1、 物業管理的法律知識物業管理的法律知識第一節第一節 物業管理法律關系的主體物業管理法律關系的主體 業主與業主與 非業主使用人非業主使用人 一業主一業主業主的權利（條例）業主的權利（條例）業主在物業管理活動中，享有下列權利：業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；關事項提出建議；（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；則的建議

2、；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業管理企業履行物業服務合同（通過（七）監督物業管理企業履行物業服務合同（通過監督）；監督）；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；資金（以

3、下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，履行下列義務：業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修

4、資金；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。（六）法律、法規規定的其他義務。二業主大會二業主大會 由物業管理區域內全體業主組成，代表由物業管理區域內全體業主組成，代表全體業主行使本區域物業管理權力的組織。全體業主行使本區域物業管理權力的組織。另一種形式：業主代表大會另一種形式：業主代表大會 業主（代表）大會的召開：業主（代表）大會的召開：但應當有物業管但應當有物業管理區域內持有理區域內持有12以上投票權的業主參加。以上投票權的業主參加。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投業主大會作出決定，必須經與會業主

5、所持投票權票權12以上通過。以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權主所持投票權2 23 3以上通過。以上通過。業主大會的職責：業主大會的職責： （一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；的工作；（三）選

6、聘、解聘物業管理企業；（三）選聘、解聘物業管理企業；（四）決定專項維修資金使用續籌方案，監督實施；（四）決定專項維修資金使用續籌方案，監督實施；（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；面的規章制度；（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。有關物業管理的職責。首次業主大會的召開：首次業主大會的召開： 由行政主管部門指導召集組織由行政主管部門指導召集組織 例行業主大會的召開

7、：例行業主大會的召開：由業主委員會負責由業主委員會負責業主大會一般每年至少召開一次；業主大會一般每年至少召開一次；特殊情況下可召開臨時業主大會（特殊情況下可召開臨時業主大會（20%20%）。）。業主大會閉會期間，由業主委員會代行職責。業主大會閉會期間，由業主委員會代行職責。 三業主委員會三業主委員會 業主委員會：業主大會的執行機構。業主委員會：業主大會的執行機構。 由業主（代表）大會選舉產生由業主（代表）大會選舉產生。 （一）業主委員會宗旨（一）業主委員會宗旨 代表業主利益，維護業主合法權益，為業主創代表業主利益，維護業主合法權益，為業主創造良好生活、工作環境。造良好生活、工作環境。（二）業主

8、委員會的職責（二）業主委員會的職責（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。（五）業主大會賦予的其他職責。（三）業主委員會議（三）業主委員會議 一般定期召開，也可臨時召集，半數

9、以上出席委員通過的決議、決定有效。（四）業主委員會須遵守的原則（四）業主委員會須遵守的原則（1 1）及時答復議案，張貼重要事項；）及時答復議案，張貼重要事項；（2 2）所有決議決定議案不得違反政策法規；）所有決議決定議案不得違反政策法規；（3 3）提請物業管理單位及政府有關部門處理的事項）提請物業管理單位及政府有關部門處理的事項 以書面形式送達；以書面形式送達；（4 4）所辦事項設立專門的檔案備查。）所辦事項設立專門的檔案備查。 四非業主使用人四非業主使用人指合法使用單位的租客、分租客或其他人。 其權益來自于法律、法規的規定和業主公約的授權。 第二節 物業管理法律關系的主體之一 物業管理經營人

10、 物業管理經營人：從事物業管理的企業或組織。物業管理經營人：從事物業管理的企業或組織。 需取得：經營資格需取得：經營資格 管理資格管理資格 物業管理經營人主體資格（現狀）：物業管理經營人主體資格（現狀）：（1）獨立法人資格）獨立法人資格（2）附屬于某法人企業的分支機構）附屬于某法人企業的分支機構 一物業管理公司的法律地位一物業管理公司的法律地位（一）物業管理公司是企業法人（一）物業管理公司是企業法人 有一般企業法人的共同特征（二）物業管理公司與業主和非業主使（二）物業管理公司與業主和非業主使用人的關系用人的關系總體關系：總體關系：平等的民事法律關系平等的民事法律關系 （以合同的訂立為基礎：即合

11、同關系）（以合同的訂立為基礎：即合同關系）具體地說：具體地說： 與業主：與業主：委托被委托、服務被服務的關系委托被委托、服務被服務的關系與非業主使用人與非業主使用人：服務被服務的關系服務被服務的關系（三）物業管理公司現今承擔了某些城（三）物業管理公司現今承擔了某些城市管理職能市管理職能二對物業管理公司的法律規制二對物業管理公司的法律規制（一）物業管理企業的資質條件（一）物業管理企業的資質條件 四級資質：四級資質： 一、二、三及臨時資質一、二、三及臨時資質 資質要求：資質要求： 1注冊資本注冊資本2一定資質的管理人員、技術人員一定資質的管理人員、技術人員3管理物業類型管理物業類型4管理物業規模管

12、理物業規模5獲獎情況獲獎情況6企業管理制度與財務管理制度企業管理制度與財務管理制度7維修基金及使用制度維修基金及使用制度（二）物業管理從業人員應具備的條件（二）物業管理從業人員應具備的條件 業務知識、工作經驗、思想品德合格。業務知識、工作經驗、思想品德合格。 企業經理采取集中定點培訓企業經理采取集中定點培訓 部門經理、管理員各地組織培訓部門經理、管理員各地組織培訓 培訓合格：頒發培訓合格：頒發“崗位培訓合格證書崗位培訓合格證書”思想、職業道德、工作經歷能力績等合格：思想、職業道德、工作經歷能力績等合格： 頒發頒發“崗位合格證書崗位合格證書” 第三節第三節 物業管理法律關系的客體物業管理法律關系

13、的客體一建筑物的所有權類型一建筑物的所有權類型（一）專有部分（一）專有部分 私人獨占的部分，其權力行使具有排他性（二）共用部分（二）共用部分1任何人不可將其改做他用、自用（特批除外）2不干擾他人使用，不能給他人造成滋擾或危險。 物業管理主要指的是對共用部分的管理、維修、養護等公共性服務。二物業管理主體的行為規范二物業管理主體的行為規范（一）分散業主的行為規范 依法依約，不侵害集體，不影響他人。（二）非業主使用人的行為規范二）非業主使用人的行為規范 幾個方面：對業主 對物業 對公共 （三）物業管理公司的行為規范（三）物業管理公司的行為規范總體要求：總體要求： 依法守約、克盡職守， 處事公正、服務

14、到位 不失職、失誤。 第四節第四節 物業管理法律關系的內容物業管理法律關系的內容 （權利和義務）（權利和義務）一業主的權利和義務一業主的權利和義務（一）業主的權利（一）業主的權利 1財產權財產權：占有權、使用權、收益權、處分權：占有權、使用權、收益權、處分權2提議權、建議權、監督權提議權、建議權、監督權3決策權、表決權決策權、表決權4業主權利的保留業主權利的保留政府或有關組織的相關規定等，均不妨礙業政府或有關組織的相關規定等，均不妨礙業主售賣、轉讓、租賃或以其他方式處量、處理其主售賣、轉讓、租賃或以其他方式處量、處理其擁有的份數。擁有的份數。（二）業主的義務（二）業主的義務遵章守規、交費、配合

15、等遵章守規、交費、配合等 二物業管理公司的權利和義務二物業管理公司的權利和義務 物業管理公司應當具備的權利內容：物業管理公司應當具備的權利內容：（1 1）有權采取完成委托任務所必須的行為；）有權采取完成委托任務所必須的行為；（2 2）有權獲得勞動報酬；）有權獲得勞動報酬； （3 3）有權根據物業管理合同制止違背全體）有權根據物業管理合同制止違背全體 業主利益的行為。業主利益的行為。 （一）物業管理公司的管理權（一）物業管理公司的管理權1 1管理權問題的提出管理權問題的提出 l 物業管理權產生的緣由物業管理權產生的緣由: :(1)(1)分散產權業主民主、統一管理物業的要求分散產權業主民主、統一管

16、理物業的要求(2)(2)社會分工與專業化的要求社會分工與專業化的要求 業主大會及業主委員會之所以可以采取或授權業主大會及業主委員會之所以可以采取或授權采取某些帶有強制性的手段，其依據的是每個業主采取某些帶有強制性的手段，其依據的是每個業主事先的授權。事先的授權。 2 2管理權的來源管理權的來源 物業企業管理權的來源可歸結為：物業企業管理權的來源可歸結為： (1)業主承諾、合同體現業主承諾、合同體現（2）行政管理機關授權）行政管理機關授權（二）物業管理公司的義務（二）物業管理公司的義務 最大義務：遵法守規最大義務：遵法守規 應盡義務：依約盡責應盡義務：依約盡責 第五節第五節 物業管理的法律基礎物

17、業管理的法律基礎 一物業管理法律的淵源一物業管理法律的淵源 （一）憲法（一）憲法 （二）法律（二）法律 公司法、民法通則、合同法等公司法、民法通則、合同法等 （三）行政法規（三）行政法規 城市私有房屋管理條例城市私有房屋管理條例 （四）地方性法規（四）地方性法規 廣東省物業管理條例廣東省物業管理條例 （五）部門規章及地方性規章（五）部門規章及地方性規章二物業管理法律責任二物業管理法律責任 指由于違反物業管理法律規范而應當承擔的法律后果。法律責任的前提：法律責任的前提：違法行為承擔法律責任的結果承擔法律責任的結果：法律制裁 物業管理違法行為的構成要件：物業管理違法行為的構成要件： （一）違法性（一）違法性 （二）危害性（二）危害性 （三）可罰性（三）可罰性 以上三者同時具備，才能由當事人承擔法律責任物業管理法律責任的種類：物業管理法律責任的種類：（1 1）民事責任：