1、港龍 火車站 工程招商方案智聯行招商部2021年5月招商謀劃方案招商執行思緒樓層業態分布招商政策優惠方式工程經濟目的測算招商方案節點表招商團隊人員架構及職責明確業態定位、目的、及招商區域，劃分各層次業態，確定比例，初步對外釋放招商信息，搜集市場反響信息，第一步 初步招商招商根底任務一、招商執行思緒業態1：服裝目的區域1、各品牌店總部或區域代理2、蘇州及下屬4縣市、海寧、義烏等傳統老市場1、批零兼有、群眾消費的專業市場2、普通零售消費者、各類零售運營戶定位1、全國及區域連鎖服裝品牌直營、加盟店2、各市場、街鋪原有運營戶個體店1、A類服裝店,全國及區域連鎖服裝品牌直營、加盟店2、B類服裝店，各傳統

2、老市場原有運營戶個體店3、C類服裝店，其他市場及街鋪運營戶個體店例： 對本地同業態競品市場運營情況，入住率，運營商戶來源，樓層業態配比進展排摸，初步搜集商戶資料，并對商家進展訪談，了解商戶入駐意向，并對商家運營內容，運營實力進展區分，建立客戶資源管理系統，使得后期招商落位任務有的放矢。1本地市場調查中翔小商品市場錢萬里橋小商品市場南門小商品市場吳中小商品市場聯豐小商品市場好百年婚紗攝影器材城觀前小商品市場 調查外地同業態老市場，觀賞學習其勝利閱歷、并訪問當地協會會長，洽談協作意向，了解當地商戶擴張意向，約請實力商戶組團進駐。南通新世界國際小商品市場1外地市場調查常熟南門小商品市場上海五角場小商

3、品市場海寧小商品市場無錫五洲國際商貿城義烏國際商貿城1、調整推行方案2、有必要的情況下調整業態分布3、媒體招商主述求、媒體通路改動4、初步招商政策擬定。5、品牌商家、大商家初步意向洽談。根據前期商戶訪談結果，契合商戶實踐需求，調整招商推行訴求點，更深化廣泛的營銷宣傳，第二步 調整招商任務第三步 全面招商任務 在招商根底任務的根底上，逐漸縮減招商范圍，確定重點招商區域，按我方招商節拍，有目的性的引導商戶進展落位。 思索到品牌店、大商戶與散戶招商的不同特點，應以“先確定品牌店、大店，再全面招商為根本戰略。在執行過程中，大店、知名品牌名店先行。在品牌店招商根本落實后，先快速消化優勢商鋪。 主力商戶招

4、商同時積累客戶需求愿望，為后期價錢談判增籌碼；起頭困難，但后期招商將是順水推舟、勢如破竹；有利于后期租金走高。1、與商家洽談租賃條款2、落實進駐商家，簽署正式合約3、全面發放工程開業進場音訊4、大量利用傳媒作宣傳推行任務第四步 落實商戶進駐本工程1、協助商家進場，入圖審批、裝修等工程問題2、安排新聞發布會、記者會、作廣泛開業宣傳3、開幕活動，舉行宣傳活動，打響知名度第五步 交付運用及浩大開幕招商謀劃方案招商執行思緒樓層業態分布招商政策優惠方式工程經濟目的測算招商方案節點表招商團隊人員架構及職責二、工程業態落位一層業態落位運營商戶數量及業態統計鋪位分割序號樓層分區商家經營內容實際面積鋪位數量商家

5、數量1一層A區肯德基餐飲97.23112一層A區大娘水餃餐飲292.9713一層A區八方客中式快餐 老娘舅 好人民間小吃餐飲366.552614一層A區佳能 索尼數碼54.36315一層A區奶茶 水果吧餐飲33.99226一層A區中國電信 中國聯通營業廳84.9227一層A區索尼PSP PS3 任天堂 微軟 電玩302.1629158一層A區黑莓 蘋果 諾基亞 HTC 三星 手機597.6951259一層B區蘋果體驗店手機75.383110一層B區佳能 尼康 賓得相機114.368411一層B區三星體驗店手機124.6312112一層B區HTC 三星 諾基亞 蘋果手機144.0311513一層

6、B區面包新語餐飲31.91114一層B區東吳面館餐飲211.955115一層B區鼎訊3C數碼集成館 行貨手機館手機371.9492416一層B區中國移動營業廳營業廳67.095117一層B區手機周邊配套手機配套432.94271318一層C區水貨手機品牌銷售區手機774.9914519一層C區手機維修手機配套90.974220一層C區手機批發手機66.66321一層C區建設銀行銀行149.6211122一層D區國產手機品牌銷售區手機872.07914523一層D區手機批發手機108.39424一層D區農業銀行銀行168.5612125一層D區手機維修手機配套92.9863總計5727.9647

7、2203運營面積總計：5727.96套內面積，運營商戶數量：203戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向點石蘋果體驗店董老板5元/天300較高四海游龍朱先生7元/天563一般中國電信孫先生7元/天225較高美霖通沈老板7元/天250一般天天通訊朱小姐8元/天200一般商家訪談二層業態落位運營商戶數量及業態統計鋪位分割序號樓層分區商家經營類別實際面積鋪位數量商家數量1二層A區KFC餐飲106.88102二層A區大娘水餃餐飲231.6103二層A區丹陽眼鏡城眼鏡1262.58137694二層B區康寶廚具廚具81.41115二層B區歐意廚具廚具62.17816二層B區美的廚具廚具54

8、.92817二層B區華帝廚具廚具58.85818二層B區萬家樂廚具廚具46.36619二層B區海爾廚具廚具598110二層B區格蘭仕廚具廚具52.298111二層B區西門子廚具廚具46.926112二層B區長興廚具廚具131.511113二層B區雅萊廚具廚具47.526114二層B區中宇廚具廚具59.868115二層B區德偉廚具廚具183.8717116二層B區方太廚具廚具201.4516117二層B區老板廚具廚具129.648118二層B區金雅典廚具廚具99.413119二層B區沙蘭諾廚具廚具128.992120二層B區櫻花廚具廚具138.038121二層C區太和衛浴衛浴68.517122二

9、層C區田春衛浴衛浴66.98123二層C區開貿衛浴衛浴36.814124二層C區東單衛浴衛浴33.694125二層C區佳美日化衛浴55.296126二層C區竹炭日用品衛浴44.036127二層C區施華蔻日化55.738128二層C區隆力奇日化56.318129二層C區科勒衛浴衛浴67.99130二層C區箭牌衛浴衛浴52.856131二層C區歐派衛浴衛浴69.428132二層C區TOTO衛浴衛浴65.818133二層C區九牧衛浴衛浴71.618134二層C區天宇日化日化35.023135二層C區康寧日化日化45.683136二層C區衛浴用品衛浴215.8917637二層D區茶具用品茶具343.8

10、224638二層D區辦公用品辦公315.0736939二層D區家居飾品家居飾品429.445514總計5313.02509136運營面積總計：5313.02套內面積，運營商戶數量：戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向天福茗茶 吳總4元/天50一般金灶茶具 閆老板4元/天100一般大明眼鏡 張老板5元/天80較高保圣 管女士4元/天75一般亮視點 李老板5元/天160一般商家訪談三層業態落位經商戶數量及業態統計鋪位分割序號樓層分區商家經營內容實際面積鋪位數量商戶數量1三層A區女人街女士專區1613.15159804三層B區奧迪玩具玩具66.72915三層B區雙鉆玩具玩具66.7

11、2916三層B區木玩世家玩具66.72917三層B區玩具樂巢玩具66.72918三層B區大圣玩具玩具37.07519三層B區李寧運動休閑93.7911110三層B區安踏運動休閑93.7911111三層B區361度運動休閑93.7911112三層B區特步運動休閑93.7911113三層B區耐克阿迪達斯工廠店運動休閑203.7219114三層B區美克斯邦威休閑服飾131.538115三層B區森馬休閑服飾131.538116三層B區真維斯休閑服飾131.538117三層B區藍色天空休閑服飾131.538118三層B區第五貨倉外貿店休閑服飾131.538119三層C區紫羅蘭家紡家紡202.422120

12、三層C區羅萊家紡家紡202.422121三層C區水星家紡家紡202.422122三層C區夏威夷家紡家紡202.422123三層C區凱盛家紡家紡239.226124三層D區美甲少女飾品飾品670.86713525三層D區美容美體美容425452總計5298.29533137運營面積總計：5298.29套內面積，運營商戶數量：戶。LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向千百惠 張老板3元/天150較高朵以 王老板3元/天75一般淑女屋王老板3元/天100一般美素朱老板3元/天250一般花田美甲徐老板3元/天80一般商家訪談四層業態落位經商戶數量及業態統計運營面積總計：5344.34套內面

13、積，運營商戶數量：61戶。鋪位分割序號樓層分區商家經營內容實際面積鋪位數量商家數量1四層A區母嬰坊兒童用品兒童用品690.358112四層A區嬰知島兒童用品367.373813四層A區小呂宋兒童用品504.484414四層B區港臺精品館港臺精品1634.91147355四層C區神采飛揚電玩城電玩游藝1034.911116四層D區采芝齋、黃天源、蘇繡、葉射和地方特產524.934647四層D區四季特賣場水果鮮蔬587.46918總計5344.3453661LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向湯姆熊黃經理2元/天2000一般采芝齋畢總3元/天320一般小黃鴨楊總3元/天500一般嬰知

14、島王總3元/天550一般江南絲綢李總3元/天260一般商家訪談五層業態落位經商戶數量及業態統計運營面積總計：4233.98套內面積，運營商戶數量：32戶。鋪位分割序號樓層分區商家經營內容實際面積鋪位數量商家數量1五層A區美食廣場餐飲1209.0295152五層A區蘇北人家餐飲257.731913五層A區淮揚菜餐飲224.72524五層B區未之原、大嘴魚鄉餐飲163.652715五層B區呱呱叫、干鍋傳奇餐飲152.012216五層B區新招鮮餐飲61.62517五層B區五將洞、烤肉達人餐飲136.861018五層B區新島咖啡、名典咖啡餐飲372.474919五層C區韓國料理、鐵板燒餐飲122.43

15、12110五層C區黑土人家、農家樂餐飲271.6229111五層C區水果先生、嘻樂杯子餐飲117.6113112五層C區蠔莊、粵菜餐飲298.9437113五層D區要德火鍋、德莊火鍋、餐飲282.0233114五層D區大碗菜、三峽格格、湘菜館餐飲127.2312115五層D區重慶雞公煲、一地雞餐飲319.4836216五層D區村婦燒魚、魚友烤全魚餐飲116.59131總計4233.9843732LOGO品牌/店名受訪人可接受租金需求面積入駐意向新島咖啡孔總1.5元/天900一般大嘴魚鄉殷總3元/天850一般重慶雞公煲王總3元/天300一般韓國料理蘇總3元/天300一般德莊火鍋陸總3元/天400

16、一般商家訪談招商謀劃方案招商執行思緒樓層業態分布招商政策優惠方式工程經濟目的測算招商方案節點表招商團隊人員架構及職責三、招商客戶及優惠政策方式1、大客戶餐飲大面積主力商戶主力樓層：4F、5F商戶特點：需求面積大，有較強零售才干，承租條件較低，穩定性較強優惠政策：免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月2、辦卡自營客戶商戶特點： 需求面積大小平衡，有一定的承租才干，穩定性最強優惠政策：在享用普通商戶同等政策下，額外享用辦卡期間我司所承諾的優惠條件3、普通商戶優惠政策：享用一年免租期實施原那么：第一年免租6個月，第二年免租4個月，第三年免租2個月 鑒于工程周邊錢萬里橋

17、小商品市場運營情況日漸成熟，以及中翔小商品市場大批的運營戶聚集，小商品業態趨近飽和，本案為另尋突破，依托火車站地段優勢，快速吸引商家入駐，采取以下租賃優惠政策：招商謀劃方案招商執行思緒樓層業態分布 招商政策優惠方式 工程經濟目的測算 招商方案節點表 招商團隊人員架構及職責四、工程經濟目的測算蘇州同類項目租金調查項目名稱位置套內面積（）年租金（萬元）日租金（元/天）錢萬里小商品市場新區沿街2510-1510-15新區主干道158-108-12新區內鋪155-85-81、2、3、4區外鋪10551、2、3、4區內鋪83-531、2、3、4區二層83-52-3德合小商品城西北大門進口處125-88綜

18、合二區中庭1234-6服裝二區中庭路口162-446箱包二區中庭路口162-447鞋二區偏東101.5-333-5中庭外圍3553南門小商品批發市場市場最里面351.5-31.5-3市場最好的位置253-62-4吳中小商品市場一樓123-53-5吳中小商品市場二樓121-32吳中小商品市場三樓121-31.5競品租金分析1-3層商鋪租金測算樓層業態面積租金（元/天）年租金（未免租）第一年租金第二年租金第三年租金總計A棟1F手機數碼營業廳3436.96674238333711916 49492226186528 148476672F餐飲、眼鏡3212.4557823202891160385488

19、04818600 11564640 3F女人街3449.2533725190186259524834603104325 7450380 B棟1F手機數碼餐飲3254.01782001054100052 54667366833421 164002102F廚房用品、廚具3254.13558574342928717 39049564881195 11714868 3F玩具、運動城、服飾3215.59334728371736418 23152242894031 6945674 C棟1F水貨手機批發、金融2139.79753922702696135 35948474493559 10784541 2F衛

20、浴日化用品2113.75430438001521900 20292002536500 6087600 3F家紡用品2122.62.51910340955170 1273560 1591950 3820680 D棟1F國產手機、金融2204.22863481533174076 4232102 5290128 12696307 2F茶具用品、辦公用品2185.32431468601573430 2097907 2622384 6293721 3F美容美體、少女飾品2183.04323576831178841 1571788 1964736 4715366 總計32771.064.8(均價）5666

21、萬2833萬3777萬4721萬11332萬備注：租金三年內不變，免租期一年，第一年免租6個月，第二年免租4個月，第三年免租2個月。1-3F三年租金總收益約1億1332萬1-3F前三年經濟目的測算4F前三年經濟目的測算建筑面積租金（元.平方米/天）年租金（未免租）第一年租金第二年租金第三年租金總計A3450.1633726173 621029 1863086 3105144 5589259 B3321.4633587177 597863 1793588 2989314 5380765 C2116.72.51905030 317505 952515 1587525 2857545 D2184.9

22、72.51966473 327746 983237 1638728 2949710 總計11073.292.75（均價）1118萬186萬559萬932萬1677萬備注：租金三年內不變，免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月。1-3F三年租金總收益約1677萬5F前三年經濟目的測算五樓商鋪測算明細商鋪編號業態實用面積（預測平方米）租金（元.平方米/天）按實用面積算年租金（未免租）第1年租金第2年租金第3年租金總計A館15號商鋪蘇北人家390342120070200 210600 351000 631800 16號商鋪美食廣場18001.5972000162000

23、 486000 810000 1458000 17號商鋪淮揚菜280330240050400 151200 252000 453600 B館1號商鋪新招鮮250327000045000 135000 225000 405000 2號商鋪五將洞（烤肉達人）500354000090000 270000 450000 810000 4號商鋪干鍋傳奇（哇哇叫）280330240050400 151200 252000 453600 3號商鋪新島咖啡10501.556700094500 283500 472500 850500 5號商鋪6號商鋪味之源、大嘴魚鄉390342120070200 210600

24、 351000 631800 C館7號商鋪粵菜（蠔莊）350225200042000 126000 210000 378000 8號商鋪黑土人家、小農夫家樂550239600066000 198000 330000 594000 9號商鋪韓國料理、鐵板燒、日本料理400228800048000 144000 240000 432000 10號商鋪暿樂杯子、水果先生180319440032400 97200 162000 291600 D館11號商鋪烤魚（村夫烤魚+烤全魚）1802.516200027000 81000 135000 243000 12號商鋪湘菜館（大碗菜+三峽格格）4002.536000060000 180000 300000 540000 13號商鋪火鍋（要得火鍋+德莊火鍋）550239600066000 198000 330000 594000 14號商鋪雞公煲（重慶雞公煲+一地雞）3502.531500052500 157500 262500 472500 總計79002.16（均價）615萬102萬 307萬 513萬923萬 備注：租金三年內不變，免租期18個月，第一年免租10個月，第二年免租6個月，第三年免租2個月。5F三年租金總收益約92