1、跨界產品專項研討引子：濟南小戶型公寓產品熱銷 自09年房地產市場回暖以來，濟南房地產市場呈現良好態勢，小戶型產品尤為走俏，這類產品有別于普通公寓，又兼備了居住和商務的特性。項目建筑面積用地性質物業類型均價銷售速度主力戶型誠基中心33萬平米綜合用地24棟7層/9層住宅（挑高復式），6棟公寓。14000元/平米161套/月30、50、70平米復式彩世界15萬平米商服用地8棟10層精裝公寓5500元/平米220套/月30-60平米1室鑫苑金座6.4萬平米綜合用地3棟（1棟15層、2棟18層）簡裝公寓5100元/平米67套/月33-47平米一室中齊未來城3萬平米綜合用地2棟17、18層精裝公寓6100

2、元/平米123套/月43、53平米一室藍調國際12萬平米商服用地4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層公寓6100元/平米200套/月40平米一室、82平米二室九城尚都11.5萬平米綜合用地1棟12層公寓6900元/平米16套/月60平米正大時代廣場3.4萬平米商服用地1棟22層寫字樓8500元/平米42套/月30-70平米香格里拉12萬平米商服用地高層公寓5200元/平米51套/月58-75平米二室這類產品是一種邊緣產品：它不是住宅，卻有住宅的內核與配套；它不是純辦公產品，卻具備辦公的籠統和功能；它是特定歷史條件的產物，它在一線、二線乃至三線城市呈現不同的產品表現方式；它是時髦、前衛

3、的代言，有著特定的客群，可以滿足客群的多方需求。它是開發商熱衷選擇的產品形狀，可以為其帶來超額的利潤。當這類產品的出現成為一種景象，越來越成為市場關注的焦點，讓我們更有了研討的動力。究竟它為何物，概念如何界定？它為何會出現，背后的緣由是什么？如何去做這類產品，詳細操作應留意哪些要點？國內又有哪些案例值得自創？成為本報告研討的范圍。目 錄contents123為什么會出現跨界產品？什么是跨界產品？4跨界產品實操案例跨界產品有哪些操作要點？什么是跨界產品？ 跨界簡言之就是根據市場需求發掘與附加價值，使事物產生嶄新的價值。 所謂跨界產品，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業，運用功能上的復合可以

4、滿足客群居住、辦公和投資等多種置業需求，加強競爭價值，從而可以面對更為寬廣的市場。 本報告研討的跨界產品主要是指居住與辦公兩種運用功能的產品，是一類自用與投資兩相宜的產品。概念界定從客戶運用角度來說，跨界產品是一類新產品，可以滿足客戶辦公和居住兩種物業需求，產品的兩種功能無明顯劃分。住宅商住樓寫字樓跨界產品對商務功能的感受對居住功能的感受存在多方面的限制以商務活動為主，具備部分居住功能兩種功能無明顯界限，可自在轉換，處于不同的市場環境會呈現不同運用功能的偏向最適宜幾乎不具備適宜的居住功能集中辦公籠統好，不具備概念釋義從產品上來說，是指一種產品同時具備辦公與居住兩種物業功能，是一種功能上跨界的產

5、品。功能復合是跨界產品最重要的特點。外立面內部格局配套功能建筑規范公建化高檔裝修居住辦公投資皆宜住宅式格局生活配套，兩氣三線公建化外立面參照住宅的建筑規范公共空間產品屬性跨界產品概念釋義產品屬性解讀一公建化的外立面，以簡約的線條勾勒出具有商務氣味的建筑體，經過整體籠統的一致性，構成強大的視覺磁場，來提升產品的價值。深圳.梅隴鎮濟南萬達廣場 煙臺.陽光00城市廣場公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提供高檔裝修規范。產品屬性解讀二誠基中心走廊尚都SOHO大堂萬科第五寓：一層架空，設立綠化以及看書吧、投籃場、健身區萬科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產品的質量。從建筑

6、形狀上講，其形狀多樣。有單元式、外廊式、內廊式、中心筒式。理想的建筑形狀應以單元式與塔式構造為主，盡量采取滿足居住需求的單元排布。上海創智天地公寓采用單元式規劃，減少分攤，保證安靜的居住環境。戶型全透明設計，南北通透。 產品屬性解讀三外廊式跨界產品：萬科第五寓外廊式的平面規劃 公寓的樓體為板狀單元，進深小，面寬大，使得一切主要功能空間均獲得良好的通風、采光條件 創新的公共空間設計，擺脫傳統塔式住宅封鎖，呆板的入戶感受。 南北通透的板式塔樓充分思索了小戶型的合理運用，小戶型不代表低質量在有限的條件下盡量為公眾提供高質量的產品 建筑手法上采用的是代表先進建筑工藝的工業化建筑法 內廊式跨界產品：重汽

7、彩世界此構造的特點是每層多戶，由一條內廊貫穿整個樓座。板式構造，大面寬，短進深，有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適宜小面積戶型排布。但此種構造每層戶數較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房運用。中心筒式跨界產品：煙臺陽光100城市廣場此種構造非常有利于構造受力，并具有極優的抗震性。此種構造的優越性還在于：可爭取盡量寬闊的運用空間，使各種輔助效力性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據最正確的采光位置，并到達視野良好、內部交通便利的效果。內部功能住宅化。具備廚衛、雙氣等明顯住宅特征。內部空間強調多重功能，室內除廚、衛以外，全無常規隔斷，可根據個性需求自在解構規劃。產品屬性解讀四上海創智天地煙臺陽

8、光100城市廣場內部空間采用住宅化的建筑規范，普通采用三米層高，分戶空調等，戶型內部那么可自在分割。產品屬性解讀五常見戶型煙臺陽光100城市廣場戶型7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界戶型圖上海創智天地戶型圖萬科螞蟻工房戶型圖從產品的表現方式上，跨界公寓產品主要分為公建化住宅與住宅化公建兩種方向打造。土地性質外立面建筑形態常規費用注冊公司公建化住宅居住用地公建化立面相似民用否（理想狀態：能）住宅化公建商業、商服用地公建化立面商業收費（理想狀態民用收費能產品分類挪動硬盤版！謀劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網 海量房地產資料免費下載 83598 :69031789功能

9、復合的跨界產品區別于居住產品：公建化外立面大堂、電梯間等商務化配套套內空間和平層空間的可分割性根本商務配套具備一定專業化的商務物業管理區別于商務產品：無中央空調、智能化消防等平層構造單元式，無內廊層高多為3-3.3米，商務物業3.6-4米添加了煤氣等生活配套跨界公寓是這樣一種物業方式：它具有公建化方式和住宅化內核，可以同時滿足辦公與居住功能的復合需求。為什么會出現跨界產品？現實條件經濟開展區域開展客戶需求多樣科技的開展價值發掘客戶需求1.低本錢辦公2.滿足復合需求3. 投資報答率開發方式1.降低風險2.迎合市場跨界產品的產生外部條件與產品本身的價值兩方面，共同促使跨界產品的產生經濟開展角度城市

10、開展角度客戶需求角度行業開展角度隨著城市經濟的開展，第三產業的比重日益加強，私營經濟和個體經濟得到迅猛開展，中小企業，個人辦公人群添加。城市中心區或新城區的區域，商務氣氛較為濃重，區域經濟開展潛力大，成為跨界公寓產生的土壤。隨著網絡技術開展迅速，為居家與辦公的結合提供了能夠性市場上客戶需求呈現復合性、多樣性，存有居住、投資、低本錢辦公的需求。現實條件隨著地產行業的開展，創新性產品、創新手法的運用成為能夠。跨界產品價值體系25341降低開發風險：多功能復合，目的市場擴展，分散開發風險，利于實現開發目的。迎合市場：處理工程性質與市場價值出現的矛盾，實現地塊價值的最大化。滿足復合需求：滿足了客戶居住

11、、商務、投資等不同需求。跨界產品價值體系投資報答率：具有較好的出租空間和較高的投資報答價值。低本錢辦公：低本錢商務需求，吸引中小型企業和個人辦公客戶。跨界產品開展脈絡受經濟及城市開展的影響，跨界產品功能會根據城市實踐情況發生一定變化。三線城市二線城市一線城市經濟背景功能定位產品變化經濟主體實力較弱，經濟開展不活潑。經濟開展較活潑，第三產業比例穩步添加，中小企業開展較快。經濟開展非常活潑，中小型企業數量多，前景寬廣。較少出現跨界產品小戶型居住和辦公功能均分別出現，功能完全復合情況較少見。真正實現功能辦公和居家功能復合小戶型為主，外立面和公共空間裝修普通居住型和辦公型在面積和外立面裝修等有較明顯差

12、別，面積適中，追求工程整體檔次項目用地性質面積區間客戶置業目的誠基中心居住、商服30-70居住、投資、辦公鑫苑金座商服34-47居住、投資香格里拉商服58-75居住、辦公、投資中齊未來城商服43、53居住、投資正大時代廣場商服30-70辦公、投資濟南市場跨界產品在營銷過程中會根據市場，而主推居住或者辦公某一方面的功能，真正意義上的功能跨界產品并不多見。濟南跨界產品多為住宅化公建的緣由是：歷年來，住宅市場占據商品房成交的絕對比重，市場遠好于商務公寓市場。市場中小面積，低總價住宅缺失，小戶型公寓成為市場空白的補缺者。濟南市場的跨界產品驅動要素：為處理工程性質和市場的矛盾，從而在用地性質與功能之間的

13、跨界，而并不表現為功能上的復合，這是跨界產品在濟南市場中的特殊表現。濟南跨界產品現狀跨界產品操作要點有哪些？操作要點一完善的前期謀劃：經過大量的市場調研確定工程的可行性和功能定位、檔次定位和對城市的價值。功能定位，普通來說，大體量跨界產品包括辦公、住宅、商業等多種功能。部分城市的跨界產品會有明顯的功能定位。檔次定位，定位于中檔辦公與居住，這是由目前客群決議的。城市價值，位于城市商務區內，改善城市投資環境，為中小型辦公提供了承載的平臺。操作要點二選址：跨界產品具有商務功能，選擇如今或未來的城市商務中心，間隔目的客群更近，更易于獲得勝利。國貿操作要點三外立面與公共空間：奢華和富有商務感的外立面、公

14、共空間與園林對客戶有極大的吸引力，目前跨界產品呈現越來越注重外部籠統的趨勢。操作要點四平面規劃：塔式和內廊式更為常見，單元式更具有居住氣氛，但并不常見。塔式構造廊式構造操作要點五戶型：根據功能定位不同，戶型面積進展變化。跨界產品戶型面積根本在100平米左右。二線城市偏居住跨界產品面積普通在30-60平米左右。濟南萬達達人界，戶型在40-60平米之間，投資型客戶為主，偏好總價較低的產品。北京建外SOHO，定位于可居住可辦公，面積區間躲在100-150平米之間。濟南萬達達人界北京建外SOHO操作要點六后期營銷:根據功能定位不同，賣點也有不同。投資性是跨界產品普遍選取的重要宣傳重點。1非住宅房產證3

15、5成10年按揭4商業水電240年產權普通居住公寓產品存在產權年限少，貸款首付高、后期生活本錢高等特點。操作要點七跨界產品的居住功能實現面臨重重困難，假設偏向于居住功能，那么需面臨較大的政策阻力。跨界產品實操案例？重汽.彩世界工程概略位置：濟南北園大街與濟齊路交匯處占地面積：4.7萬平米總建筑面積：15萬平米用地性質：商服用地40年土地運用年限產品類型：8棟10層精裝修公寓主力戶型：30-60平米一室，60-80平米兩室開盤時間：2021年12月交房時間：2021年12月歷史價錢：5100-5800元/平米背景透析三大困局：市場困局：08年正值房地產低谷期，整體市場不景氣，客戶張望心態嚴重。區位

16、困局：工程位于濟南西北部，工程周邊尚未改造，給人臟亂差印象，區域認可度低。同時，存有“住南不住北，住東不住西的居住習慣抗性。地塊困局：地塊呈三角外形，三面臨路，噪聲污染嚴重，不利于開發。 三大妨礙：土地性質妨礙：該地塊為商服用地，40年土地運用年限，正值市場熱議土地運用年限到期續費的問題。政策妨礙：由于商服用地，在銀行貸款政策上，首付需50%以上，利率上浮10%。運用本錢妨礙：商服用地，客戶對水電費的收取規范存有質疑。如何吸引非本區域內客戶？軌道物業的勝利給本工程何種啟示？市場空白點在哪？如何滿足用地性質，2年內完成銷售目的？市場研判與定位在當前背景下，本工程要想在兩年內實現100%銷售的目的

17、，實現地塊價值的最大化，必需求鎖定問題，尋求市場時機。區域內商業物業多，租金低，且多只租不售，存有較大的銷售壓力。結合市場，要突破用地性質，嫁接商務的方式，做宜商宜住的產品，利于經過政府審批和實現目的。區域認可度低，產品質量低，無知名開發商，在售80平米以下小面積銷量好。市場研判，知名開發商、小戶型、高質量產品存有市場空白。快速公交到來，可以提升生活的內涵，物業得以升值，傳統商圈方式將發生改動，同時會帶來環境噪雜、治安混亂等負面影響。因此，在抓住快速公交帶來的利好的同時，消除負面作用。吸引非本區域內客戶從兩方面入手;一是物質需求提供高溫馨度的居住環境，二是精神需求，強調社區文化建立。精準的市場

18、定位：省城獨一BRT總站旁大型全形狀青年社區 小戶型產品定位戰略產品定位：個性化特征營造賣點功能定位：告知消費者產品用途居住理念定位：運用創新戶型概念產品定位告知消費者該產品兼具居住與辦公功能本工程以初次置業的新生代為主力客群，為滿足這一客群的特征，在詳細的產品設計上以小戶型為主，既滿足其居住、辦公的功能需求，又注重時髦與現代性的設計。本產品兼具時髦性與時代性，采用創新戶型設計。產品外立面與外形設計獨特，戶型設計合理，強調居住的溫馨度。在詳細規范上按住宅要求設計，產品配套齊全。內廊式的總平面規劃工程規劃工程由8棟10層小高層精裝公寓組成，均為內廊單元式設計，滿足居住需求。內廊式的某樓座規劃此構造的特點是每層多戶，由一條內廊貫穿整個樓座。板式構造，大面寬，短進深，有利于整個樓體的采光。戶型易于分割，適宜小面積戶型排布。但此種構造每層戶數較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房運用。工程規劃7E戶型約28 1室1廳6l戶型約42平米1室1廳戶型配比 戶型/面積 套數比例 30-60平米105952% 50-80平米996 48% 營銷戰略根據FAB原那么調整產品戰略FAB價值梳理FFeatures/fact：工程本身的特點/屬性我有什么？