1、2021年7月中央電大專科物業管理法規期末考試試題及答案說明：試卷號：2224課程代碼：01581 適用專業及學歷層次：物業管理；專科 考試：形考（紙考、比例30%）；終考（紙考、比例70%）一、選擇題我國民法典規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比以上的業主且人數占比以上的業主參與表決。（A）A. 三分之二 三分之二B. 三分之二 二分之一C.二分之一 二分之一D.三分之二四分之三在物業管理活動中，業主依法可享有下列哪些權利？ （ABCD）A.監督物業服務公司的權利B.依法組建業主委員會的權利C.選聘或解聘物業服務公司的權利D.共同使用物業公共設施的權利依據相關法律規定，妥善處理好物

2、業相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？ （ABCD）A.公平合理B.方便生活C.團結互助D.有利生產經過（B）以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主臨時會議。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%國務院物業管理條例主要規定了物業管理（D）責任。A.刑事B.民事C.違憲D.行政二、判斷題業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；可以因放棄權利而不履行 義務。（錯）我國民法典規定，物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的 組成部分。（對）交付訂金的一方不履行合同約定的義務時，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。（錯）按照利益載體形式的不同，可將物業管理

3、法律關系的客體分為物和行為兩大類。（對）在物業管理行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。（錯）三、簡答題簡述物業的屬性。參考答案：第一，“物業”屬于不動產。第二，“物業”具有單元性。第三“物業”具有空間和環境性。簡述在物業管理過程中民事侵權行為的表現。參考答案：物業管理公司及其工作人員執行職務造成侵權損害的民事責任。(2)因物業維修施工 而產生的侵權責任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的, 其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。(4)因妨礙行為而產生 的侵權責任。(5)破壞、污染環境的侵權責任。(6)無行為能力人、限制民事

4、行為能力人致人 損害的民事責任。(7)因妨害行為而產生的侵權責任。只要答出5個要點或以上即可給滿分。簡述管理規約的特點。參考答案：管理規約主體是全體業主；管理規約客體是物業使用、維修與其他物業管理服務活動等方面的行為；管理規約內容是有關物業使用、維修與其他管理服務活動等方面的權利義務的規定；管理規約是經業主簽約或業主大會審議通過而生效的，對物業管理區域內的全體業主 和非業主使用人都具有約束力；管理規約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。四、論述題結合實際談談物業管理活動中行政違法行為的主要表現。參考答案：非法處置屬于業主的物業共有部分及其設施；非法經營行為，主要表現為：無證經營、超范圍經

5、營、聘用無資質人員從事物業管理 活動；挪用專項維修資金的行為；違法的轉委托行為；妨礙管理行為；物業管理主管機關及其工作人員違法行使職權行為。以上要點要展開一定的分析和闡述，如無分析和闡述，則酌情扣分。五、案例分析題中天物業服務公司以彌補經營的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區業主的物業 費和水電費，對此，部分業主表示不滿，并拒交物業費和水電費。同時中天物業服務公司采 購了一批新的IC卡水、電表，要求小區業主每戶出資1000元將原來的水、電表替換掉，此 舉遭到大部分業主的反對。于是物業服務公司對拒不交錢換表的業主斷水、斷電，并對拒交 水電費的業主給予罰款處理。小區業主對物業服務公司的所作所

6、為極為不滿，強烈要求更換 物業服務公司。部分業主通過聯名簽字同意，請了另外一家物業服務公司來到小區，但中天 物業服務公司以其與開發商有委托合同為由拒絕交出管理服務權。試析：中天物業服務公司和業主的做法各有什么不對之處？為什么？參考答案：物業服務公司的不對之處及分析：擅自提高水、電費不對。水、電費是由政府有關部門定價，物業服務公司只是代收， 不能擅自提價；強行向業主收取1000元的水、電表設備費不對。物業服務公司要更換水、電表應與業 主協商，而不能強行收取費用；對業主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權對用戶進行停水、停電的 處理權。給業主給予罰款處理的做法不對。根據相關法律規定，罰款權是有權的國家機關才享 有的權力，物業公司作為企業顯然不具有此項權力。以其與開發商有委托合同為由拒絕交出管理權的做法，是錯誤的。在小區成立了業主 大會和業主委員會后，物業管理委托權就屬于業主大會及其委員會。業主的不對之處及分析：部分業主拒交水電費的做法不對。業主對物業服務公司的收費有意見，可通過協商或 法律途徑解決，