1、金地格林格林工程運營謀劃大綱華北區域公司2021.11.14為什么要做運營謀劃？ 明確工程運營定位和中心目的運營目的，為后續產品定位奠定根底； 結合運營定位，對前期投資謀劃評審結論進展對比、審視和評價； 針對工程實踐情況，梳理對工程運營產生直接或艱苦影響的問題，進展前置并做為重點關注項 明確需求前置的營銷推行動作處理四大問題：目錄工程運營定位分析工程土地屬性分析供求關系與市場變化趨勢分析 目的客戶分析 競爭格局分析 明確工程運營定位及中心目的工程重要運營問題分析工程營銷推行分析宗位置于東五環和東六環之間，處于正在建立中的通州新城中心區的西北邊緣的通州商務園內；間隔通州主城區約3.5公里；間隔C

2、BD、國貿商圈、燕莎商圈大約有21公里的車程；間隔首都機場約12公里；南側間隔朝陽北路延伸線僅有約1.5公里；西側毗鄰溫榆河畔，環境宜人。一、運營定位分析-工程土地屬性1、工程地塊自有屬性分析位置篇：CBD商圈空港商圈朝北商圈通州老城區通州新城中心區位于通州商務園內，通州新城西北端，與朝陽區交界處，臨近朝陽北路延伸線。西距CBD12公里，南距京哈高速1.2公里，北距首都機場10公里，東側緊鄰照射路。四大成熟商圈包圍，與高速開展中的通州新城中心區共生長。潛力區域，四大成熟商圈環抱一、運營定位分析-工程土地屬性1、工程地塊自有屬性分析區域篇：區域篇：宜居區域，高知人群聚集地通州商務園總規劃面積7.

3、3平方公里，分二期滾動開發建立，綠化率高達50%，綜合容積率0.8-1.5 。產業規劃：首都金融功能區、國家電子商務示范基地功能規劃：濱水生態、低密度、花園式商務中心區，與金融街、CBD、總部基地形勝利能互補入駐企業：電子商務企業為主，高新高知人群聚集地交通篇：路網密集，交通便利路網：至CBD：京通快速、朝陽路、朝陽北路、兩廣延伸線至首都機場：壁富路、機場二高速高速路：京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速軌道交通：現狀：地鐵八通線、6號線物資學院站規劃：地鐵八通線和規劃建立的M6、S6、R1、R1支等8條公共交通：619路翠福園小區-五路橋東619路公交車物資學院站交通篇：本案物資學院站，

4、地鐵6號線價值凸顯間隔地鐵6號線3公里；年底即通車，地鐵價值凸顯；北京東西向大動脈，與多條地鐵線路實現換乘。物資學院站交通篇微觀交通：宗地微觀交通非常興隆，目前周邊四至道路已建筑終了或正在建立；經過宗地西側的商務園中路或溫榆河東路可快速到達朝陽北路。公交站點(如下圖)：翠福園的東側和南側有兩個公交站點，有公交車924、319、1路、3路小巴(可直達通州城區，在北關環島可換乘多輛公交車直達城區)，還有直達市區的846、930路(可直達朝陽門、呼家樓)。未來規劃：宗地北側的潞苑北大街直達東五環；溫榆河西路可直接機場二高速。四至篇：商務園區住宅地塊，價值上升通道良好商務園區內住宅用地，政府規劃利好，

5、已有多家企業入駐，未來租售可期，價值上升通道良好。 地塊 C2-8地塊C2-10C2-9C2-7C2-61321234856745678地塊北面的高壓線地塊西面開場了建筑地塊南面有6層樓現場有變電站地塊中間有30m道路地塊南面的高壓線 地塊 C2-8地塊C2-10C2-9C2-76通州殯儀館 1. 從航空航線比較近 2. 從現場能看通州殯儀館 3. 地塊周邊有高壓線 4. 60米控高配套篇：外部大型配套主要集中在朝陽北路 園區內的大型配套香格里拉大酒店教育配套教育配套教育配套教育配套濱河森林公園朝陽大悅城長楹天街非中心園區內規劃有小學、幼兒園市政景觀綠化帶本體篇：地塊規模：總用地面積72421

6、，可銷售住宅建筑面積155610；容積率：綜合2.28；南地塊容積率2.28，北地塊容積率2.26；控高：60米配套：商業配套4607，幼兒園3360。地塊編號用地性質建設用地建筑面積容積率建筑密度綠地率限高C2-6供電用地(110kv)540043200.8C2-7供電用地(220kv)1000080000.8C2-8二類居住42932987442.330%30%C2-9托幼(九班幼兒園)420033600.840%30%C2-10二類居住25289632232.530%30%合計87821177647代征路61474平米；代征綠地48119平米；商品住宅161967平米，代建托幼3360平

7、米一、運營定位分析-工程土地屬性2、能否有能夠優化或晉級土地屬性：工程東北側大型市政綠化帶，可優化為工程的景觀長廊，提升工程價值點。目前周邊配套欠缺；宗地北側的變電站和東北角的高壓塔對本工程的居住價值有一定影響；通州殯儀館間隔工程較近，對客戶置業有一定的心思妨礙；Weaknesses優勢：Strengths 優勢：產業優勢：通州商務園北京市 “新城金融效力區，分三期建立，建面700萬平，一期占地2.96平方公里，規劃建筑面積約218萬平，擬可包容3-5萬辦公人員。一、運營定位分析-工程土地屬性3、地塊SWOT分析：交通優勢：與年內將建成的地鐵6號線、主干道朝陽北路相距僅3公里、間隔首都機場12

8、公里、距通燕高速3.5公里，25分鐘即可到達CBD中心區，將吸引大量CBD白領置業人群，資源優勢：工程位于溫榆河畔，有較好的自然資源景觀品牌優勢：距大望路金地中心僅25分鐘車程，途徑金地名京，可有效借力金地在CBD品牌影響力。與大興、房山等新興區域相比，通州更成熟，開展更快，但在本輪調控下區域成交均價最低，因此未來價錢生長空間更大，通州具備與CBD相鄰的獨特優勢，隨著地鐵6號線年內建成，北通州憑仗其與市區間隔更近的區位優勢、更方便快捷的軌道交通優勢將在大通州板塊中異軍突起。通州板塊內各工程大都在限購政策出臺前拿地并規劃，戶型面積偏大，整個區域內70平左右兩居及50平一居等總價100萬內產品缺失

9、。區域未來供應較小，供不應求格局已初步顯現。Opptunities 時機：Threats 要挾：宏觀經濟風險限購等宏觀政策風險一、運營定位分析-工程土地屬性3、地塊SWOT分析：SWOT分析總結發揚優勢，把握時機借勢品牌優勢，深挖價值洼地價值，把握交通利好價值工程土地屬性小結：1.地塊位于通州商務園區，朝陽區與通州區交匯處，4大成熟商圈包圍，區域價值凸顯。2.商務園區大力規劃及重點企業不斷入住，價值上升通道漸現。3.地鐵6號線12月份開通，交通利好不斷擴展。4.小體量社區，地塊周邊雖有可優化景觀資源，但無強勢景觀資源，不具備打造高端社區質素。一、運營定位分析-工程土地屬性1、北京市總供求關系研

10、討：分析:供需情況對比分析，北京市房地產市場整體處于供不應求形狀，2月份以來，成交面積均已超越供應面積，其中近幾個月更是供明顯大于求。供應市場來看，2021年全年住宅供應情況不佳，僅9月份有大量新工程入市，推高了市場的存量。月份供應面積（萬）成交面積（萬）2011年11月87 65 2011年12月69 72 2012年01月25 23 2012年02月26 33 2012年03月77 93 2012年04月74 77 2012年05月51 119 2012年06月110 148 2012年07月103 137 2012年08月68 153 2012年09月151 133 2012年10月65

11、 115 數據顯示：按面積段區分的成交構造看，100以下房源成交情況不斷較為穩定，占總成交約45%。一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析1、北京總供求關系研討：分析：調控深化期2021年1月-2021年2月：通州受限購政策影響在北京各子市場中最為顯著，價錢下滑幅度大，大部分剛需產品價錢已接近甚至低于房山長陽剛需產品價錢，價錢被低估。市場復蘇期2021年2月-至今：隨著北京市場復蘇，通州市場成交復蘇明顯，但價錢仍堅持在低位，從供應面看，2021年6月，華遠銘悅、首開國風美侖等新盤入市沖高當月供應，9月推盤量較小，成交有所下滑，但從供需比看，成交仍堅持在高位，供不應求格局明顯。未來趨勢

12、預測：通州區域配套成熟，城市未來規劃開展在各衛星城中處于最中心位置，該區域當前價錢嚴重被低估，未來政策面無大變化那么通州將迎來北京各子市場中最顯著的量價齊升局面，未來市場可期。一、運營定位分析-工程土地屬性1、通州區總供求關系研討：市場存量集中在兩居，兩居總存量到達58%，以85-95的傳統兩居為主，占比到達53%三居存量較高，總體存量在28%，115平米左右小三居和133-140平米溫馨三居各占一半；50-80平米段的戶型缺乏9%，這闡明整體市場中小戶型的供求出現矛盾。項目 華業東方玫瑰 金隅花石匠 華遠銘悅 富力金禧花園 京貿國際城 東亞逸品閣 合計 面積 比例 一居（56-70） 0 3

13、3 3322110.93%二居（80） 108 10886403.64%二居（85-95） 173724897076153117710593044.67%三居（115） 223 963193668515.47%三居（133-140 4026302 3685041621%四居（160） 208 2083328014%合計 5762111077010924922132371621已推未售工程戶型配比清點一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析2、通州區已推未售工程情況清點研討：已推未售存量產品中，針對年輕白領的50-60平一居及緊湊的70-80平小兩居根本無供應，該細分市場出現空白，而85

14、-95平米二居市場競爭猛烈。項目名稱 項目住宅規模 項目已推出 截至目前已銷售量 截至目前已推未售量 待出貨量 合計未售量東亞逸品閣 4.83.50.62.91.34.2K2清水灣 13.68.82.864.810.8珠江拉維小鎮 16.616.614.6202K2百合灣 10.86.36.61.84.56.3新華聯運河灣 24.224.220.2404富力金禧花園 10.810.810.10.700.7京貿國際城 (含商業) 6922.219.92.32426.3華遠銘悅197.925.911.117合生濱江帝景3382.55.52530.5華業東方玫瑰7221.1201.150.952總計

15、 273.8129.499.332.2121.6153.8貨量清點數據顯示：整體上看，參考工程已推未售量并不多，在經過上半年快速去化的市場行情，多數工程的庫存量在1-2萬 ；后期供應主要集中在京貿國際城，華遠銘悅，合生濱江帝景，華業東方玫瑰，總建面到達130.8萬；其中合生濱江帝景當期剩余以89兩居，120-140三居大戶型為主，且含精裝修，成交均價16500元/。一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析2、通州區待售貨量清點研討：潛在供應中中鑫源獲取的商務園C2西區地塊和工程構成直接競爭關系，體量為11.6萬平。 潛在供應量合計32.9萬平未來供應合計186.7萬平地塊名稱用地性質住

16、宅建面容積率地塊現狀通州區永順鎮住宅混合公建用地住宅混合公建用地13.7 2.8土地獲取通州區永順鎮珠江國際家園二期潞苑五街南側居住用地項目居住7.6 2土地獲取通州區永順鎮（商務園C2地塊西區）R2二類居住用地11.62土地獲取總計32.9區域未來供應合計類別在售項目庫存及未來供應潛在供應合計供應量153.832.9186.72、通州區待售貨量清點研討：一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析2021作為北京市有史以來調控最嚴峻，房地產市場最慘淡的一年，全年的成交量根本處于波谷位置，2021年片區需求量為27.8萬平米；2021年隨著政策的逐漸放松，北京市房地產市場成交量節節攀高，僅

17、1-10月片區需求量到達48.6萬平米，可以預見下半年片區的需求量將進一步擴展，估計全年需求量可實現55-60萬平米。從供需情況可以看出，通州片區作為背景最早開展的新城區域，依托CBD區域的快速開展，雖然在嚴峻的調控政策下出現了大幅調整，但是隨著限購政策的逐漸放寬，東部區域沉寂已久的購買力即將迸發，通州片區未來開展的潛力依然很大，供不應求的情況將會顯現。項目名稱11年全年市場消化量統計12年1-10月市場消化量統計東亞逸品閣0.0 2.5 珠江拉維小鎮0.6 3.2K2百合灣2.5 7.9京貿國際城3.5 7.7新華聯運河灣2.8 6.4富力金禧花園2.3 6.4 華業東方玫瑰4.8 10.5

18、金隅花石匠1.0 4.0總計27.8 48.62、通州區需求情況研討：一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析2、通州區需求情況研討：一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析一居及兩居產品供不應求態勢明顯。2、通州區需求情況研討：一、工程運營定位分析-供求關系與市場變化趨勢分析60以下及80-100產品供求明顯失衡城市及片區總供求關系小結：1. 城市住宅供應乏力，供不應求態勢明顯，且城市小面積產品需求繼續旺盛。2.區域住宅需求不斷增長，且土地市場清點顯示，后期供應缺乏，無法滿足旺盛需求。3.區域小面積產品60以下及80-100供求失衡明顯。特征描述核心客戶 75%重要客戶 20

19、%次要客戶 5%客戶分類客戶需求傳統二檔 傳統三檔-原住區域租住在CBD周邊、朝陽北部、燕郊、通州、租住在CBD周邊、朝陽北部、燕郊、通州、其他區域 職業特點CBD及朝陽北部年輕白領工薪階層通州商務區工作的年輕金融從業人員，投資客（保值或出租給CBD及附近上班族）置業目的自住、婚房自住、婚房投資 基本特征年齡25-35歲，年齡25-35歲，年齡35歲以上家庭人口1-2人家庭人口1-2人經濟能力家庭月收入0.8-1.5萬 家庭月收入0.8-1.5萬 家庭年收入20萬以上置業特征首次置業首次置業投資置業動機獲得安身之所，第一次有自己的“家”滿足基本居住需求投資 一、運營定位分析-客戶1、物理屬性：

20、褐石系列名仕系列世家系列天境系列格林系列傳統、奮斗類人群為主傳統類人群為主傳統偏逍遙人群為主逍遙、現代類人群為主傳統、奮斗類人群為主高端五檔人群為主中高端四檔人群為主三檔人群為主二檔人群為主北京通州項目一、運營定位分析-客戶1、物理屬性：以格林系列二檔客戶為主客戶分析小結：工程客戶以格林系列二檔客戶為主；客戶以租住在通州、CBD等 東部地緣性為主，活動區域主要為朝陽區、通州區；年齡集中在26-35歲，處于家庭建立初期和生長期；日常出行多以軌道公共交通為主；客戶多為初次置業，以北京工薪階層為主，現多為租住形狀。運營定位分析-競爭格局解析1、競爭對手研討：目前競品多集中在通州主城區，配套齊全，居住

21、氣氛濃重珠江拉維小鎮東方逸品閣京貿國際城通州主城區占地面積: 20.7萬平方米住宅面積: 69萬平方米物業類別：高端住宅 5089套建筑類別：35層板樓結合、小高層裝修情況：毛坯交通情況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交938支9容 積 率： 2.5綠 化 率： 60%成交均價： 17000 元/7#報價套均面積：93平米月均去化：88套/12915萬元12年截止9月底合計銷售金額：116242萬元整盤房型配比：房型面積區間套數配比(%)一房63-6965927.46二房72-90135356.38三房118-13629312.21四房156953.96一期二期三期競品京貿國際城產品定位：質量

22、感中上、小戶型為主、大型社區運營定位：快速回籠資金類工程小街西路4車道 30M梨園南街8車道 40M臨河里路4車道 30M小街路4車道 30M占地面積: 25萬平方米住宅面積: 72萬平方米，其中公寓5萬平米物業類別：住宅 7251套建筑類別： 板樓、高層裝修情況：毛坯交通情況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交938支9容 積 率： 3.12綠 化 率： 35%成交均價： 16500萬/套均面積：88平米月均去化：120套/15648萬元12年截止9月底合計銷售金額：140829萬元競品華業東方玫瑰項目房型配比房型套數配比(%)一房137554.09二房96838.08三房481.89復式15

23、15.94合計2542產品定位：質量感中上、小戶型為主、區域大盤運營定位：利潤率優先，兼顧去化速度占地面積: 21萬平方米住宅面積: 19萬平方米物業類別：高端住宅 1200套建筑類別：12棟高層板樓裝修情況：精裝交通情況：八通線土橋站、公交817、924等開盤時間：2021-8容 積 率： 2.2綠 化 率： 30%成交均價： 16000元/套均面積：83平米月均去化：93套/11556萬元12年截止9月底合計銷售金額：34668萬元注：8月去化162套，套均面積79平米。根據現場實踐調研，該工程小戶型現已售罄，后期無供應。當期存貨及后繼供應以84-89平米2居和130-140平米3居為主競

24、品華遠銘悅主力房型配比： 房型面積區間配比(%)一房46-56 18%二房84-89 59%三房130-140 22%四房210-230 1%產品定位：質量感中上、大戶型為主運營定位：利潤率優先型工程近期推出4層190-400平大戶型，銷售價錢下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度110套左右K2百合灣概況項目位置通州區通胡大街運河奧體公園東300米項目總況項目規模17萬平米，項目戶型70-420平，采用art-deco建筑風格，園林景觀較好，品質較好。戶型以一居及復式為主開發商北京麥金利房地產開發有限公司產品類型高層、電梯洋房容積率2.16主力戶型70-87平一居、70-110平lo

25、ft，110平三居 400平四居競品K2百合灣產品定位：質量感好、大戶型為主運營定位：利潤率優先型工程競爭分析小結：1.區域市場以剛需工程為主，競品多集中在通州主城區，主城區配套齊全，居住氣氛濃重，競品工程檔次中上，多為利潤率優先型工程。2.區域內競品小戶型產品已根本去化終了，后期剩余產品多以90以上大面積產品為主。工程運營戰略選擇： 一、運營定位分析明確工程運營定位及中心目的運營定位：快速回籠現金流型工程客戶定位：剛需首置首改產品定位：規范化產品工程工程運營戰略：保現金流的快銷型工程，本錢和售價偏重于低本錢低售價，以充分的平安邊沿保證可以快速走量第一梯隊2.2萬第二梯隊1.45-1.7萬第三

26、梯隊1.3-1.4萬工程稱號K2百合灣本工程市場占位華業東方玫瑰主力產品線客群線110平三居 400平四居以改善性為主，CBD高級白領及通州區域改善型客群，月收入2萬以上，客戶更強調社區質量、景觀資源等。63平一居 85-95平二居 CBD剛需客群，收入1萬-2萬左右，客戶支付才干約束主要來自首付，通常選擇最小戶型。55平一居 69-73平小兩居純剛需客戶為主、CBD普通白領家庭、朝陽板塊北漂一族，通州商務園普通上班族，收入5000-10000之間，既受首付約束，又受月供約束銷售均價22000華業東方玫瑰14500、京貿國際城16000參考價錢14000京貿國際城60-81平一居 83-94平

27、兩居以北京東部區域限購剛需客群及部分投資型客戶為主。經過loft裝修正造可滿足類似100平左右的居住需求20000中弘北京像素50平-80平LOFT一、運營定位分析明確工程運營定位及中心目的產品占位：二、營銷推行分析與初步戰略展現區戰略暫時售樓處建議結合工程節點及營銷安排方案，建議前期在金地中心設立暫時售樓處，提早蓄客。選址建議：金地中心，既鎖定目的客戶活動區域，又充分嫁接品牌優勢；包裝建議：年輕、時髦、輕快、顏色鮮明，契合客群氣質。二、營銷推行分析與初步戰略展現區戰略現場售樓處建議整合工程商業配套，搭置工程現場售樓處，既可以滿足住宅施工需求，又不影響銷售及展現；售樓處一層為接待洽談處，二層為

28、簡易樣板間，既滿足工期，又可以有效展現；主銷售期內，將售樓處對面的幼兒園用地打造為園林示范區，傳承格林系的綠色文化。二、營銷推行分析與初步戰略公司品牌與工程的互動戰略結合公司目前五大產品系，本案氣質與格林系較為一致，建議在格林系的根底上結合客戶特質，打呵斥格林系青年社區。建筑類型：小高層產品為主產品面積：格林二檔，年輕時髦的小戶型剛需社區二、營銷推行分析與初步戰略營銷節點排布：2021-20212021年底2021年一季度推售房源清點：一期推售房源484套，其中75兩居242套，占比50%，55一居72套，占比15%。一期戶型配比標準層面積（)層數75兩居55一居80兩居90三居總戶數10#6

29、4018640481612811#59018723603614412#615187218183614413#615187218183614414#59018723603614415#3201326002652小計2427236134484總計37810884186756所占比例50%14%11%25%100%推售釋放口徑：首期推售12#、13#、14#、15#樓，即可認購房源484套。三、結論運營戰略的安排和選擇工程定位：格林二檔，年輕時髦的小戶型剛需社區區域公司層面對工程戰略的安排：保現金流的快銷型工程產品定位：針對剛需首置客戶的小戶型產品為主四、產品定位產品主張產品主張：時髦、活力、青春崇

30、尚自在、彰顯個性溫馨、便利、創新住宅物業類型及戶型配比 物業類型 戶型 房/廳/衛 戶型說明 面積段（） 比重 高層 1房1廳1衛 實際緊湊一房 5519%2房2廳1衛 實際緊湊兩房 7550%2房2廳1衛 實際緊湊兩房 806%3房2廳2衛 實際緊湊三房 9025%四、產品定位戶型配比及格線規范線標桿線優化本錢，以節點突出整體，戶型上盡量合理利用空間，盡能夠多的設計出贈送空間，以契合剛需客戶貪圖實惠的特征，戶型可作為本工程的最大價值點景觀與外部空間戶型采用現代主義風格，簡單大方，造價相對合理立面金地物業金牌質量，以超群的展現與細節效力打造余姚最高端與最貼心的管家式物業效力體系。物業效力商業及

31、配套思索到地塊周邊商業配套缺乏，建議本工程充分思索居住者的生活便利性而設置商業配套，讓日常購物需求在社區內即可完成價值樹及價值點建議四、產品定位價值樹及價值點建議珠江拉維小鎮中式現代/面磚東亞逸品閣歐式簡約/面磚、石材K2百合灣新古典/石材京貿國際現代簡約/涂料、面磚新華聯運港灣現代/面磚富力金禧花園新古典Artdeco/涂料、石材華業東方玫瑰中式現代/涂料金隅花石匠外立面中式現代/面磚分析:從外立面風格上看，競品工程外立面以現代風格為主，質量略高工程采用新古典風格，多偏簡約，時髦感較差，僅中弘北京像素工程時髦感較強從里面用材上看，競品工程多采用面磚，部分質量較高的采用面磚+石材，質量略遜的采

32、用“面磚+涂料。結論：競品工程風格上較符合30-40歲年齡段客群審美觀，用材相對較好，純運用涂料工程極少，反映通州各競品在外立面的打造上頗為注重。中弘北京像素現代/涂料、面磚立面-價值點建議立面-價值點建議現代格林北方風格大體塊的形體構成，與顏色對比，時髦現代的立面風格，彰顯年輕的個性、自在時髦、張揚、創意、個性、顏色鮮明分析：從競爭面看：競品外立面用材偏中上，為堅持競爭力，建議本工程立面打造為標桿價值點。從客戶面看: 80后是一群視覺動物，他們偏愛顏色、畫面，他們有些張揚、喜歡自在、他們追求時髦、崇尚創意，喜歡彰顯個性的產品，因此建議價值點為：及格線規范線標桿線立面景觀與外部空間 價值點建議

33、及格線規范線標桿線景觀與外部空間景觀-價值點建議景觀-價值點建議低本錢，高效果自然，閑適運動、健身多低矮植被戶型-價值點建議競爭項目主力戶型分析項目名稱 東亞逸品閣 珠江拉維小鎮 K2百合灣 京貿國際城 新華聯運河灣 富力金禧花園 華業東方玫瑰 金隅花石匠 中弘北京像素 主力產品 85平兩居、115平三居 85-93平兩居45-60平一居 70-87平一居70-110平loft 68平一居88-96平兩居 97平兩居152平三居192平四居90平兩居 63平一居、90平兩居143平三居 90平兩居115平三居140平三居 45-80平LOFT 分析：從競爭工程的主力產品看：根本都是首置型產品，

34、一居室面積區間63-68平，總價94萬以上，兩居室在88-97平，總價130萬以上，三居室在110平以上，總價165萬以上，相對于80后年輕白領，首付及月供壓力都過大。結論：針對80后細分市場，將1居3居的面積區間往下降，經過提高得房率來保證合理的功能性，并在設計階段關注人性化細節，以提升戶型在總價上和功能性上的競爭力及格線規范線標桿線戶型價值點：功能適用小戶型及格線規范線標桿線商業及配套商業及配套-價值點建議商業及配套建議分類目標客群分析解決建議特色配套年輕白領工作忙，飲食不規律社區食堂或引入7-11等快餐店80后為網絡一代，無網絡不生活，喜好網上購物、沖浪高速wifi全社區覆蓋閑暇少，工作

35、忙，洗衣成負擔社區洗衣房（配置烘干機等設備，高效洗衣）公共交通為主，重視交通便利性，但項目地塊距6號線北關站3公里，較不方便社區巴士站（配社區巴士，連接6號線）工作忙，亞健康，健身成業余活動的主要方式社區健身房基本配套日用品購買社區超市蔬菜水果購買便利店、果蔬店基本醫療物品需求藥店美發美容需求美發美容店基本金融需求ATM取款點價值點：便利特征將3000平商業充分利用，打造格林系便利生活社區效力-價值點建議及格線規范線標桿線效力特色云服務體系“十分熱愛”體系建議分類序號服務項服務內容1社區班車服務社區班車，直達6號線2社區食堂服務設餐飲服務熱線，有機蔬果及餐飲配送云居家服務3社區拉卡拉服務針對年

36、輕人喜歡網上消費特點，每個單元設置拉卡拉，可方便還款、充值、消費，交水電費等4社區管家服務網購快遞代收代發，家政服務、房屋代租代售服務5社區家政金地物業直屬家政服務機構6社區洗衣房服務引進高檔洗衣機、烘干機，快捷無誤，24小時開“機”7社區太陽能社區太陽能，實現熱水直接入戶8社區中介金地物業直屬租售服務機構云教育服務9社區俱樂部服務為業主不定期組織講座，北京青年“加油站”10社區聯誼會服務與外部機構不定期開展聯誼活動價值點：十大體系特征便利年輕產品定位小結：產品定位：年輕時髦的小戶型剛需社區戶型面積：55-89一居至三居立面：現代格林北方風格景觀：組團式社區景觀+外部景觀長廊商業：3千平社區商

37、業效力：金地物業+十大價值效力體系區域價值：充分借勢地鐵6號線及朝陽北路價值交通：地鐵6號線+朝陽北路商圈：朝北商圈結合FAB模型：定義FABF（Features/fact）產品本身的特性/屬性我們有什么區域價值洼地、配套相對不足、立體路網系統、地鐵6號線、低總價、55-90小戶型產品、金地品牌、金地物業、十分熱愛服務系統A (Advantages）相對于競爭對手的優勢我們好在哪地鐵6號線、低總價、55-90純剛需戶型、金地品牌、金地物業、十分熱愛生活系統B (Benefit/value）產品帶給用戶的利益/價值我們能給你帶來什么價值低總價純剛需舒適小戶型/地鐵6號線便利出行十分熱愛服務系統/

38、高品質金地物業中心價值：地鐵6號線便利出行+低總價小戶型產品、價錢非常熱愛軟性效力提升+金地品牌、物業 地段：城市中心地段與高生長地段高度復合 交通：6號線暢達、立體路網系統 環境：溫榆河畔 產品：全通州獨一首付15萬起 55-90平米戶型 配套：豪宅規格的生活休閑配套 物管：金地物業中國百強物業效力企業全國第一 開發商：金地集團見證CBD生長每一天溫榆河畔五、籠統定位籠統定位語：6號線 朝陽北路 非常熱愛青年社區L O G O / V I： 主VI色：紅、藍輔VI色：黑、白、米黃五、籠統定位名片手提袋紙杯五、籠統定位戶型圖五、籠統定位報廣地鐵外燈箱五、籠統定位折頁五、籠統定位圍擋六、營銷安排

39、推售：一期二期推售房源清點：一期推售房源484套，其中75兩居242套，占比50%，55一居72套，占比15%。一期戶型配比標準層面積（)層數75兩居55一居80兩居90三居總戶數10#64018640481612811#59018723603614412#615187218183614413#615187218183614414#59018723603614415#3201326002652小計2427236134484總計37810884186756所占比例50%14%11%25%100%12月22日，開盤要求：營造供不應求市場效應推售釋放口徑：首期推售12#、13#、14#、15#樓，即

40、可認購房源484套。13141512排卡：排卡目的：排卡當天500張卡20個銷售每人每天3張卡，月度排卡目的1000張；排卡時間：11月17日，從11月12日起全面釋放排卡信息；免費排卡，客戶需提供身份證、配偶身份證、戶口簿、配偶戶口簿、結婚證、社保證明或完稅證明外埠方可勝利辦理VIP卡。辦卡即享辦卡之日起至開盤當天，每天減免200元房款優惠。辦卡之日五個任務日內提交齊一切所需文件可享用上述優惠。12月22日，開盤11月17日，排卡11月8日11月12日六、營銷安排推售：六、營銷安排價值傳播：價值傳播戰略：全面釋放“六號線/朝陽北路/非常熱愛青年社區價值籠統，同時整合品牌力量，釋放“金地集團 為CBD青年筑夢北京籠統報廣燈箱12月22日，開盤11月12日全面啟動整體戰略：整合資源，全民賣房主要動作：整合商場客戶商家結合方案整合協作資源全民賣房方案整合兼職學生全線拓客方案六、營銷安排客戶拓展：商場資源整合：與金地中心商家結合，推出來訪即送代金券活動；目前已確定協作意向商家進巍美甲；詳細協作方式：進巍美甲，工程一致采購進巍美甲50元冬季體驗券，客戶憑體驗券可享用約400元的美甲護手套餐；前100名勝利辦理VIP卡的客戶可贈送體驗券一張；金地商場巡展版位支