1、本章主要內容：第一節 房地產評價概述第二節房地產價錢及其影響要素第三節收益法在房地產評價中的運用 第四節市場法在房地產評價中的運用第五節 其他評價方法在房地產評價中的運用第五章 房地產評價 .了解土地的自然特性和經濟特性了解房地產的特性、房地產價錢影響要素掌握收益法和市場法在房地產評價中的運用了解假設開發法、道路開發對房地產的評價學習目的.第一節 房地產評價概述一、土地的特性1.土地的自然特性1土地位置的固定性。土地位置的固定性決議了土地價錢具有明顯的地域性特征。2土地成效的永續性只需土地運用得當，土地的成效即利用價值會不斷延續。3土地資源的不可再生性。4土地質量的差別性。土地的位置不同，呵斥

2、了土地之間存在自然差別，此差別導致土地級差地租的產生。.2.土地的經濟特性。1土地經濟供應的稀缺性2土地產權的可壟斷性3土地效益的級差性。土地質量的差別性不同區位土地的消費力不同經濟效益上具有級差性4土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業用地、工業用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需求確定土地的最正確用途。.二、土地運用權土地一切權的歸屬國有土地一切權不能進入房地產市場流轉。但運用權可以轉讓，因此地價普通是土地運用權的價錢。 小產權房.土地運用權出讓土地運用權初次買賣土地運用權出讓到期續期的相關規定土地運用權出讓合同商定的運用年限屆滿，住宅建

3、立用地運用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建立用地運用者需求繼續運用土地的，該當最遲于屆滿前1年懇求續期，土地運用權出讓合同商定的運用年限屆滿，土地運用者未懇求續期或者雖懇求續期但按照法律規定未獲同意的，土地運用權由國家無償收回。.三、房地產的特性房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。房地產普通具有如下特性：熟習1.位置固定性。2.供求區域性。3.運用長期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。 6.難以變現性。7.政策限制性 .1、最有效運用原那么2、合法原那么四、房地產的評價原那么.一、房地產價錢的種類一根據權益的不同，可分為一切權價錢、運用權價錢、其他權益價錢普通情況下，房地產一切權價錢高于房地

4、產運用權價錢。抵押價錢由于要思索抵押貸款清償的平安性，普通要比市場買賣價錢低。租賃價錢是承租方為獲得房地產租賃權而出租方支付的價錢。第二節 房地產價錢及其影響要素.三按房地產的實物形狀可劃分為土地價錢、建筑物價錢和房地產價錢。1.土地價錢。包括基準地價、標定地價和土地買賣價錢等。2.建筑物價錢指純建筑物部分的價錢，不包含其占用的土地的價錢。3.房地產價錢指建筑物連同其占用的土地的價錢。.房地產總價錢：指一宗房地產的整體價錢房地產單位價錢有三種情況：單位土地面積的土地價錢、單位建筑面積的建筑物價錢、單位建筑面積的房地產價錢.樓面地價=土地總價錢/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比

5、率。容積率=建筑總面積/土地總面積=土地單價/容積率.二、房地產價錢的影響要素掌握影響房地產價錢的要素通常可劃分為普通要素、區域要素和個別要素，下面分別予以論述。.一普通要素主要包括經濟要素、社會要素、行政要素和心思要素等。1.經濟要素。1經濟開展要素。2財政金融要素。3產業構造要素。2.社會要素。1人口要素。2家庭規模要素。3房地產投機要素。4教育科研程度和治安要素。5社會福利要素。3.行政要素。1土地運用制度與住房制度、地價政策。2城市規劃、土地利用規劃、城市開展戰略。3稅收制度、投資傾斜、優惠政策。4行政隸屬關系變卦。5交通控制。4.心思要素。.二區域要素區域要素是指某一特定的區域內的自

6、然條件與社會、經濟、行政、技術等要素相結合所產生的特性。1.商服繁華要素。2.道路通達要素。3.交通便利要素。4.城市設備情況要素。1根底設備：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設備。2生活設備：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設備。3文化文娛設備：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設備。5.環境情況要素。假設一個地域綠地較多、公園充足、環境優美，那么該地域的房地產價錢程度較高；假設噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，那么房地產價錢程度較低。.三個別要素1.土地的個別要素。1區位要素。2面積要素、寬度要素、深度要素。3外形要素。4地力要素、地質要素、地勢

7、要素、地形要素。5容積率要素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系普通不呈線性關系。6用途要素。7土地運用年期要素。在年地租不變的前提下，土地運用年期越長，地價越高。.第三節 收益法在房地產評價的運用 一、根本思緒：同評價方法一章其中：Rt未來第i 年土地帶來的預期純收益額 t 收益期限 i土地復原率折現率 .二、 適用范圍：有收益如商場、寫字樓、旅館、公寓等地產。三、純收益運用收益法評價房地產價值時，必需對實踐純收益進展修正，其中特殊的剔除、偶爾的要素，獲得在正常市場條件下房地產用于法律上允許最正確利用方向上的純收益值，其中還應包含對未來收益和風險的預期。我們

8、把這個收益稱為客觀純收益，只需客觀純收益才干作為評價的根據。純收益=客觀總收益-客觀總費用.在確定純收益時, 需進展收益修正：類似房地產收益+市場趨勢預測+收益風險性和可實現性。總費用是指獲得該收益的各項支出,如維修費、管理費用等。四、資本化率一本質：投資收益率二方法：1、純收益與售價比率法普通選擇幾個可比實例平均計算見P182即對幾個可比實例的資本化率進展簡單算術平均.2、平安利率 + 風險利率調整值法、 .平安利率通常選擇銀行中長期利率3、收益率插值法三種類：1綜合資本化率是將土地及其建筑物看作一個整體評價所采用的資本化率2建筑物資本化率3土地資本化率.【案例】被評價房地產A是一幢1000

9、平方米的商業用房，評價人員經調查了解到，房地產A的土地運用權是在2004年5月31日獲得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發建立完工并投入運營，房地產A投入運用之初，該房地產產權擁有人將其出租給他人運用，租期為5年租期到2021年5月31日終了，租賃合同規定，運用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規定租金每年每平方米110元為基準，每年添加l0元，房地產運用中發生的費用由承租人承當，合同同時規定，假設房地產的產權擁有人提早中止租賃合同需求支付違約金5萬元。評價人員還了解到，評價基準日2021年5月31日市場上同類商業用房的正常租金與評價對象A租金口徑一致堅持在每年每平方米150元

10、程度上，經評價人員預測，評價基準日后的前3年的市場租金程度將在評價基準日市場租金程度的根底上每年遞增1%，評價基準日3年后的市場租金程度根本維持在評價基準日后第3年的租金程度上，假設房地產A折現率和資本化率均為10%。.五、計算公式一評價房地合在一同的房地產價錢房地產價錢=房地產純收益/綜合資本化率房地產純收益=房地產總收益房地產總費用房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費.二單獨評價土地的價值土地的價值=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金三單獨評價建筑物的價值建筑物價值=房地產價值土地價值建筑物價值=房地產純收益土地純收益

11、/建筑物資本化率.有一房地產03年純收益為50萬元,資本化率為5%第一種情況:未來各年的收益將在上一年的根底上添加1萬元；第一種情況:未來各年的收益將在上一年的根底上增長1%；請分別評價2種情況下的房地產的價值P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)案例1:.有一宗土地，土地運用權轉讓年期為50年，估計資本收益率為10%,估計前五年的純收益為15萬元，16萬元，18萬元，15萬元，20萬元。從第六年起，純收益大約穩定在25萬元左右，試評價該宗土地的評價價錢。案例2 ：.某房地產開發公司于2002年3月以有償出讓方式獲得一塊土地50年運用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混構造的寫字樓，

12、當時造價為每平米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價錢為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金普通為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需求支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價錢的1.5%，土地運用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地運用權出讓年限屆滿，土地運用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評價該宗地2021年3月的土地運用權價值。案例3:.1.選定

13、評價方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實踐收益。年總收益=50129001-10%=48600元3.計算總費用。1年管理費=4860003.5%=17010元2年維修費=25009001.5%=33750元3年稅金=20900=18000元4年保險費=25009000.2%=4500元年總費用=1+2+ 3+417010+33750+18000+4500=73260元.4.計算房地產凈收益。年房地產凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740元5.計算房屋凈收益。1計算年貶值額.房地產運用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無

14、償收回。年貶值額=建筑物重置價/運用年限=2500900/48=46875元2計算房屋現值。房屋現值=房屋重置價-年貶值額已運用年數2021-2004=2500900-468754=2062500元3計算房屋凈收益假設房屋收益年期為無限年期。房屋凈收益=房屋現值房屋資本化=20625008%=165000元.6.計算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740元7.計算土地運用權價值。土地運用權在2021年3月的剩余運用年期為50-6=44年。=247740P/A,7%,44=3358836.15 元單價=3358836.15/500=671

15、7.67元8.評價結果本宗土地運用權在2003年3月的土地運用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。.房地產公司于2002年12月以有償出讓方式獲得一塊土地50年運用權，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混構造的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為2800萬元，該寫字樓的經濟耐用年限為60年，殘值率為0，評價基準日該建筑物重置價錢為每平方米4800元。據調查，當地同類型寫字樓租金程度普通為每月每建筑平方米120元，空置率在8左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5，維修費為重置價的1.5，稅金為年租金的18，保險

16、費為重置價的0.2，土地資本化率為8，建筑物資本化率為10。試根據上述資料評價該宗地2006年12月的價錢包括總價和單價作業.在同一地域，與被評價房地產相類似的房地產買賣越多，市場法運用越有效。而在以下情況下，市場法往往難以適用： 1.沒的發生房地產買賣或在房地產買賣發生較少的地域； 2.某些類型很少見的房地產或買賣實例很少的房地產，如古建筑等；3.很難成為買賣對象的房地產，如教堂、寺廟等4.風景名勝區土地；5.圖書館、體育館、學校用地等一、適用范圍第四節 市場法在房地產評價的運用.二、根本思緒:明確評價對象尋覓、確定買賣實例修正買賣情況修正買賣日期修正區域要素修正個別要素修正運用年期求出比準

17、價錢決議土地估價結論.主要非正常買賣情況：1、有利害關系的人買賣2、急于出賣或購買3、受債務債務的影響4、市場信息不靈通5、特別動機與偏好6、買賣稅費非正常負擔正常買賣情況指數/買賣實例買賣情況指數修正買賣情況：.修正買賣日期修正房地產價錢的變動率普通用房地產價錢指數來表示。利用價錢指數進展日期修正的公式如下：修正個別要素容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據詳細區域的情況詳細分析。.容積率1.11.31.72.02.12.5修正系數1.11.21.61.81.92.1假設確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規劃容積率為1.7，那么待估宗地容積率修正計算如下：另

18、據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每添加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價添加5%；超越1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價添加3%。 .【例題】假設選擇的比較案例成交地價為每平方米 1000元，對應土地運用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，那么如何年期修正？土地運用年期修正系數=(P/A,r,m)/ (P/A,r,n)m評價對象的運用年限；n買賣實例的運用年限。土地運用年期修正.實踐評價任務中，其計算公式： P=P*A*B*C*D或 =P*100/*/100*100/*100/其中：

19、 A=100/=正常買賣情況指數/買賣實例買賣情況指數 B=評價基準日價錢指數/買賣實例買賣價錢指數 或用環比物價指數 C=100/=評價對象所處區域要素條件指數/買賣實例所處區域要素條件指數 D=100/=評價對象個別要素條件指數/買賣實例個別要素條件指數計算公式1.案 例1 有一待估宗地G需評價，現搜集到與待估宗地條件類似的6宗地，詳細情況見表：宗 地 成交價 買賣時間 買賣情況 容積率 區域要素 個別要素 A 6800 2021 +1% 1.3 0 +1% B 6100 2021 0 1.1 0 -1% C 7000 2021 +5% 1.4 0 -2% D 6800 2021 0 1

20、-1% -1% E 7500 2021 -1% 1.6 0 +2% F 7000 2021 0 1.3 +1% 0 G 2021 0 1.1 0 0. 上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數表如下： 時間 2006 2007 2021 2021 2021 2021 2021 指數 100 103 107 110 108 107 112 另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在11.5之間時，容積率每添加0.1,宗地單位地價容積率為1時的地價添加5%；超越1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價添加3%。對買賣情況、區域要素、個別要素的修正

21、，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優于被估宗地，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據以上條件，評價該宗土地2021年的價錢。.一、根本思緒:以重置一宗與被評價房地產可以產生同等成效的房地產,所需投入的各項費用之和為根據,再加上一定的利潤和應納稅金來確定房地產的價錢。二、適用范圍：無收益、少買賣的特殊房地產如軍隊、政府、學校、醫院、博物館等 第五節本錢法在房地產評價中的運用. 土地價值=土地獲得費用 +土地開發費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益土地評價的本錢法公式：.一計算待開發土地獲得費用1.土地獲得費是為獲得土地運用權而向原土地運

22、用者支付的費用。根據獲得方式不同，其土地獲得費的構成和費用規范也不一樣。2.征用集體土地的費用 征用集體土地需求向鄉村集體經濟組織及個人支付費用，這些費用包括：.二計算土地開發費土地開發費主要包括1.根底設備配套費2.公共事業建立配套費3.小區開發配套費三計算投資利息.四計算投資利潤和稅費利潤通常以土地獲得費和土地開發費為基數，也可以是開發后土地的地價，并經過合理的利潤率計算，計算時，要留意所用的利潤率的內涵。五計算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改動或土地功能變化而引起的。土地價值=土地獲得費+土地開發費+投資利息+開發利潤+土地增值收益=土地獲得費+土地開發費+投資利息+開發

23、利潤*1+土地增值收益率. 某市經濟技術開發區內有一塊土地面積為5000平方米，該地塊的土地征地費用含安頓、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅為每畝10萬元，土地開發費為每平方公里2億元，土地開發周期為兩年，第一年投入資金占總開發費用的35%，開發商要求的投資報答率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，評價該土地的價值。 案例. 承上例1土地獲得費=10萬元/畝=150元/平方米2土地開發費=2億元/平方公里=200元/平方米3投資利息。土地獲得費的計息期為兩年，土地開發費為分段均勻投入，那么： 土地獲得費利息=150*1+6%2-1 =18.54元/平方米 土地開發費利息=200*35%*1+6%1.5-1+ 200*65%*1+6%0.5-1=10.23元/平方米4開發利潤=1+2*10%=35元/平方米5土地價值=1+2+3+4*1+15% =475.84元/平方米舉 例土地總價.假設開發法-又稱為剩余法、倒算法。思緒： 估算房地產未來開發完成后的價值； 減去 未來房屋正常的開發本錢； 稅費和利潤； 余額：就是待估土地價錢。一、假設開發法思緒第六節假設開發法在房地產評價中的運用 .二、適用范圍1.待開發土地的估價。2.將生地開發成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發