1、房地產可行性研究的必要性摘要:可行性研究是決定建設項目能否成功的重要因素，能在做投資決策判斷前，對擬建項目進行經濟因素、文化因素以及政治因素的分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行分析考研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。關鍵詞：項目可行性；研究；重要性；建議1我國項目可行性研究的現狀經過近20多年的努力與實踐,中國在可行性研究理論和方法上已經取得長足的發展,對中國經濟建設也起到至關重要的作用

2、。但在現實的應用中,由于受計劃經濟傳統體制的深遠影響,很多投資項目的可行性研究數據缺乏真實性、內容粗糙、研究不夠深入等,使得投資項目可行性研究浮于表面,不能如實反映現實情況,項目建設完成后不能投入使用的現象屢屢出現,資源浪費嚴重不堪,具體表現在以下方面:1、企業為應付項目審批而編寫可行性研究報告。2、可行性研究報告無約束作用,流于形式。3、可行性研究執業人員管理不規X,報告編寫缺乏科學性。4、項目可行性研究方法缺乏合理性和科學性。【1】國內不少失敗的房地產投資項目都是由一些可預見的因素造成的。如早年在一個離市區較遠的鄉鎮開發高層公寓,結果可想而知同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺等

3、。事后,這些項目的開發商一談起這些問題時通常會發出感嘆“真沒想到”,然而卻是早該想到的。再看一看這些項目“可行性報告”千篇一律,從多個角度論述項目投資的美好前景,對不利因素分析卻一帶過,項目沒深入調研就先定調,可行性研究成了擺設。歸根到底是對可行性研究不重視。因此由于企業對可行性研究不夠重視，政府對可行性研究報告審核不夠嚴厲，導致了我國目前建設中出現了嚴重資源浪費，項目建設質量普遍偏低的情況。一個好的項目可行性研究報告不僅可以讓我們很好地利用了資源，還大大的提高了我們的工作效率。所以要想高效地高速地社會發展，必須做好項目前期的項目可行新研究。只有這樣，我們才能在這個全球化發展迅速的時代實現我們

4、的中國夢，只有這樣我們才能不被社會拋棄。2可行性研究論證問題的影響分析開發商們一味的追求開發建設速度，不是很重視項目前期可行性研究，更不注重可行性研究論證的方法是否合理，是否適合本項目，導致了該項目定位不夠準確和規劃方案不夠協調，這樣項目實施起來難度特別大，成本偏離預算，資源浪費嚴重，這樣導致大多數項目開發失敗。具體看以下。2.1影響前期決策判斷可行性研究是是你決定投資項目與否的重要一步，國家建立了專門的市場經濟投資體制，個人集體和國家組沉了這個多元的投資市場格局，而投資者和國家項目審核機構就是主要根據可行性研究的相關內容來評價項目是否可行的依據，它是開發建設單位確定是否投資和如何投資的決策性

5、文件。可行性研究一經審批通過，意味著該項目正式批準立項，可以進行初步設計。并為下一步實施項目設計提出具體的操作方案，初步設計不能違背可行性研究已經論證的原則。在可行性研究中，對項目選址、建設規模等方面都進行了深入詳盡的論證研究，設計文件的編制應以可行性研究報告為依據。【2】凡是向銀行貸款的項目，必須向有關部門報送項目的可性研究報告，研究報告中需要詳細預測項目的財務效益、經濟效益及貸款償還能力。而批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據，也是其他投資者的合資理由根據。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，報告中含有總圖布置

6、、環境及生態保護方案等方面的論證為依據。國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，審查建設是否符合城市規劃、及對環境的影響辦理土地使用手續。可行性研究報告為確保項目達到環保標準，在環境保護方案中根據要求明確環保治理措施和方法，這些信息可作為環保部門對項目進行環境評價、具體研究治理措施和簽發建設許可文件的依據。建設項目后評估是在項目建成運營一段時間后，評價項目實際運營效果是否達到預期目標，建設項目的預期目標是在可行性研究報告中確定的，因此，后評估應以可行性研究報告為依據，評價目標的實現程度。所以說項目可行性研究影響著項目的前期決策。2.2對投資控制的影響可行性研究論證階段投資的

7、成本雖然一般只占項目投資百分之幾或千分之幾,但其中工作性質優劣對項目投資總額影響程度則高達以上。因此一個項目能否開發成功,首先要提高投資決策的質量,這是項目投資的根本問題。如果這步工作出現失誤,投資建成的項目銷售不出去將是最大投資浪費。在投資決策階段應注重成本分析,成本分析是房地產企業高層領導投資決策的依據。這是項目實施過程投資控制目標。項目前期應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。首先,要對開發項目所在城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷其次進行詳細的成本分析,做到科學合理。成本分析如下土地開

8、發成本支出約占項目總支出的一,因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間。前期工程費用前期開發費一般占項目總支出的左右,主要指設計費、報建費、勘察費、可研費,但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平”“和臨時設施費應根據實際估算,并結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性,從而降低開發成本。【3】3建議在項目開發過程中采用現代項目管理理念、方法和措施,注重目標控制和事前控制方法的有機結合,不斷分析總結經驗,不斷創新管理,必將大大提高項目管理的水平、質量、效率和經濟效益。要重視和加強房地產項目開發前期的可行性研究工作。就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入就要建立、完

9、善決策支持機構,收集、整合決策支持性資源,必要時要“借腦”就要完善決策程序,提高決策水平和效率,使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。要重視和加強規劃設計管理工作。【4】在設計時要遵從已批準的項目可研報告進行總體方案設計、初步設計、施工圖設計,并將可研報告評價、審核各階段設計文件的依據。規劃設計要符合項目實際情況以及國家要求。對于項目整體中甲方分包各工程內容要系統細化、深化與各合同條件及其之間接口配合條件,全面、系統的進行建設合同體系策劃。減少分包,合理分包,盡量由總承包單位完成,甲方可合理指定分包,本著便于甲方監督、協調和管理,合理控制造價、質量和進度的原則。也有利于監理及乙方的

10、管理、協調,同時減少甲方現場代表的協調工作量,使得工程合同更具操作性,更多體現業主的主導性和主動性。對于甲方供料,合同中嚴格明確甲方供料的X圍、交接方式,嚴格履約。對于工程主材可采用甲方指定廠家并確認價格和提貨、支付方式,由施工單位自行進貨對于工程未計價材和工程主要設備自行采購,施工方現場配合管理。重視和加強項目實施管理規劃的編制。要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理規劃指導項目實施,真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過合理建立供應商資源庫,合理招標方式選擇合適的供方,與供方建立責權利分明的合作聯盟。投資控制是房地產開發項目最重

11、要的管理目標,是投資管理的核心。但長期以來一直人們認為投資控制的關鍵在項目實施階段,而忽視前期決策階段的投資控制工作。結果投資控制不理想。其實投資控制關鍵在前期,前期工作起到事半功倍的效果,后期的過程控制工作起到事倍功半的效果。在工程施工階段,由于工程設計已經完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招投標工作和簽訂了工程承包合同。這一階段影響工程項目投資的可能性很小。【5】4結語由上可知，項目可行性研究對于房地產開發來說，決定了它的前期決策，設計和建設規劃，項目的資金投入等相關信息。項目可行性研究能很好的幫我們分析出該項目是否符何城市建設和社會建設。能很好地幫助我們合理的利用資源，實現可持續發展。房地產行業有著投資額大、生產周期長、的特點，做好前期的項目可行性研究就顯得格外重要。項目可行性研究在房地產開發過程中起著至關無上的作用，它的準確性決定了房地產開發是否能開發成功。因此，項目的可行性研究為一個項目是否應該實行，應該怎么實行奠定了基礎