1、 目 錄 藍海商業運營特點 商業運營基礎流程 商業后期運營管理商業運營特點藍海商業地產打造中國本土化最具競爭力的商業地產咨詢管理機構 藍 海 是一家集數十位頂尖地產操盤高手的專業全程策劃、營銷、管理服務機構。 公司秉承 “誠信、規范、合作、共贏 ” 的合作理念，憑借自身積累的深厚地產營銷經驗，準確把握市場脈搏，以房地產市場發展戰略、區域性地產布局以及目標客戶的需求特征出發，針對項目為企業提供深層次的專業顧問、營銷服務以及后期項目運營保障體系，幫助企業量身定制樓盤正確的、科學的、實效的發展戰略和方向。 “藍海”代表：理性、智慧、深遠、博大；寓意著充滿激情、不畏挑戰、勇于創新、追求卓越。我們將順應

2、中國房地產財富增長的趨勢，通過藍海人不懈的努力，為追求成長和有實力的客戶提供： 更專業的 更優秀的 房地產綜合服務!藍海運營商業項目的特點 “藍海”將針對所承接的不同項目有機進行專業團隊的籌建和組合，根據項目所在區域市場的特性 進行職業化、專業化的項目實操，最大化降低開發商的開發、招商以及銷售風險：優 質產品建議縝 密市場調研專 業綜合分析項 目綜合定位綜合品牌形象塑造專業團隊進駐開展藍海的專屬體系服務快 速回攏資金 適時策劃活動組合選擇藍海的理由 1專業團隊組合進行鏈條性工作，最大化降低開發、招商、銷售風險！藍海運營商業項目的特點 “更準、更快、最大化的實現房地產經濟效益，保障合作方資金的快

3、速回攏”是藍海地產一直所承諾的。我們將通過以下渠道實現： 時時密切關注項目招商、銷售狀況。 藍海將根據項目和市場的走向提前啟動“危機處理系統”，結合項目進行對應的調整來進行防護。 主要體現在：招商炒市策略、選商育商策略、項目入市策略、推出房源策略、價格把控策略、項目開盤策略、適時營銷策劃活動的跟進等。選擇藍海的理由 2把握市場，控制節奏，為合作方快速回攏資金提供強有力的保障。我們用十年的專業操盤經驗與市場對話！藍海運營商業項目的特點 適時營銷策劃活動的跟進。 藍海將根據項目的不同階段及招商、銷售狀況，制定并啟動營銷策劃活動進行銷售的輔助。 例如：項目奠基活動、產品推介會、VIP貴賓卡發行、戶型

4、評比活動、開盤慶典、剪彩儀式、購房優惠活動、抽獎活動、節日促銷優惠活動、社會公益活動、客戶轉介紹活動、異地市場考察活動、重點商戶小規模座談會活動、工程慶典活動、樣板間公開拍賣活動、人際傳播活動、典藏戶型推薦、特惠房源推出、短期促銷活動、工程竣工慶典、交房慶典、業主（商戶）聯誼會活動等。 招商、銷售現場的職業化配合。 藍海有一支經過多年市場磨練的地產招商、銷售團隊。 他們具有非常高的專業素養、招商、銷售執行能力、默契的現場配合力以及客戶駕馭力。我們還會對其進行定期的考核、培訓，不斷完善和提升一線隊伍的專業能力，為招商、銷售目標的最終實現提供強有力的保障。 藍海運營商業項目的特點 選 商理念。 藍

5、海在專業市場招商組市過程中始終堅持以“選商”開展招商工作，通過大量的市場調查和商戶摸底，篩選出適合項目的經營行市和優質的商戶，確保項目后期順利啟動，保障開發商利益，避免形成有市無場的局面。 先商業后地產。 “商業先行，再有地產發展；先有商業規劃，再有招商定位”是藍海操作商業地產的行為準則。 藍海人將依據項目特性和市場的區域化進行專業化的控制！藍海運營商業項目的特點藍海商業地產憑借多年來在市場開發運營管理當中的經驗，集結業內市場管理精英，首家創造性的提出了：全程運營一體化的服務模式。在項目開發伊始，我們將以先進的市場服務經營理念，通過專業市場定位，專業建筑規劃，專業招商組市，專業劃行分區，專業形

6、象設計，專業廣告推廣、專業的運營管理 等七大舉措，建立符合當前市場發展規律的現代經營模式，為廣大入駐商家提供全程“無憂”的服務。全力保證和引導廣大商家做強做大長遠發展目標的實現。藍海商業地產的服務模式 Service pattern 藍海運營商業項目的特點藍海商業地產獨有的運營思路Operation mentality只有高質量的商家入駐，才有項目做旺的可能！只有做旺，項目才有提升投資價值的空間！只有投資價值充分彰顯，項目的銷售空間才能有保障！所以說： 有的放矢的吸引高質量的商家，才是商業項目的根本！藍海運營商業項目的特點藍海的招商、銷售工作是一個非常“細致”而“繁瑣”的工作鏈： 項目所屬區域

7、內的縝密調研（類同項目的綜合調研、業態行業分析、目標客商市場分析）； 目標區域內各目標商家逐一的調研整合（目標商家所經營品牌的能力、商家未來經營規劃的前 景、所屬行業市場層面分析、經營產品的實力、所經營產品的未來發展趨勢等方面）； 異地商家和產品的市場摸查和挑選（主要是該商家或品牌產品針對本地市場而言，借助行業協會 和藍海自身資源著力進行異地推廣、招商、預熱）； 通過行業協會進行商家和品牌的著力推薦（走訪、連接行會，借力進行權威影響）； 本項目形象和主力業態定位、產品改良建議、相關招商材料的設計工作、樓層業態劃分工作、獨 層以及整體客流走向劃分工作、商鋪位置和面積劃分工作等。藍海運營商業項目的

8、特點 在前期，藍海地產需要大量的時間來完成縝密的招商鋪墊工作，然而“招商簽約”、“租金繳納”、“商鋪銷售”我們將按照行市和樓層分階段完成，完成的周期一般在37天內。 也就是說，藍海的招商組市過程以及為開發商回攏資金是在大量鋪墊工作的基礎上瞬間完成的！ 在我們前期進行項目招商及鋪墊環節中，是通過藍海招商策略不斷給力進行客戶認租意識的擠壓，在確定招商定租時間以及銷售政策后進行全部釋放，從而達到項目空前熱租和熱銷的效果，進而將項目品牌和企業品牌樹立到極致，形成沸點！ 藍海運營商業項目的特點 以外促內，以內帶外，內外結合的原則。 即通過本地以外的目標行業產地及商貿流通地的招商開始，擴大項目在目標地域的

9、宣傳，全面樹立并提升項目知名度和影響力，形成全省及區域招商之勢，進而促進異地客戶的招商；同時利用本地現有客戶對項目的認同和入駐來吸引和擴大外地有入駐本項目意愿的客商。在首批有效客戶駐場經營后密切關注其經營能力、所代理品牌的競爭實力、商戶在區域行業內的影響力，進行有效商戶備案，并依據項目的發展階段進行良性篩選，進一步保證本項目的綜合實力和競爭力。 招商先行的原則。 商業地產作為投資性地產，項目的成功招商組市以及整體啟動是增強投資信心的最有利的說明。項目運作出發點一定是堅持重視招商、招商先行的原則，招商成功是項目良性發展的基礎，也是良好市場運作最有說服力的話題，通過確保入駐商家利益的招商理念的闡述

10、及一系列相關推廣主題的開展，形成客戶對項目的認同，增強商家入駐的信心。以此為基礎，在通過進一步的引導，形成投資的態勢。藍海的5大招商原則Guiding principle 藍海運營商業項目的特點 快速回籠資金的原則。 不論是在行市的選擇、項目內部業態的劃分和安排上，還是在內部結構及商鋪的規劃中，應當確保吸引經營商家對商鋪的購買為原則。確保開發商資金快速回攏，實現項目的滾動開發。 行市分區專業性與整體性相結合的原則。 專業化的劃行分市，可以確保鮮明的市場形象和特點，為商家創造相對公平的經營環境，同時也可以更方便客戶的采購。在行市的分布過程中，我們將根據不同行市的規模、對經營面積的不同需求、產品之

11、間的關聯程度、商家之間的競爭狀況以及產品的檔次和種類等因素進行綜合考慮，從而形成布局合理，產品互補、主次分明的行市特點。 藍海運營商業項目的特點 招商組市專業化的原則 藍海專業化的招商組市，與傳統招商最大的不同就是圍繞項目定位進行“選商”、“育商”，招商成功不是目的，而是要最終形成“旺市”！ 保證市場可以健康長遠發展才是市場開發成功的唯一標準。 因此，在招商組市過程中，一定要考慮商家的長遠利益，認真了解商家經營的需求特征，根據市場定位做好商家和商品的選擇工作，將與市場定位相符、經營理念超前、誠信經營的商家和名優商品選擇到市場中來，確保項目招商組市的成功，避免不顧及商家利益，只注重入住率、或一賣

12、了之的短期招商行為。以此為基礎，通過專業的市場推廣和宣傳，不斷提高商家的經營能力和經營業績，將市場做強做旺，最終形成“旺市”，從而最大限度的拉升項目的投資價值和升值潛力！藍海運營商業項目的特點運營常規流程藍海商業地產針對藍海所承接的任何一個商業項目，無論其體量大小我們都把項目分為：前期籌備、項目招商、銷售、后期的運營管理4個階段。在這四個階段中，藍海都能提供哪些服務？ 具體是怎么樣實施的呢？藍海商業地產針對任何一個商業項目，其運營的常規流程大體分為以下12個環節： 綜合市場調研項目業態建議項目產品建議項目預熱招商預熱選商啟動銷售開盤售房內控項目開業調整商家補充招商后期運營管理。藍海運營商業項目

13、的常規流程【01】綜合市場調研Aggregate market investigation只有站在縝密的市場調研基礎上，才能有對市場需求、項目運營的話語權！ 當確定藍海實質性進入項目后，藍海首先將籌劃市場調研團隊進入目標市場進行細致縝密的市場調研工作。我們主要調研分為三個板塊： 目標區域市場：區域商業地產現狀和走勢、區域未來城市規劃、主要競爭項目(較為系統)、類似 產品的市場需求、區域租金和售價、商業各行業現狀、適用性媒體等方面； 項目現狀：本地塊SWOT分析、區域位置分析、現有產品規劃分析、業態組合分析、項目定位分 析、項目投資賣點整合、項目承租賣點整合、項目施工進度分析等方面； 目標行業及

14、商家：現有行業本地及發展趨勢分析、目標行業本地銷售綜合實力分析、目標行業 行會整合、目標行業異地資源整合、商家經營品牌經營實力分析、行業媒體 整合等方面。藍海運營商業項目的常規流程【02】項目業態建議Industry condition suggestion “商”為經營的場所，“業”為經營的業態。業態決定著商業地產項目的成與敗！ “業態分析、業態定位”是決定一個商業地產項目成與敗，能做多大能做多強的關鍵所在！ 藍海商業地產將通過市場調研整合相關數據，結合本地區域商業發展規劃和趨勢，依據“市場需求為基礎，外部統一競爭，內部搭配聯動”的原則進行本項目業態的建議和劃分工作。我們主要著重進行以下三方

15、面工作： 本項目主力業態建議：針對本地市場需求、目標業態分析，將本項目所選各業態形成互補、聯動， 最終通過業態組合形成項目的“一站式”特性； 項目內業態分布劃分建議：藍海將綜合依據業態的互補性、消費者購買產品的走向進行整體業態布 置以及逐層業態細節分布進行規劃； 各業態主力品牌鋪位的位置規劃：藍海將各行業店鋪進行目標性均好布置，體現出上線品牌的優勢 以及整體業態的綜合布局。【此步操作是由藍海在招商階段一對一實施】藍海運營商業項目的常規流程【03】項目產品建議Product suggestion 要從功能上、配套上、人流走向上、整體形象上、產品細節上 綜合體現項目的“地標、領引”的特性！ 藍海地

16、產將根據本項目商業規劃分層進行產品規劃設計、人流走向設計、商鋪位置調整、商鋪面積調整、相應硬件配套設施調整以及外部整體項目形象的細節建議。 外部：藍海通過整體外立面設計以及樓體造型規劃設計綜合體現項目的品質，充分展示區域商業 地標的特性； 內部：藍海將通過人流走向動線設計、店鋪使用功能設計、智能商務設計、內部配套設計、店鋪 面積規劃、公共空間設計等方面，通過細節的規劃設計從側面體現出本項目的品質； 分區專業性與整體性相結合的原則：藍海將關聯性較強的行市進行專業的分區，形成既分區明確 又互相關聯、互相促進的行市布局。從而充分體現出專業基礎上的整體競爭優勢和規模 優勢，也便于客戶營造良好的經營環境

17、和氛圍。 藍海運營商業項目的常規流程【04】項目預熱Project preheating 特定時間段 將項目瞬間預熱到沸點！藍海地產將結合項目自身展示方式（銷售中心、工地圍檔）、本地強勢媒體、行業平面媒體、行業網絡媒體，在統一時間段內，瞬間綻放。通過媒體渠道的配合以及針對性較強的策劃活動，充分將項目形象、項目定位、項目賣點進行最大化的對外輸出，使本項目瞬間預熱到沸點！在本階段藍海商業地產主要從事以下工作： 項目銷售中心的設計思路提交、中心內所有宣傳品設計研發(展板/形象墻/吊旗/X展架)、招商銷 售所需宣傳資料設計研發(樓書/折頁/單頁/海報/3D動畫腳本/其他VI展示)； 項目對外形象輸出的

18、畫面設計：工地圍檔設計研發、戶外設計、行業平面媒體設計； 項目預熱方式策劃方案的提交； 項目預熱具體的策劃活動的方案提交、前期籌備以及后期運營實施； 有效客戶的廣泛積累，根據項目特性進行客戶篩選、跟進的工作。藍海運營商業項目的常規流程【05】招商預熱Invites businessmen company preheating 程序化、鏈條化、專業化！招商準備階段 制定項目招商策略和招商方案； 制定項目招商推廣方案； 制定商鋪內部規劃分隔方案； 招商物品、資料準備； 招商中心內部整改布置調整； 項目招商統一說辭制定以及招 商人員項目培訓； 項目周邊現有市場的再次考察、 研究。 異地招商推廣及客戶

19、積累、走訪階段 接受客戶咨詢、報名登記，了解客戶信息； 進行目標客戶篩選工作，明確各行市主力客戶范圍； 制定明確專業行市分區布局圖； 租金政策制定； 招商政策制度； 租賃合同文本起草； 招商時機確定； 具體招商實施方案制定； 招商客戶、商鋪預分配； 招商流程制定。藍海運營商業項目的常規流程此階段為招商正式開始的籌備階段，該階段重點工作是通過對目標客戶的了解，開始進行有針對性的引導，與客戶建立起良好關系的過程。工作中應把握的以下5個工作重點及環節： 重點突出項目硬件對提升商家的經營業績起到的重要作用，引起客戶的強烈關注；通過闡述項目的 愿景及發展理念，樹立項目品牌形象和整體優勢增強客戶對項目的信

20、心； 在同客戶溝通交流過程中，將根據定位進行“選商”的理念傳遞給目標受眾，同時外圍廠商對項目的認 可進一步增強項目的關注度和影響力為吸引客戶入駐制造條件。 通過對客戶的有效回訪建立詳盡的客戶信息檔案，充分了解客戶需求及各自的經營實力，經營行 市，準確把握客戶的心態，針對客戶的不同需求進行有效的引導和溝通。 根據招商不同階段及時向客戶進行項目的信息披露，來傳遞公司的企業文化和項目運作理念，同時 通過不斷增強越來越多的客戶表達入駐意愿的信息發布，將形成強大的入市經營的勢頭和局面，造 成鋪位供求緊張的態勢，為客戶順利入駐營造良好的氛圍。 堅持招商政策統一由一個部門對外發布，避免多頭信息、政出多門。藍

21、海運營商業項目的常規流程【06】選商啟動Chooses Merchant藍海不是守株待兔式的招商 而是有的放矢的選 商！ 藍海地產的招商重點不是在“招”而是在“選”在“育”！我們將通過前期大量的目標行業調研、基礎客戶走訪，通過對各商家積累數據的整理、分析、篩選，最終確定適合本項目進場經營的商家，然后進行一對一的需求跟進，從而最終達到選商的目的。這樣經過嚴謹篩選而進駐的商家不僅僅是其自身經營素質和實力較強，并且他們所選的品牌以及經營的產品的生命力和影響力都很好。他們是項目的中堅力量！【一線品牌和大的商家并不是一個商業地產的中堅力量】 依據市場業態片區及單鋪位置進行初步A類商家位置內定（我方聯同甲

22、方一起內定）； 依據品牌和經營規模進行商家的商鋪位置確定。并依據此位置進行引導性與該商家跟進。分片 區、分階段，進行引導型與A類商家溝通、跟進：引導定鋪原則、定鋪方向、租時、租金、物 業、付款方式和流程、后期運營管理、計劃開業時間、裝修方式 調鋪、招商內控。根據本市場業態特點、商家質量進行細節調節，以及各區域鋪位的控制、擠 壓。藍海運營商業項目的常規流程 本階段的重點 只針對符合條件的入駐經營戶推出政策，而對于純粹投資戶和炒鋪位的客戶一律不予考慮，以顯 示項目以商家利益為根本出發點的運作理念和思想。 此階段工作爭取分布推出的方法進行穩扎穩打，根據市場及客戶資料掌握進度及節奏。 在招商的具體實施

23、過程中，當一個階段的工作完成到一定程度開始進入下一個階段招商組市時， 要進行24天的修整：在此期間要集中力量整合本階段招商工作。避免進入下一階段出現顧此 失彼、互相影響的局面。 在做好招商工作的同時注重成交客戶的維護，及時同客戶交流，反饋市場施工進度及信息增加客 戶對市場的了解，避免出現客戶對項目失去信心或對運作前景產生懷疑的現象。 針對經營客戶推出招商連環政策。不要給客戶強迫租賃的感覺，而是通過合理的招商政策的制定 讓其自主選擇認租，招商和租賃政策靈活掌握。因此制定合理可行的招商租賃政策是確保本項 目招商最大化的前提和保證。藍海運營商業項目的常規流程項目招商對象： 本次招商對象確定為以本地為

24、主、以外地為輔的原則確定。堅持以本地帶動外地，以外地的宣傳推廣促進本地招商的推廣策略。同時，在招商過程中通過對本地部分理念到位的客戶加以適當引導的方式培育新的產品行市的擴大，同時通過組織廠商見面會、以及信息發布及成立擔保機構等形式，為本地客商引入品牌代理，促進招商任務的完成。 藍海招商的標準本地客戶的標準： 符合項目定位； 有經營實力； 有品牌影響力； 有誠信度和美譽度； 有行業影響力和經營理念。異地客戶的標準： 在本地目前經營的行市或同類產品中沒有或稀缺 的產品； 在國內有品牌影響力。以廠家辦事處或華北地區 的總經銷總代理類客戶為主。藍海運營商業項目的常規流程【07】銷售開盤Sales st

25、art定鋪！交款！35天 閃電回攏資金！ 藍海地產的開盤回攏資金僅僅是一個“儀式”而已。但是前期確需要大量工作做為鋪墊以及藍海對市場和目標商家的“翻炒”作為基礎！藍海將結合客戶炒熟度、項目市場認知度，配合項目開盤銷售策劃活動，擇吉日進行本項目的正式開盤銷售工作。 項目施工初具規模，具有一定的賣相； 與甲方溝通確定項目開盤思路和開盤時間； 提交項目開盤策劃方案、開盤流程、物料籌備方案； 投資客戶資源充分預熱，等待開盤儀式達到沸點； 聯動本地、行業、異地目標媒體，進行跟蹤式即使報道和信息發布； 開盤道具、宣傳資料的研發、設計、印刷，于開盤前全部到位； 開盤所需工作人員、配合人員、配合部門、所需所有

26、物料全部到位； 項目正式開盤定鋪交款，持續35天閃電回攏資金。藍海運營商業項目的常規流程 本階段廣告宣傳重點主要是“投資商”將本項目即將開盤及內部認購的消息發布市場；項目推售在即，故此時應做適當的宣傳，尤以工程進度做有力支撐，爭取意向客戶盡早落定誠意金；繼續宣傳本項目，在投資者心目中樹立其權威的品牌形象；繼續確立項目在所在地區中商業的主導地位；繼續通過本項目自身賣點的宣傳。有效的區別傳統商場，在大眾心目中形成“升級”和區域最專業最具規模的“商貿航母”的思想意識。 我們將通過對項目成交、招商的成功進行大力的宣傳和炒作，以及把已進駐和將進駐的國內外知名品牌商戶的信息傳播出去。借助其影響力，對外表現

27、出項目正處于一種熱售、熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多商家和買家的關注并產生興趣！ 藍海運營商業項目的常規流程項目開盤前銷售部署軟/硬件配合 1）正式銷售中心內外的包裝、布置完成； 2）項目看房通道的裝飾、布置完成； 3）圍墻的包裝、工地護欄、及工地包裝； 4）條幅、空飄、彩旗的應用； 5）銷售手冊、投資須知、價目表、平面圖等所有資料到位； 6）沙盤、透視圖、模型圖、樓書及附件、資料展板到位； 7）對派駐在現場銷售和洽談工作的銷售人員、簽約人員培訓完畢。銷售前期的準備 1）對所有前來的客源作確認； 2）做好現場銷售登記及調查工作； 3）全面聯系A類和B類客戶，推出優惠措施； 4）制定公開

28、發售當天的銷售價格。藍海運營商業項目的常規流程項目銷售與招商互動 項目在開售期前由于有大量的內部認購作為鋪墊，相信一定吸引大量投資客和商家的深度關注。在項目正式開盤前后，凡是對項目產生興趣的客戶，都會前來作實地考察，以此增加對項目的認知和投資信心。 在銷售中運用銷售與招商互動的策略，當在銷售過程中遇到客戶對投資回報產生不信任時，用開盤部分良好的招租率和招商質量對客戶進行有效引導，促使客戶成交。加推商鋪（針對開盤現場的銷控而言） 當本項目在開盤當天所釋放的房源銷售進入高潮或推出的商鋪階段行將售罄時，現場加推比第一批價格高的商鋪（需提前與開發商溝通，制訂銷控），目的是借勢抬高項目的投資價值、擠壓銷

29、售氛圍、將項目的利潤最大化、在較短的時間內充分擠壓客戶，快速完成資金的回攏。藍海運營商業項目的常規流程【08】售鋪內控Sale Internal control 平價入市【依據項目特性而定】鑒于本項目所處地理位置、項目規模、本區域房地產市場整體銷售及供需狀況，我們將在項目開盤當天釋放價格，售價略高于市場平均價入市，實行平開迅速高走策略， 隨著后續宣傳推廣的跟進和人們對項目升值空間的逐步認可、市場的逐步成熟，短期內結合房源釋放將價格快速拉升。 價格短時迅速拉升提價的最終目的是為了促進銷售。擠壓現場節奏營造熱銷現象, 同時控制退房率，任何提價都不能阻礙銷售。提價的形式有兩種：一是通過折扣提價，二是

30、直接提高報表價。本項目銷售過程中建議隨工程進度和銷售率對價格進行合理上調，多種調價方式相結合。 價格促銷通過價格的漲幅和賣點訴求促進項目的銷售，刺激市場，加快成交的速度。藍海運營商業項目的常規流程【09】項目開業Starting doing business 項目招商的持續進行，將剩余及銷控的商鋪進行集中出租，擴大招商的比例； 商戶入駐裝修； 提交項目開業策劃方案、開業活動慶典方案、開業流程等； 籌備開業事項。本階段的突出特點是涉及大量物業內質支撐細節，入圍目標客戶從感性判斷上升到理性需求，并著重宣傳投資本項目利益點的廣告訴求，要持續激發目標客戶“投資興奮”的感性賣點。 將通過對項目招商的成功

31、進行大力的宣傳和炒作，以及將進駐的國內外知名品牌大商戶的信息傳播出去。借助其影響力，對外表現出項目正處于一種熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多商家和買家的關注并產生興趣！制造品牌客戶定駐以及項目工程施工的效果引發連環效應，要極大的增強本項目的知名度和投資活躍度。通過舉辦具有轟動效應的招商組市以及項目開盤入市活動，最大化制造宣傳效應和影響力，不斷吸引眾多的商家和投資人士選擇本項目，最終達到完成項目整體商鋪的全面招商和銷售。 藍海運營商業項目的常規流程本環節重點工作將前期內部認購所成功銷售的信息、項目的定位和規模、成功進駐知名品牌商戶的發展趨勢作為此階段宣傳的重點，對項目的升值空間加大力度彰顯

32、；推出本期商鋪銷售的數量、各項優惠的條件、優惠措施和推廣策略；進行開業后剩余商鋪招商、調整；針對市場或商圈的銷售因素對最新價格進行必要性的價格調整，確保資金的盡快回籠；繼續跟進仍處于觀望中的目標客戶，對前期未成交的意向客戶、投資者進行引導型跟進，通過趨勢促其成交；配合開發商與目標客戶的合同洽談和簽署；策劃有影響力的簽約活動或系列性的戶外主題宣傳，提升本項目的美譽度和項目的銷售進度；策劃、安排國內的買家和投資客戶到本項目參加系列的主題活動，從不同的層面對本項目銷售進行強勢的轟動炒作，加快資金回攏的速度；分析本階段的銷售情況，制定下一步的銷售策略和推廣措施；藍海運營商業項目的常規流程【10】調整商

33、家Adjustment merchant 在本項目開業持續一階段后（6個月），藍海地產將針對項目內所有入駐商家和品牌按行業逐個進行摸排考察：其運營公司思路、經營輻射區域、經營業態、經營品牌的種類和品質、各品牌發展前景、商家實力、商家在行業內的口碑和影響力等方面，全面權衡該商家或品牌在本項目內的經營價值和品牌價值來進行內部調整和篩選。 去除一些不符合本項目發展規劃的品牌和商家，擴大一些有發展潛力的商家和品牌的經營場所，以及針對性的出臺一些經營支持政策。去其糟粕 留其精華！ 藍海將根據客戶入駐情況。抓住開業的時機擴大招商入住率，進行補充招商，重點式對不符合行市和項目的商家客戶進行規范和調整。 藍海

34、運營商業項目的常規流程【11】補充招商Supplements the merchant藍海在這里的“補充招商”特指：異地招商，品牌引進！藍海將借助自身網絡資源和各目標行會資源進行商戶和品牌的推薦，從而進一步完善本項目內各行業的品牌定位和組合。 一方面通過國內專業媒體在與本項目定位相同的產業基地、準備招商引進和補充行市的國 內主產地及與區域市場密切的周邊專業市場進行宣傳、考察，針對目標商家和品牌進行招 商吸引。針對行業逐個與目標行業協會聯系，委托其進行招商或采取聯合組織招商推廣活動的形式 進行招商推廣、品牌推薦。整合各推薦品牌資源，在區域內策劃舉辦品牌引進活動， 從而擴大區域商家的經營范圍和快速

35、互補提升品牌價值。利用各行業協會舉辦各種行業年會、專業會議及品牌展會的機會進行宣傳推廣，開始針對 性的目標品牌招商活動。 藍海運營商業項目的常規流程【12】后期運營管理Operation management我們與時俱進，憑借多年積累的商業運營管理經驗，與市場對話！專業運營 強勢做旺 藍海將項目與國內各種主流專業媒體達成戰略合作，多渠道發布廣告信息、冠名或參加行業內各種專業展會、鼎力建設項目專業網站、創建電子商務平臺、組建各類品牌優化活動等，為廣大進駐商在較短時間內強勢做旺提供強有力的保障體系。 在后期運營管理過程中，藍海將通過對本地部分理念到位的商家加以強化引導，輔助其培育新的產品從而進行行

36、市的擴大；并且將通過組織廠商見面會、以及信息發布及擔保等形式，為本地客商引入品牌代理，促進招商任務的完成。 同時，我們將結合藍海自身商業運作經驗和能力，針對不同時段進行整體商業的品牌策劃活動、產品發布活動、服裝節、美食節、動玩節等正規商場系統化運作模式的品牌活動，從而快速拉升本項目的商業價值以及品牌號召力！【這是藍海的主要優勢】 藍海運營商業項目的常規流程藍海商業地產招商基礎流程圖Businessmen invited companies flow chart 目標市場招商【目標市場引導招商】逐戶摸查客戶基本情況現經營狀況、品牌、規模、遠景規劃等方面摸查通過溝通進行客戶分類依據其經營理念、入駐

37、意向進行ABC類客戶劃分按業態確定入駐商家依本項目的業態劃分確定入駐商家，并做詳盡跟進 異地市場招商【異地選商】周邊異地行業商家摸查現經營狀況、品牌、規模、異地經營意愿等摸查溝通、確定意向依據其現經營品牌、規模、拓展異地經營意向進行AB類客戶劃分，并適時進行跟進，對重點客戶進行政策、條件的引導 行業協會輔助【選品牌】行業協會品牌推薦通過行業協會進行目標品牌廠家的接觸，并進行本地市場時機和政策的引導接洽品牌 確定意向挑選目標品牌進駐本市場，形成品牌招商聯盟會，形成本地經銷商、異地經銷商的進駐優勢招商階段運營思路綜述所有客戶資料進行統一、分類、整合、備案主要依據本項目的業態劃分進行綜合性整理以及客

38、戶劃分依據市場業態片區及單鋪位置 進行初步A類商家位置內定（我方內定）依據品牌和經營規模進行商家的商鋪位置確定，并依據此位置進行引導型與該商家跟進簽署正式物業合同本項目具備開業條件前，擇吉日進行正式合同的簽署，造勢正式開業 分片區、分階段，進行引導型與A類商家溝通、跟進溝通跟進內容主要有：引導定鋪原則、定鋪方向、租時、租金、物業、付款方式和流程、后期運營管理、計劃開業時間、裝修方式 調鋪、招商內控根據本市場業態特點、商家質量進行細節調節，以及各區域鋪位的控制、擠壓定鋪、交款根據商戶積累量，擇吉日策劃活動進行定鋪和定金的繳納招商階段運營思路綜述后期運營管理藍海商業地產藍海本著將所代理商業項目做旺

39、的原則，針對本項目的定位、入駐商戶層面及甲方的要求進行后期運營和管理工作。 藍海 后期運營的3個原則： 誠信原則。言出必行，藍海深知“后期運營管理”對一個商業的重要性，也是商業真 正做旺的必要保障。項目開業后藍海將嚴格依據合作條款進行項目后期 運營、管理工作，始終如一的落實雙方合同條款，堅持將所代理項目 做旺做強，形成區域商業的地標。關于項目后期運營管理 務實原則。藍海將自身招商團隊整體直接進入后期運營管理中，保持與商家的緊密 銜接和聯合，務實的從項目經營出發、商家的經營出發進行綜合的管理 工作。并且依據甲方要求直接對運營團隊從內部人員培訓上、運營工作 上、專業技能等方面積極配合，嚴謹務實的履

40、行藍海的責權。 高效原則。藍海將嚴格把控項目后期推廣（重點）和商戶調整的建設工作。合理梳理 商戶和我方、商戶和商戶、我方運營各部門之間的關系，設計研發適時 的工作流程，使本項目在短時間內高效的進入正常的運轉階段。關于項目后期運營管理項目正式進入后期運營管理階段后，在外部藍海首先要做的事情就是：整合項目內各業態的資源充分擴大項目內的品牌業態圍繞核心進行品牌的招商和引進工作。資源整合 擴大品項 品牌引進 后期運營管理第一部分 開展工作的方式： 項目開業后，藍海將通過專業媒體、行業協會、自身品牌進行多方面宣傳，全面提升 本項目的知名度和美譽度，從而最大限度的吸引區域市區和區域周邊消費人群的深度 關注

41、； 引導本項目自身商家的品牌意識，使其從初級經營狀態向高級經營狀態改變； 策劃并實施具有本項目特色的餐飲、娛樂、酒吧各種節假日活動，引進品牌關 注，擴大品項； 整合本地及石家莊吃、喝、玩、樂市場各業態品牌，開展品牌發展區域市場活動。關于項目后期運營管理藍海的目的： 通過強勢資源的整合，全面擴大本項目的品牌經營項目，通過引進知名品牌的影響 力快速占領區域本行業的領航趨勢！ 著力使所代理商業項目在城市區域形成市場核心競爭力和凝聚力。關于項目后期運營管理藍海主要做是對入駐商家的穩定和商戶的調整工作。穩定有潛力的，淘汰經營混亂的，保障本項目的發展的健康度。商戶穩定 與 調整商戶 后期運營管理第二部分

42、開展工作的方式： 項目正式開業后，藍海將定期組織營銷專家對項目重點商家進行專業培訓，綜合提升其的 經營意識和經營素質。 詳細了解商戶的經營層面和經營水準，從經營方式和發展思路給予正確的科學的指導，促 進商戶做大做強。 對商戶的經營品種和品牌大小、營業額度有針對性的調整，淘汰部分小品牌和經營混亂的 商戶。藍海的目的： 通過穩定和調整，逐漸形成所代理項目專業化、規模化、 品牌化的發展戰略思路。關于項目后期運營管理“租金的提升”是一個商業項目做旺的最直接的證明，也是衡量藍海商業運營的最終標準。我們將通過全面輔助商戶經營和直接區域推廣進行全面拉升項目租金，租金全面提升 后期運營管理第三部分 開展工作的

43、方式： 開業后24個月，逐漸調整一些經營能力差、無發展方向、產品檔次與本項目定位不相 符的商戶，提升整體商戶的質量。 做好本項目宣傳方式，充分了解商戶經營方式、分析消費者需求，在區域本地和周邊縣 市做好宣傳推廣工作，最終形成旺市。藍海的目的： 為后期項目全面提升其租金奠定扎實的基礎。關于項目后期運營管理【02】項目后期運營工作流程的設計 外部工作流程：商戶報修流程、商戶投訴流程、商戶經營招商流程、商鋪調整流 程、行市調整流程、商戶糾紛處理流程等。 內部工作流程：租費收取工作流程，商戶報修、投訴接待、商戶資料保存及部門之 間其他工作聯系流程。 【01】協助甲方做好自身管理團隊的建立藍海輔助配合開

44、發商全面籌建隸屬于本項目的后期運營管理團隊。藍海主要輔助其進行管理部門的設置、團隊人員的招聘選拔、部門職責劃分和建立、各崗位的職責劃分和建立、客戶管理制度的建立、后期運營日常工作制度的建立工作。 所代理項目的后期運營，藍海將嚴格把控下面六個環節，科學進行運營和培訓！關于項目后期運營管理【03】項目后期市場推廣工作針對本項目市場啟動及整體市場競爭狀況，以穩定商戶、全面做旺為目標，進行有針對性的市場推廣。具體包括：短期宣傳推廣計劃制定及實施、長期宣傳推廣計劃及實施、潛力商戶深度溝通和持續關注、重點商戶內部培訓等。 對內：藍海將通過對入住本項目的部分理念到位的商家加以強化引導，輔助其培育“重 點目標

45、商家”做大、做強！ 對外：藍海將所代理項目與本區域各種主流媒體達成戰略合作，多渠道發布廣告信 息，為廣大進駐商在較短時間內強勢做旺提供強有力的保障體系。關于項目后期運營管理我們將結合藍海多年商業運作的經驗和能力，在項目后期的不同時段進行整體商業的品牌策劃活動的系列性推出：節假日慶典活動、商家開業慶典活動等正規系統化運作模式的品牌活動，從而快速拉升本項目的商業氛圍及項目品牌在區域的影響力和號召力！使入駐商家通過不斷參加系列商業策劃活動，將其所經營的特色通過展示、促銷等形式打開區域以及周邊市場的品牌影響力。【04】系列策劃活動整體運作關于項目后期運營管理【05】圍繞市場文化建設進行團隊培訓 藍海將

46、結合自身多年商業運營經驗毫無保留進行傳承，在輔助開發商自身管理團隊的實戰協助時不斷進行針對性的業務培訓。主要的培訓內容有：運營服務意識培訓、服務技巧培訓、商戶投訴處理技巧培訓、商戶溝通內容培訓、商戶摸查技能培訓以及工作流程培訓。【其中“商戶摸查技能培訓”是藍海培訓的重點。這是如何把握商戶以本項目定位為要求，正規的步步為營的做大、做強的基礎，藍海將結合實際溝通、商戶調研、商戶跟蹤、品牌跟蹤、經營方向建議、目標商戶策劃活動等方面進行培訓。】 【06】后期補充招商及客戶篩選在前期順利開業的基礎上，根據項目定位篩選部分有品牌影響力、行業影響力的商家進駐，增強市場核心競爭優勢 關于項目后期運營管理5、世上最美好的事是：我已經長大，父母還未老;我有能力報答，父母仍然健康。6、沒什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。7、時間就像一張網，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯了，可你扣到最后一顆才發現。有些事一開始就是錯的，可只有到最后才不得不承認。8、世上的事，只要肯用心去學，沒有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對陽光，對美，對痛楚。9、別再