1、吳江新天地廣場地塊評價及方案闡明 地塊價值分析 地塊位置：松陵鱸鄉路西、江興西路北土地性質：商業建筑目的：占地25933，總建51866萬，容積率為2.0建筑密度：40%地塊位置及設計目的位置表示本案汽車站蘇州10min吳江新城10min永康路商業街5min湖濱新城5min地塊現狀及四至東面鱸鄉北路龍庭休閑會館北面為牛腰涇河地塊方正，便于規劃，廠房待撤除南面為江興路、供電局西面為河道城市規劃本案商業中心居住中心一大中心商業區，以永康路為中心，南北輻射；兩大居住組團，重點向南開展，西部適當開展。一大中心商業 兩大居住組團居住中心地塊價值總結分析 地塊方正、平整，易于后期規劃和排布； 緊鄰牛腰涇河

2、，西眺太湖，景觀效果好； 交通四通八達，曾經構成七橫五縱的道路內部城市格局； 輕軌2號線規劃延伸段經過工程以北附近； 緊鄰吳江汽車站、江陵路、蘇嘉杭高速，外部通達性強； 吳江商業正呈現日新月異的開展步伐，本案正處于新興商業開展的重心； 周邊小區眾多，配套較為完善，具有開展商業必需的人氣資源。 市場環境分析 樓盤表示恒隆國際城投地塊恒達廣場君悅國際萬業廣場偉業新都匯明珠大廈在售工程 成交地塊偉業大廈未推工程吳江目前商業等集中在市區永康路及城南板塊；商業由永康路一點為中心開展為城南城東等多點齊發的態勢，且有重點向南傾向的趨勢；本案處于市中心西北方向，處于高端商業物業稀缺的市場空白點，區域急需高端商

3、業體填補這一空白。工程個案分析項目名稱位置建筑面積（）產品類型主力戶型（）在售價格萬業廣場永康路商業街與中山北路交匯處90000商鋪、寫字樓、公寓50-120公寓6000商鋪：一層6萬、二層3.5萬、三層2萬元/偉業大廈永康路商業街東首25000商鋪、單身公寓40-80租金30元/售價5500元/明珠大廈鱸鄉路與流虹路交接口30000商鋪、寫字樓40-100寫字樓6000元/君悅國際高新路鱸鄉南路口20000 商鋪、寫字樓、精裝公寓30-55精裝公寓6000元/（精裝標準1千元）偉業新都匯人民路、長安路、緊臨新行政中心大樓93013商鋪、精裝公寓40-85豪裝公寓8000元/（精裝標準2千元）

4、恒達廣場中山南路與人民路交匯處150萬（商業40萬方）城市綜合體5月奠基 地塊價錢評價吳江近兩年商業地塊成交量少，主要集中在住宅用地的供應；08年至今主要成交的商服地塊大都位于城南的吳江新城板塊，區域內大量的住宅性質用地助推了商服用地的供應；未來城市開展的重點是“南進西拓，但隨著松陵市區與蘇州南城板塊聯絡的加強，未來城北板塊將迅速成為區域熱點。土地市場土地位置用途占地面積容積率成交樓面價拿地時間松陵鎮人民路南側勵志路東側商務金融科教13738.93.6847元/2010-6松陵鎮鱸鄉南路東側、高新路北側商服3966.82.81338元/2008下半年土地價錢測算參考地塊用途容積率樓面地價拿地時

5、間綜合對比參考系數綜合樓面地價松陵鎮人民路南側勵志路東側商務金融科教3.6847元/2010.6橫向參考系數1.351143元/恒隆國際地塊商服 2.81338元/2008年下半年橫向參考系數1.151539元/選取正常的市場拍賣地價作參考基數 地塊價錢測算(粗略估算)：近兩年吳江商業用地稀缺，其火爆程度遠遠大于住宅類性質用地，目前的純商業地塊相對更加稀缺，且地塊面積較小，總價相對較低，以近兩年商業地塊拍賣價10%左右的增長程度來看：測算以恒隆國際地塊為基價2021年下半年：當前地塊1539元/的樓面價，2021年6月，修正樓面價錢為：1862元/左右248萬/畝。 地塊開發建議吳江城市商業中

6、心由傳統的商業類型向多種形狀的商業形狀開展，區域消費力旺盛，商業消費市場日趨多元化，但是已有的商業方式與日趨增長的消費需求出現錯位吳江需求新的商業方式來提升城市籠統！市場時機點不僅為開發商和投資者發明報答，為地方發明稅收和就業，更能打造所在區域的中心差別化競爭力，締造所在城市新名片和新客廳，提升城市招商引資環境和籠統！地塊的開發目的站在城市運營的高度上，站在商業方式革新的氣度上，到達政府-開發商-老百姓利益平衡的最大化。地塊的開發建議打造吳江城市商業領袖！吳江新天地廣場 新天地方案背景研討分析 吳江印象A 吳江吳文化的重要發源地之一 千年歷史文化名城，物產富饒 古鎮旅游文化昌盛，江南水鄉文化突

7、出 B 吳江 長三角經濟重鎮 中國百強縣市排名前列 長三角北翼城市群中心區域，通達性強 GDP位居蘇州五縣市前列，重要的輕紡、絲綢消費基地 C 吳江藏富於民 私營企業文化濃重，藏富于民D 吳江 城市居民收入、消費才干極強 09年人均可支配收入程度僅次于上海，全國縣級市排名第一 人均消費程度在長三角區穩居縣級市前列 吳江消費印象、 興隆的消費市場、消費程度、 單一的消費方式、 購物場所數量不多、 消費場所檔次、差距不明晰、 中低端消費品牌占主導 中國經濟繼續加強，消費習慣及方式趨于多元化、國際化 中國人消費習慣及方式處于急劇變革階段 吳江經濟實力處于中國縣級市前列，居民購買力強 吳江消費方式單一

8、，商業市場機構急需提升和轉變 吳江大量高端消費外流，高端商業存在市場空白宏觀分析： 新天地工程定位及規劃規劃 新天地廣場市場及籠統定位頂級的 標志的籠統 + 氣質 + 空間頂級的、標志的、商務的、身份感的、國際化的、特征的、休閑的、文娛的吳江城市商業領袖市場定位籠統定位新天地工程定位及規劃規劃新天地廣場目的定位運營理念：多業態集合，功能相互補充，而且可以相互支撐運營特征： “全新的建筑形狀、全新的消費環境、全新的業態組合 引進20個以上頂級國際一線品牌 提供全新國際會所效力 歐式建筑風格 歐洲先進管理理念 多種純粹歐洲業態組合 投資目標： 打造吳江頂尖水準的大型綜合商業高端消費場所 滿足吳江富

9、有階層享用需求的頂級消費場所 發明國內嶄新頂級消費方式與商業運營方式新天地工程定位及規劃規劃新天地廣場業態構成新天地歐洲名品館： 引入頂級國際一線品牌20個以上及其他國際知名品牌歐洲風情商業街區： 國際知名品牌專賣店 包括時裝 珠寶 精品家居等及各種歐洲休閑文娛業態如：西餐廳 意大利咖啡館 等國際商務知名會所 ： 位于商業街區內，引入高爾夫、紅酒、商務及旅游等四大國際知名會所，提供頂級會所效力 高爾夫名人賽 頂級紅酒發布會 拍賣會 高級旅游定制效力 商務管家效力等特征餐飲休閑文娛區： 作為提供給吳江高端餐飲休閑文娛效力配套，為吳江當地的生活質量帶來更多創新體驗酒店式公寓： 滿足新天地工程及眾多

10、進駐的國際品牌的管理團隊的相關配套效力產品新天地工程定位及規劃規劃物業開展建議價值體系3.9米層高超高挑空大堂大規模休閑廣場不可復制可復制性強特征block商業體電梯及其他配置廣場景觀規劃主體建筑高度群樓精品/配套商業物業管理國際知名商務會所廣 場 價 值此題建筑價值新天地工程定位及規劃規劃工程規劃技術目的建議項目單位數值規劃總用地M 25933 建筑面積（不包括地下部分）M 51866其 中新天地歐洲名品館M 7000商業街區純商業街M 1500030000國際會所M 4000餐飲休閑娛樂配套M 11000酒店式公寓M 21866建筑占地面積M 10373.2建築密度%40%容積率/2綠地率

11、%25%車位數輛600其 中地面停車位輛50地下車位數輛550新天地工程定位及規劃規劃總體設計原那么1. 規劃規劃、建筑風格整體呈現放松、自然，古老的歐洲街鎮的特征。2. 強調人、商業、環境之間的協調互動 水系、陽光、綠色植物與純歐式建筑景觀的合理搭配。3. 強調街區的適宜尺度和景觀變化。4. 注重中心景觀廣場的歐式氣氛的營造。新天地工程定位及規劃規劃江興西路鱸鄉北路新天地工程定位及規劃規劃功能規劃設計理念概括為：一個名品中心，三個商業街廊，四個運用功能分區一個中心：歐洲名品館。名品館的入口及正面面對大路，經過所進駐的國際一線品牌的各種籠統展現，使得的整個商業空間更好地對外宣傳，更好的帶動其他

12、功能區，使地塊成為吳江新的地標。2. 三個商業街廊：提供購物、餐飲、休閑、文娛等整套完好效力的商業街廊。該區域的功能可滿足多種層次消費需求，是整個工程吸引人氣的重點。3. 四個運用功能分區： 歐洲名品館、商業街、國際知名會所及酒店公寓。商業街區名品館國際會所酒店式公寓歐洲名品館效果圖名品館規劃效果圖商業街規劃效果圖商業街透視效果圖商業街內庭效果圖1 商業街內庭效果圖 商業街內庭效果圖2 商業街內庭效果圖3 建筑部分效果圖商業街內庭效果圖4 國際會所規劃效果圖酒店式公寓規劃效果圖酒店式公寓：滿足新天地工程及眾多進駐的國際品牌的管理團隊的相關配套效力產品。景觀規劃設計理念遵照吳江市“水在城中 城在

13、水中的規劃規劃，經過綠地、水系、雕塑等強調歐式的景觀設計風格，為吳江的城市開展提供風景，同時也向吳江整個城市借景。商業街內部經過路網銜接草坪、花卉、噴泉水體的大量運用，設計為更具歐式氣味的園林，更增添新天地廣場的獨特魅力。新天地工程定位及規劃規劃道路規劃設計理念商業人性系統遵照人車分流的原則，經過豎向的變化，將行車道路與人行通道設計為不同的高度，人在商業街的購物會覺得更平安，真正營造一個休閑、自在的街道環境。新天地工程定位及規劃規劃 新天地工程扶持政策需求闡明1、招商活動的支持 目前，包括北京、上海、深圳等中國一線城市，尚未有任何一個商業工程能同時引入這么多國際一線品牌的入駐，因此，新天地工程勝利的前提，除依托我們團隊與國際品牌的長期協作閱歷優勢，還需有吳江政府的大力支持，主要經過開展方式豐富的招商活動，共同努力打造吳江城市影響力，提高吳江的城市位置，吸引更多國際頂級品牌的進駐。2、