1、農副產品物流產業園項目可行性研究報告i農副產品物流產業園項目可行性研究報告（此文檔為 word格式,下載后您可任意修改編輯?。┺r副產品物流產業園項目可行性研究報告 II目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第一章 總論1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第一節概述1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第二節研究結論9 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第二章 項目建設必

2、要性及意義 11 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第三章 投資環境及市場環境分析 18 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第一節 投資環境分析 18 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第二節 市場環境分析 18 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第四章建設目標及建設內容 23 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第一節建設目標23 HYPERLIN

3、K l bookmark24 o Current Document 第二節建設規模24 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第三節項目建設內容 25 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第五章項目場址與建設條件 31 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第一節項目場址31 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第二節建設條件31 HYPERLINK l bookmark34 o Current Docume

4、nt 第六章項目經營方案及設備系統 36 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 第一節物流中心的選擇及定位 36 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第二節主要物流設備設施 36 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第三節物流中心經營及管理策略 37 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第四節技術設備39 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第七章工程技術方案

5、 40 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 第一節總體設計概況 40 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第二節總平面布置 40 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第八章環境保護與安全 42 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第九章組織機構及勞動成員 43 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第一節組織機構43 HYPERLINK l bookmark5

6、6 o Current Document 第二節勞動定員及培訓 43 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第十章投資估算及資金籌措 44 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第一節投資估算44 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第二節資金籌措 49 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 第十一章 財務評價50 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第一節營業收

7、入和營業稅金及附加估算 50 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 第二節總成本費用估算 52 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第三節項目盈利能力分析 54 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 第四節項目不確定性分析 55 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第十二章政策需求 57第一章總論i第一章總論第一節概述項目名稱：農副產品物流產業園項目建設單位：某某物流集團有限公司注冊地址：某某項目負責人：海企

8、業使命：打造中國都市現代食品物流平臺；全面提升食品企業競爭力；致力成為中國食品物流第一品牌企業理念：誠信創新，高效回報企業目標：打造全國物流網絡，創建國內冷鏈物流行業龍頭企業，積極開發應用冷鏈物流信息技術，建立物流交易的電子商務平臺，開拓 冷鏈物流行業經營新理念、新思路。聯系地址：某市某某區新華大街 561號一、項目建設單位基本情況某某物流集團有限公司總部設在某某市河西新城區，是一家以低 溫倉儲為特色、以食品物流為主營業務、兼營配送、加工業務的現代 化股份制集團物流公司。公司注冊資本1.2億人民幣。由某某集團前總裁某某先生、某某株式會社等實力股東共同出資組建，具有強大的 資金背景和技術優勢。1

9、、公司宗旨及目標：第一章總論 公司的經營目標是建立現代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國 的物流網絡，并建立電子商務交易系統，構織連接食品物流上下游的 交易平臺；服務宗旨是開發具有創意性和獲利性的經營模式，在充分 發揮公司的專業技術優勢和規模優勢的基礎上，協同經營、管理、人 才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客 戶的需求。2、經營原則及范圍公司將實行標準化經營，通過貯備外部物流資源，構建覆蓋全國 的物流網絡，提供跨地區的綜合物流服務。服務經營范圍：（1）提供貨物搬運、倉儲服務；（2）提供第三方物流服務；（3）提供物流電子商務平臺；（4）提供物流系統及物流方案設計；3、公司

10、發展規劃（1）發展戰略公司的首要目標是滿足城市的功能服務配套，建立城際銷售網絡 和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應和規模優勢，提 高企業的競爭力；最后通過建立電子商務平臺，提供網上訂單服務， 利用信息化手段有效的整合內外物流資源。公司將采取標準化的管理，利用 ERP系統對發貨運輸計劃和倉儲 計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據不同的發貨計劃制定運輸計劃，實現系統接口的有效連接。 由于在物流業務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對配送的要求很高，公 司將通過網上訂單，利用快速高效的反應來吸引客戶，為其提供訂貨 和配送服務，快速滲透高端物流銷售市場。公司未來的

11、發展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業標準的制定企業。利用公司自身的技術優勢、管理優勢、資金優勢和規模優勢，建立一體化的食品供應鏈來滿足市場的需 要并提供所需的服務，同時保持效益的持續增長，使公司最終發展成 為輻射全國的農副產品冷鏈物流骨干企業。（2）經營目標擬建設的某某現代農副產品物流產業園項目的規劃為：到2011年，成為華北地區農副產品物流企業的領先者；成為具有全國影響力的農副產品交易平臺；在華北地區初步建成農副產品物流配送網絡，并形成現代化、科學化的物流企業形態。二、項目背景公司通過產權多元化、運作規范化、功能完善化、規模最大化的戰略目標為先導，并在公司管理、市場占

12、有、管理流程、員工業務水 平、技術裝備更新速度、行業影響力以及長期發展能力等多方面迅速 提升。為了應對國內外物流行業日趨激烈的競爭，公司將打破傳統的 物流經營模式，積極探索新的利潤增長點。1、對物流概念的理解現代條件下的物流是涵蓋企業經濟活動各個環節的創造增值 價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，也是現代條件下新的 經濟發展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、 多側面。2、對物流運作功能的理解物流是將企業的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相 關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產活動。3、對物流增值功能的理解物流是對企業的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整 合，

13、以優化企業資產結構及經營活動的資本升值活動。4、對物流信息功能的理解物流是對企業經營計劃制定、存量管理、產品跟蹤、市場需 求分析及產品流通運作等經營環節具有決策支持功能的信息服務 活動。5、對物流價值功能的理解物流是通過降低企業運輸及配送費用，實現零庫存、優化資 金流等途徑，實現企業經營成本節約的創造增值價值的活動。6、現代物流的特點及發展趨勢1）、發展特點國外現代物流業的發展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。 從國外物流業50年的發展進程看，國外物流業的發展主要得益于 穩定的經濟增長、發達的信息技術、寬松的法制環境和經濟的全 球化、區域化和集團化。專業的管理隊伍和先進的計算機網絡與 通信手段

14、，使物流服務不斷向快速便捷、優質高效、成本低廉的 目標邁進，物流設施與業務范圍也隨之迅速發展和擴大。美國、 日本及歐盟國家物流也發展到了較高水平。就這些國家物流成本 占GDP的百分比而言，美國為 10%日本為14%英國為10.6%， 法國為11.1%，德國為13%均居世界領先地位。2）、發展趨勢從現代物流的發展特點看，物流業己進入成熟階段，物流業 的進一步發展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大 以及物流管理的日益專業化、標準化和信息化。3）、物流服務的內涵將繼續拓展物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發展到將裝卸、搬運、 倉儲、保管乃至報關、通關、保險、商檢、衛檢、動植檢、中轉、 保稅

15、等業務統一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域 來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標志、分 撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。4）、物流服務過程在繼續延伸物流服務的過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終 端送到消費者手中到后來協助生產企業以“即時供貨（JIT、”和“零庫存（ZI、”等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業的服 務過程不斷向前延伸。此外，環境法規的日益嚴格，消費后的廢 棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。5）、專業化物流服務在不斷壯大發達國家目前非常重視發展 “第三方物流業”。所謂“第三方” 指從事專業化物流服務的企業。物流企業與

16、傳統的運輸企業的不 同之處在于，物流服務企業在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨 立的參與者，而是代表發貨人或收貨人來執行。發展第三方物流 將支持物流運營的專業化、科學化，并使物流企業與物流需求者 之間建立更緊密、有效的聯系。7、我國物流業發展概況在我國，物流業的發展正處于起步階段。物流作為一種新興 的行業，國內很多人對物流的概念理解不透徹，導致物流公司在 國內遍地開花，一張桌子、一部電話就能成立一家物流公司。目 前物流業相對其他產業發展滯后。具體表現為：1、基礎設施不足，技術裝備落后。2、物流的專業化、網絡化、信息化和社會化程度不高，物流 的功能作用尚未得到充分發揮。3、配臵在物流產業內部的設備

17、陳舊落后，服務水平低，滿足 不了經濟社會發展需要。4、缺之完善而有效的行業協調機制。5、市場集中度低。大部分物流企業規模較小，尚未形成規模 經濟。我國經濟發展帶來了一個巨大的潛在物流市場，為適應市場 發展需求，國家越來越重視物流產業的發展，為物流業的持續發 展提供了有力的保障。2004年8月份國家九部委聯合制訂了發展 中國物流產業的相關政策，包括放寬準入、簡化審批、規范物流 業秩序、調整物流稅費、支持專業物流公司發展、推動物流標準 化、信息化建設、加快對外開放、簡化通關手續等，并編制了全 國現代物流發展規劃綱要等政策性文件。特別是2006年，國家的“十一五”規劃綱要，把“大力發展現代物流業”單

18、列一節， 明確提出物流業發展的目標和任務，標志現代物流企業地位得以 確立，使物流業進入了一個新的發展階段。最近在國務院關于 加快服務業發展的若干意見中指出，“提升物流現代化、社會 化服務水平，大力發展第三方物流”。& 物流園區的發展概況物流園區的建設和發展問題的提出，是由現代物流發展特點 和趨勢本身決定的，也是由于企業發展戰略的改變、企業物流能 力的培養、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流服務的專業 化分工與協作不斷走向深化的產物。1）、物流園區的產生物流園區作為物流業發展到一定階段時產生的新興物流集疏 方式，在日本、德國等發達國家已經得到了快速發展。隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合

19、作的倉儲、運 輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營實體及園區 貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業的進一步發展，各個企業都逐漸意識到配送轉 運中心分散建設、各自為戰帶來的資源浪費，各級政府也發現這 種方式不利于充分發揮城市的總體規劃功能。物流園區作為物流 業發展到一定階段的必然產物，在日本、德國等物流業較為發達 的國家和地區相繼出現。2）、國內物流園區的發展情況由于物流園區在經濟規模、地理分布、建設運作方式和政府 發揮作用等方面具有明顯的發展物流的開發效應和宣傳效應，我 國政府及企業在近 23年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成

20、了 全國從南到北，從東到西的物流園區建設發展局面，特別是以深 圳為代表的珠江三角洲地區，上海、北京等經濟發達地區和城市 的物流園區建設步伐更快。3）、珠江三角洲地區珠江三角洲地區的物流園區發展以深圳、廣州及周邊以出口 加工貿易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。4）、上海市及華東地區根據上海城市總體發展戰略確定的“客走內環、貨走外環” 原則，以及“三港二路”的發展規劃與調整趨勢，參照國際上發 達國家城市發展與現代物流發展的經驗，上海將在城市西北、西 南兩個物流的組織聚集地和通道上建設兩個社會化、現代化的綜 合物流園區。華東地區是我國經濟發展水平較高的三大經濟區域之一，也 是重要的物流發生

21、與運作組織樞紐。此地的某某、蘇州、無錫、 杭州、寧波、徐州等城市，均因物流量大或作為重要的交通運輸 樞紐而在區域物流的組織中發揮著重要的作用。目前，這些城市 均在進行物流園區建設的規劃論證或具體項目的建設。& 內蒙古自治區物流業的發展概況隨著國民經濟持續快速發展，內蒙古自治區現代物流業呈現 出良好發展勢頭，連鎖經營、物流配送、電子商務等新型流通方 式不斷拓展，新興第三方物流企業快速成長，傳統物流向現代物 流轉型步伐加快，市場主體和投資主體多元化的格局初步形成。 據不完全統計，全自治區基本符合國家物流企業分類評估標準的A級及以上物流企業發展到 270多家，其中運輸型物流企業占39% 倉儲型物流企

22、業占26%綜合型物流企業占35%國有物流企業占 39.6%,非國有物流企業占 60.4%。但從總體上看，內蒙古自治區 現代物流業發展尚處在起步階段，在發展進程中還存在著許多問 題和制約因素。主要表現在：全自治區物流業缺乏統一規劃和規 范管理，條塊分割嚴重，政策法規體系和行業誠信體系不健全， 市場秩序比較混亂；物流基礎設施和網絡體系不完善，物流資源 缺乏整合，運輸和倉儲設施得不到充分利用，物流方式落后，流 轉速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統物流比重大，物流企 業規模小、實力弱、布局分散、功能單一，高素質專業人才缺乏； 物流產業集中度不高，社會化、專業化和信息化程度低。第二節研究結論1、“物流

23、中心”是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高經 濟效益的新型業態和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的產業 政策，因此本項目投資方向是正確的。2、某某是華北地區重要的政治、文化、經濟中心，也是重要交通 樞紐城市和商品流通重要的集散地，具有發展商品市場經濟的區域優 勢。建設物流中心，將為推動華北一體化建設及周邊地區的發展起到 重要作用。3、 工程建設內容：現代化物流配送中心，占地面積 500畝（預留 地200畝），總投資8億元人民幣，其中固定資產投資總額為 6.5億元， 流動資金1.5億元。4、項目建成達到正常運營年時我們的經營規?？蛇_到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收約0.

24、3886億元人民幣。正常 運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收 2.3億元 人民幣，整個項目年稅收 2.6886億元以上。5、經初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時收 回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。第二章 項目建設必要性及意義 第二章項目建設必要性及意義一、符合我國及內蒙古自治區物流事業發展的需要物資流通是由多種要素組成的一個大系統，它為適應社會化大生 產既深度分工又廣泛協作的要求應運而生，通過加速實現商品流動社 會化與現代化，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經濟效益的目標。

25、現代物流產業在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形 式，也是現代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業更是得 到了迅猛而蓬勃發展。因此，隨著國內企業對物流成本控制的日益重 視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業的發 展具有廣闊的空間。為促進我物流事業發展的需要，國家“十一五”規劃已將物流配 送列為重點發展的產業。內蒙古自治區為促進區內物流發展及物流布 局的需要，在“十一五”規劃中也明確指出：要積極培育和發展現代 化大型區域性物流中心，推進區域物流中心網絡工程，加快某某物流 中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設。目前，隨著人們生活水平的提高，肉類、水產類、乳制品、

26、冷飲 水果等在人們的食品結構中所占的比重也越來越高，這些食品均屬于 易腐食品，大都需要冷藏物流。因此隨著產銷量的快速增長，我國的冷藏物流業也將進入快速增長時期。雖然冷藏物流具有很大的發展潛力, 但是由于專業人員的缺乏和基礎設施的嚴重滯后，我國的冷藏物流業 尚處于初級階段，我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。從整體冷鏈體系而言， 我國的食品冷鏈還未形成體系，目前大約90%肉類、80%水產品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運輸和銷售，冷 鏈物流發展的滯后在相當程度上影響著食品產業的發展。二是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國易腐

27、食 品除了外貿出口的部分外，國內銷售部分的物流配送業務多由生產商 和經銷商完成，食品冷鏈的第三方物流發展十分滯后，服務網絡和信 息系統不夠健全，準確性和及時性，同時食品冷鏈的成本和商品損耗 亦很高。三是食品冷鏈的硬件設施建設不足。原有設施設備陳舊，發展和 分布不均衡，無法為易腐食品流通系統地提供低溫保障。由此產生兩 個直接后果，第一個是易腐食品特別是初級農產品的大量損耗，由于 運輸過程中損耗高，整個物流費用占到易腐物品成本的70%而按照國際標準，易腐物品物流成本最咼不超過其總成本的50%第二個是食品安全方面存在巨大隱患。四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規劃和整合。由于我國農業產業 化程度和產供銷一

28、體化水平不高，雖然產銷量很大，但在初級農產品 和易腐食品供應鏈上，既缺乏食品冷鏈的綜合性專業人才，也缺乏供 應鏈上下游之間的整體規劃與協調，因此在一些局部發展中存在嚴重 失衡和無法配套的現象，整體發展規劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源 整合以及行業的推動。因此，建立農副產品物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決 目前農民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現實意義。二、項目建設的意義某某物流集團有限公司擬投資興建的某某林海現代農副產品物流 產業園項目是集現代化冷藏配送于一體的商品流轉和交易的場所。對 促進某某市乃至內蒙古自治區的物流產業向現代化、信息化、專業化 發展具有積極作用。同時，也在增加

29、農民收入、解決就業壓力、帶來 稅收等方面為當地作出貢獻。1、增加農民收入目前，某某是內蒙古自治區第一大城市，又稱鹿城、草原鋼城，總面積27691平方千米。總人口 220萬人。隨著某某鋼鐵稀土公司的建 成與發展，這里又被稱作草原鋼城。位于內蒙古自治區西部，東與某 某市相鄰，西與巴彥淖爾盟接壤，北連烏蘭察布草原，南瀕黃河，與伊克昭盟隔河相望。轄昆都倫區、青山區、東河區、郊區、石拐礦區、白云礦區、土默特右旗、固陽縣。某某城鄉居民生活水平進一步提高，2007年城鎮居民人均可支配收入 17876元，比上年增長18.2%;城鎮居民人均消費支出 9243元，比上年增 長15.0%。農村居民人均純收入6230

30、元，比上年增長17.2%；農村居民人 均生活消費支出2528元，比上年增長23.6%, 2007年城鄉居民收入繼續保 持兩位數的增長速度。因此，增加農業收入，對解決目前某某市的三農問題，建設社會主義新農村等工作具有十分重要的意義。直接收入由于現代化冷藏中心的建立，可以使得農副產品得以保鮮和反季節銷售，這樣能大大提高農副產品的銷售價格和產量，根據國際慣例，通過冷藏中心的建立，農副產品的產量將會提高30噓右，價格將會提高15%左右，這樣給某某市農業帶來的經濟效益十分的明顯。農業結構轉型帶來的效益目前，某某市農村的產業結構依然存在農戶生產結構趨同、規模 偏小的弊病，在目前社會主義市場經濟的條件下，其

31、產品有較大的市 場風險，進而導致農村居民收入的不穩定性和收入結構的不合理性， 收入增減受宏觀經濟環境和市場因素左右的程度較大。隨著我公司項目的落戶，通過規范農業生產過程，調整農村的產 業結構，將會帶來3% 勺農戶改變農業的生產方式和結構，一般會帶來 2-3倍的經濟效益，如果以 2倍計算，這樣可以使整個農業產值增加 2.91%。通過這樣從宏觀上來帶動農村居民收入結構的調整，通過推進農 業產業化，帶動、扶持和促進優質高效農業的發展，從而提高從事農 業生產農民收入的增長。2、帶動某某食品加工企業發展由于缺乏市場信息和分布全國的銷售網絡，某某市食品企業一直 存在規模普遍較小、產值少、利稅低、競爭力弱的

32、現象。隨著我公司 項目的落戶，將會給當地的食品加工業、畜牧業、養殖業、種植業、 農副產品銷售企業帶來先進管理體制和最新、最快的市場信息，形成 國際化的市場導向，使得這些中小企業更加有目的性的學習成長。某某以及內蒙古的農副產品資源十分豐富，由于缺乏有效的冷藏 體系和銷售網絡，以及便捷的配送服務，某某市農副產業發展一直受 到制約，隨著我公司項目的落戶，利用我們現有的冷藏中心和物流配 送網絡，徹底的打開制約農業以及食品產業發展的瓶頸，使當地產品 大量外銷，幫助解決了冷藏保鮮、銷售和配送的問題。現代化冷藏中心的建立，將帶動整個食品行業的發展，降低企業 成本，增加產品銷量，根據目前某某市的整體狀況，將會

33、給整個食品 行業帶來5%的增長。同時，食品加工企業的快速發展也將帶動就業崗位的增加和居民 收入的提高，推動整個某某市的經濟良性發展。3、增加就業崗位（1）直接崗位的增加項目投入營業后預計定員 1800人，其中行政管理人員 60人、配 送中心職工為200人、冷庫管理員80人、批發展示中心職工為200人， 加工配送區員工100人，其他為普通員工（如：冷庫搬運工、市場搬 運工、清潔工、保安等）。批發展示中心店鋪約1000余家，按入駐率80%每戶增加3個就 業崗位計算，將會增加 2400個就業崗位。（2）配套服務設施崗位的增加配套服務設施人員的增加按照 1:1的比例計算，圍繞項目將會增加4200個崗位

34、。產業鏈上崗位的增加由于擴大需求，帶動當地食品加工企業的增長，按照1： 3的比例計算，在整個食品供應鏈上將會12600個崗位。整個項目預計會新增加崗位 21000人。4、解決城市生活配套服務的問題隨著社會的發展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來。人們對于日常飲食的習慣也在日新月異。市民的消費需要更加衛生和安全，通過我們公司在當地城市建立全國性的物流配送交易基地，可以在最 短的時間內將全國各地的農副產品送到千家萬戶，極大的豐富了市民 的菜籃子。由于我們采用的是世界先進的冷鏈物流技術，從農產品和原料的 生產加工的源頭到市場銷售等所有環節的溫度進行嚴格的控制，在最 大程度上保證城市百姓的食品安全問

35、題。在今后的幾年中，隨著市場不斷地發展壯大，我公司的影響力將會輻射整個某某地區。我們的市場可以充分地發掘某某市及周邊地區 對于食品行業的潛在需求， 刺激消費，同時會帶動了當地城市服務業、 商業的繁榮。促進城市消費經濟健康有序地發展，從而對當地宏偉而 長遠的經濟發展目標提供有力的保障。5、形成以物流為龍頭的新型產業結構冷鏈物流是一個新興的行業，隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，消費者對食品的安全性和新鮮度的要求日益增加，冷鏈物 流市場的需求巨大，據了解，自上世紀 80年代以來，我國也曾投資數 億元人民幣先后修建了 100多座氣調貯藏庫，并從國外引進了一批較 先進的具有一定規模的農產品加工生

36、產線，主要用于農副產品加工儲 藏。但由于不適應我國國情，引進的機械設備利用率不高，絕大多數 企業規模小，水平低，加工產品質量不穩定，加工廢棄物未得到綜合 利用，企業成本高、效益差。我公司的入駐，將帶來現代的管理方式和服務模式，并滿足市場 的需求，給當地帶來一個以冷鏈物流為龍頭的新的產業模式。物流市 場的建立后，本地區將會形成以物流產業為龍頭產業集聚現象，大量的物流企業隨之誕生落戶，其他相關產業更加會快速跟進，形成一個 極具發展潛力的產業集團，在物流業的帶動之下，必會引起工業、農 業、商業的極大繁榮。6、增加當地的稅收項目建成后，通過一系列的產業帶動，商業活動的繁榮必將帶來 大量的稅收，這將是一

37、個龐大的稅收回報項目，預計五年后我們的經 營規?？蛇_到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收近3886萬元人民幣。正常運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收2.6886億元人民幣。第三章投資環境及市場環境分析 第三章投資環境及市場環境分析第一節投資環境分析某某是我國華北地區重要的政治、經濟、文化中心，也是內蒙古自治 區面積、人口最大的城市。 緊緊抓住國家實施西部大開發和自治區加快 呼包鄂區域經濟發展的戰略機遇，積極推動科學發展、率先發展，國 民經濟的成長性、持續性和穩定性進一步增強，主要經濟指標實現了 重大突破。地區生產總值 2006年跨越1000億元大關，成為自治區

38、第 一個進入全國千億元級行列的城市，預計2007年將達到1280億元左右，是2002年的3.8倍；人均生產總值將達到 6500美元以上。2005 年，財政收入首次突破100億元，2007年預計可完成160億元，是2002 年的4.5倍。社會消費品零售總額將達到 420億元左右，是2002年的 2.6倍。城鄉50萬元以上固定資產投資預計將突破 800億元，五年累 計超過2400億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期。第二節市場環境分析一、商業市場環境分析隨著市場經濟運行體制的逐步完善，某某的物流經濟得到了長足的發展，經濟規模和效益持續增長， 物流網點建設的速度也越來越快。 某某已成為華北地區重

39、要的商貿中心城市之一。某某的商貿活動十分活躍，物流市場建設逐步規范，管理水平不 斷提高，物流環境極大改善。正在發揮其獨特的交通地理優勢和歷史 文化名城地位，對周邊地區輻射不斷增強，并逐漸成為華北地區重要 的商品集散地和貿易中心之一。二、物流市場環境分析1、我國物流市場總規模分析根據國際貨幣基金組織 2005年的統計，我國當年物流成本占GDP的比重為17.9%,對未來10年進行預測:假設按照2005年我國物流總 成本占GDPt匕例17.9%,每5年物流成本占GDP勺比重下降2%,即2010 年中國物流成本占 GDF比例為15.9%,2015年中國物流成本占 GDF比例 為13.9%,則2005-

40、2015這十年我國物流成本占 GDP比例的算術平均值 約為15.9%;我國第三方物流在物流市場上的比例前五年(2005-2015)按照國際平均數1/3左右計算，后五年按照1/2計算，則未來十年第三 方物流在物流市場上的比例算術平均值為0.24。根據測算結果，到2015年，我國物流總成本將達到 48000多億元，第三方物流市場總規模 將達到22000多億元，而目前我國第三方物流業才剛才起步 ，實際總規 模非常微小，因此發展空間非常大。2、物流市場機會分析(1)國內企業改革和發展提供的市場機會。由于長期以來重生產、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統觀念，我國企業在“物流陷

41、阱”中造成的損失和浪費難計其數。例如， 根據2004年底國家統計局的統計，我國獨立核算工業企業產成品庫存 第三章投資環境及市場環境分析 占其全年產品銷售收入的 9.6%,如果加上應收帳款，兩項資金占用為產 品銷售收入的29% 2004年，我國企業流動資產周轉次數為1.41次。同年，我國產品庫存時間為 42天，而發達國家平均為 20天?？梢娢?國企業物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業對物流成本控制 重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現代物流業的發展提供 巨大的市場機會。（2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機 會。隨著商品經濟的發展和人民物資文化生活水平的提高，顧客

42、對服 務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸 服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將 為現代物流配送業帶來蓬勃的發展機會3、消費需求分析物流園區的建立，將利用高速公路以及國道、省道等四通八 達的公路網絡，形成兩小時的經濟圈，覆蓋某某、某某等十幾個 城市，同時還可利用鐵路干線將肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、 糧食等適宜長途運輸的農副產品運往全國各地。（單位：公斤）城鄉居民家庭人均食品消費量（數據來源2006年中國農業統計年鑒）2000 年2001 年糧食：城市63.761.2農村230.822

43、4.7油脂類：城市11.311.2農村9.68.6蔬菜：城市133.6128.2農村117.6111.0豬肉：城市29.526.8第三章投資環境及市場環境分析 農村30.128.5家禽：城市9.59.9及制品農村6.87.3蛋類：城市11.911.2農村5.75.6白酒：城市2.22.7農村5.45.3鮮瓜果：城市46.246.7農村18.119.5奶及：城市24.323.1奶制品農村0.81.1這些城市中現有大型超市約 780個，年銷售糧油138.3萬噸， 蔬菜103.3萬噸，瓜果48萬噸，肉類297萬噸，禽蛋9.8萬噸， 年銷售額超過99.2億元。并且近幾年超市農副產品銷售量逐年上 升，已

44、經成為城鎮居民購買農產品的重要渠道。大型超市在經營過程中迫切需要貨源穩定、產品質量高、包裝好、運送速度快的物流企業長期供貨。通過調查了解，各大型超 市生鮮產品主要有以下渠道供貨：一是由大的供應商供貨，這是 大部分超市的供貨模式。由采購員選擇合適的供貨商為超市提供 生鮮產品，并簽定一定的供貨合同協議，明確產品的規格、等級、 質量、包裝、價格等；二是超市自采。由于生鮮產品質量不易掌 握，并且由于品種鮮度、價格變化較快，一些超市采取自采方式； 三是產地直供。是由生產大戶直接供應給超市生鮮產品，這是最 理想的供貨方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出問題： 一是缺乏信譽度高，長期合作的供應商；二是

45、所供生鮮產品保鮮、 包裝能力差，產品質量不好掌握，也沒有保證；三是產銷脫節， 沒有形成鏈條，生鮮產品中的環節停滯時間長，成本高。四是生 產者基本上是一家一戶，生產規模小，產地直供難以實現。4、消費市場價格分析通過對自治區內11個盟市及北京、天津、濟南、上海、某某、 武漢、西安等大中城市的農貿市場、超市的農副產品價格進行實 地調研，經過仔細分析比較發現：一、省內及周邊省份大中城市 超市內的農副產品同類同期價格存在明顯差別。同類同期農副產 品省內超市價格與周邊省份大中城市超市價格相比平均低16%20%其中蔬菜、瓜果類平均低 21% 25%糧油、肉類、禽蛋類平 均也低5%- 12%價格差空間很大。二

46、、省內及周邊省份大中城市 農貿市場農副產品同類同期價格相比有明顯差別。糧油、肉類、 禽蛋類的價格平均低于周邊省份大中城市農貿市場價格的5%-13%蔬菜、瓜果類價格平均低于周邊省份大中城市農貿市場價格 的15%- 20%。三、同一城市同類同期農副產品農貿市場價格與超 市價格相比價差更大。糧油、禽蛋、肉類的農貿市場價格低于超 市5%- 12%瓜果、蔬菜類農貿市場價格平均低于超市價格20%-80%。四、某某市農貿市場同類同期農副產品價格與周邊省份大中 城市超市價格相比也明顯偏低。糧油、肉禽蛋類平均低12.5%-18%蔬菜、瓜果類平均低 60%- 300%總之，通過以上分析比較， 可以看出，某某市作為

47、內蒙古的工業大市和農牧業強市，農副產 品資源無論在產量上，還是在產品價格、質量上，都有無可比擬 的優勢，蘊藏著巨大的利潤空間，為農副產品物流園區的建設奠 定了基礎，同時也為入駐園區的農副產品物流配送企業提供了巨 大商機。第四章 建設目標及建設內容 第四章建設目標及建設內容第一節建設目標一、建設目標的提出某某物流集團有限公司面對飛速發展的經濟形勢，將在機制、規模、技術、管理等方面與外資物流企業展開激烈競爭。為此公司提出 要打破傳統的物流經營模式，確立“大市場、大貿易、大流通”的戰 略思想，建設現代化的物流配送中心。本項目建設地點為某某，在充分利用某某物流集團有限公司現有 條件的基礎上，根據內蒙古

48、某某市及周邊地區市場分析與需示預測， 結合公司現有情況，提出以下建設目標。二、建設目標1、總體要求具有物流配送的社會化服務功能，成為華北地區有較大影響力的專 業性物流配送基地之一。采用現代標準化的物流設施和先進的物流管理技術。建立完善的信息處理和交換系統可以擴展、升級。2、目標年限設計使用年限15年。3、規模物流中心占地面積500畝（預留地200畝），商品經營品種包括肉制品、冷飲、調味品、干貨、水果、蔬菜、水產品、花卉、藥材、孚L制品，糧油、副食等12大類約80000余種商品。4、配送及倉儲規模配送能力：日訂單發生量50000張，120000筆；日發生品種數120000種；進貨提前期3天；配送

49、提前期18小時；第二節建設規模為實現上述建設目標， 需新建大規模的冷藏中心、 物流配送中心、 批發展示中心、食品加工園，以及有關配套設施，共計占地500畝（預 留200畝）。一、主體工程新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑 面積約26萬M2鋼筋砼框架結構，包括冷藏、批發交易、配送、加工、 信息系統、辦公等用房。其中：加工、配送面積約10萬M2冷庫面積約4萬M2其它用房面積4萬M2,批發、展示中心總建筑面積約 8萬 倫 項目總投資8億元人民幣，其中：固定資產投資總額為6.5億元人民幣，流動資金1.5億元人民幣。二、輔助配套設施工程1、輔助配套設施用房主要為冷凍機房、變電室、泵

50、房、鍋爐房、發電機房等用房，均為單層磚混結構 ；2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心、批發展示中心所需的物流設備、信息系統及辦 公用具等。第三節項目建設內容一、冷藏中心建設冷藏中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托 盤擬采用木質托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。 地面采用金剛砂耐磨地坪技術，起到很好的防塵及防沙的作用，單位 面積承重5噸/M2可以滿足各種貨物的存放及貨架的安裝需求。配有 活動層式貨架，采用叉車唧車配合作業。倉庫分為存儲區、理貨區、 出貨暫存區，全部實行電腦化管理。冷藏中心設備主要有運輸

51、車輛、高架庫貨架、夾包機、監控系統， 高度調節板等。作業設備主要包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液 壓手動叉車、夾包機）等，還配臵了貨架，小推車、老虎車等專業作 業設備。該中心計算機管理及監控系統包括服務器（雙機熱備份）、磁帶機、 計算機、入出庫工作站、通訊模塊、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊 裝臵、顯示屏系統、服務器操作系統、數據庫系統、管理軟件、監控 軟件、動畫軟件等。二、配送中心建設配送中心的作業流程可分為：進貨、檢驗、編碼、入庫、配貨、 補貨、調庫、盤點、作業計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編 制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各物流網點 的目的。配送的主要流程見圖

52、4-1。圖4-1配送流程路線示意圖配送運輸車輛主要有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬 運車主要用于貨物在配送中心內部的運輸，箱式貨車主要用于貨物的 外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。根據 擬建庫區內部運輸情況， 暫考慮電瓶搬運車配臵 35輛、升降車35輛、 夾包機30臺。根據對外配送地區的情況分別考慮箱式貨車的配備初步 確定城區安排5.5噸車450輛，城外安排20噸車80輛。考慮食品冷藏 需要，別外購臵20噸和15噸進口冷藏車各120輛。同時，購臵自動 扶梯、電梯、辦公用具等相關設備。三、加工中心建設加工中心配備包裝袋、包裝紙、手動和自動包裝設備、加工生產線、分割設

53、備，為客戶的需要提供貨物分裝、整理、貼牌加工、粗加 工等多項服務，使客戶能夠就近將貨物進行細化處理，便于貨物的存 儲和銷售。同時向客戶提供貨物檢疫檢測服務，購臵氣-質譜聯用議、原子吸收分光光度計、農藥殘留快速檢測儀、多功能振蕩器、實驗室用粉碎 機、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計算機、旋轉蒸發器等。四、批發展示中心建設批發展示中心以配送中心和冷藏中心為依托，建成多功能、綜合化批發展示中心，通過對不同商品的分類和定位， 提供全方位的服務， 基本涵蓋目前市場上的不同需求。五、信息中心建設從供應方的角度來看， 配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以

54、最大的靈 活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些 功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設備、物流技術上 提高其自動化、省力化外，管理信息的建設是提高作業效率，提升其 現代化程度的重要的標志。（一）信息系統總體設計1、信息流商品流通過程中存在著三種重要的內容流，即商品流、資金流、 信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產生，另一方面又起著 引導物流進行有規律運動的重要作用， 它是分析商品流、導向資金流、 進行經營決策的重要依據。 在物流配送中心，如何調度好信息流流向， 正確及時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節約成本的關鍵。系統信息流簡圖見圖4-2。要貨圖4-2

55、配送中心信息流簡圖2、信息系統目標做好倉庫收、發、存等基本信息的收集、保存和加工工作，為其它 系統的相關處理提供準確的數據支持。最大限度地縮短商品出入庫的時間，減少勞動力消耗；通過系統內部及公眾網絡，使得其他關系統能及時得到最新的庫存 信息，提高管理工作的有效性以及對客戶的服務質量；逐步形成企業的決策支持系統，為企業發展規劃的制定提供更加科 學合理的手段。（二）信息系統總體結構在充分考慮系統的開放性、集成性、實用性、先進性、可靠性和 經濟性的基礎上，按照系統總目標的建設要求，形成本配送中心信息 系統的體系結構，詳見圖 4-3。硬件 HARDWARE支撐平臺操作系統進 貨 管 理配送需求門店 信

56、息管 理商品庫存管理配貨 配載 運力 管理決*策支持財務 管 理物流信息公開發布應用系統內部數據庫公共信息數據庫數據庫圖4-3信息系統總體結構示意圖從系統的結構圖可以看出，系統具有充分的開放性，既能滿足配 送中心的發展需要，又從技術上充分考慮不同層次的信息要求；不但 促進了網上電子商務的發展，而且可以為社會用戶提供信息服務。基 于上述總體結構，確定以下信息系統功能模型圖與系統功能樹，分別 參見圖4-4。)圖4-4 物流配送中心信息系統功能模型圖（三）條形碼技術信息系統擬采用條形碼技術，條形碼技術作為一種成熟的信息處 理技術，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優點，條 形碼技術是實現電

57、子數據交換（EDI）的基礎，是倉儲物資快速準確保 障的重要手段。本項目物流配送中心采用國際條碼標準，建立一整套物流條碼標準體 系，大力推進物流條碼的應用和發展。第五章項目選址與建設條件 第五章項目場址與建設條件第一節項目場址本項目場址所在地：內蒙古某某市，占地面積500畝（預留地200 畝）。第二節建設條件某某位于內蒙古自治區西部，東與某某市相鄰，西與巴彥淖爾 盟接壤，北連烏蘭察布草原，南瀕黃河，與伊克昭盟隔河相望總面 積27691平方千米?？側丝?220萬人轄昆都倫區、青山區、東河區、郊區、石拐礦區、白云礦區、土默特右旗、固陽縣某某地區生產總值2006年跨越1000億元大關，成為自治區第一

58、個進入全國千億元級行列的城市，預計2007年將達到1280億元左右，是2002年的3.8倍；人均生產總值將達到 6500美元以上。2005年， 財政收入首次突破 100億元，2007年預計可完成160億元，是2002 年的4.5倍。社會消費品零售總額將達到 420億元左右，是2002年的 2.6倍。城鄉50萬元以上固定資產投資預計將突破800億元，五年累計超過2400億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期，主要產業 有：稀土 ：稀土是某某極具發展潛力的一個優勢產業，已初步形成產業集群，2003年實現銷售收入26.4億元，其中，包鋼（集團）公司的稀土系列企業有：包鋼稀土高科技股份有限公司、某某

59、稀土研究院 有限責任公司、三峰稀土有限責任公司、天驕清美稀土拋光粉有限責 任公司，具備年產稀土精礦 8萬噸、稀土合金1.5萬噸、濕法冶煉稀 土產品折合氧化物7000噸以上的生產能力，可生產稀土合金、稀土精 礦、稀土金屬、稀土化合物等83個品種、200多個規格的稀土產品。某某稀土高新區官方網站 HYPERLINK http:/www.rev.c http:/www.rev.c n/鋼鐵：某某是我國重要的鋼鐵工業基地。某某鋼鐵（集團）有限責任公司（簡稱“包鋼”），具有年產鋼、鐵各 500萬噸、鋼材350萬 噸以上的生產能力，可生產重軌、大型工槽鋼、無縫管、熱軋薄板、帶鋼、焊管、高速線材、普速線材、

60、棒材等55個品種1112個規格的鋼鐵產品。進入新世紀以后，包鋼著力完善板、管、軌、線四條精品 生產線，推進產品更新換代，260萬噸熱軋薄板項目已于 2003年竣工 投產，100萬噸冷軋鋼板項目已于 2003年8月啟動。2003年包鋼實現 銷售收入140億元，利潤3.3億元。內蒙古北方重工業集團有限公司 下屬的特殊鋼廠，是我國重要的特種鋼生產廠家，可冶煉特種合金鋼 100多個品種。鋁業：某某鋁業（集團）有限責任公司是我國十大鋁冶煉企業之 一，擁有年產原鋁21.5萬噸、炭素制品6.3萬噸的生產能力，產品質 量優良，倍受國內各地和美、韓、俄以及東南亞各國用戶青睞。目前 該公司正積極籌備新上精鋁項目、