空調引入住宅區（4號樓）率先引入人車完全分流、純地下停車理念（3500地下停車位）率先打造

16、徹底精裝修，為同行樹立精裝標桿 項目工程進度：項目目前已有7棟封頂，銷售價格為起價：4810元/平米，均價：5200元/平米。項目目前正在加推“3限銷售”（限時、限量、限價）25層以上觀景房，價格為5617元/平米。項目特色：首席城市綜合體獻給銳客的城市夢想觀景房南望千，北眺黃河銀灘。5.普利商務大廈項目位于工業南路與茂嶺山路交匯處東南角，總占地面積為10943平米，總開發建筑面積為36451.16平米，由普利房地產開發公司投資開發，共有2棟辦公樓和1棟住宅樓組成，其中比鄰工業南路的是兩棟商業辦公樓，在辦公樓南邊是住宅樓，土地使用性質為綜合用地，產權均為50年。在售的住宅樓為小高層（12層），

17、戶型面積為57110不等。戶型具體信息：戶型面積戶型結構所占比例A157.33一室一廳一衛10%A272.63兩室一廳一衛25%A 397.05兩室兩廳一衛35%A4110.04兩室兩廳一衛20%A5121.05三室兩廳一衛10%項目部設計為一梯五戶，屬于典型的塔樓。項目樓間距為6070米，有限的面積上建設較多的高層、小高層，使得小區部略顯擁擠。另外，項目為一綜合開發項目，集商用和住宅為一體，住宅僅有一棟，形不成規模。但是項目憑借緊鄰工業南路和茂嶺山路的區位優勢和交通優勢，會吸引不少年輕的購房者。項目，目前在售的住宅樓為兩個單元，一梯五戶，共約120套，當前銷售已近尾聲，目前僅剩30余套，位置

18、不好，戶型不好的房源，如72平米的戶型為全北向戶型，常年見不到太陽，還有57平米的戶型部設計欠佳，客戶認可度較低。項目為毛坯房銷售，除衛生間和廚房簡裝修外，地面均為水泥地面。銷售價格為，57平米的全北向戶型，銷售均價為5600元/平米。南向的72平米戶型均價為6200元/平米。其定價為以一層為基準，每增加一層價格增加80元/平米。項目前期，已被地礦局和濟鋼團購了很大一部分，當前所剩余房源較少，而且位置不佳或是性價比不高的房源。銷售率估計在75%左右。置業案例：例一：購房號：2#-1單元-601室購房面積：57.33單價：6610元/平米總價款：378951元首付：148951元（40%）貸款：

19、230000元 月供：1734元（貸15年）例二：購房號：2#-1單元-802室 | 202室購房面積：72.63單價：6820元/平米 |6420元/平米總價款：495336元|466284元首付：195336元（40%）|166284元（36%）貸款：300000元 | 300000元6.東領尚座項目位于工業南路102號路南（三慶楓潤商務大廈西鄰），由帝苑置業投資開發，麗豐置業全程代理。項目共開發一棟，建設形態為LOFT小戶型公寓，層高為5.4米，空間開闊，共12層。項目適合住宅、辦公、住宅+辦公；自用、投資、自用+投資。項目享有絕對稀缺的退街80米超闊6000米生態廣場。貼近路面，隔離喧

20、囂。設立便捷休息平臺，規劃停車場。廣場下設定3000平米地下超市，方便居民日常生活需要。項目于2008年6月1日開盤以來，現在已基本售罄。銷售均價約為10000元/平米。7.假日麗景項目位于東部歷城區花園路路北，總占地面積約109.5畝，總開發建筑面積約16萬平米，其中一期開發總占地面積約為50畝，總開發建筑面積約為8.5萬平米。一期開發共8棟純板式小高層（11層），一梯兩戶或三戶，共約620套，另附設兩個地下車庫。項目是由來自的力高（中國）地產旗下力高房地產開發公司投資開發。項目自拿地至開發再至今年五月份開盤，已歷時3載，可見力高地產操盤路途坎坷而遙遠。項目是由著名的阿特貝爾（國際）景觀設計

21、設計，項目規劃設計以現代的西班牙生活為藍本，尖頂、斜坡、八角窗、廊柱，濃縮西班牙萬種風情，描繪出的一幅風情濃郁的西班牙畫卷。項目區位項目位居鬧市中心，接駁東部新城，在盡享花園路的快捷與便利之余，同享中心區的成熟商業配套，依托東部新城未來發展大平臺，獨享雙城核心成熟的商業圈、科技圈、教育圈、文化圈、居住圈等集約輻射，與市城市發展規劃相契合，位于城市“東拓”的主干線上，以凌駕于時空的超然之姿，在雙城之上構筑西班牙國際人居。項目規劃項目規劃設計秉承環境生態化原則，務求建立人與自然的有機統一，在滿足日照、采光、通風等基礎要求的同時，著重進行了步行環境、綠地系統、活動健身系統等的規劃設計。戶型設計上，力

22、求從居者的生活習慣角度來進行面積配比和空間布局，小戶緊湊而不擁擠，中戶方正雅致，大戶華貴典雅。另外，項目規劃設計的重點為園林景觀設計。小區的園林規劃設計力邀國際園林大師精心打造開放式的草地、精修的喬灌，抑或是地上、墻上、木欄上處處可見的花草藤木組成的立體綠化，將戶外的景觀規劃與居住空間完美結合，組團景觀取自西班牙皇家園林阿爾汗布拉宮，以與西班牙特色小品，運用不同的造景手法和四季植物搭配，突出每幢建筑的個性特征，營造出層次豐富、多意境的坡地空間景觀效果：噴泉、拱廊、水池、石路、草坪、綠植花草掩映間，銜接中央水系，蜿蜒流淌、碧波蕩漾；精心雕鑿的園林小品、彎彎曲曲的景觀小道，一切都在抒發著西班牙靈動

23、的曲線。另外，項目部設有幼兒園、車庫、儲藏室等，小區業主的子女可就讀十里河小學。項目將于5月中旬開盤，預計售價均價為5500 /平米。8.海信都市項目位于工業南路路南，總占地面積為3.2萬平米，總開發建筑面積約9萬平米。共開發7棟中高層（1318層）、高層（21層）住宅，都是2梯4戶。1號樓13層，2、5、6、7是18層，3號樓是21層，4號樓是17層。其中一期開發3棟，包括1棟21層住宅，2棟18層住宅，約300套。戶型從85130不等，其中主力戶為8595兩居室。項目共開發住宅715套，車庫580個，車庫配比率為81%。較高的車庫配比率將會為業主提供高品質的居住品質。一期開盤戶型具體情況如

24、下：戶型類型面積戶型結構所占比例A187兩室兩廳一衛6.25%A290兩室兩廳一衛37.5%A393兩室兩廳一衛12.5%A495兩室兩廳一衛12.5%A5116三室兩廳一衛12.5%A6122三室兩廳一衛12.5%A7127三室兩廳兩衛6.25%從上表可以看出，該項目一期開盤的3棟樓中，90平米左右的兩居室占整個戶型比例的70%左右，項目以中小戶型為主。項目憑借距離二環東路不足1公里的區位優勢，再加上項目周邊相當成熟的各項城市配套，使得項目在市場競爭中具有很強的競爭力。首先，海信具備較強的品牌實力，其次項目毗鄰工業南路，緊靠二環東路，有不可復制，微乎稀有的地段優勢，再者項目周邊醫院、銀行、超

25、市、車站、酒店、學校等相當成熟的城市配套，再加上項目良好的社區規劃（臺地景觀、合院規劃）和戶型設計（全明戶型），使得項目在區域市場具有絕對的市場競爭力。項目預計5月份開盤，現在預訂可享受VIP會員優惠，即交一萬頂兩萬，如果開盤宣不到合適的房源，原定金如數退還。9.錦繡泉城項目位于花園路與七里河路交匯處東南角，總占地面積約160畝，總建筑面積約26萬，綠化率45 %以上，居住戶數2200戶，是中齊房地產開發公司繼成功開發“齊魯世紀園”和“泉印蘭亭”之后的又一挑戰創新鉅獻。項目共開發22棟樓，涵蓋小高層、高層。其中有4棟為26層，2棟為18層，16棟為12層。項目簡介項目位于市歷城區，南臨華龍路，

26、北靠華能路，地處業已興起的東部新城主軸線，距離城市主干線二環東路僅幾分鐘路程。距離洪樓廣場、大潤發5分鐘車程，與百花公園隔街相望。隨著近年來大規模新興高品質社區的陸續落成以與高新技術產業的大量引進，東部吸引了大量的高收入階層和智本階層，本區域已經形成了自己獨特的人文環境.錦繡泉城是中齊房地產開發公司繼成功開發“齊魯世紀園”和“泉印蘭亭”之后的又一挑戰創新鉅獻。總占地面積約160畝，總建筑面積約26萬，綠化率45 %以上，居住戶數2200戶。項目南接華龍路是小區的主入口，依托省圖書館改造成為一條富有文化特色的商業街，區域改造現已大規模展開，人氣急劇上升，銀座超市、上島咖啡、建聯藥店、柔婷美容等高

27、品質商業已經進駐。北靠華能路，主要是新建的住宅，外立面清新亮麗，商業配套也逐步跟進，落戶在社區咫尺華能路北的大規模超市“銀座華信店”將在2006年夏季正式對外營業，為社區業主的購物提供更多的選擇，即將呈現的美食城也將為東部商業再添靚麗一筆。西向為連接工業南路與花園路南北要道的七里河路，目前該道路兩側的商業設施有康潔洗衣、甲克蟲洗車等。東鄰為華信路。“錦繡泉城”的園林景觀由世界知名景觀設計公司“泛亞易道”抗鼎力作。具有大師之作揮毫潑墨般的大氣，又處處滲透水的靈氣，在細節上追求美的極致。錦繡泉城園林設計的立意靈感，來自于的自然山水。錦繡泉城，三大景觀軸線以超大面積中央湖景為中心，周圍以大面積的生態

28、草坪包裹，猶如掌上明珠。同時數百米長的中心觀景大道相互銜接，讓您的視野通透流暢。小區分別以春、夏、秋、冬為主題，有蘭花、海棠、荷花、梅花點綴出蘭香霧雨、海棠春睡、秋荷余芳、煮雪賞梅等意境，使您在各個時節擁有的浪漫和風景。綠草茵茵、垂柳依依、荷葉田田。臨水而居，把酒臨風，“清泉疊月影，名湖蕩槳聲”，在錦繡泉城。項目本身配套完善、安全、實用。如地板采暖、有線、寬帶入戶、地下停車場、智能化監控系統、遍布于小區角角落落的棋牌桌、茶舍等等，都將為業主提供方便、舒適又愜意的生活。具體見項目配套與標準。項目足于本土文化，融合時尚居住理念，全力為您打造“依守泉邊的生活”，讓您在包容、和諧、婉約、豪放的文化環境

29、里，傳統、純粹又美麗的居住。項目自2006年4月份開盤以來，銷售狀況良好，項目憑借優越的地理位置，周邊成熟的各項城市配套，以與項目獨特的規劃設計獲得兩市場的認同。項目現在已進入尾盤銷售階段，仍有幾名銷售人員在守盤。目前，項目所余戶型多為140平米以上的大戶型。其中有148平米的三室兩廳兩衛戶型和168平米三室兩廳兩衛戶型兩種。現在銷售均價為7000元/平米。不過據其銷售人員介紹，項目還留有小塊空地，準備開發兩棟帶電梯的多層（6層），戶型暫定為90平米（兩室兩廳一衛）和140平米（三室兩廳兩衛），銷售價格預計為7000元/平米，預計今年下半年動工開發。10.山久水遠項目位于歷下區茂嶺山路1號，項

30、目總占地面積為1344平方米，總開發建筑面積為64045平方米，由晨光房地產開發投資開發。預計開發周期:1.5年。項目一期開發總建筑面積約為4萬平米，共開發6棟小高層（12層），約504套。戶型面積87130.51m不等，戶型設計以全明、緊湊、簡約、舒適理念為核心標準，以實用的形式、到位的尺度展現生活的舒適感受。一期開發戶型具體情況如下：戶型類型戶型面積戶型結構所占比例A187兩室兩廳一衛39%A289兩室兩廳一衛44%A3130.51三室兩廳兩衛17%由上表可以看出，項目的中小戶型所占比例為80%左右，項目的開發以中小戶型為主。項目的規劃建筑形態為小高層（11層）和高層（18層），項目于08

31、年8月動工開發，預計將于2010年3月份交房入住，但是項目開發建設適逢房地產市場下滑的大環境，因此項目并沒有按原計劃動工開發，項目從今年開始才剛剛動工，而且工程進度很慢，項目目前處于打地基階段。項目預計售價為起價5400元左右/平米，均價為5750元/平米，最高價為6200元/平米。11.華福國際項目位于北園大街47號（路北），即歷城區全福街道辦事處西臨。項目總占地面積約為40萬平米，是集住宅、商業、寫字樓、公寓為一體的都市復合體，由新華投資集團旗下的萬華全福房地產開發投資開發，由萬華幸福房地產營銷策劃公司全程策劃，廣告設計室者行天下。項目共開發12棟高層，其中有7棟18層高層，3棟22層高層

32、，2棟26層公寓。共分兩期開發，其中一期開發7棟高層（西邊），現在在建3棟，5月份開盤。預計價格為5000元/平米。銷售人員較少，銷售氣氛有點冷清，上客量很少。項目容積率較高，居住環境稍感壓抑。項目2室中小戶型占有較大比例。項目開盤因五證只辦下4證，所以開盤時不可以按揭貸款，只允許有兩種付款方式：1.一次性付款2.分期付款開盤當日首付50%項目主體封頂付30%交房時付20%項目預計年底即將封頂。項目毗鄰北園大街，處于二環以，BRT交通路線從小區周邊經過，交通非常便利。另外，隨著二環東路，二環高架橋的建成通車，項目的區位優勢將更加顯要，項目的城市價值將會得以明顯提升。項目文案鑒賞：華福國際城市新

33、干線 都市復合體40萬平米都市復合體住宅+商業+寫字樓+公寓不可復制的絕版 地段雄踞二環，依守雙BRT新干線，與城市未來接軌以國際視野 造成重構城市價值中心，區域進化重洗城市格局三居 108平米 全明設計你一定買得起北園大街正在升值，持續的升值全運會快速公交系統建設小清河改造基礎設施完善物管專家，給您提供貼心服務有些細節，也許您一生都不會留意，但我們仍愿意在這里用心坐擁市區成熟生活配套學校+超市+銀行+醫院+，各種配套設施齊全板式小高層，獨具匠心，戶型專家11層板式/48138平米/均好性強/性價比優12.鮑德現代逸城項目位于解放東路路南（原濟鋼水泥廠院），總開發建筑面積約為27萬平米，其中住

34、宅建筑面積21萬余平方米，配套公建建筑面積約6萬余平方米，住宅戶數1600余戶。項目是由濟鋼旗下鮑德房地產開發投資開發。項目建筑形態主要為高層、小高層和多層住宅樓為主并配以配套公建設施。項目即將動工開發，估計項目年底開盤，明年年底能入住。估計售價為5500元/平米左右。C.商業項目1.蓋世農貿市場項目位于濟青零點立交與主干路二環路交界處，項目規劃設計為地上3層，由蓋世物流集團投資開發，項目處于的公路交通首要核心地帶，104、220、308、035國道和濟青、濟聊、京福、京滬高速公路等交匯于此，黃金地帶，絕無雷同。市場以華北地區最大的物流基地-蓋世物流為依托，物流配送優勢首屈一指，市場下轄4個子

35、市場，蓋世物流酒水批發市場、蓋世茶葉批發市場、蓋世糧油批發市場、蓋世農資批發市場，現入住業戶已達500余家，在華北地區同行業中首居龍頭。項目采用出售和出租兩種方式，出租的價格為3層150平米的攤位出租約1500元/月。2.辛甸金城商城項目位于歷城區辛祝路路西（辛甸花園東臨），項目是由歷城區東風辦事處辛甸居委會投資開發的與商業、貿易為一體的商城。項目總建筑面積為33960平米。框架結構設計，設計高度為20米，地上5層，地下1層。項目于2008年6月份動工，09年9月份竣工，預計10年年初即可投入使用。項目的建成必將會極大便利周邊居民的生活。另外。項目周邊有辛甸花園、花園、花園、周莊小區等大型社區

36、支撐，項目的開發運營也勢必會順利進行。3.紅星門凱龍項目位于歷下區歷山路與北園大街交匯處東北角，項目為專業的家具建材批發銷售市場。項目總建筑面積約10萬平米，項目的建成使用勢必會對各地的家具建材區域市場產生一定的沖擊或影響。另外，項目規模化，專業化，規化的市場，勢必也會提升該品牌在家具建材上的影響力和競爭力。項目的建成運行勢必會促進家具建材行業的快速健康發展。4.居然之家項目位于歷山路北段，總開發建筑面積約為9萬平米。項目在歷山路北段橋口打一廣告牌，近期要對外公開發售。5.七里堡市場項目位于二環東路與七里堡路交匯處西北角，項目建設為地上4層，是由七里堡市場投資開發，由信地營銷公司全程策劃代理。

37、項目由七里堡市場、七里堡茶城、七里堡易購廣場三部分組成。項目一期開發的沿二環東路七里堡市場現已經售罄，項目二期開發的眼七里鋪路的七里堡茶城也已售罄，項目在二環東路與七里堡路交匯處的拐角處的七里堡易購廣場現正對外發售。發售的面積從60300平米不等，沿街的商鋪銷售價格從1600019000元/平米不等，商鋪部的商鋪位銷售價格70008000元/平米。項目運營模式：項目保證10年回本（簽訂合同），代業主經營。項目保證前2年的投資收益率為8%，自第3年后每年以遞增6.5%的收益率返還。10后確保收回投資成本10年后按實際投資收益返還，也可自己經營（自用或自租）項目使用權為32年，按規定，商業的使用權

38、應為40年，項目給于業主的使用權僅為32年，據其銷售人員介紹，項目自前期拿地到規劃報批審批通過開發 中間經歷了較長的時間，所以，客戶實際可經營的年限只能是32年。D.村改項目或（早）已清盤項目1.家村村民安置小區（地快B）(1).居住用地平衡表序號用地類型規劃面積單位比例(%)1規劃總用地16.11ha2建設用地12.21ha100a住宅用地8.21ha67.2b公建用地0.85ha7.0c道路用地1.77Ha14.5d公共綠地1.38ha11.33城市公共用地2.85ha4城市河道用地1.05ha建設單位：市城市建設投資公司設計單位：同圓設計集團公司項目圍：解放東路以南，漿水泉路以西，和平路

39、以北，茂嶺上路以東建設規模：項目共計建設23棟樓宇，其中有五棟公建樓，18棟住宅樓（附一）：各樓宇具體情況土地類型樓宇序號部結構設計單元數樓層數居民住宅1一梯五戶2182一梯五戶2273一梯五戶3274一梯四戶2115一梯四戶3116一梯四戶3107一梯四戶2108一梯五戶1279一梯五戶12710一梯四戶31011一梯四戶21012一梯四戶11013一梯四戶11114一梯四戶11115一梯四戶11016一梯四戶11117一梯四戶11118一梯五戶227公建項目1獨棟建筑152連體建筑35/18/123連體建筑322/5/164連體建筑322/5/16合計約2424套(2).公共服務設施配建表

40、序號公共設施名稱配建數量單位1托幼（9班）21002商業服務配套商業40006000室副食品市場20003衛生站3004文化活動站3005儲蓄所1306物業與社區服務中心4207郵電所1008廁所509居民設施2處10居民存車處2處垃圾收集點4處變配電室（地下）150變壓水泵房100換熱站100中水站300燃氣調壓箱垃圾轉運站200/2/處合計地上102509400地下850(3).技術經濟指標表編號項目數量單位1總建設用地12.21萬平米a地上建筑面積24.42萬平米1.住宅建筑面積23.48萬平米2.配套建筑面積0.94萬平米b地下建筑面積9.7萬平米1.儲藏室建筑面積4.1萬平米2.地下

41、車庫建筑面積5.6萬平米2居住戶數2424戶a90以下戶型戶數約1720戶b90以上戶型戶數約707戶3居住人數7757人4住宅建筑套密度（毛）約218套/ha5住宅建筑套密度（凈）約198.53套/ha6住宅建筑凈密度1.92萬平米/ha7地上容積率2.08地下容積率0.89建筑密度15.0%10綠地率40%11停車位1300400個900(4).項目相關情況項目概況本項目規劃區北鄰解放東路，緊靠東部省級行政中心，北部是茂嶺上，南部是燕翅山。因此，規劃充分考慮景觀因素，特別是沿解放東路形成良好的城市景觀并在解放東中段形成標志性空間，結合社區廣場形成連接茂嶺山，燕翅山和規劃區的視線通廊。規劃區

42、整體空間突出，中心部分為社區廣場，外圍是三個規模適中，模式鮮明的建筑組群，各建筑組群以道路分割，形成高低起伏，有序，空間開合有致的主體空間，并通過尺度宜人的開敞空間和綠地互相穿插，相互融合，組織可識別性強的住區環境。項目位于燕翅山北鄰，與南邊的友誼苑小區僅一路之隔，周邊人群較為密集，城市氛圍卓現濃厚。項目距家第一小學近在咫尺，另外，據可靠消息稱，歷下區第二中學將要搬遷至項目南邊的歷下區成人中專學校，項目周邊教育配套設施齊全孩子足不出戶便可享受一站式的教育。項目南邊是友誼苑小區市場，服裝、蔬菜、生活日用品一應俱全，周邊商業設施配套完善，生活購物十分方便。另外，項目北臨解放東路，東臨漿水泉路，南靠

43、和平路，交通便捷，出行方便。項目規劃總居住人口為7757人，而據本村相關人員介紹，本村現在人口約為3500人，如此而言，項目除了滿足本村的安置居住外，還有相當一部分要對外出售。2.東興寓城項目位于二環東路北段路西（七里堡市場北鄰）3.福潤康城項目位于七里堡路路南，共有7棟高層、小高層，其中，1棟高層（18層），6棟小高層（12層）。項目規劃為高樓層住宅，有限的空間建筑較多的建筑，給人以較為擁擠的感覺。4.春天花園項目位于黃臺南路路南（建元小區東臨），項目部環境良好，建筑形態以小高層為主，樓間距較大，居住較為舒適。5.花園項目位于歷城區辛祝路北段路西，項目環境不錯，居住較為舒適。項目已于2007年結盤。項目北邊有一棟小高層正在動工，另外，項目北邊有約200畝空地，可以開發。6.花園項目位于祝舜路路南，已于2007年銷售完畢，當前二手房銷售均價為6000元以上/平米。項目