1、2021年7月中央電大專(zhuān)科物業(yè)管理法規(guī)期末考試試題及答案說(shuō)明：試卷號(hào)：2224課程代碼：01581 適用專(zhuān)業(yè)及學(xué)歷層次：物業(yè)管理；專(zhuān)科 考試：形考（紙考、比例30%）；終考（紙考、比例70%）一、選擇題我國(guó)民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比以上的業(yè)主且人數(shù)占比以上的業(yè)主參與表決。（A）A. 三分之二 三分之二B. 三分之二 二分之一C.二分之一 二分之一D.三分之二四分之三在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列哪些權(quán)利？ （ABCD）A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利B.依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利D.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物

2、業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？ （ABCD）A.公平合理B.方便生活C.團(tuán)結(jié)互助D.有利生產(chǎn)經(jīng)過(guò)（B）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例主要規(guī)定了物業(yè)管理（D）責(zé)任。A.刑事B.民事C.違憲D.行政二、判斷題業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行 義務(wù)。（錯(cuò)）我國(guó)民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的 組成部分。（對(duì)）交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯(cuò)）按照利益載體形式的不同，可將物業(yè)管理

3、法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。（對(duì)）在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。（錯(cuò)）三、簡(jiǎn)答題簡(jiǎn)述物業(yè)的屬性。參考答案：第一，“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)。第二，“物業(yè)”具有單元性。第三“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性。簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過(guò)程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。參考答案：物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。(2)因物業(yè)維修施工 而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的, 其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。(4)因妨礙行為而產(chǎn)生 的侵權(quán)責(zé)任。(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(6)無(wú)行為能力人、限制民事

4、行為能力人致人 損害的民事責(zé)任。(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。只要答出5個(gè)要點(diǎn)或以上即可給滿分。簡(jiǎn)述管理規(guī)約的特點(diǎn)。參考答案：管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為；管理規(guī)約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)而生效的，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主 和非業(yè)主使用人都具有約束力；管理規(guī)約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。四、論述題結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。參考答案：非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施；非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)

5、營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理 活動(dòng)；挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為；違法的轉(zhuǎn)委托行為；妨礙管理行為；物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。以上要點(diǎn)要展開(kāi)一定的分析和闡述，如無(wú)分析和闡述，則酌情扣分。五、案例分析題中天物業(yè)服務(wù)公司以彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè) 費(fèi)和水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。同時(shí)中天物業(yè)服務(wù)公司采 購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來(lái)的水、電表替換掉，此 舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主斷水、斷電，并對(duì)拒交 水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的所作所

6、為極為不滿，強(qiáng)烈要求更換 物業(yè)服務(wù)公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)服務(wù)公司來(lái)到小區(qū)，但中天 物業(yè)服務(wù)公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務(wù)權(quán)。試析：中天物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？參考答案：物業(yè)服務(wù)公司的不對(duì)之處及分析：擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，物業(yè)服務(wù)公司只是代收， 不能擅自提價(jià)；強(qiáng)行向業(yè)主收取1000元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。物業(yè)服務(wù)公司要更換水、電表應(yīng)與業(yè) 主協(xié)商，而不能強(qiáng)行收取費(fèi)用；對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的 處理權(quán)。給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，罰款權(quán)是有權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享 有的權(quán)力，物業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項(xiàng)權(quán)力。以其與開(kāi)發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，是錯(cuò)誤的。在小區(qū)成立了業(yè)主 大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)。業(yè)主的不對(duì)之處及分析：部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商或 法律途徑解決，