1、2021年7月中央電大專科物業(yè)管理法規(guī)期末考試試題及答案說明：試卷號：2224課程代碼：01581 適用專業(yè)及學(xué)歷層次：物業(yè)管理；專科 考試：形考（紙考、比例30%）；終考（紙考、比例70%）一、選擇題我國民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比以上的業(yè)主且人數(shù)占比以上的業(yè)主參與表決。（A）A. 三分之二 三分之二B. 三分之二 二分之一C.二分之一 二分之一D.三分之二四分之三在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列哪些權(quán)利？ （ABCD）A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B.依法組建業(yè)主委員會的權(quán)利C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物

2、業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？ （ABCD）A.公平合理B.方便生活C.團結(jié)互助D.有利生產(chǎn)經(jīng)過（B）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時會議。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%國務(wù)院物業(yè)管理條例主要規(guī)定了物業(yè)管理（D）責(zé)任。A.刑事B.民事C.違憲D.行政二、判斷題業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行 義務(wù)。（錯）我國民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的 組成部分。（對）交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯）按照利益載體形式的不同，可將物業(yè)管理

3、法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類。（對）在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進行調(diào)解。（錯）三、簡答題簡述物業(yè)的屬性。參考答案：第一，“物業(yè)”屬于不動產(chǎn)。第二，“物業(yè)”具有單元性。第三“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性。簡述在物業(yè)管理過程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。參考答案：物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。(2)因物業(yè)維修施工 而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的, 其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。(4)因妨礙行為而產(chǎn)生 的侵權(quán)責(zé)任。(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(6)無行為能力人、限制民事

4、行為能力人致人 損害的民事責(zé)任。(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。只要答出5個要點或以上即可給滿分。簡述管理規(guī)約的特點。參考答案：管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務(wù)活動等方面的行為；管理規(guī)約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動等方面的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效的，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主 和非業(yè)主使用人都具有約束力；管理規(guī)約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。四、論述題結(jié)合實際談?wù)勎飿I(yè)管理活動中行政違法行為的主要表現(xiàn)。參考答案：非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施；非法經(jīng)營行為，主要表現(xiàn)為：無證經(jīng)營、超范圍經(jīng)

5、營、聘用無資質(zhì)人員從事物業(yè)管理 活動；挪用專項維修資金的行為；違法的轉(zhuǎn)委托行為；妨礙管理行為；物業(yè)管理主管機關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。以上要點要展開一定的分析和闡述，如無分析和闡述，則酌情扣分。五、案例分析題中天物業(yè)服務(wù)公司以彌補經(jīng)營的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè) 費和水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交物業(yè)費和水電費。同時中天物業(yè)服務(wù)公司采 購了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來的水、電表替換掉，此 舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)服務(wù)公司對拒不交錢換表的業(yè)主斷水、斷電，并對拒交 水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的所作所

6、為極為不滿，強烈要求更換 物業(yè)服務(wù)公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)服務(wù)公司來到小區(qū)，但中天 物業(yè)服務(wù)公司以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務(wù)權(quán)。試析：中天物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？參考答案：物業(yè)服務(wù)公司的不對之處及分析：擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關(guān)部門定價，物業(yè)服務(wù)公司只是代收， 不能擅自提價；強行向業(yè)主收取1000元的水、電表設(shè)備費不對。物業(yè)服務(wù)公司要更換水、電表應(yīng)與業(yè) 主協(xié)商，而不能強行收取費用；對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進行停水、停電的 處理權(quán)。給業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，罰款權(quán)是有權(quán)的國家機關(guān)才享 有的權(quán)力，物業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項權(quán)力。以其與開發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，是錯誤的。在小區(qū)成立了業(yè)主 大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會。業(yè)主的不對之處及分析：部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的收費有意見，可通過協(xié)商或 法律途徑解決，