1、第章城市房地產管理法律制度學習目的和要求通過本章學習，了解我國城市房地產管理法律制度的主要內容，了解房地產開發用地管理、開發管理、房地產交易管理、權屬登記管理的法律規定。課程內容第一節 城市房地產管理法概述城市房地產管理法是指調整城市房地產管理過程中發生的法律關系的法律標準的總稱。房地產是土地、房屋財產的總稱。 “房地產一詞有廣義狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。正是由于房產與地產的有機結合，才會產生?城市房地產管理法?這種調整整體意義上的城市房地產關系的法律。綜合起來說，房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房

2、屋單獨作為房產或者出租時，指的是房屋所有權、房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。房地產業是商品經濟和城市開展的產物。隨著我國經濟體制改革的進行，城市土地使用權有償的實施和住宅商品化的開展，我國房地產業正日益成為一個重要的經濟部門。建立健全房地產市場，是建立我國社會主義市場體系的重點之一。房地產業對其他各個產業的開展，對金融的振興，對消費結構的變革以及對整個社會政治的穩定，都有極為重要的影響。近幾年來，伴隨著土地使用制度的改革，住房商品化政策和城鎮住房制度改革的推進，房地產業開展迅速，因此，?中華人民共和國城市房

3、地產管理法?以下簡稱?城市房地產管理法?于1994年7月5日經第八屆全國人大常委會第八次會議通過，并于1995年1月日起實施。這對加強城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康開展有重要作用。該法的適用范圍是：在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。第二節 城市房地產開發法律制度房地產開發概述一房地產開發的概念房地產開發，是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設的行為。全面、正確領會這一概念應當注意如下兩點：取得國有土地使用權是房地產開發的前提如

4、前所述，中國現時的土地所有權分為兩種，一是國家所有權，一是集體所有權。城市房地產開發用地必須是國有土地，取得國有土地使用權是城市房地產開發的前提；農村集體土地不能直接用于房地產開發，只有在由國家通過征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。地產開發既可以是進行根底設施建設，也可以是繼之進行房屋建設房地產是房產和地產的總稱。房地產開發是以土地利用和房屋建設為投資對象而進行的生產活動。前者通常稱為土地開發或再開發，后者那么稱為房屋開發。土地開發，也稱“三通一平或“七通一平。所謂“三通一平，就是將開發區域以外的道路、給水排水管、供電線路等引入施工現場，對施工現場的土地進行平整。所謂“七通一平，包括

5、道路通、上下水通、雨污排水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和平整場地。土地開發就是通過“三通一平或“七通一平，把自然狀態的土地變為可供建造房屋和各類設施的建筑用地，即把生地變為熟地。土地再開發，就是在不增加城區現有土地使用面積的情況下，把城區原有土地進行再開發，即進行改造，通過一定量資金、勞動等投入，調整用地結構，完善城市根底設施，以提高現有土地的使用功能，提高土地利用效益。房屋開發，就是經過開發或再開發，在具備建設條件的城市土地上建筑各類房屋，包括住宅、工業廠房、商業樓宇、辦公用房和其他專門用房。綜上所述，可以看出，房地產開發并非僅限于房屋建設或者商品房屋的開發，而是包括土地開發和房屋開發

6、在內的開發經營活動。二房地產開發應該遵循的原那么房地產開發必須嚴格執行規劃的原那么我國?城市規劃法?第29條規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。在城市開發建設中，房地產開發是其中的重要組成局部。因此，房地產開發必須嚴格執行城市規劃，這是城市規劃能夠落到實處的保證。房地產開發必須堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原那么房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產業的開展，必將影響整個社會經濟的開展，影響城市建設和社會文化事業的開展。沒有經濟效益的提高，不可能有社會事業的開展，環境的改善；但是，又絕不能以犧牲社會效益和環境效益為代價，片面追求經濟效益，必須做到經濟

7、效益、社會效益和環境效益三者的統一。房地產開發應當堅持“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針和原那么這是在總結我國多年來城市建設、房地產開發的經驗根底上，提出來的一條應當長期堅持的正確方針和原那么。二、房地產開發用地一土地使用權出讓1、土地使用權出讓的概念和特征國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。這是國有土地有償使用的第一種方式。土地使用權出讓是我國土地制度的一項重大改革，1998年七屆人大一次會議通過了?憲法修正案?，在憲法中刪去了禁止土地“出租的條款，增加了土地使用權可以依法轉讓的內容，為土地使用權

8、的出讓和轉讓提供了憲法依據。1998年12月，七屆全國人大常委會第五次會議通過了修改?土地管理法?的決定，刪去禁止土地出租的規定，增加了“國有土地和集體土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體方法，由國務院另行規定。1990年5月19日國務院發布?城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?，同時發布?外商投資開發經營成片土地暫行管理方法?，標志著我國土地使用權有償使用制度正式確立。土地使用權出讓具有以下法律特征：土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為，或稱經濟法律行為。出讓土地使用權的一方是國家，一般是以各級人民政府土地管理部門為代表，稱為出讓人；另一方是自然人或法人，稱為受讓人。國家在這里

9、是以所有者的身份出現。因此，雙方必須遵守平等、自愿、有償的原那么。受讓人必須為取得土地使用權付出代價，既繳納土地使用權出讓金，表現為一定數額的貨幣。土地使用權出讓附有特殊限制，表現為權利的有限性和有期性。土地使用權出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規定。土地使用權出讓的最高年限規定為：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合和其他用地50年。使用期滿，國家可以無償收回土地使用權及地上建筑物和其他附著物所有權，使用者如需繼續使用，可以向政府申請延期，征得同意后，重新簽訂合同，補交土地出讓金。受讓方取得的土地使用權附有許多使用

10、限制，如必須遵守出讓方制定的土地用途、開發強度、配套要求等方面的條件，不得隨意更改。出讓土地使用權的范圍，僅限于城市規劃區內的國有土地。城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。也就是說，農村集體土地使用權不得直接出讓。2、土地使用權出讓的方式土地使用權出讓方式，按?城市房地產管理法?第12條規定：可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。1拍賣，又稱競投。這是指出讓人在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權的有意受讓人到場，就擬出讓使用權的地塊公開競投，按“價高者得的原那么確定土地使用權受讓人的出讓方式。拍賣與招標不同：拍賣是按“價高者得確定受

11、讓人，招標是按最優者得確定受讓人，招標中最高標價不一定贏得競投，還要綜合考察其他條件，如規劃設計方案。招標方式中，各投標人互不知道他方所提競投條件，投標人也只有一次投標時機，投標書一旦投出，不能隨意更改，而拍賣那么是各應買者之間的公開競投，報價可以隨時提高。拍賣的一般程序是：出讓人發出拍賣公告，將土地使用權拍賣事宜向社會公布；競買，即在拍賣場所，競投人以報價方式向拍賣人作出應價；簽約，應價高者與出讓人簽訂土地使用權出讓合同；履約，受讓人交付土地使用權出讓金，出讓人交付土地，辦理土地使用權登記手續，受讓人領取土地使用證書。2招標。這是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面形式競投某地段

12、的土地使用權，由出讓人即招標人根據一定的要求擇優確定土地使用權受讓人的出讓方式。招標出讓的一般程序為：招標、投標、定標、簽約、履約五個階段。招標通常是以招標通告的形式公告出讓的地塊的位置、面積、用途及其他相關事項。投標那么是經資格審查合格的人，以接受標書為條件向招標人發出的訂立合同的意思表示。投標人在規定的時間內，向招標人交納投標保證金后，方可在規定的期限內將密封的投標書投入指定的標箱。定標是招標人公布所有的投標書并公開進行評比，對評定的最優投標人允諾與其訂立合同的意思表示，定標一般又經過開標、評標、決標三個階段，決標后向中標者發出中標證明書。3協議出讓。這是指出讓方與受讓方經過協商，就土地使

13、用條件及雙方的權利義務達成一致意見的一種出讓方式。協議出讓一般有以下程序：申請、協商、簽約。協議出讓首先要由有意受讓方向土地管理部門提出使用土地的申請，經雙方平等協商，達成一致意見后簽訂協議。協議出讓是一對一的協商，受讓人有較大的討價還價的時機，在實踐中容易產生土地條件相當而出讓進差異較大的情況，因此，1994年公布的?城市房地產管理法?已限制這種方式的運用。3、土地使用權出讓的法律控制為了防止和克服房地產開發用地供給總量失控現象，形成國家對房地產一級市場的有效壟斷，?城市房地產管理法?對土地使用權出讓規定了嚴格的法律控制措施。其主要規定有：1禁止集體所有土地使用權的有償轉讓為了切實貫徹實施保

14、護耕地的根本國策，明確規定集體所有的土地不能開發經營房地產，房地產開發用地必須是國有土地。為此，?城市房地產管理法?第8條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可轉讓。2土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地方案?城市房地產管理法?第9條規定：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地方案。之所以作出這樣的規定，是因為土地使用權出讓，直接涉及到土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地方案的落實。土地利用總體規劃，是土地利用方面總體性的、戰略性的、指導性的長期方案。城市規劃，是指國家為了實現一定時期

15、內的經濟和社會開展目標，確定城市性質、規模和開展方向，合理利用城市土地，協調城市布局和各項建設的綜合部署和具體安排。建設用地方案，是國民經濟和社會開展方案的組成局部，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設用地的依據之一。3土地使用權出讓，必須擬訂年度出讓使用權總面積方案在房地產三級市場中，一級市場是關鍵。國家為了壟斷一級市場，并控制土地使用權出讓供給總量，?城市房地產管理法?第10條規定：“縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用于房地產開發的，須根據省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。4土地使用權出讓，必須按照法定程

16、序?房地產法?第11條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有方案、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的期限，由直轄市人民政府規定。二土地使用權劃撥1、土地使用權劃撥的概念土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥土地取得土地使用權，是出讓方式以外的另一種取得國有土地

17、所有權的方式。土地使用權劃撥具有以下法律特征：1土地使用權劃撥是一種具體的行政行為，國家行使社會經濟管理者的行政權力，將土地使用權進行分配和調整。2土地使用權劃撥是一種無償的行為，土地使用者取得使用權無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用，一般情況下，土地使用者必須對原先土地使用者支付補償費和安置費，同時土地使用者必須按照?城鎮土地使用稅暫行條例?的規定繳納土地使用稅。3土地使用權可以是有期限的，也可以是無限的，?城市房地產管理法?第22條規定：“依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。4劃撥的土地使用權，不可以轉讓、出租、抵押。?國有

18、土地使用權出讓和轉讓暫行條例?第44條規定：“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得抵押。而第45條規定的情況就是要求補簽土地使用權出讓合同。2、土地使用權劃撥的范圍?城市房地產管理法?第23條規定，以下建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：1國家機關用地和軍事用地；2城市根底設施用地和公益事業用地；3國家重點扶持的能源、交通、水利等工程用地；4法律、行政法規規定的其他用地。3、劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，只有在符合一定條件情況下才可以轉讓、出租、抵押。條件：土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；這就排除了非營利性的單

19、位，如機關、事業單位享有此項權利的可能性。領有國有土地使用權證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地使用權出讓金。上述規定說明，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，必須經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換；未補辦土地使用權有償出讓手續，不得轉讓、出租、抵押。從法律原意上理解，這種土地使用權的性質，是以協議方式實現的，因為轉換后的土地使用者，仍是原劃撥的土地使用人。如果是以拍賣或招標方式實現，那么等于國家已把劃撥的土地使用權收回。只有在國家已收回

20、國有土地使用權的前提下才能采取拍賣或招標方式出讓土地使用權。劃撥土地使用權的收回依照?國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?第47條，收回行政劃撥土地使用權的前提有以下兩種：一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權；二是對劃撥的土地使用權，市、縣人民政府可以根據城市建設開展需要和城市規劃要求無償收回。?中華人民共和國土地管理法?規定的可以收回劃撥的國有土地使用權的情形更為具體：為公共利益需要使用土地的；為實現城市規劃進行舊城區改建，需要鐵子調整使用土地的；土地出讓等有償合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續批未或

21、批準的因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。國有企業改革中劃撥土地使用權的處理國有企業的改革，是指國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作改組、租賃經營和兼并、合并、出售等改革。國有企業改革中涉及到劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。根據企業改革的不同形式和具體情況，可以分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價入股和保存劃撥用地四種方法予以處置。原國家土地管理局1998年2月17日發布的?國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定?對此作出了相應的規定。但在處置土地使用權時必須注意以下幾個方面的問題：1土地

22、使用權必須是權屬合法、無爭議，并已辦理了土地登記，企業持有土地使用權證書。尚未登記的，企業應當向所在地的土地管理部門申請土地權屬審核，取得土地管理部門出具的土地權屬證明。2采取出讓、租賃、作價如股方式處置的，必須進行地價評估。企業應當委托經國務院土地管理部門認證的，具有相應土地估價資格的機構進行地價評估。地價評估結果必須報有批準權的人民政府土地管理部門確認。企業進行公司制改造、重組或者組建企業集團，屬于國務院或者國務院授權部門批準設立的公司和企業集團以及境內上市公司的，土地評估結果由企業隸屬單位報國務院土地管理部門確認，屬于地方人民政府或其授權部門批準設立的公司或企業集團，土地評估結果報省級人

23、民政府土地管理部門確認。企業實行股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產的，土地估價結果由企業隸屬單位報上一級人民政府土地管理部門確認，屬于中央企業的，報國務院土地管理部門確認、審批。3簽訂合同和變更土地登記，以出讓和租賃方式處置的，應當簽訂合同或土地租賃合同，并按照規定辦理土地登記手續；以作價出資如股的，持作價出資如股決定書辦理登記。4土地用途必須符合當地的土地利用總體規劃，在城市規劃區內的，還應符合城市規劃，需要改變用途的，應當依法辦理有關批準手續，補交出讓金或有關土地使用費用。第三節城市房地產交易法律制度一、一般規定一房地產交易的概念房地產交易，是指房地產作為商品而進行的買賣、租

24、賃、抵押和交換等活動的總稱。?城市房地產管理法?第2條規定：“本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃。二房地產轉讓、抵押應注意的問題房地產交易，特別是房地產轉讓、抵押經常涉及土地或土地使用權與地上建筑物、其他附著物之間的關系，即房地之間的關系。所以在房地產轉讓、抵押時必須注意以下兩點：1、房地產轉讓時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓；2、房地產抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時抵押；總之，由于房與地的特殊關系，要使用房屋，就必然要使用該房屋占用范圍內的土地，而要使用房屋占用范圍內的土地，也必然要使用該房屋。無論是在房地產轉讓時，還是在

25、房地產抵押時，都必須注意上述兩方面。二、房地產轉讓一房地產轉讓的概念房地產轉讓有其特定的含義。?城市房地產管理法?和?城市房地產轉讓管理規定?均從立法上予以界定：房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這一概念可以從以下幾個方面理解：1、房地產轉讓，是房地產權利人實施的行為；2、房地產轉讓，是房地產權利人將房地產轉移給他人的行為；3、房地產轉讓，通過買賣、贈與或者其他合法方式實現的。二房地產轉讓的條件1、房地產轉讓的必備條件法律規定，房地產轉讓必須到達一定的條件。以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓與依劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓具有不同的條

26、件和要求。1以出讓方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同的約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等根底設施、公用設施的建設，到達場地平整，形成工業用地或者其他建設用地的條件；轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。2以劃撥方式取得土地使用權的房地產的轉讓應當具備的條件依劃撥方式取得的土地使用權，一般是無償的或者僅繳納補償、安置等費用后而取得的。因此，原那么上不允許進入房地產市

27、場。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權進入房地產市場的現實，同時也考慮到土地的利用效能和經濟價值，?城市房地產管理法?、?城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?、?劃撥土地使用權管理暫行方法?以及?城市房地產轉讓管理規定?對以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓條件和程序作了規定。按照上述法律、法規和規章的規定，符合以下條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房地產管理部門的批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物可以轉讓、出租、抵押：土地使用者為企業、公司、其他經濟組織和個人；領有國有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法產權證明；依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人

28、民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓在實際運作中分以下兩種:一是辦理土地使用權出讓手續，并繳納土地使用權出讓金；二是不辦理土地使用權出讓手續的，應當將轉讓房地產所獲中的土地收益上繳國家或作其他處理。這里所說的“不辦理土地使用權出讓手續的的情形:包括經城市規劃主管部門批準，轉讓的土地用于國家機關用地和軍事用地、城市根底設施用地和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等工程的用地、法律、行政法規規定的其他用地；私有住宅轉讓后仍用于居住的；按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；轉讓的房地產暫時難以確定土地使用

29、權出讓用途、年限和其他條件的；根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。2、房地產轉讓的禁止條件房地產轉讓的禁止條件，是指法律規定不允許進行房地產轉讓的情形包括以下幾種：1司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；2依法收回土地使用權的；3共有房地產，未經其他共有人書面同意的；4權屬有爭議的；5未依法登記領取權屬證書的；5法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。三、房地產抵押一房地產抵押的概念和性質房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權

30、人有權依法以抵押的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產所得價款優先受償。房地產抵押，從權利的角度講，就是房地產抵押權，它具有如下特征：1、抵押權是一種附屬權利2、抵押權是一種價值支配權3、抵押權是一種優先受償權為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益，?擔保法?、?城市房地產管理法?、?城市房地產抵押管理方法?等作出了一系列規定。二房地產抵押的設定1、房地產抵押的條件關于房地產抵押的條件，?城市房地產管理法?從限制的角度作了規定，以下房地產不得設定抵押：1權屬有爭議的房地產；2用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它

31、建筑物；4已依法列入拆遷范圍的房地產；5被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6依法不得抵押的其他房地產。2、房地產抵押的程序房地產抵押的秩序主要分簽約和登記兩個階段。1簽約房地產抵押，應先由抵押人持土地使用權證書、房屋所有權證書或房屋預售合同與抵押權人簽訂書面房地產抵押合同。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。2登記房地產抵押，應當依照規定辦理抵押登記。登記的程序有：首先由申請抵押人和抵押權人共同到房地產管理部門，填交房地產他項權利登記申請書，并提交房地產抵押合同副本，交驗房地產抵押合同正本、登記申請者的身份證明、土地使用權來源證明，地上建筑物及其附著物的權

32、屬證明和登記機關認為有必要提交的其他文件；其次，是房地產登記部門的受理。根據申請驗閱文件，在收件簿上載明名稱、頁數、件數，并給申請者開具收據。再次，是房地產登記部門對申請文件逐項前面全面審核，填寫審批表，對房地產抵押人填發?房地產他項權證?。房地產抵押以登記為要件。抵押合同自登記之日起生效，具有法律約束力。三房地產抵押的范圍房地產抵押的范圍包括抵押權所擔保的債權的范圍和抵押物的范圍。1房地產抵押權所擔保的債權的范圍房地產抵押權所擔保的債權必須為有效的債權。被擔保的債權消滅或者無效，抵押權也將隨之消失。關于抵押擔保的范圍，?擔保法?第46條規定：“抵押擔保的范圍包括主債權、利息、違約金、損害賠償

33、金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。由此可見，抵押權所擔保的債權的范圍原那么上以當事人的意思確定，如果當事人未約定，那么其擔保的債權的范圍包括前述所列五項債權。2房地產抵押權所及房地產的范圍關于房地產本身抵押人以其全部房地產設定抵押時，抵押權的效力及于全部房地產，包括房屋所有權和土地使用權。?城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例?第33條規定：“土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。?城市房地產管理法?第31條規定：“房地產轉讓、抵押，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。?城市房

34、地產抵押管理方法?第4條規定：“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。關于抵押權設定后新增的房屋設定抵押后新增的房屋不屬于抵押物，房地產抵押權的效力不及于該新增的房屋。?城市房地產管理法?第51條：“規定房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。 ?城市房地產抵押管理方法?第44條規定：“處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。“關于抵押權設定時再建的房屋房地產抵押權設定時，抵押權的效力是否及于正在建造的房屋？對此應區別情況對待。首先應看當事人在抵押合同中有無約定，已有約定的，從其

35、約定；無此約定的或者約定不明確 ，區別情況對待。如果在建房屋已經能夠成為某種經營場所，具有經濟上的利用價值，那么可將在建房屋視為抵押權效力所及范圍之內。如果在建房屋不能成為某種經營場所，不具有經濟上的利用價值，那么不應將在建房屋視為抵押權效力所及范圍之內。?城市房地產抵押管理方法?第11條還規定：“以在建工程已完工局部抵押的，其土地使用權隨之抵押。最高人民法院關于適用?中華人民共和國擔保法?假設干問題的解釋第47條規定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押登記，人民法院可以認定抵押有效。該條解釋說明抵押權設定時的在建房屋，屬抵押權所及房地產的范圍。四、

36、房屋租賃一房屋租賃的概念和條件1、房屋租賃的概念房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租人是將房屋租賃關系中提供房屋給他人使用的一方，出租人可以是個人，也可以單位；可以是房屋的所有人，也可以是國家授權行使房屋所有權的單位。承租人是房屋租賃關系中使用房屋并支付租金的一方，承租人可以是個人，也可以是單位。2、房屋租賃的條件房屋是一種特殊的商品，為維護國家、法人、公民的合法權益、維護房地產市場秩序，國家對房屋出租規定了必要的條件。立法上采取了排除性條款。?城市房屋租賃管理方法?采用禁止的方式，規定以下房屋不得出租：1未依法取得房屋所有權證的；2

37、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3共有房屋未取得共有人同意的；4權屬有爭議的；5屬于違法建筑的；6不符合平安標準的；7已抵押，未經抵押權人同意的；8不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。3、房屋租賃合同中的幾個具體問題1房屋轉租房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再次出租的行為。?合同法?第24條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。?城市房屋租賃管理

38、方法?專設第五章“轉租，對轉租作了規定。按上述規定，可以將轉租行為分為合法轉租和非法轉租。所謂合法轉租，是指承租人征得出租人同意后，將房屋轉租給他人的情形。在合法轉租的情況下，承租人并未退出原租賃合同而由次承租人取代其地位，他只是與次承租人建立了另一種租賃合同關系，承租人仍然應根據原租賃合同向出租人承當義務和責任。可見，轉租從性質上并不是合同的全部轉讓。所謂非法轉租，是指承租人在未征得出租人同意的情況下，擅自將分為轉租給他人的情形。擅自轉租行為違反了法律和租賃合同的規定，侵害了出租人應享有的權益。房屋轉租，應訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按規定辦理登記備案手續。轉租合同的終止

39、日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承當轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的出租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之相應變更、解除或者終止。2房屋租賃登記為了加強對房地產租賃市場的管理，杜絕非法交易和私下交易，國家對房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止房屋租賃合同，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記 。關于房屋租賃登記備案是否是租賃合同的生效條件，看法不盡一致。有人認為，登記備案不是租賃合同的生效條件，它只是房地產主管部

40、門的一種行政管理手段；有人那么認為，登記備案是租賃合同的生效條件。?城市房地產管理法?和?城市房屋租賃管理方法?。都規定了租賃合同的當事人簽訂、變更、終止租賃合同的，應向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。最高人民法院關于適用?中華人民共和國合同法?假設干問題的解釋一第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。關于房屋租賃備案登記手續，在?城市房地產管理法?和?城市房屋租賃管理方法?兩個法中未規定房屋租賃合同須登記備案后才生效，根據此司法解釋，房屋租賃登記備案不是租賃合同的生效條件。五、中介效勞機構房地產中介效勞

41、，是指在房地產開發、交易活動中起中間媒介和輔助作用的效勞管理活動。?城市房地產管理法?第56條規定:“房地產中介效勞機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。 ?城市房地產管理法?第57條還規定了房地產中介機效勞構應當具備的條件。設立房地產中介效勞機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。?城市房地產管理法?第58條規定:“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。第四節 物業管理法律制度一、物業管理的概述一物業管理的概念 物業是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。物業可以是整個住宅區，也可以是單體的房屋，包括商業大廈、住宅樓宇、廠

42、房倉庫、旅游賓館等。物業可大可小，一座大廈可以作為一項物業，一個住宅單元也可以作為一項物業，同一建筑物還可以按權屬不同分割為假設干物業。 物業管理是指業主委托物業管理公司對其物業共有局部和共同事物進行管理效勞的活動。物業管理的根本主體是業主。在物業管理的整個環節中，業主即物業所有人以及使用人起著主導作用。物業管理的目標是實現物業的最大價值，收益的是業主；物業公司的管理權源于業主的委托；物業管理的費用由業主承當。具體進行物業管理的行為主體是物業管理公司。物業管理公司受業主的委托，依照國家有關法律標準，按照合同或契約行使管理權，提供物業管理效勞。物業管理公司的權力源于業主大會和業主委員會。物業管理

43、的對象或內容主要是物業的共有局部和共同事物。隨著經濟的開展和人民生活水平的提高，物業管理的內容將會越來越豐富，但其核心仍然是物業的共有局部和共同事物。二物業管理的法律特征物業管理公司與業主之間發生的物業管理效勞關系是一種民事法律關系。它具有以下法律特征：1、物業管理關系是一種民事關系物業管理不同于房地產的行政管理，物業管理雖然也稱為“管理，實質上并非行政意義上的管理與被管理關系，而是在物業管理企業與業主之間形成的一種平等的、效勞性質的法律關系。2、物業管理關系是基于委托合同而產生的根據部門規章和和各地地方性法規的規定，物業管理企業接受委托從事物業管理效勞，應當與業主或業主委員會簽訂物業管理效勞

44、合同。3、物業管理關系具有有償性物業管理是通過營利性的企業-專業化的物業管理公司來實施的。物業管理公司實行的管理、提供的效勞是有償的。三物業管理的原那么根據上述物業管理的法律性質和特征，結合我國國情，社會化、專業化、市場化的物業管理應堅持以下幾項原那么：1、業主自治管理與物業管理企業專業管理相結合的原那么2、物業管理公司實行合同聘用的原那么3、社會化管理、企業化經營原那么4、由物業管理公司實行全方位、多層次管理效勞的原那么 四物業管理的內容物業管理涉及的領域相當廣泛，其根本內容按效勞的性質和提供的方式可分為：1、常規性的公共效勞這是物業管理中的根本業務工作，一般是在物業管理委托合同中將此類效勞

45、包括在效勞范圍之內的，使用人在享受這些效勞是不需要事先提出或者作出某種約定。其內容包括：1房屋建筑主體的管理；2物業公共設施、設備的管理；3公共環境衛生的管理；4綠化管理、保安管理、消防管理；5車輛道路管理；6公眾代辦性質的效勞；7物業管理維修基金的管理；8做好物業管理費用的核收和使用；9協助政府進行社會管理。2、針對性的專項效勞是指物業管理公司為滿足一些住戶群體的需要而提供的專項效勞工作。這些效勞工程不在統一的物業管理委托合同約定的范圍之內，使用人享受這些效勞時必須單獨提出并支付費用。1日常生活類效勞；2商業效勞類；3文化、教育、衛生、體育類；4金融效勞類；5代理與中介效勞。3、委托性的特約

46、效勞特約效勞是為滿足物業產權人、使用人的個別要求需求，受其委托而提供的效勞。二、業主和業主委員會一業主的和業主大會1、業主業主是指物業的所有人。一方面，業主既是物業管理的主體，也是物業管理的對象。另一方面，物業管理公司通過具體管理實現物業管理合同的目標，在此意義上業主又成為被管理者。2、業主大會業主大會是由物業內的業主組成，決定物業重大管理事項的業主自治管理組織。業主人數較多時，可以按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會是物業內的最高決策機構，它對業主委員會成員有選舉全和罷免權，并有權監督業主委員會的工作，有權通過業主公約和業主委員會章程，有權批準物業管理委托合同，有權決定物業內關于業

47、主利益的重大事項。3、業主委員會業主委員會是在物業管理區域內由物業內的業主選舉的成員組成的，代表全體業主實施自治管理的組織。業主委員會由業主大會從全體業主中選舉產生，作為業主大會的常設機構和執行機構，對業主負責，受業主大會的廣闊業主監督。業主委員會的宗旨是代表業主的合法權益，實行業主自治與專業化管理相結合的管理體制，保障物業的合理與平安使用，維護物業的公共秩序，創造整潔、優美、平安、舒適、文明的環境。我國現在各地的實踐中，物業管理合同一般是業主委員會與物業管理企業簽訂的。業主委員會是否具有民事實體法上的主體資格以及訴訟法上的主體資格呢？目前，我國法律對此沒有明確的規定，我們認為要解決業主委員會

48、的主體資格問題，可以借鑒香港地區?多層建筑物業主法人條例?的做法，即將全體業主共同組成一個社會團體法人。該社團法人，由業主大會選出的業主委員會依法向民政部門申請辦理社會團體登記。由民政部門核準登記后取得社團法人資格。這樣，該社團法人因其具備獨立的民事主體資格，可以自己的名義與物業管理公司直接簽訂?物業管理效勞合同?。在這個社會團體法人的內部構成中，業主大會是最高的權力機構，負責物業管理重大事項的決策；而業主委員會那么是該社團法人的常設機構或執行機構，負責該社團法人決策的具體執行。三、物業管理企業一物業管理企業的概念和設立物業管理企業，是依法設立的從事物業管理效勞的企業法人。分為專營和兼營兩種。

49、專營企業是指以物業管理為主營工程，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能獨立承當民事責任，具有企業法人資格。兼營企業是以其他經營工程為主兼營物業管理效勞的法人企業。對專營公司實行資質等級管理，兼營公司暫不定資質等級。設立物業管理企業應具備以下條件:1有單位名稱和固定的辦公場所；2有管理機構和同管理機構規模相適應的各類管理人員和專業技術人員；3有符合公司登記管理要求的注冊資本；4有維修、效勞和管理的規章制度。物業管理企業設立時一般不需要經過物業行政主管部門的審批，但在工商登記機關注冊領取營業執照后，應當及時向所在城市的物業行政主管部門備案。二物業管理企業的法律地位物業管理企業作為獨立的企業法人，其

50、組織結構和經營管理與一般企業法人并無區別，一般以公司形式出現。但物業管理企業的業務來源于業主的委托，又通過效勞對物業實施管理效勞，這種關系決定了物業管理企業獨特的法律地位。1、物業管理企業依合同實施物業管理，其管理權源于業主。2、物業管理企業是獨立法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。3、物業管理企業與業主委員會必須合作，實施對物業的管理。三物業管理企業的權利與義務1、物業管理企業的權利1根據有關法規并結合物業實際情況指定管理方法；2依照物業管理委托合同和管理方法實施管理；3依照物業管理委托合同和有關規定收取管理費；4有權制止違反規章制度的行為；5有權要求業主委員會協助管理；6有權選聘專業企

51、業承當專項管理業務；7可以實行多種經營，以其收益補充管理經費。2、物業管理企業的義務1履行物業管理委托合同，依法經營；2接受業主委員會和業主及使用人的監督；3重大管理措施應提交業主委員會審議批準；4接受行政主管部門監督指導；5定期向全體業主公布管理費用收支帳目；6物業管理委托合同終止時，須向業主委員會移交全部房屋、物業管理檔案、財務等資料和本物業的公共財產，包括管理費、公共收入積累形成的資產。業主委員會有權指定專業審計機構對物業管理財務狀況進行審計。總的來說，我國物業管理起步較晚，各地的物業管理水平參差不齊，因此，政府在物業管理市場中的指導、管理、監督、協調的作用還有待加強。第五節 房地產權屬

52、登記管理一、房地產權屬登記管理房地產權屬登記管理，是指法律規定的管理機構對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，是對擁有房地產的權利進行的登記。包括對權利的種類、權利的范圍等情況的記錄。二、國有土地使用權和房屋所有權登記一國有土地使用權登記國有土地使用權登記，是指土地管理部門根據依法取得國有土地使用權的單位和個人的申請，按照法定程序對其國有土地使用權進行審查核實、注冊登記、合法國有土地使用權證書的一種制度。?城市房地產管理法?第60條第1款規定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書

53、。二房屋所有權登記房屋所有權登記，是指房地產管理部門根據房屋所有權人的申請，依照法定程序對其房屋進行核實、注冊登記、頒發房屋所有權證書的一種制度。?城市房地產管理法?第60條第2款規定：“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房地產管理核實并頒發房屋所有權證書。三房地產權屬登記我國實行房地產管理，是土地管理和房產管理分屬兩個部門管理的體制，所以房地產權屬也相應采取分別登記的方法。四房地產權屬登記的特別規定?城市房地產管理法?第60條第4款對房地產權屬登記還作了一項特別規定，即“法律另有規定的，依照有關的法

54、律規定辦理。這是指在其他法律另有關于房屋或者土地權屬登記的規定時，在該法律的適用范圍內，按照該法律的規定辦理。例如，根據?土地管理法?第11條規定，確定林地、草原的所有權或者使用權；確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照?森林法?、?草原法?和?漁業法?的有關規定。三、房地產的變更登記和抵押登記一房地產變更登記?城市房地產管理法?第60條第3款對變更登記作了規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。根據這項規定，需要辦理房地產變更登記的分

55、為兩類，即房地產轉讓或者變更。房地產轉讓，是指房地產權利人，通過買賣、贈與、交換或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。通常發生房地產轉讓的法律事實有：買賣、贈與、交換、繼承、析產、調撥、法院判決、仲裁機構裁決等。房地產變更，是指房地產因擴建、改建、增建、翻建以及撤除、自然災害等原因發生的房地產增減的情況，以及房地產權利人的名稱或者姓名改變，原來設定的負擔或者終止或者消滅等情況。二 房地產抵押登記房地產抵押登記，是指房地產權利人以其支配的房地產設定抵押權后，依照法定的程序申請有關的房地產管理機關，在房地產登記簿上所作的記載。?城市房地產管理法?第61 條規定：“房地產抵押時，應當向縣級以上

56、地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。“因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶手續。第六節 違反城市房地產管理法的法律責任違反?城市房地產管理法?的法律責任，是指公民、法人或者其他組織違反?城市房地產管理法?，侵害房地產法律關系和房地產管理程序的行為所應承當的法律后果。?城市房地產管理法?規定的法律責任包括民事責任、經濟責任、行政責任和刑事責任。違反?城市房地產管理法?的法律責任的處理規定，包括：一、擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權的法律責任?城市房地產管理法?第63條規定：“違反本法第十條、第十一條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發的，

57、由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。二、擅自開發房地產的法律責任?城市房地產管理法?第64條規定，違反本法第29條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處分款。三、違法轉讓土地使用權的法律責任?城市房地產管理法?第65 條規定，違反本法第38 條第1款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處分款。四、違法轉讓劃撥土地的房地產的法律責任?城市房地產管理法?第66條規定，違反本法第39條第1款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權

58、出讓金，沒收違法所得，可以并處分款。五、違法預售商品房的法律責任?城市房地產管理法?第67條規定，違反本法第44 條第1款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處分款。六、擅自從事房地產中介效勞活動的法律責任?城市房地產管理法?第68條規定，違反本法第57條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介效勞的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介效勞活動，沒收違法所得，可以并處分款。七、違法向房地產開發企業收費的法律責任?城市房地產管理法?第69條規定：“沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；

59、情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。八、行政執法人員違法犯罪的責任?城市房地產管理法?第70 條規定：“房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的。依法應當追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人的財務，或者非法收受他人財務為他人謀取利益的，構成犯罪的，依照新刑法的有關規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。要點提示一根本概念土地使用權出讓土地使用權拍賣出讓土地使用權招標出讓土地使用權協議出讓土地使用權劃撥房地產轉讓房地產抵押商品房預售房地產中介效勞10、房地產抵押登記11、物業管

60、理二根本理論房地產開發應當貫徹的原那么三根本知識土地使用權出讓的法律特征土地使用權劃撥的特征和范圍房地產轉讓的條件房地產轉讓的禁止條件我國法律關于不得設定抵押的房地產的具體內容物業管理關系是法律特征房地產權屬登記管理的內容違反房地產管理法的法律責任四需要參考的主要法律?中華人民共和國城市房地產管理法?自測練習題一單項選擇題在備選的答案中只有一個是正確的，將其選出并把它的標號寫在題干后括號內1、除法律、行政法規另有規定者外，劃撥給國家重點扶持的能源工程建設用地的土地使用權期限 。最高為70年最高為50年最低為40年沒有限制2、根據我國?城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例?的規定，居民用地的土地使用