1、-PAGE . z.9.0 酒店市場分析9.1 整體市場分析 考慮到本工程開展酒店物業的可能性，以及未來市場競爭和未來市場開展的不確定性因素，本章節針對*市的酒店市場進展了全面的剖析；重點是在四星和五星級酒店包括準四、準五星級酒店。 隨著*市政府積極把握目前開展機遇與國家相應振興東北經濟的政策出臺后，*市在東北地區以至東北亞的城市定位已日漸明確。*市每年舉辦的全國、國際性會議也相應增加，為酒店業帶來了較多時機。 90 年代末至新世紀初，一批五星級、四星級酒店相繼建成或重新改造，并引入了一些國際知名酒店集團，包括州際酒店管理集團、萬豪及香格里拉集團等都紛紛進入*酒店市場。這些酒店每年共接待來自全

2、國各地以及20 多個國家和地區的游客或商務人士。9.2 酒店供給情況 目前，*市星級酒店的數量是115 家，其中1 星級至5 星級酒店的數量分別是15 家、25 家、54 家、15 家和71家。 從數量上看，*市的酒店以3 星級為主導，其次為2 星級居多。圖1：*市各星級酒店區域分布 從區域來看，*的酒店主要分布在和平、沈河區和皇姑區等動比擬頻繁的區域。該3 個區共有80 家酒店，占全市總的71% 由于本報告的研究重點是在4 星級及5 星級酒店包括準4、級酒店，以下章節將只討論4 星級或以上酒店下簡稱為高店的市場表現。圖2：*4 星級以上酒店房間數歷史供給情況1995-20059.0 酒店市場

3、分析 截至到2005 年10 月，*市共有21 家高星級酒店，共提供5,348間客房，其中4 星級和5 星級酒店提供客房數分別為3,638 和1,810間。 在過去11 年中，*市共增加了13 家4星級和6 家5 星級酒店，客房數由1994 年的860 間上升至2005 年5,348 間。 *市的高星級酒店市場開展大致可分為二個階段：第一個階段是1999 年以前，第二個階段是1999 年之后。 第一個階段：在1999 年以前，*市并沒有5 星級酒店出現，這一時期的4 星級酒店規模一般在200-300 間客房，當時在4 星級酒店中，商貿酒店無論在規模或裝修標準上都是居首。而且這階段的酒店供給量較

4、慢，平均每年增加一家。 第二個階段：在1999 以后，*市的高星級酒店落成量明顯較快，平均每年增加二家，但這階段落成的高星級酒店規模較少，新增的4星級平均客房數只有168 間。1999 年皇朝萬豪酒店落成，成為*第一家5 星級酒店，由萬豪國際酒店管理公司管理。除2002 年落成較具規模的*酒店提供552 間客房之外，其余相繼落成的5 星級酒店規模相對較少，平均只有202 間客房。表：*市現有的四、五星級酒店情況：-. z.9.0 酒店市場分析名稱客房數量開業時間5星級酒店皇朝萬豪酒店4491999*綠島酒店1272000*洲際酒店2722001麗都*酒店5522002黎明國際酒店2402003

5、凱賓斯基大酒店17020044星級酒店*大廈3991959*鳳凰飯店2001984凱萊大酒店2831995商貿酒店5881996高登大酒店1801997金都飯店2281998格林大飯店2251998*假日酒店1862000時代廣場大酒店2742001世星國際酒店2002001*政協會館1062002榮富酒店1202005新世界飯店2611994七寶山飯店1602000三隆中天酒店1282005-. z.9.0 酒店市場分析9.3 高星級酒店分布與集中區域 *市位于中國東北部，是*省的省會城市，也是整個東北部地區所有城市中主要的商務活動的目的地之一，*市的酒店物業也多數針對會議、商務等不同需求而

6、進展定位并提供效勞。圖3：*市高呈星級酒店分布 從區域分布上來看，在目前現有的21 家高星級酒店5349 客房中，大東區提供240 間，和平區2994 間，皇姑區705 間，沈河區962，鐵西區提供320 間，蘇家屯區只提供一家酒店，其客房數量為127。由此可見*市和平區可提供的高星級酒店客房數量所占比例最大，超過50，酒店分布集中現象十清楚顯。 *市的五星級酒店除了黎明國際酒店位于大東區；綠島酒店位于蘇家屯區以外，其他的位于青年大街和*北街上。*市的四星級酒店分布的比擬零散，主要集中在*北站，中華大街，黃*大街和鐵西區 酒店的區位及其周邊環境是決定其定位差異的主要因素。但是由于本工程研究著重

7、于四星級以上酒店物業，而*市酒店通常以商務和會議客戶居多，因此，從單純意義上，可以認為*市酒店主要以提供商務和會議相關效勞為開展依托。圖4 為*市主要高星級酒店的集中區域示意圖9.0 酒店市場分析從上圖4 可以看出，*市四星級以上酒店主要集中在以下地區： 和平區 皇姑區 沈河區*市的高星級酒店主要分布在和平區、沈河區及皇姑區。區域的位置與商業氣氛是重要的分布條件，和平區和沈河區是*市兩個主要的商業區，因此可以看出酒店相應的集中在商務活動比擬頻繁的地區。和平區 和平區地處*市的中心區域，是*市主要的商業活動的中心區同時可以說也是連接*各個區域的交通樞紐，因此使得此區域人流相對較大，再加上此區域的

8、商業網點數量較多等原因，導致此區域酒店數量較多，是*酒店業開展較早的一個地區。 此區域高星級酒店聚集，地區現有四、五星級酒店10 個，總客房數為2,994 間。其中，五星級酒店4 個包括準5 星酒店，總客房數為1,443 間。區域內最早的4 星級酒店是建于1994 年的新世界酒店，而最早在*出現的5 星級酒店也落戶該地區。 另外，和平區也同時擁有目前在*最具規模的3 家高星級酒店：皇朝萬豪酒店、麗都*酒店和商貿酒店。表：和平區四星級以上酒店列表名稱位置星級客房數量開業時間皇朝萬豪酒店青年大街388 號5 星級4491999*洲際酒店*北街208 號5星級2722001麗都*酒店青年大街386

9、號5星級5522001凱賓斯基大酒店青年大街109 號準5 星級1702004新世界酒店*南街2 號4星級2611994商貿酒店中華路68號4星級5881996金都飯店*南街189 號4星級2281998*假日酒店*北街204 號4星級1862000七寶山飯店十一緯路79-81 號4星級1602000三隆中天酒店和平北大街91 號準4 星級12820059.0 酒店市場分析由于區域內的酒店開業時間相對較晚，因此區域內酒店硬件及配套設施相對較好。 從地理位置來看，此區域內的5 星級酒店主要集中在青年大街沿線，此大街是*市主要的交通樞紐地帶，而4 星級酒店則集中在人流量相對較大的*街。皇姑區 *市

10、的旅游行業與其它城市相比并不十分興旺，但是大型的商業設施主要是集中在以和平區為核心的周邊區域，而皇姑區即是這樣的一個區域，皇姑區內的各種商業設施比擬興旺，是會議和商務活動的中心地帶。而且其它輔助性設施也比擬齊備。此區域內最早的酒店是建立于1959 年的*大廈，該地區現有四星級酒店3 家，總客房數為705 間。 該區域也是目前*市連接大型商業圈最多的一個區域，目前是*市最有影響力的商務辦公中心區。目前*市正在啟動CBD 的規劃，距離該區域僅2.5 公里，使得該地區的地位更為突出。 本地區作為*商務中心區，存在大量的商務需求，該類需求對酒店的位置、環境、商務配套設施、效勞水平等都具有較高的要求，因

11、此推動了區域酒店向高檔次、國際化的方向開展，且在全市具有很強的競爭力。表：皇姑區四星級以上酒店列表名稱位置星級客房數量開業時間*大廈黃*大街105 號43991959鳳凰飯店黃*大街109 號42001984政協會館崇*路73 號41062002 此區域內的高星級酒店數量不多，只有3 家，但其中2 家集中在黃*大街一線，周邊商務氣氛較為濃厚，酒店的檔次與質量與和平區酒店相比，酒店的軟硬件設施相對較弱。 區域內酒店的主要客源來自于商務和會議的需求。沈河區 由于此區域與和平、皇姑兩區嚴密相連，因此地理位置上比擬有優勢，既是商務、會議的核心地區同時也是外國人相比照擬集中的區域。高星級酒店數量有4 家

12、。 現有4 個4 星級酒店提供總客房962 間。表：沈河區四星級以上酒店列表9.0 酒店市場分析名稱位置星級客房數量開業時間凱萊大酒店北站迎賓路32 號42831995高登大酒店青年大街52 號41801997格林大飯店北站路72 號42251998時代廣場大酒店北站路99 號42742001 沈河區內有四星級酒店4 家，且分布集中，3 家集中在*市北站附近，另外1 家在青年大街，與和平區酒店相連。9.4 酒店入住率和租金狀況 *市并不是一個以旅游為主的城市，但作為*省的省會城市，同時也是整個東北地區的文化、經濟活動中心城市，再加上近年來得到政府的支持，在*舉辦的大型會議會展及商務考察活動日益

13、頻繁，并帶動整體酒店市場的需求。 由于*市的酒店需求主要來自商務及會議，而這些活動一般都會集中在每年的3-10 月舉行，因此每年的這段時間便是酒店業的旺季，而當冬天開場降臨的時侯即每年11-12 月是酒店業的平季，淡季則是1-2 月入冬下雪的時期，這一時期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。圖：*市酒店客房平均年入住率變化圖2000-2005圖顯示，*市高星級酒店客房入住率在過去五年，除2003 年非典期間，年均入住率都在60%以上。 從2000 年到2003 年，*市高星級酒店整體入住率呈下降趨勢，但并不代表酒店業不景氣，是由于該時期*市酒店數量增加的速度較快所導致的。這3 年間共增加6 家

14、高星級酒店，新增客房達1,650間，是2000 年客房數的5 倍。 2005 年*市5 星級和4 星級酒店入住率分別為73%和64%。 *市目前的5 星級酒店平均房價在500 元/天，這與其他同等的二線省市相比屬于偏低水平：、*省平均5 星級房價為620 元/天；*、*省為577 元/天。9.0 酒店市場分析 由于黎明國際酒店和綠島酒店距離傳統商業區較遠，因此以較低的價格來吸引客人。2005 年，黎明國際和*綠島的房價分別為430 元/天和380 元/天；入住率分別是72% 和45%。 而在市中心的5 星級酒店中以*的房價最低、但入住率最高，其最低的協議價為430 元/天，2005 年平均入住

15、達83%，據了解其在旺季時，入住率更高達90%。 在4 星級酒店中，以榮富和商貿的房價最高，分別為400 元/天和390 元/天。這兩家酒店均以5 星級的標準來建立，榮富酒店是在2005 年才投入使用的，因此其入住率未能反映實質情況。另外商貿酒店無論在建立水平、酒店管理、位置、規模等方面都比其他同級酒-. z.店優越，故商貿酒店可以在較高的房價下同時獲得較高的入住率, 達70%。9.5 各酒店的會議和房間比擬 為了適應*市會議及商務客人的需求，*市各大酒店對其會議及相關設施都作了全面的布置，并不斷加以改善。表：*市現有四五星級酒店會議設施情況五星級酒店酒店宴會廳及會議室個數最大會議室情況面積最

16、大人數層高日租金皇朝萬豪酒店125646008.218,000麗都*飯店117686503.415,000洲際酒店82753503.69,000黎明國際酒店1088812008.518,000凱賓斯基大酒店66266503.219,500四星級酒店商貿飯店144295005.611,000*政協會館5840230510,000時代廣場酒店46375003.39,000凱萊大酒店45514003.28,000高登大酒店46004004.48,000 總的來說，*市高星級酒店中缺乏規格及設施上都比擬理想的會議及宴會廳。各酒店會議室不是層上下，就是容納能力有限。 目前，以黎明國際酒店的最大會議室容納

17、量增大，達1,200 人，而該會議室層高也是目前各酒店中最高的達8.5 米。 而4 星級酒店內的會議設施，無論在規模、容納量或層高等方面，一般都比5 星級的要差。表：*現有主要高星級酒店房間情況：酒店房型面積平方米房間套數房間種類皇朝萬豪酒店42276449 間8種麗都*飯店40188552 間12種洲際酒店33300272 間14種黎明國際酒店37338240 間9種凱賓斯基大酒店35180170 間10種商貿飯店36162588 間9種榮富酒店40120120 間4種七寶山飯店2680160 間4種凱萊大酒店30120289 間6種高登大酒店25110289 間5種*政協會館3013010

18、6 間4種*鳳凰飯店30130189 間6種格林大飯店2895185 間4種時代廣場酒店32120274 間7種*金都飯店35120227 間5種 從客房種類來看，五星級酒店的房間種類可選擇性較多，一般都有8種以上的房型，客房面積也比擬大，而在四星級酒店中，除了商貿酒店有9 種房型，房間面積較大外，其他的四星級酒店房型數量較少，9.0 酒店市場分析只能提供4-7 種房型，房間面積也較小小結五星級四星級三星級數量61554標準間平均門市價705 元/天437 元/天310 元/天標準間的平均成交價480 元/天336 元/天190 元/天平均入住率73%64%N/A客源75% 是商務客人70%是

19、商務客人N/A酒店集中區域青年大街*北站,中華路中華路和文化路以及北站 *市五星級酒店的標準間平均成交價格為480 元/天，平均入住率為73%；四星級酒店的標準間平均成交價格為336 元/天，平均入住率為64%；三星級酒店的標準間平均成交價格為190 元/天。 *市的四、五星級酒店以吸引商務客源為主。 *市的五星級酒店集中在青年大街沿線；四星級酒店集中在*北站和中華路；三星級酒店集中在中華路、文化路和*北站。9.0 酒店市場分析9.6 未來供給趨勢分析 但根據目前掌握的數據，在未來3-5 年內，共有四星和五星級酒店新增供給約13 家，提供客房將超過4,300 套。其中，預計5 星級酒店工程約5

20、 個，提供客房約2,700 套，占未來新增供給的63。由于其它新酒店工程的供給尚未明確其星級標準，另外還會有些酒店處于規劃之中，因此未來酒店數量存在低估的可能。在這里有必要指出的是，由于酒店市場受政策影響較大，存在較多不確定因素，因此除非已明確規劃，否則其未來供給根本存在不確定性。表：*未來酒店供給列表名稱位置開業時間星級客房數量財富中心酒店沈河區北站路20075400新恒基國際大廈西順城街20065900皇冠大酒店沈河區*北站一路N/A5628/200銀信國際酒店和平區*路78 號2006-075400東北世貿廣場大酒店沈河區北站路20085N/A盛華苑酒店沈河區青年大街165號N/AN/A

21、N/A華銳銅鑼灣廣場酒店沈河區北站惠工廣場N/AN/AN/A中國女人街酒店渾南新區N/A5N/A五里河城酒店華麗華大酒店五里河體育場北側沈河區敬賓街2008N/AN/AN/AN/AN/A萬豪酒店二期2青年大街N/A5N/A萬怡酒店和平區*北街20074N/A領先國際城沈河區青年大街市委對面20085N/A圖：未來酒店供給位置圖9.0 酒店市場分析從圖可以看出，未來酒店供給仍主要集中在和平、沈河等商務、會議會展比擬集中的區域，青年大街未來由于商務氣氛的日漸增長，酒店的未來供給也相應有所增長。 建立中的皇冠大酒店擬定分二期開發，其中一期可提供客房628間，二期有200 間客房。 未來也將有不少現有

22、的酒店重新裝修提高自身檔次，升級為星級或更高星級的酒店。 由于奧運會分賽場將安排在*市的渾南區，而此區域內現有的酒店數量比擬少，而且由于奧運會的需求多偏好于4、5 星級的優質酒店，因此該缺口將主要集中在4 星級及其以上檔次的酒店。*市未來酒店供給的檔次將得到提升，包括財富、萬怡、皇冠、新恒基等在內的國際頂級酒店品牌將繼續推進其開業方案，著名酒店品牌的入市預計將使得*酒店的市場更為國際化，而市場競爭的加劇和對管理水平的依賴將更加明顯。 與此同時，有必要指出的是，以上未來酒店供給的統計更多的依賴于開展商所公布的開發規劃及檔次定位。然而，酒店物業的成功開發同管理集團的選擇、內外裝修的設計和整體運營水

23、平關系密切，因此以上統計數據可能最終會與實際情況有所偏離，特別是在工程的檔次方面。9.7 需求趨勢 前面章節分析了*市酒店開展的過程，酒店供給、分布及入住情況。在此，我們將針對酒店的需求趨勢來進展分析，挖掘酒店物業開發的影響及啟示。會展帶動旅游 *市缺乏高質量的旅游資源，因此大局部到*的游客都是以商務或會展為目的。9.0 酒店市場分析 據調查所得，5 星級酒店客源中有73%是商務客而4 星級則略低為70%。 *是*省的省會，也是東北三省的中心城市之一，是重要的政治和商業中心，每年都會定期舉辦各種各樣的大型會展活動，如開發中國東北地區經濟論壇、東北大振興*要先行高層論壇、中韓經貿論壇暨經貿洽談會

24、、亞太經合組織APEC社會勞動保障高層論壇、第二屆世界華商企業科技創新合作交流會、英國斯托克港代表團洽談會議。 2004 年*市共舉辦各類會展活動130 項，比2003 年增加71%。據專家估計，展覽業的產業帶動系數為1:9 即展覽館收入1 元，相關收入為9 元，效勞配套如酒店、餐飲等行業因此而受益。不僅為高級酒店會議室提供重要的需求力量，其吸引的國際和國內商務客人也為酒店客房和餐飲帶來新的客戶來源。表：*市2006 年大型會議情況2006 年*市舉辦的各項大型會議、展覽和活動*制博會-第五屆中國國際裝備制造業博覽會2006 年中國東北國際地坪工業*展覽會2006 年第三屆電力設備及技術展覽會

25、暨中國東北第九屆國際電力電工及能源設備與技術展覽會2006 年第七屆東北國際建立工程機械，路橋設備暨專用車輛展覽會中國東北第七屆國際給排水，水處理技術設備及泵閥管道展覽會2006 年*世界園藝博覽會9.0 酒店市場分析未來*市承辦的大型國際、國內會議以及跨國公司企業年會將持續增加，這局部人群對酒店的需求同樣會影響和促進*市未來酒店業的開展。 據估計，明年的世界園藝博覽會期間會有800 萬人參觀，其將為相關的酒店，餐飲、購物等帶來收入。體育產業和文化產業帶動旅游*市素有體育強市之稱，經常舉辦大型體育賽事。*市現有大小體育場館9,600 多個，體育協會30 多個，俱樂部40多個，總量居全國同類城市

26、前列。 目前，*被正式列為2008 年奧運會足球工程預賽城市之一，為承辦好此次國際大賽，市政府擬新建一座現代化體育場。 *不僅體育設施齊備，而且具有體育消費的群眾根底。*2003 年的體育產業收入到達了16 多億元。每次五里河體育場進展足球比賽，其周邊的餐飲、娛樂等消費場所，都因此而座無虛席。 另外*市目前把開展文化產業擺在了重要的工作日程，確立了以文藝演出業、電影放映業等六大產業為主體的文化產業新格局。 文化產業的開展能夠有力的帶動相關產業的開展。通過舉辦大型文藝演出，在獲得票房收入的同時，也給周邊的餐飲、酒店增添了不小的需求。9.0 酒店市場分析9.7.1 國外客源分析圖: 1997 年2

27、004 年*國際旅游人數*市旅游業的外匯收入在*省位居第二位。2004 年，全年接待旅游者總人數2,845.3 萬人次，其中國內旅游者2818 萬人次，入境旅游27.3 萬人次；旅游業總收入181.3 億元人民幣。 2004 年來*的國際旅游人數到達27.3 萬，比1997 年增加12.1 萬, 平均年增長為8.7。 據統計，入境旅游客平均在*逗留3 天左右。9.0 酒店市場分析表2002 年2003 年按國籍前十名國家人數統計2002年度2003年度國家及地區人數國家及地區人數1韓國101,6191韓國93,9492日本49,5152日本23,4743俄羅斯10,9963俄羅斯7,0384美

28、國7,0744美國5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596馬來西亞3,1256德國3,1997德國2,3977馬來西亞1,7288英國1,5038英國1,0509加拿大1,3579泰國1,04910澳大利亞1,31810澳大利亞9999.0 酒店市場分析 從上表所示來看，來自韓國和日本的外籍客人占到當年總國際旅游人數的60%以上。 日、韓籍的商務客人因此也成為*高星級酒店的主流客源。為進一步加大沈、日、韓的經貿關系，市政府每年都會舉辦韓國周和中日經濟文化交流周，相信未來來自日、韓的商務客人將會繼續擴大。9.7.2 國內客源分析 2004 年來*的國內旅游人數到達2818 萬，比1997

29、 年增加1487 萬, 平均年增長為11.3。圖9: 1997 年2004 年*國內旅游人數陽市鐵及航空均客：2002 陽市的鐵、公、飛機客運分別到達2863 萬人次、3913 萬人次、189 萬人次，公和鐵的運輸比2001 分別增加15.6% 和25.17%；2003 盡管受到非典影響，客仍高居下。 根據最近幾的資顯示，在陽市接待的國內游客中，外游客所占比重高于內游客。在過夜游者中內游客占40%9.0 酒店市場分析左右。從客源分布看，外客源主要分布在東、華、華東和*地區。居前10 位的主要客源地是京、吉、*、河、。 京游客在外游客中比重最高，到達陽市接待外游客總的1/5。同時，*、長江三角洲

30、、閩南地區客源增長幅較大。 從游目的構成上看，以商務為主，其他依次是觀光、探親訪友、會議、文化科技、體育交、安康療養和*等。 通過客源分析可以看出，來游客中，以商務為目的的公司管人員占游人群的絕大多數，他們大多會在陽停1 天以上，并且具有一定的消費根底，會選擇中高檔酒店入住，是擬建工程的主要目標客戶群體。9.8 未來酒店業趨勢分析表：未來酒店供給預測四五星級酒店客房數2005 年5,348間客房間2007 年7,816間客房間2005-2007 年平均增長率20.9%20109,788 間客房間2007-2010 年平均增長率7.8%9.0 酒店市場分析圖11：未來酒店供給和入住率預測目前，陽

31、市共有高星級酒店21 家，客房數5,348 間，平均入住為65%。 到2007 ，陽市的高星級酒店將會到達26 家*，提供超過7,816 間客房，2 間共增加超過2,300 間客房，平均房數增長達20.9% 。 在這情況下，未來2 陽市高星級酒店要維持65%的入住，每新增對高星級酒店的需求必須達25 萬人次天3，或新增需求增長21%。 未來需求方面，假設入住高星級酒店的客群與到陽的游人增長速成正比，保守估計2006 的世園會*和2008 奧運會*將額外動游人數增加約20%左右，因此盡管未來將有大新增高星級酒店客房供給，但需求在預期的世園會和2008奧運會外帶動下，2006 和2008 的高星級

32、酒店入住將提高至68%和76%左右。 到目前為止除2008 奧運會外，2007 到2010 再沒有公報其他額外國際性大型活動或展會。假設2007，2009 和2010 9.0 酒店市場分析的需求以過往8 的平均增長的11.3%來增長，2007 整體高星級酒店的入住將下到55%，到2010 將上升到61%，但仍比目前低。4 因此，在缺乏大型國際性的活動或展覽的拉動下，未來幾年*市酒店業的竟爭將會很大。9.9 對本工程的影響 過去幾年*市高星級酒店市場的經營走勢在上升，平均入住率逐年提高。 *市高星級酒店的供給量將會在未來2-3 年到達頂峰，對整體的酒店業構成一定的壓力。 目前在工程周邊10 分鐘

33、車程內有萬豪，*及在建的萬豪酒店二期和規劃中的五里河工程，另外還有大民族酒店，對本工程的酒店開發造成一定約壓力和風險。 但從地理位置來看，本工程除了靠近機場近以外，周邊還擁有會展中心和2008 年奧運會足球分賽場，因此在本工程興建高星級酒店是有一定優勢的。 從目前工程所在地區的開展情況來看，配套設施不夠齊全，缺乏商業氣氛，因此本工程在要建酒店的同時，要盡量爭取把工程整體的配套設施建立好，來增加競爭力。 考慮到目前本工程的周邊地區沒有較好的四星級酒店，因此本工程的酒店局部可考慮興建四星級酒店，以補充這一區域市場的空白點9.0 酒店市場分析。 通過我們實地考察和市場調研，目前*市近一半的現有酒店老

34、化，不改變規劃的前提下所得出的估計。其中三星級酒店尤為突出。 酒店會議設施比擬缺乏，不能滿足日益增長的商務需求。 從長期來看，隨著國內居民收入和生活水平的不斷提高、外向型經濟的進一步開展，*乃至中國旅游業，商務活動的開展前景十分光明，而2008 年奧運的舉辦更將會把*的旅游業推向一個新的層次，酒店業的需求也將會繼續保持旺盛的態勢。 針對目前*市酒店業開展的現狀以及迎合未來奧運的酒店需求，政府采取了三大措施促進酒店業的開展：第一是鼓勵興建酒店物業，第二是對現有未評星級的酒店進展檢查評級，對符合標準的酒店授予相應的星級，第三是升級現有的酒店物業，提升其檔次水平。現有酒店的再次升級雖然可以滿足局部需

35、求，但高星級酒店來迎合奧運會比賽的重大缺口仍舊不能完全依靠現有酒店設施來完成，因此在2008 年之前新酒店的開發與建立，仍將會有良好的需求趨勢，并且在奧運之后的3-5 年，雖然酒店業的競爭將會加劇，但品質較好、檔次較高，且擁有優良性價比的酒店物業仍將具有較強的市場競爭力。 預計未來5 年內*的星級酒店供給將大幅增加，星級酒店將不僅集中在和平和沈河區這樣的繁華商務區，那些新興商務集中區域和距離機場、會展中心以及奧運比賽場館的區域也將成為興建星級酒店的首選之地。9.10 競爭分析為了進一步研究本工程是否具備成功開發酒店物業的可行性，我們特別在這一章節對工程周邊的一些酒店物業進展競爭分析。9.10.

36、1 區域現有競爭分析9.0 酒店市場分析目前離本工程最近的酒店有：2 家五星級和2 家三星級，分別是麗都*飯店、皇朝萬豪酒店和大民族飯店歌仙大酒店我們選擇了三家具有代表性的酒店作為本工程現有競爭對象：皇朝萬豪酒店、麗都*飯店和商貿飯店。皇朝萬豪酒店和麗都*飯店距離本工程較近，以商務型客人為主要的目標客群，由知名的管理公司進展管理,與本工程有直接的競爭力度。商貿酒店由香格里拉集團進展管理，是目前*市經營最好的四星級酒店，考慮到本工程周邊地區沒有較好的四星級酒店，本工程的酒店局部可以考慮興建四星級酒店，以彌補區域市場的空白點，因此我們同時選擇商貿酒店作為競爭對手.通過研究分析得知本工程周邊的主要競

37、爭對手，有以下缺乏：*麗都*飯店*皇朝萬豪酒店*商貿飯店優勢酒店管理公司知名度高；房價在同級別酒店中較為廉價；擁有全市規模最大、設施最完備的康體中心豪華作為酒店主體風格；最大宴會廳層高較高，整場無柱，裝修豪華。酒店管理知名度高；最大會議廳整場無柱；商貿飯店各方面設施都具有較高的水平，特別是在客房方面，其內部裝備已接近五星級酒店水平劣勢宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感酒店管理公司己換，效勞水平下降；房價較高康體設施不夠完善9.0 酒店市場分析 *飯店的最大宴會廳相對較小，層高較低，很容易使人產生壓抑感，會因此而失去一些承辦大型宴會和會議的時機。另外，*飯店在力求營造溫馨、雅

38、致的氣氛的同時，失去了五星級酒店應有的氣派與豪華，這就使其在風格和檔次上都稍顯遜色。 皇朝萬豪酒店在近兩年的經營中業績有下降趨勢。據行內人了解目前皇朝萬豪的管理已不再是由萬豪酒店管理公司來管理，導致效勞水平下降。 商貿飯店的康體設施不夠完善。*皇朝萬豪酒店工程概況9.0 酒店市場分析酒店位置：*皇朝萬豪酒店位于*市和平區青年大街388 號，毗鄰使館區，與外資企業辦公區及國際會展中心相鄰。距*國際機場15 公里，乘車需15 分鐘，到市中心及火車站也僅需15 分鐘的車程。酒店管理：*皇朝萬豪酒店是萬豪國際集團在中國大陸的第一家以萬豪命名的酒店，也是*第一家五星級酒店，由揚子集團與北方航空公司興資1

39、1 億元建立，于1999 年開業。酒店規模：酒店樓高25 層，共有客房449 間套。通標間面積達38 平方米，設有商務樓層、非吸煙樓層，局部客房配有廚房設施；商務樓層擁有東北最大的行政酒廊，被稱為皇家式貼身護身符。酒店根本配套設施：大堂及大堂吧 大堂舉架相對較高，頂層直達酒店3 樓。9.0 酒店市場分析萬豪宮中餐廳 萬豪宮中餐廳位于酒店2 層，大廳可擺放12 個散臺，容納48 人，除大廳外，還設有21 間貴賓包房，每間可擺放一*1012 人臺，供小型宴會、商務晚宴使用。萬豪咖啡廳與西餐廳 萬豪咖啡廳位于酒店1 層，兼具咖啡廳與西餐廳的功能。餐廳可容納176 人同時就餐，廳內另設有2 個小型會議

40、室，分別可容納6 人和14人。酒吧金吧與898 雪茄吧 皇朝萬豪酒店的酒吧位于酒店2 樓，可容納60 人，于晚間營業，提供各種雞尾酒，每晚有外國樂隊的現場表演以及調酒師的花式調酒表演。 898 雪茄吧位于酒店1 樓，是皇朝萬豪酒店的特色賣點之一，環境愜意，為客人提供了品嘗雪茄的場所。御門鐵板燒 御門鐵板燒位于皇朝萬豪酒店2 樓，每日提供午餐和晚餐，主要經營日本傳統料理和極品鐵板燒。康體中心 康體中心位于酒店5 樓，其娛樂及休閑設施包括室內游泳池、斯諾克臺球、乒乓球、桑拿浴和蒸汽浴、健身室和美容9.0 酒店市場分析美發中心。健身室約為200 ，配備各種運動器械，內部還有健美操區。 對于入住酒店的

41、客人，可免費健身、游泳和桑拿、洗浴。 桑拿房可容納23 人。酒店游泳池為圓形，直徑約25 米，水深最深1.8 米，最淺為1.4 米，水溫為26。整個泳館為圓形，天棚被裝修為圓弧狀吊頂，游泳池一側配有漏天休息室，設有白色躺椅，在游泳過后可以在此享受日光沐浴。行政樓層酒廊 行政樓層位于酒店頂樓，擁有東北最大的行政酒廊，被稱為皇家式的貼身護身符，每天有貼身的Baler 效勞和Happy Hour活動，專為行政樓層的客人提供各種效勞。 包括免費早餐，全天免費咖啡、茶或果汁； 晚間免費精巧小吃和雞尾酒；快速入住和退房效勞； 同時行政樓層配有私人會議室供商務會議之用。9.0 酒店市場分析除商務中心提供的會

42、議室外，酒店還設有9 個豪華會議室和豪華宴會廳共計1280 ，配備先進影音器材，包括40 套同聲傳譯設備。 豪華宴會廳皇朝殿位于酒店2 樓，達564 ，層高8.2米，會場整場無柱，最多可容納500 人。宴會廳采用國際化布置，以金色和黃色作為主要色調，墻壁和吊頂都鑲有燙金的裝飾圖案，整個大廳光榮奪目、氣勢非凡，同時設有約51 的宴會休息廳，可容納15 人。 皇朝萬豪酒店曾舉辦的會議包括：國電集團董事會晚宴、英特爾全球CEO 會議、德國寶馬揭牌儀式、東軟公司會議、名車名表展示會等。9.0 酒店市場分析表：皇朝萬豪酒店會議室，宴會廳情況一覽表會議室面積租金RMB/9小時租金RMB/5/小時超時費RM

43、B/小時宴會會見雞尾酒皇朝殿5641800010800800400400500貴賓廳2511400900500201630貴賓廳18825001500500501850春廳6618001100500401840夏廳39100070030016-10秋廳10530002000500602060東廳391000700300201015合秋夏144380023005008020100合夏冬1834500280060011020120清廳185450028006009020120漢廳9728001800500502060三樓大廳30060003600500-200 在會議過程中，酒店免費提供記錄紙、鉛

44、筆及冰水效勞。簽到冊為人民幣100 元/臺，餐桌圓花為人民幣100 元/臺，瓶花為人民幣25 元/瓶不包括花瓶，接待臺迎賓花和講臺花為80 元/臺，貴賓胸花為10 元/臺，投影儀及屏幕為600 元/臺，無線麥克風為150 元/個，噴繪背板為人民幣1100 元，橫幅為人民幣20 元/字，會中咖啡小休的收費標準為人民幣2550 元/人，附加15%的效勞費。客房萬豪酒店共有客房449 間，設有商務樓層，非吸煙樓層。表：皇朝萬豪酒店客房情況一覽表房間類型間數面積報價RMB優惠價RMB協議價RMB單人豪華間179421113656480雙人豪華間151421113725480行政套房3554194198

45、7950行政單人房41541861906700行政雙人房21541300757750行政豪華套房205421931021950總統夫人套房1546500-3500總統套房127615000-13000 局部房間有廚房設施，廚房內配有冰箱、微波爐。每個房間備有煙感器、電子保險箱、有線電視、留言、雙頻線，并設有別離的浴缸和封閉立式淋浴。 酒店套房大多為45 ，另有5 間75 的大套房，同時有2 間80 的套房正在改建中，準備作為長住客房，分布在酒店23 樓和25 樓。 總統套房位于酒店第25 層，裝修豪華高貴，臥室內有音響、按摩椅，同時配有梳妝室，總統套房隔壁為總統夫人房，兩套房之間有門相連。地理

46、位置分析 皇朝萬豪酒店位于*市和平區青年大街388 號，毗鄰使館區，與外資企業辦公區及國際會展中心相鄰。 由于其優越的地理位置，皇朝萬豪酒店每年接納了眾多的旅游和會議團體。但同時與麗都*飯店咫尺相隔，給其在爭奪和搶占市場上帶來巨大的競爭壓力。兩個酒店既相互依存又相互競爭，形成積聚效應。酒店效勞內容及優惠措施 皇朝萬豪酒店提供以下的賓客效勞：機場穿梭巴士、殘疾人設施、24 小時送餐效勞、票務/觀光效勞臺、洗衣效勞、托兒效勞、機票預定。 酒店商務中心設在酒店3 樓，可以提供各項商務效勞，包括會議室、電腦工作臺、并備有接發電子、 、影印及9.0 酒店市場分析打印等多種功能設施。除此之外，對于入住酒店

47、的客人，酒店還在以下方面做出優惠：康體中心的優惠措施酒店為入住客人提供免費的游泳、桑拿、洗浴效勞。免費使用本地對于入住酒店的客人，可免費撥打本地。會議過程中免費提供筆、紙及茶水效勞在會議過程中，可免費使用筆、紙及茶水，同時酒店免費提供桌式麥克風。客房免費提供咖啡和茶行政樓層的優惠措施酒店對于入住行政樓層的客人提供以下的效勞和優惠措施：免費早餐，全天免費咖啡、茶或果汁；晚間免費精巧小吃和雞尾酒；快速入住和退房效勞。評價：9.0 酒店市場分析 交通便利。 以裝修豪華作為酒店主體風格，提供高檔次的配套設施和客戶效勞。 與相臨的麗都*飯店相比，房價相對昂貴，因此而失去了局部客人。 商務樓層擁有東北最大

48、的行政酒廊，被稱為皇家式貼身護身符。 電梯需要插入房卡方可使用，酒店還設有殘疾人樓梯。 最大宴會廳層高較高，整場無柱，裝修豪華。但是會議后就餐需要等待50 分鐘進展翻臺布置。 客房家具及各種設施的布置都力求豪華、尊貴與高檔次，不設立普通標準間，而是從豪華房間開場設立，房價也相對較高。 在效勞上，據市場訊息得知酒店己非由萬豪酒店管理公司管理，故導致近年效勞水平下降。*麗都*飯店9.0 酒店市場分析*麗都*飯店酒店位置：*麗都*飯店矗立于*青年大街386 號，離市中心、火車北站和桃仙國際機場僅15 分鐘車程。酒店管理：*麗都*飯店由長江實業集團*投資建立，喜達屋飯店/度假村集團管理，于2002 年

49、開業。酒店規模：*麗都*飯店是目前東北最大的五星級酒店，共28 層。擁有594 間客房、套房、公寓房，其中客房552 間，普通客房面積最小為40 。酒店1 層4 層為餐廳、酒吧及娛樂設施，同時設有2 層喜達屋優先顧客樓層，不吸煙房和專為殘障者設計的殘障者房。酒店根本配套設施大堂及大堂吧9.0 酒店市場分析餐。世外桃源酒吧和清逸吧 麗都*飯店共有2 個酒吧，位于1 樓的世外桃源酒吧和位于酒店2 層的清逸吧。 世外桃源酒吧約300 ，能容納60 人。 清逸吧則以上等雪茄和白蘭地為主題，與世外桃源酒吧相比，更增加了幾分休閑靜謐，在酒吧恒溫柜里存放了哈瓦那雪茄和葡萄酒，呈現出一種全新的娛樂休閑感受。康

50、體中心 康體中心位于酒店5 層，總建筑面積約為3,500 ，在*9.0 酒店市場分析五星級酒店中設施工程最為完備齊全，配有健身中心、室內泳池、桑拿、蒸汽浴、按摩、棋牌室、高爾夫球練習場、理療室、壁球館、桌球室、攀巖、美容美發中心。 室內游泳池約140 ，泳池附近還配有小型兒童池和渦流池，入住該酒店的客人可免費游泳。 桑拿、健身、洗浴也均向本店客人免費開放，健身室約210 ，配有各種健身設備，同時內設一間約50 的體操室，酒店特聘了*芭蕾舞學院的教師教授健身舞。桑拿房可容納1012 人，同時設有坐式洗浴間。 棋牌室共有3 間，約17 ，乒乓球室約75 ，斯諾克臺球室約30 。 除此之外，酒店還設

51、有約80 的兒童樂園，40 的攀巖室，高爾夫球練習場，100 的壁球場和體育用品專售商店。商場、美味店和洗衣店 麗都*飯店1 層和2 層設有高檔的服裝店。 除此之外，酒店1 層還設有美味店，面積約20 ，出售優質的佳釀、進口奶酪、餅食、法式餅干，同時提供外賣效勞。在一樓大廳還設有洗衣店。宴會及會議設施 酒店擁有能容納500 人的宴會廳和5 個多功能廳，并設有專門的董事會議室，可提供先進的多媒體設備，無線寬帶上網，適合于舉辦商務會議、舞會和輕松的雞尾酒聚會，酒店曾經舉辦過巴特洛會議、名車名表展示會、*雙益醫院管理公司醫療招聘會、*卷9.0 酒店市場分析煙廠會議。麗都*飯店會議室、宴會廳情況一覽表

52、會議室宴會式接待式面積高租金宴會廳3005005253.415000一號宴會廳1703202563.47500二號宴會廳85140128344000蓮廳50100128343900梅廳4590104343900竹廳4090104343900菊廳408080343500蘭廳408072343500董事會議室一84343600董事會議室二20343600麗都殿4007683422009.0 酒店市場分析 麗都殿位于酒店三層，層高3.4 米。裝修高貴，墻壁懸掛多幅抽象畫，墻壁、天花板、座椅均采用明亮的金色，配以白色燈光，使得大廳四處流光溢彩。 會議室未配備同聲傳譯設備，酒店代理租賃費用為150 元/

53、位。酒店特設的兩間董事會議室位于酒店2 層，采用深黃色系，特別適合舉辦1020 人的小型會議。客房麗都*飯店共有客房552 間，還設有專門的不吸煙房、殘障人房和喜達屋優先賓客房。房面積最小客的為40 ，具備寬大的衛生間及優質的衛浴用品，提供瓶裝礦泉水、擦鞋效勞、寬帶上網、IDD 直撥、語音留言信箱、有線和衛星電視節目。9.0 酒店市場分析間數面積報價RMB優惠價RMB協議價RMB雙人高級間120401241619430豪華房61611336647450普通套房61541432695480行政套房13801079781670豪華套行政豪華房20401432838-行政商

54、務套房單36641079857-行政商務套房雙12641079857-行政豪華套房20641923990953政要套房226419099831780總統套房118818000-150009.0 酒店市場分析地理位置分析*麗都*飯店距離市中心、火車北站、桃仙國際機場僅15分鐘車程。毗鄰五里河體育場及南湖科技開發區中心，飯店周圍有*工業展覽館，國際會展中心和*科學宮。麗都*飯店優越的地理位置自然為其增加了一定的客源。但是近在咫尺的五星級酒店*皇朝萬豪酒店成為其強勁的競爭對手，兩者之間既互相競爭，又互相帶動形成聚集效應。酒店效勞內容及優惠措施麗都*飯店提供的效勞包括：24 小時禮賓效勞、空調巴士機場

55、效勞、寬帶接入互聯網、當日水洗或干洗效勞、翻譯效勞、在線醫生、商務中心。 酒店的商務中心位于酒店2 層，面積達75 ，可提供外幣兌換、郵遞包裹和信件效勞、 、打印、訂票。除此之外，對于入住酒店的客人，酒店還在以下方面做出優惠：康體中心的優惠措施 酒店為入住客人提供免費的游泳、桑拿、洗浴效勞。其他的娛樂設施也均提供5 折8 折不等的優惠。免費本地及寬帶上網 對于入住酒店的客人，可免費撥打本地，同時按照本錢價收取國際及 費用，入住商務樓層的客人，可免費寬帶上網。行政樓層的優惠措施與效勞對于入住行政樓層的客人，酒店提供以下的優惠和效勞：9.0 酒店市場分析每早6 點至10 點免費享用行政酒廊自助早餐

56、，每日下午5：30至7：00 在行政酒廊設有雞尾酒及小點，住店期間隨時提供咖啡和茶、免費贈送礦泉水、免費閱讀當天本地報紙、快速結賬效勞、免費使用1 小時行政酒廊會議室，可租用行政樓層專用DVD 及 機。評價： 交通便利。 以溫馨浪漫作為酒店主體基調，酒店行政樓層推出的24 小時私人管家效勞吸引了眾多高層人士入住。 與相臨的皇朝萬豪酒店相比，其房價較為廉價，也贏得了更多的客戶。 酒店各處都擺放文化氣息濃重的藝術品，力求打造浪漫溫馨的氣氛。 在客戶效勞上，酒店強調熱情、周到的個性化效勞。 麗都*飯店擁有全市規模最大、設施最完備的康體中心，許多康體工程為該酒店獨有。 *飯店客房數量多，種類豐富，可以

57、滿足客人不同的需要。 宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感。9.0 酒店市場分析*商貿飯店香格里拉集團旗下酒店位置：*商貿飯店坐落于*市和平區中華路68 號，位于*市最為繁華的商業中心*街上，與新世界百貨、中興商業大廈相鄰。酒店管理：商貿飯店是由香格里拉酒店投資和管理集團管理的四星級酒店，該酒店于1996 年開業，2002 年改造翻新。9.0 酒店市場分析大堂吧中餐廳香宮 中餐廳香宮位于酒店2 層，大廳面積近200 ，可同時容納70人就餐，并配有假設干個小包房，每個包房可擺放12 桌。 中餐廳內還設有一個可容納80 人的會議室，實現就餐、小型會議的同步完成。餐宴特備了多元化的地道中式美食，追求色、香、味的完美