1、XX大廈(dsh)的管理方案1.0項目(xingm)概況1.1XX大廈(dsh)簡介 1.1.1XX大廈地處鄭州市XXXX區具有得天獨厚的地理優勢和景觀資源。大廈于XX年建成占地面積XXXXm2，建筑面積XXXXm2，大廈樓高XXm，總層樓：XX層，地下X層。整座大廈建筑形象現代、壯觀，地理位置極佳，樓宇機電設備先進，配套設施完善，和寫字樓國際水準全面接軌，是鄭州市高檔寫字樓客戶的最佳選擇。1.2項目客戶分析1.2.1XX大廈客戶群體包括業主、租戶、來賓、等，其中寫字樓客戶以白領上班一族為主，普遍素質較高、眼界寬廣，法律觀念和維權意識較強，對物業管理服務需求期望值較高，對環境、文化、環保、信息

2、方面的要求與一般客戶群體亦有所不同.1.3.經營特點1.3.1以國際標準筑巢引鳳，一流企業入駐，強強聯手。明亮典雅的空間，和諧、高貴、舒適的整體風格，將為入駐企業營造安全、快捷、舒心的辦公環境。商業中心的不斷成熟吸引來客、刺激消費、增加客流。以我們無微不至的專業服務作為引力源，提高寫字樓建筑商業價值；營造高檔次商業環境，提升顧客對寫字樓檔次的評價，帶動寫字樓出租率。充分利用XX大廈的各項公共資源，努力有效開展各項經營業務以增益創收。 1.4服務(fw)對象的總體需求1.4.1創造高效、有序、尊貴、舒適的辦公(bn gng)環境；整體設備運行可靠，消費價格合理，物業服務優良；提供商務、會務、信息

3、、咨詢等服務，全方位滿足寫字樓客戶需求。1.5服務需求(xqi)分類1.5.1產權人：從經營需求出發，辦公樓投資者要求物業資產、收入、以及營運效率最高值。1.5.2經營人：基本上與產權人的服務需求一致，但其作為產權人的駐場代理人，對物業服務有切身體會，亦有實際需求，而且往往是高標準、理想化的。1.5.3承租人：需要可提升辦公地點形象、激勵員工士氣、且物超所值的物業服務。1.5.4主要顧客：是XX大廈的客戶主體，亦是本項目的直接物業服務對象，即各企業員工，我們將同時在深度和廣度兩方面對物業服務提出較高要求。高檔次定位決定其必須搭配高水準物業管理，該項目物業服務對象除希望服務商提供各種合理、便利的

4、設施，享受優質、高檔的服務等基本服務外，更期待服務細節的人性化、個性化、細致化。2.0物業管理處內部組織架構設置原則2.1“架構合理、運行高效、人員精簡、一專多能”實行公司領導下的經理負責制，物業管理處設經理一名，下設客戶服務部、工程維修部、環境清潔部、安全管理部以及財務部等五個部門。2.2各崗位人員配備及崗位分布情況2.2.1人員配置情況(qngkung)說明,根據(gnj)XX大廈(dsh)今后使用時的經營內容、方式、時間等,特點以及建筑物的功能和布局要求，就XX大廈的物業管理人員配置情況說明如下：2.2.1.1XX大廈的高端定位決定了對物業管理要求的高標準，XX物業將針對性地實行專業化管

5、理模式，根據以上管理架構，本項目共配置人員XX人，其中客戶服務部XX人、環境清潔管理部XX人、安全管理部XX人、工程維修部XX人、財務部XX人，設置一名經理負責項目全面管理。2.2.1.2我公司將在本項目推行人性化親情服務，客戶服務部直接面對廣大業戶并提供：一站式服務、首接責任制，同時針對本項目多功能、多業態、活動多樣性和頻繁性，我們在客戶服務部人員架構設置與配備中投入了較多的人力。2.2.1.3安全管理部物管員的設置考慮到項目所處當地的實際情況及塔樓和裙樓使用時間的差異性，遵循精干高效的原則進行了相應的配置。2.2.1.4環境清潔部人員的配置統一遵循“精干高效、一專多能”的原則，塔樓部分考慮

6、到辦公的上下班時間、公共衛生間和大堂等重點區域的保潔需求而實行常日班工作時間制；裙樓部分充分考慮了商業運營時間長、人流量大等特點。2.2.1.5工程管理部人員的配置是在考慮電梯、中央空調主機、空調水處理外銹的前提下，同時考慮到各設備設施系統的不可分割性，裙樓和塔樓不各自配置維修人員，一體化進行統一的配備。2.3配備人員的培訓和方法。2.3.1培訓(pixn)辦法(bnf)；崗前就業(ji y)培訓、職業素質培訓、專業實務培訓、專題強化培訓等。2.3.2實施方法；課堂講授法、集體研討法、視聽教學法、現場模擬法、樣板示范法、指導自學法等。3.0客戶服務部具體操作方法。3.1、XX大廈客戶服務部特點

7、分析3.1.1大廈作為一個綜合性物業，其客戶服務既要針對不同的物業類型提供各有側重的服務，又要針對其客戶群體的共性進行整體的客戶服務定位，確定客戶服務運作方式。3.2客戶服務部主要職責3.2.1客戶信息資源管理3.2.2客戶投訴受理與處理3.3客戶服務管理運作方式3.3.1“一站式”的管理“3.3.2一站式”的服務3.3.3“一站式”的社會資源調配3.3.4“一站式”客戶服務模式的運作支持3.4客戶關系管理，依據客戶群體分析，建立客戶關系檔案，詳細記載客戶的需求，細分客戶類型，以不斷提高對客戶類型的定位，改善服務方式，開發更多類型的服務內容，持續滿足客戶的需求.3.5信息管理3.5.1信息的收

8、集和服務咨詢3.5.2客戶檔案的建立和管理3.5.3投訴(tu s)接待與處理(chl)3.6客戶服務規范(gufn)及流程;3.7客戶投訴處理流程4.0財務管理內容(nirng)4.1物業管理有限公司的財務管理包括營業收入管理，成本和費用管理，利潤管理以及專項維修資金的管理。做好財務管理工作，有利于規范公司行為，促進(cjn)公司公平競爭，有效保護相關各方的合法權益。4.2財務管理體系(tx)4.2.1XX大廈各項收費標準由公司品質管理部根據相關法規，配合財務部門進行相應的成本計算，制訂出各項收費條款及標準，并向相關上級部門進行申報，經審核批準后以文件形式下發超越XX大廈管理處，管理處向全體

9、業主公示各收費項目及標準。4.2.2XX大廈管理處的財務管理制度與公司的財務管理制度一致。4.2.3公司財務部負責每年對XX大廈管理處財務賬目進行一次審計。4.2.5管理處于每年年初制訂當年的物業管理預算報告，并提交業主委員會審批。4.2.6本體維修基金的收支嚴格按相關法規執行。4.2.7XX大廈管理處經理代表公司簽訂當年的經營責任書，從成本管理、成本控制、合理創收、合理配置資源等方面下手，加強財務管理，提高經營和對業主負責的意識，并以此為主線，提升物業使用價值，同時配合相應獎懲激勵機制，促進物業管理良性發展，讓業主滿意，讓企業得到發展。4.3各項費用的收取4.3.1管理處客戶服務窗口(chu

10、ngku)設專職收費員，負責XX大廈物業管理費、本體維修基金及各項收費及代收費用的收取(shuq)，行政和業務上由公司財務部直接領導，日常工作由管理處經理負責監督。4.3.2費用收取方式以銀行定期(dngq)自動劃款為主現金催收為輔，有償服務項目在提供服務得到業主確認后收取現金或銀行劃款，實現“先服務，后收費”。4.3.3對于少數不及時繳納物業管理費及其他費用的，管理處采取發催款單、電話、上門等催交形式催繳。對于拒不交納的用戶，我們將及時采取法律手段，以確保全體業主的利益，樹立規范之風。4.4管理服務費及其他費用標準的編制原則4.4.1管理服務費標準4.4.2與業主委員會約定的管理服務費標準4

11、.4.3水、電費標準4.4.4停車場收費4.4.5特約服務收費4.4.6房屋本體維修費及大修費收費4.4.7物業管理前期咨詢服務費 4.5物業服務管理經營預算4.5.1依據 河南省城市物業管理收費辦法 為物業管理的收費指導標準, 并結合河南省物業管理市場的通行定價標準及XX大廈的管理目標，對本項目進行了初步收支測算 4.5.2XX管理公司根據年度(nind)支出測算結果，并結合XX大廈項目的基本定位與河南省物業管理市場的成熟度，按照收費(shu fi)面積A進行(jnxng)收費標準測算。4.5.2該項目的業主入伙率按90%計；4.5.3該項目物業管理服務費收繳率按95%計。4.5.4物業管理

12、服務費標準基價（元/平方米.月）=年度支出成本合計12個月（A萬平方米90%95%）=B元/平方米月(保本點)4.6收支盈虧分析4.6.1根據成本支出反推法，結合深圳市市物業服務的具體情況進行的上述預算.4.6.2每年的收益年度管理費收入管理成本。4.6.3第一年該項目物業的收益額度為虧損。第二年該項目的收益額度為持平，第三年及以后略有盈余并步入正常。 4.7虧損部分的對策 4.7.1我公司接管后將對公共照明部分的燈具進行節能改造，以降低公共照明電費的指出。4.7.2積極、合理的開展社區家政有償服務，會所服務等增加經營收入，彌補當年管理費用不足。4.7.3根據售樓及入住率的具體情況，對未出售和

13、未入伙的房屋，必須按照國家物業管理條例規定全額撥付空置房的物業管理服務費，才能保證XX大廈物業管理的正常運作。4.7.4通過爭取以上幾點的對策，以及隨著入伙率的增加和后期(huq)開發的建成，形成規模效應，XX大廈物業管理服務(fw)基本上能達到盈虧平衡 。 4.8物資配備(pibi)計劃4.8.1辦公用品物資配備4.8.2設備維護物資配備4.8.3清潔、消殺器械物資配備4.8.4秩序維護裝備物資配備4.9日常費用控制4.9.1節約辦公開支4.9.2降低設備運行費用4.9.3力推節能改造4.9.4設置調節時控開關5.0秩序管理的措施大廈采用現代建筑風格,大堂設計富麗堂皇. 地理位置優越，做為高

14、檔寫字樓管理來說，讓大家有一個好的辦公環境，秩序安全無疑是一個重要問題。5.1安全防范及員工管理： 5.1.1管理思路 5.1.1.1 XX大廈的安全管理工作必須確保每時每刻都不能出錯，為使安全保衛工作萬無一失，切實保護物業使用人的人身財產安全不受侵害，創造安全穩定的辦公環境，需要從源頭上杜絕安全責任事故的發生。 5.1.1.2在安全管理上要做到人防、技防相結合，結合本項目特點(tdin)采取內緊外松，注重“預防為主”的管理思想。崗位設置將充分考慮重點部位與一般區域相結合、固定崗與巡邏(xnlu)崗相結合的兩大原則，全天24小時運作, ，使XX大廈安全工作真正做到制度健全(jin qun)、措

15、施落實、責任到人5.1.2物管員招聘、培訓和考核5.1.2.1物管員招聘5.1.2.1.1年齡：1825 周歲之間 5.1.2.1.2身體狀況：身體健康、五官端正、身高175cm 以上。 5.1.2.1.3 學歷：具高中（同等學歷）以上文化程度。 5.1.2.1.4 能力素質要求：具有嚴格的組織紀律性和良好的職業道德；有較強的觀察、記憶、分析和辨 別能力，有責任心；服從領導、聽從分配、積極主動、認真負責，能熟練處理本崗位的各項工作。 5.1.2.1.5無犯罪記錄證明：入職時必須提供由戶口所在地派出所出具的無犯罪記錄證明材料原件。 5.1.3 物管員培訓與考核5.1.3.1崗前培訓：新錄用的物管

16、員上崗前進行一個月培訓（首先到培訓基地進行一周的專業培訓合格后，再到管理處進行相關培訓）。培訓內容包括公司企業文化、應知應會、寫字樓的安保特點(tdin)、禮節禮儀、服務技巧，突發事件的處理，隊列、體能等。 5.1.3.2在崗培訓：物管員在崗的培訓內容圍繞著服務對象的文化特性來開展：文化教育、法律知識、物業管理的政策和法規；消防知識和技能；禮節禮儀、服務技巧、突發事件的處理；隊列、體能、消防、車輛(chling)指揮手勢、擒拿格斗、防衛術的實操、崗位專業知識等。 5.1.3.3培訓制度：物管員每周二為理論培訓、周四為專業技能實操訓練，由領班或安全主管組織實施，每次訓練、學習(xux)時間不少于

17、2 小時。 5.1.3.4考核制度：物管員一個月試用期滿，本單位組織物管員業務知識、專業技能考核，不合格者不予正式錄用。公司每半年對物管員進行一次定級考核，合格者予以晉升為三級、二級、一級、高級物管員。 5.1.4人流、物流、巡邏的控制5.1.4.1人流管理5.1.4.1.1 嚴格執行進出驗證、登記制度，所有出入XX大廈的物業使用人，按照管理規定佩戴相應工作牌（證），以便于識別和分辨，防止無關人員進入XX大廈； 5.1.4.1.2對進入(jnr)XX大廈作業的外來人員，須經物業(w y)使用人同意，在物業客戶服務中心辦理有關手續后方能進入作業。作業完成后，經客戶服務中心派人驗證未損壞公共設施后

18、方可放行，同時做好記錄； 5.1.4.1.3對來訪人員實行登記制度，向物業使用人及來訪者做好宣傳和解釋工作，杜絕無關(wgun)人員進入XX大廈。 5.1.4.2物流管理 5.1.4.2.1嚴格執行物品搬出管理規定，如需搬出物品，應事先到物業客戶服務中心辦理放行手續，方可放行。 5.1.4.2.2當班物管員收到放行通知單后，應禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后， 簽上護衛員的姓名和放行的時間，放行通知單須交回客戶服務中心。 5.1.4.2.3若物業使用人搬出物品時未辦理放行通知單，護衛員應溫馨地提請對方辦理相關手續，并做好解釋工作。 5.1.4.3巡邏管理 5.1.4.3.1.24 小時不間

19、斷地對XX大廈樓層公共走道、停車場和其它公共場地進行巡邏，每天每層樓每小時巡邏一次，地面巡邏人員每小時對管理區域巡邏一次。 5.1.4.3.2 根據XX大廈巡更點的設置次序、路線巡邏。認真仔細地巡視，一旦發現有形跡可疑人員等情況，按突發事件處理程序等有關規定處理，做好值班記錄并上報。 5.1.4.3.3巡查各機房重地，包括電梯機房、發電機房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點部位，發現不安全(nqun)因素，迅速與值班人員取得聯系，及時消除隱患。 5.1.4.3.4巡查樓層時，要多看有無異常情況，多聽有無異常響動，多嗅有無異常氣味。發現可疑人員在樓道徘徊，辦公區域房門敞開、呼叫無人應答

20、，有人擾亂(rolun)正常的工作秩序和大聲喧嘩等情況，應立即采取行動，按突發事件的有關程序進行處理，并做好值班記錄。 及時發現和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查XX大廈本體、公共設施和消防(xiofng)、防盜設施是否完好無損，若有損壞或異常情況要填寫發現故障通知單，情況嚴重的要立即報告班長或客服中心及時處理，并做好值班記錄。 5.1.4.3.5指揮車輛慢速行駛，引導車輛停在指定車位，嚴禁亂停亂放，若發現行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時進行查處糾正，并做好記錄。 巡查車況，發現有未關鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時通知駕駛員，并做好記錄，上報客服中心及時處理。 5.2消防管理5.2.

21、1消防管理制度5.2.1.1嚴格管理，加強預警機制，構筑現有條件下高層建筑消防安全管理新模式，進行經常性消防基礎技術訓練及消防疏散演練人防、技防并舉(bngj)，使科技消防含量充分顯現。 5.2.1.2按照(nzho)“ 預防為主、防消結合(jih)” 原則，對管理員工進行各類滅火設備的操作培訓，在努力搞好人防的基礎上，充分認識到技防的優勢，重視現代化樓宇技防的作用。對中心的消防設施設備進行全方位的測試保養，確保設備始終處于良好的運行狀態。 5.2.1.3 每年舉行2 次消防演習，通過消防應急疏散演練提高客戶的消防意識、自救能力以及在火災、地震等危急情況下的應急疏散能力。 5.2.1.4加強管

22、理公司、義務消防員與消防部門協同作戰的業務技能，檢驗消防突發事件、應急處理方案的可行性。 5.2.2消防監控中心管理制度 5.2.2.1控制中心實行專人晝夜輪流值班制度，值班員必須堅守崗位，恪盡職守，認真作好值班記錄。 5.2.2.2嚴格交接班制度，交接班時，接班人必須檢驗監控系統工作狀況，并簽字予以確認。 5.2.2.3出現報警信號時，必須立即派人趕赴報警地點查驗信號真偽情況。 5.2.2.4物管員配合消防控制中心值班人員及維修人員對XX大廈的消防設備（施）進行巡查、保養、維修與管理。 5.2.2.5室內嚴禁煙火，禁止存放易燃易爆等危險品。 5.2.2.6除消防安全工作需要外，禁止使用報警(

23、bo jng)電話，以免影響消防聯絡。 5.2.2.7控制中心應備有手持滅火(mi hu)器材和防火衣供緊急情況下使用。 5.2.8妥善保管各種資料、記錄。 無關人員(rnyun)禁入消防控制中心，保持室內肅靜整潔。 5.3服務質量的控制5.3.1每日 （值班情況巡查 ）（收入統計 ）5.3.2每周（知識培訓 ）（夜間查崗 ）（技能訓練 ）5.3.3每半月（安全工作會議 ）（內務衛生檢查 ）5.3.4每月（儀容儀表檢查 ）（安全知識教育 ）5.3.5每季度（演練 ）（活動 ）（安全討論 ）5.3.6每半年（半年工作總結 ）（二級考核 ）（座談會 ）5.3.7每年度 （消防演習 ）（表彰大會 ）

24、（下一年工作計劃 ） 5.3.8定期巡視消防設備并填寫記錄；定期演練。5.4安保服務質量指標 5.4.1突發事件（糾紛及治安事件、交通、刑事案件、自然災害、火災）5分鐘內趕到現場并協調相關部門處理；5.4.2得到預警信息（如自然災害）后3分鐘內與相關信息發布部門聯系確認，5分鐘內通知相關部門并采取預防措施；5.4.3在有設施報警的情況下， 5分鐘內到達并控制(kngzh)現場，重大事件在發生后10分鐘內聚集所有人員；5.4.4保安、消防設備設施一般故障1小時內恢復正常，特殊故障2天內恢復正常，特殊情況下提出書面(shmin)申請適當延長故障恢復時間；5.4.5每天每層樓(cn lu)每小時巡邏

25、一次，地面巡邏人員每小時對管理區域巡邏一次；5.4.6消防演習2次/年；5.4.7制度執行抽檢合格率99%；5.4.8崗位紀律抽檢合格率99%；5.4.9接到投訴后5分鐘內作出反映，在24小時內提交投訴處理報告，投訴處理率達到100%；5.4.10管理處負主要管理責任的車輛案件事故為零；5.4.11管理處負主要管理責任的治安案件事故為零/年；5.4.12管理處負主要管理責任的火災事故障為零/年；5.4.13物管員主動流失率不超過40%/年；5.4.14突發事件因未能及時或規范性處理而導致事件有嚴重后果的事件為零/年；5.4.15物業服務需求受理、反饋及時率100%；5.4.16突發事件處理按預

26、案及時規范處理率100%；5.4.17安全類有效投訴次數 1 次/10萬平方米.月；5.4.18管理區域危險源識別率90%以上（通過反溯）；5.4.19安全設施報警（含火警、門磁、周界等）1分鐘內發現(fxin)異常；發現或接報后5分鐘內到達并控制；現場；BA系統能監視到的設施報警（含停電、溫度異常等）5分鐘內發現異常并通知相關人員；5.4.20、安全(nqun)消防人員持證上崗率為100%。 5.5.突發事件的緊急(jnj)預案（略） 6.0停車場管理6.1為規范XX大廈停車場管理，維護機動車停放秩序，根據河南省機動車停車場規劃建設和機動車停放管理條例等法律、法規，結合停車場的實際情況.6.

27、2停車場管理服務理念，概括為“三無”6.2.1無停轉各類設施設備的定期及時維護，確保零故障；6.2.2無隱患做好防盜及安全工作，確保零事故；6.2.3無投訴 以人為本以真誠微笑服務，確保零投訴；6.3車輛出入管理：6.3.1憑證管理，實行長期卡與臨時卡方式實行6.3.2停車場收費：嚴格按照經營服務收費價目表收費、出具正規有效票據 6.3.3停車場服務 ：檢查出入車輛、認真檢查車輛并填寫車輛巡查記錄表以站立式服務做好停車場各項安全防范意識，發現問題及時實施整改6.4車場突發事件應急處置6.4.1車輛發生(fshng)碰撞，應對(yngdu)措施；當值護衛員應及時(jsh)向管理處報告，并及時通知

28、被損車主保護好事故現場，盡可能即時拍照、已備收集依據，做好現場的秩序維護。 處理事故雙方的后續協調工作 6.4.2車輛沖卡現象應對措施； 值班人員應記清沖閘車輛特征、及時迅速報警處理，同時報管理處領導。6.4.3交通受阻 應對措施； 力爭在最短的時間內，將車移至不影響交通的位置后另行處理，并報管理處領導。 6.4.4突發治安、消防現象，應對措施；做到迅速趕到現場了解情況，初步掌握隱情數據，及時報相關單位，參與現場行動正確處理 。7.0設 備 設 施 管 理7.1設備設施的接管驗收7.1.1公司成立接管驗收組7.1.2接管驗收過程7.1.2.1資料驗收7.1.2.2實體驗收7.1.2.3驗收工具

29、配置7.1.3質量問題的處理7.1.4相關驗收記錄、移交清單7.2設備的保障措施與管理過程7.2.1對設備進行分類(fn li)編號，建立設備臺賬7.2.2統一(tngy)設備標識標牌7.2.3設備管理模式：為業主(yzh)提供“專業、專注、高效、優質”的樓宇設備管理服務。7.2.3.1建立設備的保養計劃：日常保養、一級保養、二級保養、中修、大修 7.2.3.2建立各類設備的保養標準 7.2.3.3 建立設備的作業指導書7.2.4設備的運行管理7.2.5建立健全考核監督機制7.3公共能耗和管理與控制7.3.1建立有效地、適宜的能耗管控小組7.3.2加強教育宣傳，提高全員節能降耗意識7.3.3制

30、定能耗管理的內容與措施7.3.3.1設施設備的維護保養及時有效，其運行正常的工作狀態7.3.3.2合理調配供配電設備的容量，使其工作在最經濟的狀態7.3.3.3室外公共照明采用光控開關，公共樓道采用定時控制，部分地方采用紅外感應控制7.3.3.4大力推行使用節能產品，公共照明由老舊產品更換為LED燈具8.0工 程 維 修 管 理8.1裝修(zhungxi)管理8.1.1裝修的指引和工作流程(lichng)的策劃及告知 8.1.1.1裝修指引的策劃(chu)及告知8.1.1.2裝修管理的工作流程8.1.2裝修管理規定的策劃及告知8.1.2.1法律法規所禁止的行為 8.1.2.2物業管理服務合同所

31、約定的相關項目 8.1.3裝修管理的控制要點8.1.3.1裝修申請資料的審核8.1.3.2裝修過程的控制：時間、人員、物料、隱蔽工程8.1.3.3違章裝修，物業公司應履行諸如:制止、勸阻、告知等合同約定責任 8.1.4裝修管理的記錄清單 ，檔案保存8.2改造施工管理8.2.1工程的立項8.2.2施工手續的辦理8.2.3施工的管控8.2.3.1開工會及技術交底8.2.3.2施工現場的物料、作業監管8.2.3.3違規的糾正及處罰8.2.3.4工程驗收8.2.3.5施工文檔的移交8.2.3.6工程費用的結算、質保8.3上門維修(wixi)及標準8.3.1管理處前期(qinq)宣傳階段8.3.2報修(

32、bo xi)及派工階段8.3.3入戶維修階段8.3.3.1上門前的準備8.3.3.2到達現場、問題重現8.3.3.3明確費用8.3.3.4維修作業8.3.3.5收費方式8.3.3.6業戶評價8.3.3.7收取費用、維修結束8.4回訪9.0清潔管理9.1每天早晨6點至9點前的第一波清潔衛生工作，做好每層大堂、電梯廳、電梯內、消防走道，衛生間的環境清潔，這段時間做好清潔服務，讓在大廈辦公的人員以早晨耳目一新的感覺；9.2做好每天11點30分至中午2點前的第二波中餐飯盒清潔服務、電梯廳、電梯內、消防走道，衛生間的環境清潔，這段時間重點做好中餐飯盒清潔服務，及時清運中餐飯盒；9.3做好每天1點30分至

33、下午6點前的第三波電梯廳、電梯內、消防走道，衛生間的清潔衛生工作，重點做好電梯廳、電梯內、消防走道，衛生間的日常清潔服務，及時清運中餐飯盒給 客戶提供一個舒適、潔凈的辦公環境；9.4外圍的停車場的垃圾及時清運，做到環保分類處理(chl)，提倡綠色環保低碳運行；10.0綠化(lhu)管理10.1制定(zhdng)全年綠化養護管理計劃 10.2 建立健全綠化養護人員崗位職責, 完善管理制度。 10.3 綠化養護工程程序 10.3.1環境主管根據實際情況和客戶需求，制定綠化改造方案和每月綠化工作內容，并定期檢查工作的落實情況，傳達給綠化養護工。 10.3.2 綠化養護工根據環境主管制訂的綠化改造方案

34、和每月綠化工作內容，開展工作。 10.4 室外綠化養護 10.4.1嚴禁踐踏草坪，保證草坪生長良好。10.4.2搞好綠地的環境衛生工作。10.4.3花木的死株、病株及時清除，缺株補植。10.4.4發現病蟲害進行捕捉或噴藥消滅。10.4.5花木、草坪根據季節調整澆水時間。10.4.6草坪的除雜工作要定期進行，保持草坪的純凈。10.4.7花木每周除草、松土二次以上，并進行施肥。10.4.8草坪要經常扎剪，草高控制在5以下，每季施肥一次。10.4.9綠化帶和2m以下的花木，每月要修枝整形一次。10.4.10做好惡劣天氣花草樹木的保護(boh)工作10.5對大廈(dsh)內部公共場所進行綠化布置和養護

35、 10.5.1色彩艷麗的花卉和碧綠(bl)青翠的植物，通過藝術的處理，裝點大廈室內空間，綠化美化環境，給人們以清新、高雅的美好享受。 10.5.2搬運花卉時，要注意保護花卉的形態不被扭曲和損傷，注意放置場地的衛生，盡量減少花泥及污物的散落。 10.5.3大廈內擺放的花卉要經常檢查，相互調劑，在檢查時要及時清除黃葉、枯葉，對已枯萎的花卉要立即更換。 10.5.4保持花卉的正常生長，與葉面清潔，按規定擦凈葉上的灰塵及淋水。 10.5.5花卉品種配置和擺放位置適當，構圖合理。 10.5.6建立花卉養護管理檔案 10.5.7向客戶宣傳注意事項，爭取客戶配合，共同做好養護工作 .11.0消殺的管理10.

36、1滅蚊、蠅、蟑螂工作：各樓宇的梯口、樓間、各部門辦公室、停車場、公廁、沙井、垃圾箱、垃圾周轉箱等室外公共區域。每周晚間消殺（21.00-23.00時）進行一次噴藥觸殺工作。11.2滅鼠(mi sh)工作：每月進行一次，主要(zhyo)采取投放伴有鼠藥餌料和誘鼠箱。一般采取晚間投放，白天投放人員將要收集存放，以防發生意外。11.3 白蟻(biy)的防治：對整個大廈區域進行防治。11.4“四害消殺” 工作標準：11.4.1滅蚊：積水中三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。11.4.2滅蠅：蠅類滋生地三齡幼蟲和蛹的檢出率不超過3%。11.4.3滅蟑螂：蟑螂侵害率不起過5%； 11.4.4滅鼠：鼠密度不超過5%11.5有害生物防治的工作重點：注重預防、注重檢查、注重安全、注重宣傳說明、注重藥物的合理使用。相關舉措有：11.5.1編制有害生物防治標準，對工作人員進行培訓考核，合格方允許上崗11.5.2加強宣傳與檢查工作，如在辦理裝修手續時，工作人員會加強對裝修材料的把控，杜絕將有害生物體通過裝修材料進入小區，并建議住戶居家做好防蟲處