1、天馬行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632XX新中心區N4地塊投標分析報告目錄一、 市場分析1、 XX區宏觀環境分析（2頁）2、 XX區房地產市場分析（4頁）3、 N4地塊區域市場分析（6頁）二、 投資成本及效益分析1、 施工成本估算（12頁）2、 其它開發成本估算（12頁）3、 總開發成本及投資效益核算（14頁）一、市場分析1. XX區宏觀環境分析XX區自1992年11月份建區以來，國內生產總值保持高速增長的健康態勢，進入1998年，當各區受亞洲金融風暴的影響增長有所減緩時，XX仍以高于16%增長率的保持平穩增長。XX區經濟總量同深圳市其他各區相比處于最強的

2、狀態，2000年區屬經濟總量占深圳市各區屬經濟總量的40%。XX區對深圳市的經濟發展起著舉足輕重的作用。深圳2000年各區份國內生產總值資料來源：XX2001年統計年鑒2002年1到5月，全區實現工業總產值315.66億元，同比增長39.8%；固定資產投資完成額19.4億元，增長23.3%；社會消費口零售總額37.8億元，增長20.1%；加工貿易出口58億美元，增長12%；預算內財政收入9.15億元，增長8.4%；經濟發展前景非常樂觀。XX區市場經濟環境呈以下特點： XX經濟具有明顯的外向驅動性2001年XX工業產品的出口產值達到人民幣432億，外資、港澳臺資企業在工業總產值中比重占88%，出

3、口產值占XX工業總產值的83%，占深圳市工業總出口產值的40%多。 科技人員中暫住人員相當于5年來XX購房者總量的二倍多進入2000年，XX人口達到135萬，其中暫住人口占80%，超過深圳70%的平均值；同時，人口結構發生了質的變化，常住人口中科技人員達到91620人，暫住人口中科技人員達到76260人（相當于5年來XX商品房購買者的總量之和的三倍），大量的技術人員推動著XX的科技發展。 占深圳旅客1/3數量的商務旅游經濟XX與國際、國內公司商務來往頻繁，是產品貿易集聚地，商務活動聚集地，2001年接待的商務游客近整個深圳市的1/3。 將加強第三產業的發展2001年XX產業結構中第一、二、三產

4、業比分別為3.8:59.7:36.5工業在XX的產業結構中占絕對主導地位，但第三產業遠低于深圳市的發展水平，第三產業無疑將成為XX下階段發展的重點。2000年XX區產業結構與深圳市的比較類別人均GDP（美金）第一產業第二產業第三產業三產/二產XX區198741%594%365%061深圳市400013%500%487%097 繁榮的商業服務近兩年來，基于對XX消費潛力信心，市內大型零售商紛紛大舉入駐XX，以贏得先機：順電、天虹、萬佳已開業，國際零售巨頭沃爾瑪亦正在簽約中。2. XX區房地產市場分析近年來，XX區房地產市場進入快速成長時期。XX區的房地產市場特點： 較大的地價上升空間XX目前開發

5、的較高品質的樓盤也得到市場廣泛的認同，新安老城區成熟區域小高層及高層住宅單價已達到4500-5000元/平方米，西鄉熱點開發區的多層及小高層的價格目前已在3000元/平方米以上，且呈不斷上升趨勢。 良好的銷售業績2001年，XX區房地產市場住宅銷售總量達到90多萬平方米，另據市場調查顯示，XX規模在5萬平方米以上的住宅樓宇銷售率達到85%以上，銷售期通常不超過1.5年。 XX土地出讓引起了境內外投資者高度關注從XX的土地招標拍賣情況可以看出，越來越多的深圳市區開發商、香港開發商對XX土地給予了熱切的關注。從眾多市區品牌開發商多次踏勘XX擬出讓地塊可見一斑。今年3月22日115區拍賣地塊，9家境

6、內外開發商激烈角逐，亦可看到投資者對XX的關注程度。 營銷創造價值對深圳市區內樓盤而言，營銷費用越來越高，甚至達到總銷售額的5%之多，營銷更多的是對成本的增加。而XX的開發項目目前普遍的廣告投入費用還不足銷售額的2%，營銷處在起步階段，更多的項目在前期定位，市場研究，資源整合方面做得還遠遠不夠，XX的營銷存在非常大的空間。 投資XX，成為真正的深圳品牌開發商正如不在擁有全世界約1/4人口的中國投資，不能稱為真正的全球化跨國企業一樣，不投資擁有30%人口、40%區屬經濟總量的XX地產，又如何稱得上真正的深圳地產領導品牌！現時的XX房地產市場是個相對區域性的市場，但XX人民卻在熱切地期待著品牌開發

7、商能在XX提供令他們感到自豪的生活空間。XX的地產商著力于品牌創建時，贏得市場的一片喝采與回報，便是例證。 購房入戶政策推動房地產發展第五次人口普查結果顯示：XX81.2%的從業人口集中在第二產業中。從業人口中受過大專及以上教育的僅占3.82%，高中及中專占20.35%，初中的為65.68%，小學及以下的為10.15%；在這樣的人口結構中，從逐年大幅增長的購房入戶家庭數量亦可看出，購房入戶政策無疑對現在居民具有較大的吸引力。逐年增長的購房入戶家庭表(系列2為入戶數)3、 N4地塊區域市場分析N4地塊位于XX新中心區，相鄰XX行政中心與體育中心。分別由新潮路、創業西路、裕安西路、新城大道圍合而成

8、。地塊占地面積為51826. 3M2。用地性質：商住，其它要點未定，預計2002年8月23日進行拍賣。XX新中心區面臨珠江出海口，有著約4公里的海岸線，正南隔海與大小南山相對，東南隔海與大、小鏟島相望，近憑水色遠眺山光，“山、水”交融，這是其與深圳市其他中心顯著的區別，也是其鮮明環境特色所在。XX新中心區既是深圳市西部的城市次中心，也是XX區的政治、經濟、文化、體育和信息中心，是XX面向二十一世紀，現代化、高效率的花園式濱海城區。 未來的XX新中心區主要有以下主要結構特點（一）、一個瀕海帶狀公園和一個都市綠環XX新中心區沿濱海大道內側設置連續的帶狀城市公園，承擔觀海，游憩，運動健身和隔離交通噪

9、聲、凈化、美化城市環境的職責，提高XX新中心區的綠地率和綠視率。沿XX新中心區核心區外圍道路斷面一側控制30米寬的綠帶，開發連續的，有樹陰遮蔽的開放窨，引入街頭藝術，街頭文化，與大海相連，創造一個郁郁郁蔥蔥的都市綠環。XX新中心區內地塊按高綠地率控制，平均綠地率高于45%，同時區內小公園，小游園要求街頭化、外向化，“城中有綠”，“綠中是城”。（二）、兩條軸線-中央綠軸和發展主軸XX新中心區內設置了兩條主要軸線，分別正對大、小南山和大、小鏟島，中央公園兩側局部安排文化娛樂和會議展覽設施；發展主軸以購物廣場、步行街為主線，兩側布置商業建筑和商務辦公設施。（三）、三個圈層-核心區、混合區、居住區XX

10、新中心區用地布局結構明確劃分為三個圈層，從總體上界定其相應的用地規模，每個圈層都有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創造濃郁的都市風情。第一圈層核心區，是XX新中心區的主體，功能包括行政、文化、商業金融及商務辦公，用地面積2.26KM2，建筑以高層為主，以突出新中心區的形象形和地位。第二圈層混合區，為核心區的外延部分，功能包括商業和商住混合，面積1.87 KM2。第三圈層居住區，功能包括居住和居住配套設施，面積2.25 KM2。（四）、四個商業中心中心區內有一條規劃中的地鐵線路，即橫貫深圳市東西的地鐵1號線，經由深南大道至新湖路下通過XX新中心區，并在區內設置了三個站點。在這三個站點周圍及

11、裕安西路上按半徑500米的范圍形成四個商業中心。 新中心區開發建設近期目標通過35年的開發和建設，形成一個較為完善的城市形態，提升XX區整體形象，創造一個優美的生活和工作環境，為深圳市人民提供一個前所未有的高品質國際化社區。并通過新中心區土地的開發，形成規模效應、示范效應和輻射效應。位于中心區的XX體育中心也將于今年9月投入使用，行政中心、中心廣場已經完成基礎工程，即將進行主體工程的施工。中心區N12區，周邊的新湖路已建成，興華路已完成路基工程，年底即可完工，屆時該地塊的市政配套也將完善。大型商住用地N17、18、19區周邊的創業路、新安六路將于7月底竣工，裕安西路也將于年底建成，該地塊的市政

12、配套也就基本完善。明年，區政府還將繼續安排資金，進一步完善地塊周邊的興華路、羅田路等市政工程XX分局于2002年3月15日召開座談會，傳達區委區政府關于加快中心區建設的要求，并聽取了用地單位的意見。XX分局將加大土地清理力度。對已辦理出讓合同或批復、具備開發建設條件，但未按規定時間開發建設的用地，嚴格按規定對其違約行為進行處理，對達到無償收地條件的堅決收地，對屬農村批復用地的按調整用地處理。XX局已于2002年5月29日與XX新中心區內待建地用地單位召開座談會，并就以上管理原則及方案取得共識。2002年7月28日XX新中心區出讓兩幅地塊地塊編號：2002-165 中心區N17、N18 2002

13、-166 中心區N19用地性質：商住混合用地XX新中心區出讓地塊規劃要點一覽N17、N18建設用地N19建設用地建設用地面積183825.01平方米83329.4平方米容積率2.63.1建筑覆蓋率25%30%建筑面積478000平方米257660平方米出讓方式招標招標住宅面積450000平方米211600平方米商業（含市場）10000平方米38000平方米機動車位3850個2000個 新中心區價格分析近幾年XX區房地產市場穩步增長。特別是樓盤的質素不斷提高，從而帶動了樓價格上揚。據統計2001年度XX區房地產銷售總額達到35.6億元，均價3670元每平方米。2002年5月份首界XX房地產交易會

14、商品化成交額8900萬元，價格在每平方米30005000元之間。隨著XX中心區的轉移，房地產市場熱點也由老城區轉到新區。因此，新中心區的地產價格必然會提升。目前新區一帶的價格多層項目均價：大概3000元/M2例如：福中福花園：2950元/M2達海花園：3200元/M2 小高層項目均價：35003900元/M2例如：中南花園：3500元/M2德鄰雅筑：3500元/M2 豪城馨庭居：3800元/M2金景豪園：3800元/M2金葉花園：3600元/M2高層項目均價：38004400元/M2 例如：威文大廈：3900元/M2 富源商貿中心：4400元/M2 金匯名園：4200元/M2結論：根據分析新中

15、心區地產市場的升值潛力巨大。在35年后，中心區建設已初具規模，地鐵一號干線建成，則該區域地產市場會有一個巨大飛躍。預計地產價格上揚空間在5001000元/M2之間。所以3年后新中心區的住宅價格應在45005500元/M2，高檔住宅：最理想價位為5500元/M2，較適合價位約為5000元/M2，保守價位約為4500元/M2。二、投資成本及效益分析1、施工成本估算由于本項目定位為XX高檔次住宅區，所以項目的施工成本較高。同時、根據項目自身的實際情況（甲方自己施工），相對而言施工成本可以略為下調。根據施工方即甲方提供的成本數據，N4地塊項目的施工成本單價大約為2000元/每平方米（該成本是按銷售面積

16、計算、未考慮其它額外面積分攤例如居委會、幼兒園等等）。2、其它開發成本估算項目其它開發成本包括管理費、銷售推廣費用、財務費用、稅費等其它費用。 以4500元/ M2的銷售均價為基準測算。序號類別單位造價元/M2備注1管理費302銷售費用180銷售額4%3財務費用504稅費227銷售額5.05%5其它606合計547 以5000元/ M2的銷售均價為基準測算序號類別單位造價元/M2備注1管理費302銷售費用200銷售額4%3財務費用504稅費253銷售額5.05%5其它606合計5933、總開發成本及投資效益核算 以4500元/ M2的銷售均價為基準測算。本表地價貸款利息按三年計算，貸款利率按6

17、%土地成本施工成本元/M2其它開發成本元/M2總開發成本元/M2單位利潤元/M2單位利潤率拍賣地價元/M2地價利息元/M210001802000547372777320.7%11001982000547384565517%12002162000547396353713.5%13002342000547408141910.2%1400252200054741993017%1500270200054743171834%16552982000547450000 以5000元/ M2的銷售均價為基準測算土地成本施工成本元/M2其它開發成本元/M2總開發成本元/M2單位利潤元/M2單位利潤率拍賣地價元/M2地價利息元/M2100018020005933773122732.5%110019820005933891110928.5%12002162000593400999124.7%13002342000593412787321.1%14002522000593424575517.7%15002702000593436363714.6%16002882000593448151911.5%17