1、濟(jì)南綠景競(jìng)品調(diào)查報(bào)告時(shí)間：2021年10月8日調(diào)查人：甄方方競(jìng)品市調(diào)任務(wù)市調(diào)工程選擇留意競(jìng)品樓盤的選定，根據(jù)本案的樓盤性質(zhì)、面積、價(jià)錢段等挑選出有競(jìng)爭(zhēng)力的同類樓盤；具有競(jìng)爭(zhēng)力如總價(jià)、產(chǎn)品性質(zhì)等方面具有可比性的樓盤 本次市調(diào)主要針對(duì)綠景尚品對(duì)比代表性工程，進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)研,調(diào)研范圍包含工程規(guī)劃、消費(fèi)群體、銷售形狀、等根本情況,以對(duì)本工程銷售中起到關(guān)鍵的作用。因此根據(jù)以上原那么，經(jīng)過分析得出，主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤:恒大帝景、茗筑一品、紫御臺(tái)、保利海德公館、廣廈聚隆廣場(chǎng)、燕山公館競(jìng)品市調(diào)任務(wù)目的熟知競(jìng)品應(yīng)對(duì)客戶對(duì)競(jìng)品的提問 客戶在做出購(gòu)買決議之前，必定會(huì)對(duì)他認(rèn)可的區(qū)域的產(chǎn)品作全方位了解 我們必需比客戶了解的信息

2、更多，加深客戶對(duì)工程及對(duì)我們的認(rèn)可度全面分析對(duì)比提煉競(jìng)爭(zhēng)性說辭 對(duì)該工程的根底信息做出分析，找出該案賣點(diǎn)及弱點(diǎn) 針對(duì)本案實(shí)踐情況，擬定針對(duì)性說辭1、恒大帝景工程鳥瞰占地面積:120000平方米總建筑面積:370000平方米容積率：3.22綠化率：44.5%總戶數(shù):1230交房時(shí)間：2021年6月底開發(fā)商: 濟(jì)南恒大翡翠華庭置業(yè)物業(yè)公司:金碧物業(yè)集團(tuán)濟(jì)南分公司建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式建筑形狀：住宅/商業(yè)/寫字樓建筑類型：高層28/31層交房規(guī)范：精裝、豪裝1500/3000已推出：1、2、3、4、5、6號(hào)樓銷售率：79%在售約200套未入市：8、9號(hào)樓約200戶住宅 產(chǎn)品面積： 主力95平 主推320

3、平,220平產(chǎn)品均價(jià)：1.78-1.93W元/平主力總價(jià)：160萬/套左右車位：20-22萬工程根本信息HTC One (E8)恒大帝景 工程概略項(xiàng)目名稱恒大帝景開發(fā)商濟(jì)南恒大翡翠華庭置業(yè)有限公司占地面積（）120000總建面（）370000項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目每周都會(huì)有暖場(chǎng)的小活動(dòng)互動(dòng)；目前優(yōu)惠主要是：首付無息分期3年付款；一次性98折，按揭99折；項(xiàng)目12年推出1期1、2、3、4、5、6號(hào)樓，在售存量房，剩余約200套。面積在95平米、220平米、320平米三種面積，剩余面積跨度較大，主要以改善型客戶為主，精裝、豪裝220平和320平間；二期7、8號(hào)樓暫未推出，推出時(shí)間暫不確定推案戶型目前主推：5

4、號(hào)樓兩梯兩戶 220平豪戶型；2號(hào)樓兩梯兩戶320平豪裝戶型；4號(hào)樓兩梯兩戶179平精裝戶型；7號(hào)樓兩梯四戶95平精裝戶型；存量房約200套項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目為精裝臻闊大宅，交通便利，位置優(yōu)越，周邊配套完善，品牌房企開發(fā)；戶戶均享180度至270度開闊景觀，超寬樓距，南北對(duì)流，空間奢華極致；五星級(jí)超豪華會(huì)所、國(guó)際級(jí)航母配套，獨(dú)樹名門至尊1、恒大帝景地圖索引1、恒大帝景在售競(jìng)爭(zhēng)戶型179兩梯兩戶精裝戶型價(jià)錢;1.8W戶型優(yōu)點(diǎn)：南北通透，全明設(shè)計(jì)，層高2.1米優(yōu)勢(shì)，戶型缺乏：公攤面積大，次臥室設(shè)計(jì)不合理，主臥開間小，整體進(jìn)深長(zhǎng)開間短。220兩梯兩戶精裝戶型價(jià)錢;1.9W戶型優(yōu)點(diǎn)：南北通透，全明設(shè)計(jì)，功能

5、區(qū)分合理，層高優(yōu)勢(shì)；戶型缺乏：公攤面積大，臥室客廳開間小，整整體進(jìn)深長(zhǎng)開間短。1、恒大帝景在售戶型95兩梯四戶精裝戶型價(jià)錢;1.78W戶型優(yōu)點(diǎn)：功能區(qū)分合理，設(shè)計(jì)緊湊適用，95平小三居概念。戶型缺乏：居住密度大，采光次臥室設(shè)計(jì)不合理，通透性差。1、恒大帝景在售戶型320兩梯兩戶豪裝戶型價(jià)錢;1.9W戶型優(yōu)點(diǎn)：南北通透，全明設(shè)計(jì)，功能區(qū)分合理，層高優(yōu)勢(shì)，奢華裝修，提升價(jià)值；戶型缺乏：公攤面積大，臥室客廳開間小，整整體進(jìn)深長(zhǎng)開間短。恒大帝景十大賣點(diǎn)對(duì)比分析品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀物業(yè)形狀交通教育內(nèi)配套物業(yè)效力綠地，中國(guó)500強(qiáng) 中國(guó)綜合性地產(chǎn)領(lǐng)軍者四新國(guó)際新城，立意高遠(yuǎn)，前景看好綜合體工程，多物業(yè)形

6、狀+大商業(yè)現(xiàn)代簡(jiǎn)約六湖連通，水景引入社區(qū)聯(lián)排、花洋、高層、大型商業(yè)多建筑形狀暫無公交，各干道驅(qū)車上江城大道抵達(dá)。匯佳幼兒園，全國(guó)首個(gè)全木質(zhì)幼兒園 綜合超市、影院、購(gòu)物等10萬方商業(yè)體綠地“金鑰匙大管家效力萬科，中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌經(jīng)開區(qū)中心居住區(qū)溯源全球規(guī)劃，成就高端生活A(yù)rt-deco風(fēng)格對(duì)稱美學(xué)建筑與園林全高層博學(xué)路與三角湖路交匯，208、585直達(dá)知名幼兒園即將簽約 盛輝公司旗下modena五星級(jí)酒店萬科“RE尊貴效力最大三個(gè)優(yōu)勢(shì)最大三個(gè)缺乏四新國(guó)際新城，區(qū)域開展?jié)摿Υ?0萬商業(yè)綜合體作為內(nèi)配套戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能區(qū)分合理目前無公交抵達(dá)工程景觀塑造力普通聯(lián)排產(chǎn)品進(jìn)深過長(zhǎng)恒大帝景 賣點(diǎn)對(duì)比分析

7、最大四個(gè)優(yōu)勢(shì)最大四個(gè)缺乏品牌地產(chǎn)、社區(qū)景觀園林規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)合理、均好性強(qiáng)層高在2.95-4.8米，高于普通住宅社區(qū)居住密度高、公攤大臨近主干路噪音影響、交通較堵交房晚，工期長(zhǎng)，非即買即住精裝修低本錢，走市場(chǎng)銷售價(jià)錢精裝修是恒大的特點(diǎn)也是恒大的缺陷針對(duì)恒大帝景的攻擊性說辭1、建筑、裝修質(zhì)量問題！2、產(chǎn)品進(jìn)深過長(zhǎng)，面寬顯窄，戶型開間均小！2、社區(qū)不同層次客群，兩梯四戶，居住密度高，溫馨度低！2、茗筑一品工程鳥瞰占地面積:38700平方米總建筑面積:89900平方米容積率：1.76綠化率：40%總戶數(shù):309交房時(shí)間：2021年6月底開發(fā)商: 山東茗筑華亭置業(yè)物業(yè)公司:世邦魏理仕物業(yè)顧問建筑形狀：住

8、宅/商業(yè)/寫字樓/幼兒園建筑類型： 4棟6層多層/3棟高層交房規(guī)范：毛坯已推出：6、8、4號(hào)樓1期約190戶銷售率：65%認(rèn)籌中：2號(hào)樓24戶未入市： 3、5、7號(hào)樓產(chǎn)品面積： 主力80平152平 少量160平,116平產(chǎn)品均價(jià)：高層17000元/平/多層200000元/平主力總價(jià)：150萬/套左右車位:19萬/ 貯藏室：5500元/綁定制工程根本信息4325幼兒園678寫字樓18F 14F18F 16F18F茗筑一品 工程概略項(xiàng)目名稱茗筑一品開發(fā)商山東茗筑華亭置業(yè)有限公司占地面積（）38700總建面（）89900項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目1期在13年12月推出4、6、7、8號(hào)樓；銷售率約80%一期主要以中

9、小面積75-120平為主，已售65%，存量房中大面積居多。二期推出多層2號(hào)樓認(rèn)籌中；樣板間在十一月開放；優(yōu)惠活動(dòng)：一次性付款98折，按揭99折；推案戶型目前主推：2號(hào)樓多層兩梯兩戶116平/160平戶型，認(rèn)籌中；價(jià)格預(yù)計(jì)21000元/平米7號(hào)樓18/14層高層兩梯兩戶 151/152平戶型；價(jià)格17000元/平米6、8號(hào)樓18/16/12層兩梯三戶80/125平平戶型；80平戶型價(jià)格18500元/平米/125平價(jià)格15500元/平；4號(hào)樓多層兩梯兩戶116/160平戶型；價(jià)格20500元/平在售約200套，銷售率約60%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目由電梯多層、小高層，下躍復(fù)式、私家庭院，戶型面積80-190，

10、項(xiàng)目配套幼兒園總投資3000萬，建筑面積1500平方米。8號(hào)樓下的商業(yè)配套；2、茗筑一品地圖索引2、茗筑一品在售戶型116多層2、茗筑一品在售戶型160多層2、茗筑一品在售戶型80高層2、茗筑一品在售戶型124高層132高層2、茗筑一品在售戶型152高層2、茗筑一品在售戶型195高層茗筑一品 賣點(diǎn)對(duì)比分析最大四個(gè)優(yōu)勢(shì)最大四個(gè)缺乏社區(qū)教育、商業(yè)配套完善山大路商圈作為外部配套戶型面積迎合市場(chǎng)，均好性強(qiáng)期房，在2021年交房，工期較長(zhǎng)臨近主干路噪音影響居住溫馨度低多層面積兩種116/160設(shè)計(jì)跨度較大產(chǎn)品以電梯多層和高層組成主干路交通較為不暢針對(duì)茗筑一品的攻擊性說辭1、期房，交房較晚，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)大！2

11、、臨近主干路，居住溫馨度低！3、聚隆廣場(chǎng)工程鳥瞰占地面積:46100平方米總建筑面積:220000平方米容積率：3.5綠化率：35%總戶數(shù):1468交房時(shí)間：2021年12月底開發(fā)商:山東宏海置業(yè)物業(yè)公司:誠(chéng)信行物業(yè)管理建筑形狀：住宅/商業(yè)/寫字樓建筑類型：高層33/29層交房規(guī)范：毛坯已推出：首推3、4、5號(hào)樓新推1、2號(hào)樓銷售率：60 %未入市：A地塊寫字樓產(chǎn)品面積： 主力90平167平 少量205平均價(jià)：1.3W元/平主力總價(jià)：130萬/套左右車位：20萬工程根本信息51234聚隆廣場(chǎng) 工程概略項(xiàng)目名稱聚隆廣場(chǎng)開發(fā)商山東宏海置業(yè)有限公司占地面積（）46100總建面（）220000項(xiàng)目動(dòng)態(tài)

12、項(xiàng)目在13年推出3、4、5號(hào)樓，為兩梯五戶/兩梯四戶，戶型50-167平米14年9月27日推出1、2號(hào)樓，均為兩梯四戶/五戶設(shè)計(jì)，少量戶型兩梯三戶，戶型90-205平，戶型面積設(shè)計(jì)較廣，推出約305套房源，開盤成交約200套推案戶型目前主推：1、2號(hào)樓為33層，面積132-205平米3、4、5號(hào)樓面積50/70/90/138/167、205平米3號(hào)樓兩梯五戶/5號(hào)樓兩梯四戶/1號(hào)樓兩梯三戶項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)。項(xiàng)目總占地近11萬平米，總建筑面積70萬平米，由住宅、寫字樓、公寓、購(gòu)物中心及商業(yè)街等物業(yè)組成。一期規(guī)劃建設(shè)5棟高層住宅，產(chǎn)品面積為52200平米精致兩房、舒適三房以及闊綽四房等多種經(jīng)典戶型，滿足不

13、同階層置業(yè)夢(mèng)想。3、聚隆廣場(chǎng)地圖索引3、聚隆廣場(chǎng)在售戶型167戶型132戶型3、聚隆廣場(chǎng)在售戶型171高層205高層聚隆廣場(chǎng) 賣點(diǎn)對(duì)比分析最大四個(gè)優(yōu)勢(shì)最大四個(gè)缺乏社區(qū)城市綜合體配套周邊配套完善、成熟戶型面積設(shè)計(jì)廣泛，迎合各層次客戶期房，在2021年交房，工期較長(zhǎng)設(shè)計(jì)多為兩梯五戶四戶，居住密度高兩梯多戶，戶型設(shè)計(jì)有缺乏學(xué)區(qū)房，歷城實(shí)驗(yàn)小學(xué)主干路交通較為不暢針對(duì)聚隆廣場(chǎng)的攻擊性說辭1、期房，交房較晚，購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)大！2、兩梯多戶，戶型采光差，居住密度大！4、保利海德公館工程鳥瞰占地面積:171200平方米總建筑面積:427000平方米容積率：2.4綠化率：35%總戶數(shù):2000交房時(shí)間：2021年12

14、月底開發(fā)商:保利山東置業(yè)物業(yè)公司:保利物業(yè)建筑形狀：住宅/商業(yè)建筑類型：板樓 小高層 高層33層 交房規(guī)范：毛坯/部分精裝已推出：均已推出在售產(chǎn)品：1期現(xiàn)房、3期銷售率：76%在售300套約產(chǎn)品面積： 主力107平165平 少量281平 180平產(chǎn)品均價(jià)：三期1.1W元/平-1期(裝修)1.5W平主力總價(jià)：120-160萬/套左右車位：12-16萬工程根本信息1期2期3期海德公館 工程概略項(xiàng)目名稱海德公館開發(fā)商保利山東置業(yè)有限公司占地面積（）171200總建面（）427000項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目一期在10年開盤推出5棟精裝房，面積139-280平項(xiàng)目在11年底推出二期，毛坯房，面積85-135平項(xiàng)目在

15、13年初推出三期，面積107-165平戶型在售目前二期已經(jīng)售罄交房，一期精裝房現(xiàn)房在售，和三期毛坯房在售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)推案戶型目前主推：一期房源類型為精裝住宅，共5棟樓，包括4棟33層高層和1棟18層小高層，房源約100套現(xiàn)房銷售，主力戶型為168-280大平層。三期房源為高層毛坯住宅，共5棟樓，均為33層住宅，主力面積107/128/139/165戶型。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目總占地近11萬平米，總建筑面積70萬平米，由住宅、寫字樓、公寓、購(gòu)物中心及商業(yè)街等物業(yè)組成。一期規(guī)劃建設(shè)5棟高層住宅，產(chǎn)品面積為52200平米精致兩房、舒適三房以及闊綽四房等多種經(jīng)典戶型，滿足不同階層置業(yè)夢(mèng)想。1期2期3期4、保利海德公

16、館地圖索引4、保利海德公館1期在售戶型167戶型281戶型4、保利海德公館3期在售戶型戶型168戶型保利海德公館賣點(diǎn)對(duì)比分析最大四個(gè)優(yōu)勢(shì)最大四個(gè)缺乏社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃中小學(xué)配套社區(qū)70萬平大型綜合體配套板式住宅設(shè)計(jì)，戶型通透均好性強(qiáng)在2021年開工，工期較長(zhǎng)臨近主干路，周邊居住環(huán)境較差位置偏離主城區(qū)，周邊開展落后1期裝修現(xiàn)房低價(jià)銷售兩梯兩戶，公攤面積較大針對(duì)保利海德公館的攻擊性說辭1、位置稍偏，居住環(huán)境較差，地段開展落后！2、公攤面積大！5、紫御臺(tái)工程鳥瞰占地面積:84000平方米總建筑面積:200000平方米容積率：2.4綠化率：35%總戶數(shù):1459交房時(shí)間：2021年6月底開發(fā)商:濟(jì)南冠華建

17、立投資物業(yè)公司:濟(jì)南東旺物業(yè)管理建筑形狀：住宅/寫字樓 建筑類型：高層11. 18.28層交房規(guī)范：毛坯房已推出：1-6號(hào)樓/7.9.11.12.13.14號(hào)樓 8、10號(hào)樓約300戶 認(rèn)籌中 銷售率：70%在售450套約未入市： 15號(hào)樓約64套產(chǎn)品面積： 主力80平110平 三期少量128平,140平產(chǎn)品均價(jià)：1.1W元/平主力總價(jià)：100萬/套左右車位： 萬工程根本信息10815紫御臺(tái) 工程概略項(xiàng)目名稱紫御臺(tái)開發(fā)商濟(jì)南冠華建設(shè)投資有限公司占地面積（）46100總建面（）200000項(xiàng)目動(dòng)態(tài)項(xiàng)目目前還有三棟未推出，在14年9月13日將8、10號(hào)樓推出認(rèn)籌，面積從96-140平米戶型，約300套，價(jià)格預(yù)計(jì)1.1萬元，15號(hào)樓暫不銷售，一二期的存量房約130套在售。推案戶型目前主推：8號(hào)樓為18層的三梯四戶產(chǎn)品，面積在96.105.128平戶型10號(hào)樓為28層的三梯四戶產(chǎn)品，面積在102.110.140平戶型項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)。項(xiàng)目總占地近11萬平米，總建筑面積70萬平米，由住宅、寫字樓、公寓、