1、建設業主建設業主項目管理指南項目管理指南 一個建設項目，不管其大小、規模如何，特點異同，業一個建設項目，不管其大小、規模如何，特點異同，業主方對其進行項目管理，國際、國內都普遍應用如下三種：主方對其進行項目管理，國際、國內都普遍應用如下三種： （1 1）業主方自行項目管理（自籌自管模式、工程指揮部）業主方自行項目管理（自籌自管模式、工程指揮部模式）。模式）。 （2 2）業主方委托項目管理咨詢公司承擔全部的項目管理）業主方委托項目管理咨詢公司承擔全部的項目管理任務，業主只負責重要事項的決策，即引進業主項目管理咨任務，業主只負責重要事項的決策，即引進業主項目管理咨詢服務代管模式。詢服務代管模式。

2、（3 3）業主方委托項目管理咨詢公司與業主方人員共同進）業主方委托項目管理咨詢公司與業主方人員共同進行管理，即業主方與項目管理咨詢公司單位組合進行管理，行管理，即業主方與項目管理咨詢公司單位組合進行管理，是以上兩種方式的綜合，雙方的優勢互補。是以上兩種方式的綜合，雙方的優勢互補。前前 言言 不管是采取以上何種方式，總的目標是一致，為順利不管是采取以上何種方式，總的目標是一致，為順利完成各項項目管理工作。建設業主必須組建與建設項目的管完成各項項目管理工作。建設業主必須組建與建設項目的管理相適應的部門和機構配置必需的專業人員，建立規范的管理相適應的部門和機構配置必需的專業人員，建立規范的管理制度、

3、管理工作流程，工作任務分工和管理只能分工，進理制度、管理工作流程，工作任務分工和管理只能分工，進行項目管理的策劃，進度有序推進，使項目建設任務順利完行項目管理的策劃，進度有序推進，使項目建設任務順利完成。成。 下面以一個新建項目，業主方在工程建設各個階段的主下面以一個新建項目，業主方在工程建設各個階段的主要工作內容為例，結合成熟、有效的管理經驗要工作內容為例，結合成熟、有效的管理經驗一、工程建設的一、工程建設的四個階段四個階段工程建設的四個階段工程建設的四個階段 竣工驗收及交付使用階段竣工驗收及交付使用階段立項決策階段立項決策階段設計及準備階段設計及準備階段實施階段實施階段二、工程項目二、工程

4、項目建設程序建設程序工程項目建設程序工程項目建設程序 投資估算投資估算 長期計劃長期計劃 五年計劃五年計劃 年度投資計劃年度投資計劃項目建議書項目建議書可行性研究可行性研究 可行性研究報告可行性研究報告 設計工作設計工作 建設準備建設準備 建設實施建設實施 生產準備生產準備 竣工驗收竣工驗收 交付使用交付使用 設計總概算設計總概算 施工預算施工預算施工決算施工決算 預備項目計劃預備項目計劃建設程序簡圖建設程序簡圖 項目建設書項目建設書委托咨詢委托咨詢 投投 資資 前前 期期項目意向項目意向項目策劃項目策劃項目評估和項目評估和 審批決策審批決策可行性研究可行性研究報報 告告初步可行性究初步可行性

5、究可行性可行性 研究研究委托咨詢委托咨詢（續下表）（續下表）工程項目建設程序工程項目建設程序投投 資資 時時 期期投產時期投產時期委托監理委托監理編制設計文件編制設計文件初步設計初步設計技術設計技術設計施工圖設計施工圖設計物資采購物資采購設備訂貨設備訂貨開工報告開工報告施工安裝施工安裝生產準備生產準備試試 運運 行行建設（施工前）建設（施工前）準備準備施工招標施工招標試試 運運 行行竣工驗收竣工驗收后后 評評 價價投產經營投產經營（接上表）（接上表）三、四個階段項目三、四個階段項目管理工作的主流程管理工作的主流程四個階段項目管理工作的主流程四個階段項目管理工作的主流程臨水臨電軸線高程移交設計管

6、理、招標管理、進度管理、質量管理、投資管理、安全文明管理、溝通與協調管理、信息合同管理、財務管理、組織管理圍墻砌筑立項決策階段建議書初步可行性研究/可行性研究投資決策、立項決策可性性研究報告、立項申請項目規模和項目目標設計大綱/設計要點/設計導則征地紅線圖征地紅線圖征地紅線圖征地辦理土地使用證設計及準備階段建筑方案確定初步設計及報審擴大初步設計施工圖設計施工圖審查與報建各種報建報批施工許可等辦理土方、基坑支護工程地下結構工程主體結構工程外立面裝飾工程室內裝修工程機電設備安裝工程智能化工程專項配套工程（電梯、電信、人防、煤氣、綠化、環保等）專業調試專項調試聯合調試工程預驗收竣工驗收缺陷責任期質量

7、回訪、保修竣工資料建設資料備案工程結算項目后評價實施階段竣工驗收及交付使用階段設計顧問咨詢勘察鉆探與地質報告確定招標代理建筑方案招標/競賽勘察單位招標監理單位招標施工單位招標材料設備采購設計單位招標臨路臨建總體規劃拆除搬遷四、立項決策階段四、立項決策階段項目建議書項目建議書初步可行性研究初步可行性研究詳細可行性研究詳細可行性研究項目決策項目決策主項申請、批復主項申請、批復 立項決策階段立項決策階段編制項目建議書編制項目建議書初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究報告可行性研究報告立項批文立項批文項目決策項目決策選址選址上報上報立項決策階段立項決策階段項目建議書項目建議書 項

8、目建議書應包括以下內容：項目建議書應包括以下內容： （1 1）總論；）總論； （2 2）項目建設的必要性；）項目建設的必要性； （3 3）功能定位與需求分析；）功能定位與需求分析； （4 4）場館現狀及改擴建內容；）場館現狀及改擴建內容； （5 5）項目實施方案；）項目實施方案； （6 6）組織機構與人員配置；）組織機構與人員配置； （7 7）項目實施進度規劃；）項目實施進度規劃； （8 8）投資估算與資金籌措；）投資估算與資金籌措； （9 9）結論與建議。）結論與建議。 初步可行性研究：初步可行性研究： （1 1）項目建設的必要性和依據；）項目建設的必要性和依據； （2 2）市場分析與預測；

9、）市場分析與預測； （3 3）產品方案、擬建規模和廠址環境；）產品方案、擬建規模和廠址環境； （4 4）生產技術和主要設備；）生產技術和主要設備； （5 5）主要原材料的來源和其他建設條件；）主要原材料的來源和其他建設條件； （6 6）項目建設與運營的實施方案；）項目建設與運營的實施方案； （7 7）投資初步估算、資金籌施與投資使用計劃初步方案；）投資初步估算、資金籌施與投資使用計劃初步方案； （8 8）財務效益和經濟效益的初步分析；）財務效益和經濟效益的初步分析； （9 9）環境影響和社會影響的初步評價；）環境影響和社會影響的初步評價； （1010）投資風險的初步分析。）投資風險的初步分析。

10、 詳細可行性研究詳細可行性研究 ： （1 1）項目建設的必要性；）項目建設的必要性； （2 2）市場分析；）市場分析； （3 3）建設方案；）建設方案； （4 4）投資估算；）投資估算； （5 5）融資方案；）融資方案； （6 6）財務分析；）財務分析； （7 7）經濟分析；）經濟分析； （8 8）資源利用效率分析；）資源利用效率分析； （9 9）土地利用及移民搬遷安置方案分析；）土地利用及移民搬遷安置方案分析； （1010）環境影響；）環境影響； （1111）社會評價；）社會評價； （1212）風險分析與不確定性分析；）風險分析與不確定性分析； （1313）提出研究結論與建議。）提出研究結論

11、與建議。項目決策項目決策 投資機會研究投資機會研究 初步可行性研究初步可行性研究 可行性研究可行性研究 決定建設，轉入決定建設，轉入項目實施準備階段項目實施準備階段 終終止止研研究、究、尋尋求求新新的的投投資資機機會會 項目是否有項目是否有生命力？生命力？ 是否存在投是否存在投資機會？資機會？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 項目在技術、項目在技術、經濟等方面經濟等方面是否可行？是否可行？企業投資項目決策的程序企業投資項目決策的程序政府投資項目決策的程序政府投資項目決策的程序項目決策項目決策 行業、部門或區域規劃行業、部門或區域規劃 項目建議書審批項目建議書審批 可行性研究報告審批可行性研

12、究報告審批 批準建設，轉入批準建設，轉入項目實施準備階段項目實施準備階段 終終止止研研究、究、尋尋求求新新的的項項目目 項目是否有項目是否有必要建設？必要建設？ 項目是否符項目是否符合行業或區合行業或區域規劃？域規劃？ 項目在技術、項目在技術、經濟等方面經濟等方面是否可行？是否可行？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 獨立咨詢獨立咨詢 機構評估機構評估 獨立咨詢獨立咨詢 機構評估機構評估企業投資項目申請報告應主要包括以下內容：企業投資項目申請報告應主要包括以下內容： （1 1）項目申報單位情況；）項目申報單位情況； （2 2）擬建項目情況；）擬建項目情況； （3 3）建設用地與相關規劃；）建

13、設用地與相關規劃； （4 4）資源利用和能源好用分析；）資源利用和能源好用分析； （5 5）生態環境影響分析；）生態環境影響分析； （6 6）經濟和社會效果分析。）經濟和社會效果分析。報送企業投資項目申請報告應附以下文件：報送企業投資項目申請報告應附以下文件： （1 1）城市規劃行政主管部門出具的城市規劃意見；）城市規劃行政主管部門出具的城市規劃意見； （2 2）國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見；）國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見； （3 3）環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件）環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件 （4 4）根據有關法律法規應提交的其他文件。

14、）根據有關法律法規應提交的其他文件。項目申請項目申請企業投資項目核準的程序企業投資項目核準的程序 可行性研究可行性研究 編制并遞交項目申請報告編制并遞交項目申請報告 政府核準審查政府核準審查 核準核準建設，轉入項建設，轉入項目實施準備階段目實施準備階段 終止研究、終止研究、尋求新的項目尋求新的項目 核準通過？核準通過？ 項目在技術、項目在技術、經濟等方面經濟等方面是否可行？是否可行？ 否否 否否 是是 是是 獨立咨詢獨立咨詢 機構評估機構評估項目核準項目核準五、設計及準備階段五、設計及準備階段1、選址及征地、拆遷、選址及征地、拆遷 土地使用土地使用/轉讓轉讓/購買購買/投標投標拆遷、平整拆遷、

15、平整辦理土地使用證辦理土地使用證建設工程用地使用證建設工程用地使用證圍墻砌筑、宣傳標語圍墻砌筑、宣傳標語 設計及準備階段設計及準備階段 該階段將工程建設項目的設想變成可實施的藍圖，以及該階段將工程建設項目的設想變成可實施的藍圖，以及完成建設前期的報批、報建、拆遷等工作。完成建設前期的報批、報建、拆遷等工作。設計管理工作設計管理工作初步設計、設計概算初步設計、設計概算編寫總體設計大綱編寫總體設計大綱組織國際組織國際/ /國內建筑方案的招標國內建筑方案的招標/ /競賽競賽確定建筑方案的中標單位，進行設計合同談判確定建筑方案的中標單位，進行設計合同談判協助簽訂建筑方案設計服務合同協助簽訂建筑方案設計

16、服務合同施工圖設計單位招標、合同談判、協助簽訂合同施工圖設計單位招標、合同談判、協助簽訂合同編制設計依據文件（設計大綱、設計導則、設計編制設計依據文件（設計大綱、設計導則、設計要點、設計深度要求、設計進度計劃等）要點、設計深度要求、設計進度計劃等）辦理建設、規劃、國土房管、環保、排水、排污、辦理建設、規劃、國土房管、環保、排水、排污、交通、消防、供水、供電、煤氣、人防、防雷的交通、消防、供水、供電、煤氣、人防、防雷的報建審查工作，領取審核意見報建審查工作，領取審核意見技術設計、施工圖設計、施工圖預算技術設計、施工圖設計、施工圖預算施工圖審查施工圖審查設設 計計工程設計管理工程設計管理設計招標、

17、競賽設計招標、競賽設計合同談判、簽設計合同談判、簽訂訂方案優化、報批、方案優化、報批、施工圖審查施工圖審查限額設計、出圖計限額設計、出圖計劃管理劃管理設計交底、技術協設計交底、技術協調咨詢調咨詢勘察設計管理勘察設計管理勘察單位的招標勘察單位的招標初探、詳探、物探初探、詳探、物探勘察成果報告質量勘察成果報告質量評估評估建設項目廠（場）址選擇應考慮和研究主要內容：建設項目廠（場）址選擇應考慮和研究主要內容： （1 1）廠（場）址的自然資源；）廠（場）址的自然資源； （2 2）地形地貌及占地面積；）地形地貌及占地面積； （3 3）廠（場）址的工程地質和水文地質條件；）廠（場）址的工程地質和水文地質條

18、件； （4 4）征地拆遷情況；）征地拆遷情況； （5 5）環境保護；）環境保護； （6 6）地區經濟技術條件；）地區經濟技術條件； （7 7）交通運輸條件；）交通運輸條件； （8 8）建設項目所需的其他外部條件：如原材料、能源）建設項目所需的其他外部條件：如原材料、能源的供應，生活設施的依托條件以及施工條件等。的供應，生活設施的依托條件以及施工條件等。 征地征地拆遷拆遷流程流程 嚴格按項目征地程序辦事：申請用地嚴格按項目征地程序辦事：申請用地受理申請并受理申請并審查有關審查有關審批用地審批用地征地實施征地實施簽發用地證書簽發用地證書征地征地批準后的實施管理批準后的實施管理領發土地使用證領發土地

19、使用證建立征用土地檔建立征用土地檔案和移交。按征地程序排列進度計劃。案和移交。按征地程序排列進度計劃。 2、設計管理工作、設計管理工作功能需求調整，編制設計任務書功能需求調整，編制設計任務書規劃部門領取設計重點、規劃控制指標規劃部門領取設計重點、規劃控制指標勘察單位的招標或直接委托勘察單位的招標或直接委托初步勘察初步勘察詳細勘察詳細勘察物探物探設計承發包模式規劃、設計界面劃分設計承發包模式規劃、設計界面劃分設計招標設計招標設計合同編制、簽訂設計合同編制、簽訂限額設計管理限額設計管理設備的市場調研設備的市場調研設計管理流程圖設計管理流程圖設計優化設計優化方案設計方案設計初步設計初步設計施工圖設計

20、施工圖設計-施工圖審查施工圖審查三個階段造價審核三個階段造價審核設計階段造價咨詢流程圖設計階段造價咨詢流程圖設計承發包模式規劃、設計界面劃分設計承發包模式規劃、設計界面劃分 序序號號專業名專業名稱與工稱與工作內容作內容分項名稱分項名稱工作界面劃分工作界面劃分備注備注主設計單位主設計單位專業設計單位專業設計單位方案方案初步初步設計設計施工施工圖圖方案方案初步初步設計設計施工施工圖圖1 1總體規劃總體規劃規劃設計方案規劃設計方案修建性詳細規修建性詳細規劃及綜合管線劃及綜合管線設計設計2 2結構結構基坑支護基坑支護地基基礎地基基礎主體結構主體結構外裝修工程的外裝修工程的結構驗算（包結構驗算（包括幕墻

21、）括幕墻）其它其它 設設 計計 工工 作作 界界 面面 確確 認認 表表 負責負責 協助或審核協助或審核 序號序號 項項 目目標段劃分標段劃分主要內容主要內容選擇方式選擇方式備注備注1 1主設計單位主設計單位DL1DL1設計單位設計單位（1 1個）個）完成初步設計和主要部分的完成初步設計和主要部分的施工圖設計施工圖設計招標招標2 2專業設計單位專業設計單位DS2DS2幕墻工程、幕墻工程、DS3DS3智能化、智能化、DS4DS4精裝修、精裝修、施工圖的深化設計施工圖的深化設計由專業分包單位負責由專業分包單位負責3 3專項設計單位專項設計單位DZ1DZ1基坑支護基坑支護DZ2DZ2人防、人防、DZ

22、3DZ3電梯、電梯、DZ4DZ4電信、電信、DZ5DZ5信號覆蓋、信號覆蓋、DZ6DZ6泛光照明、泛光照明、DZ7DZ7永久用水、永久用水、DZ8DZ8永久用電、永久用電、DZ9DZ9環保（三廢治理）、環保（三廢治理）、DZ10DZ10煤氣、煤氣、DZ11DZ11環境綠化、環境綠化、DZ12DZ12擦窗系統、擦窗系統、DZ13DZ13多層停車系統、多層停車系統、DZ14DZ14交通設施工程交通設施工程負責專項設計以及相關報審負責專項設計以及相關報審工作工作通過委托方式確定通過委托方式確定4 4地質地質勘察勘察DKDK勘察單位勘察單位負責初探、詳探負責初探、詳探設計招標設計招標設計合同編制、談判

23、、簽訂設計合同編制、談判、簽訂 方案設計、初步設計流程方案設計、初步設計流程了解業主建設意圖了解業主建設意圖用戶需求書用戶需求書咨詢團隊提出審查意見，內部會審咨詢團隊提出審查意見，內部會審方案評審方案評審( (設計、監理、業主設計、監理、業主) )評審成果文件評審成果文件初步擴充設計初步擴充設計初步設計成果驗收初步設計成果驗收介入初步設計概算工作介入初步設計概算工作初步設計末次審查初步設計末次審查重新組織評審重新組織評審不通過不通過通過通過注：初步設計專項審查建議按注：初步設計專項審查建議按專業專業( (規劃、國土、環保、排水、規劃、國土、環保、排水、排污、交通、消防、供水、供排污、交通、消防

24、、供水、供電、煤氣、人防電、煤氣、人防) )分批、分階段分批、分階段審查，以盡早能爭取時間，但審查，以盡早能爭取時間，但需注意各專業之間設計人員會需注意各專業之間設計人員會簽。簽。 施工圖設計施工圖設計-施工圖審查施工圖審查 初步設計審查完成，領取審核意見書初步設計審查完成，領取審核意見書評審審核意見，研究調整方案評審審核意見，研究調整方案施工圖設計施工圖設計施工圖審查施工圖審查( (審圖機構審圖機構) )審圖意見書審圖意見書施工圖評審施工圖評審( (監理單位監理單位) )施工圖評審施工圖評審成果文件成果文件介入施工圖預算，介入施工圖預算，施工招標工作施工招標工作評審審核意見，研究調整方案評審

25、審核意見，研究調整方案施工圖調整施工圖調整施工圖審圖機構確認施工圖審圖機構確認設計階段造價咨詢流程圖設計階段造價咨詢流程圖注： 首要確定發包模式、合同包劃分，明確首個招標項目必備的條件。(如幕墻、室內裝修、圖紙深度要求)。 根據招標計劃，調整出圖計劃，以配合招標工作。 編制總控進度計劃(包括設計、招標、施工、驗收等) 。 投資結算、限額設計目標設置投資結算、限額設計目標設置開始進場開始進場2 2周周發包模式規劃、合同包的劃分發包模式規劃、合同包的劃分2 2周周( (初步設計同步進行初步設計同步進行) )招標計劃安排，招標管理方案招標計劃安排，招標管理方案1周調整設計出圖計劃，編制總控進度計劃調

26、整設計出圖計劃，編制總控進度計劃2 2周周（續下表）（續下表）（接上表）（接上表）初步設計概算審核初步設計概算審核初步設計成果驗收通過，設計提交初步設計成果驗收通過，設計提交概算概算4 4周周施工圖預算審核施工圖預算審核施工圖設計完成施工圖設計完成( (未審查未審查) )，提交預算，提交預算4 4周周標底審核標底審核招標文件完成招標文件完成4 4周周辦理內容辦理內容辦理部門辦理部門具具 備備 條條 件件 做建筑模型做建筑模型 模型公司模型公司 各層平面、東、南、西、北立面圖剖面圖各層平面、東、南、西、北立面圖剖面圖 初步設計報初步設計報建建 規劃局建管處規劃局建管處 建筑方案批復、設計要點批復

27、、規劃方案批復、初步設計圖二建筑方案批復、設計要點批復、規劃方案批復、初步設計圖二套、規劃紅線圖、規劃許可證、用地批準書套、規劃紅線圖、規劃許可證、用地批準書 消防報建消防報建 市消防局市消防局 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計給排水圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計給排水圖、電圖、空調圖、申請表電圖、空調圖、申請表 交通報建交通報建 市公安局市公安局 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、申請表、四至圖申請表、四至圖 人防報建人防報建 市人防辦市人防辦 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初

28、步設計建筑圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、申請表申請表 衛生防疫報衛生防疫報建建 市防疫站市防疫站 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、給排水圖、申請表給排水圖、申請表 環保部門環保部門 市環保部門市環保部門 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、給排水圖、申請表給排水圖、申請表 綠委報建綠委報建 市綠委市綠委 初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、初步設計批復、規劃許可證、用地批準書、初步設計建筑圖、給排水圖、

29、申請表給排水圖、申請表施工圖紙設施工圖紙設計審查計審查 市建委技術處市建委技術處 各專業批復意見、建筑模型、初步設計圖各專業批復意見、建筑模型、初步設計圖 設計階段的各種報批報建手續設計階段的各種報批報建手續 辦理內容辦理內容辦理部門辦理部門具具 備備 條條 件件申請設計要申請設計要點點 規劃局建管處規劃局建管處 規劃許可證、報告、用地通知書、規劃紅線圖規劃許可證、報告、用地通知書、規劃紅線圖 規劃方案報規劃方案報建建 規劃局建管處規劃局建管處 設計要點批復、規劃報建圖、規劃許可證、用地通知書、規劃紅設計要點批復、規劃報建圖、規劃許可證、用地通知書、規劃紅線圖線圖 繳交報建費繳交報建費 市金庫

30、市金庫 收案回執收案回執 繳交配套設繳交配套設施費施費 配套設施收費配套設施收費處處 繳款憑證、收案回執繳款憑證、收案回執 領審核意見領審核意見書書 規劃局收發室規劃局收發室 簽訂檔案移交合同回執、繳交配套設施設施費及報建費回執、簽訂檔案移交合同回執、繳交配套設施設施費及報建費回執、ICIC卡卡 建設方案報建設方案報建建 規劃局建管處規劃局建管處 規劃方案批復、建筑報建圖、規劃紅線圖、用地通知書、規劃許規劃方案批復、建筑報建圖、規劃紅線圖、用地通知書、規劃許可證可證 4 4、工程建設實施前的相關準備工作、工程建設實施前的相關準備工作項目建議總策劃（含項目建議總策劃（含WBSWBS結構分結構分解

31、）、含綜合管理策劃解）、含綜合管理策劃建設項目業主組織架構設置及職能建設項目業主組織架構設置及職能分工（不同階段應不同設置）分工（不同階段應不同設置）組織管理模式的策劃組織管理模式的策劃施工承發包模式的策劃施工承發包模式的策劃綜合管理策劃綜合管理策劃項目管理配套制度、方法、流程、項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協議的起草、編制合同版本、安全協議的起草、編制與審核（含內部管理制度）與審核（含內部管理制度）風險管理方案風險管理方案工程保險管理方案工程保險管理方案項目建議總策劃（含項目建議總策劃（含WBSWBS結構分解）結構分解）代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解圖分解圖 代代建建

32、工工作作B4B4合同管理合同管理B2B2設計管理設計管理B1B1項目前期工作項目前期工作B3B3招標管理招標管理C16C16合同包劃合同包劃分分C17C17合同起草、談判、簽訂合同起草、談判、簽訂C18C18合同履行合同履行C7C7設計單位招標設計單位招標C11C11設計交底、技術協調、現場服務設計交底、技術協調、現場服務C8C8設計大綱要點設計大綱要點C9C9限額設計及優化管理限額設計及優化管理C10C10設計各階段報建報批設計各階段報建報批( (含施工圖審查含施工圖審查) ) C5C5建設規劃、環保、人防等審查報批建設規劃、環保、人防等審查報批C1C1項目建議書項目建議書C2C2可行性研究

33、報告可行性研究報告C3C3土地征用、房屋拆遷土地征用、房屋拆遷C4C4勘察、設計勘察、設計C6C6前期協調工作前期協調工作C12C12設計類招標設計類招標C13C13服務類招標服務類招標C14C14施工類招標施工類招標C15C15材料采購類招標材料采購類招標 （續下表）（續下表）（接上表）（接上表）B5B5進度管理進度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9檔案信息管理檔案信息管理B10B10財務管理財務管理B11B11驗收與移交驗收與移交B6B6質量管理質量管理B7B7投資管理投資管理C19C19各類進度的編制各類進度的編制C20C20進度分析、協調、平衡、調整、匯報進度分析、協調、平衡

34、、調整、匯報C21C21進度管理措施進度管理措施C22C22質量保證體系建立質量保證體系建立C23C23質量控制措施質量控制措施( (加強對監理的管理加強對監理的管理) )C24C24招標階段的投資管理招標階段的投資管理C25C25資金使用計劃與支付資金使用計劃與支付C26C26工程結算與決算工程結算與決算C27C27安全管理體系建立安全管理體系建立C28C28措施費用的控制措施費用的控制C29C29推行推行ISOISO，執行統表的計劃，執行統表的計劃C30C30財務管理制度財務管理制度C31C31支付與結算管理支付與結算管理C32C32分部驗收、末次驗收、竣工驗收、備案分部驗收、末次驗收、竣

35、工驗收、備案C33C33業主、物業的移交業主、物業的移交代代建建工工作作 二級子工作結構分解舉例二級子工作結構分解舉例( (二級結構分解二級結構分解) )從代建主要工作從代建主要工作WBSWBS分解圖中反映代建工作分解到三個層次，圖中包括主要分解圖中反映代建工作分解到三個層次，圖中包括主要3232項子工作內容，還需繼續分解，現以可行性研究工作分解項子工作內容，還需繼續分解，現以可行性研究工作分解為例，進行分解如下：為例，進行分解如下： C3C3可可行行性性研研究究報報告告市場分析市場分析營銷策略營銷策略宏觀環境政策分析宏觀環境政策分析項目目標分析項目目標分析資源供應資源供應選擇廠址選擇廠址工藝

36、設計工藝設計生產設備選擇生產設備選擇土建工程設計土建工程設計組織機構形式組織機構形式人力資源人力資源D3-1D3-1市場調研市場調研D3-2D3-2項目戰略分析項目戰略分析D33-3D33-3選選 址址D3-4D3-4方案設計方案設計D3-5D3-5項目組織項目組織（續下表）（續下表）D3-6D3-6環境評價環境評價D3-7D3-7經濟評價經濟評價D3-8D3-8社會影響評價社會影響評價D3-9D3-9投資估算投資估算D3-10D3-10財務評價財務評價D3-11D3-11風險分析風險分析環境評價調研環境評價調研成本效益分析成本效益分析影響評價報告影響評價報告經濟評價因素經濟評價因素采用的評價

37、方法采用的評價方法社會評價因素社會評價因素采用的評價方法采用的評價方法影響投資的因素影響投資的因素估算方法估算方法資金籌措資金籌措評價指標評價指標各種報表各種報表評價方法評價方法政治風險政治風險技術風險技術風險經濟風險經濟風險社會和自然風險社會和自然風險其他風險其他風險C3C3可可行行性性研研究究報報告告（接上表）（接上表）業主項目管理單位項目工作分解結構（WBS方式）質量管理時間與進度管理范圍管理設計管理采購與招標管理溝通與協調管理財務與費用管理竣工驗收和交付使用缺陷責任期管理工程結算竣工決算項目實施階段1、項目可行性、項目可行性報告研究報告研究2、項目籌劃、項目籌劃3、征地拆遷、征地拆遷4

38、、項目建設有、項目建設有關批文、證照、關批文、證照、手續手續5、施工用水、施工用水、電手續電手續6、項目評估因、項目評估因素分析素分析7、報建、開工、報建、開工手續手續8、其他前期工、其他前期工作作前期工作管理1、詳細規劃設計2、初步設計、技術設計、施工圖設計3、限額設計管理4、施工圖審查5、設計優化6、專項報批7、設計變更管理8、設計質量、進度的管理項目計劃和設計階段1、招標代理工作（含機構的選定）2、設計咨詢單位招標3、勘察招標4、設計招標5、監理單位招標6、工程承包商招標7、材料設備招標招標管理工作1、監理單位管理2、總包單位管理3、專業分包單位管理4、設備、材料供貨商管理施工階段管理1

39、、質量安全監督管理機構2、材料質量控制和檢驗機構3、建筑使用功能、安全檢測機構4、專項管理機構（電梯、環保、衛生、防疫、勞動等職能監督體系1、組織機構內各單位質量管理體系2、項目運行質量管理制度3、持續改進實現體系運行增值作用4、ISO標準運行推廣、保證質量保證體系項目綜合管理風險管理建設資料匯編項目后評價組織機構管理人力資源管理1、分部工程驗收2、單體工程竣工驗收3、專項工程驗收4、單位工程竣工驗收5、竣工圖、歸檔資料管理6、完工移交竣工驗收階段綜合管理策劃綜合管理策劃設計咨詢單位 設計單位 招標代理機構 監理單位 施工單位 材料、設備供應商管理保障體系1、委托下領導、項目管理單位下的組織機

40、構2、組織機構運作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作計劃6、獎罰激勵機制組織機構保證體系 項目管理是個綜合管理的過程，包括目標管理、綜合項目管理是個綜合管理的過程，包括目標管理、綜合管理策劃配套的管理制度，規范的工作流程等。管理策劃配套的管理制度，規范的工作流程等。立項決策階段 設計及 準備階段 實施階段 竣工驗收及交付使用階段 采購與招標管理風險管理溝通與協調管理質量管理財務與費用管理時間進度管理設計管理 范圍管理 人力資源管理 組織機構管理 工程項目成功工程項目成功 建設項目業主組織架構設置及職能分工建設項目業主組織架構設置及職能分工 （不同階段應不同設置）（不同階段應不

41、同設置） 項目組織架構圖項目組織架構圖 注：（注：（1 1）招標管理工作納入造價合同管理部；）招標管理工作納入造價合同管理部； （2 2）設計管理部，前期以設計管理為主，后期轉換技術管理；）設計管理部，前期以設計管理為主，后期轉換技術管理； （3 3）公司專家組在設計階段，參與方案、初步設計、施工圖設）公司專家組在設計階段，參與方案、初步設計、施工圖設計的評審工作。計的評審工作。 前期及資料前期及資料管理部管理部項目經理項目經理 技術負責人技術負責人設計設計管理部管理部現場現場管理部管理部造價合同造價合同管理部管理部財務財務管理部管理部綜合部綜合部職責與分工職責與分工 代建項目部代建項目部 代

42、表業主進行本工程的代建管理工作，在代建管理部項目經理領導下，制訂實施可行性調研，代表業主進行本工程的代建管理工作，在代建管理部項目經理領導下，制訂實施可行性調研，設計項目投資計劃、進度計劃、質量控制方案，制定并落實具體的工期、質量、成本控制、安全文設計項目投資計劃、進度計劃、質量控制方案，制定并落實具體的工期、質量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各項管理目標，全面開展代建管理工作。明施工、合同及信息管理等各項管理目標，全面開展代建管理工作。 代建項目部項目經理代建項目部項目經理 負責代建管理建設實施領導工作，按代建合同要求全面負責代建工作，組織并根據需要調整代負責代建管理建設實施領導

43、工作，按代建合同要求全面負責代建工作，組織并根據需要調整代建管理架構，編制工程項目總體進度計劃，負責進度、質量、成本控制、文明施工、合同及信息管建管理架構，編制工程項目總體進度計劃，負責進度、質量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各項管理工作，組織工程的施工管理，落實項目各項管理目標。全面協調解決項目實施中的具理等各項管理工作，組織工程的施工管理，落實項目各項管理目標。全面協調解決項目實施中的具體問題。向業主匯報工程進展，為業主決策提供咨詢，接受業主指令。體問題。向業主匯報工程進展，為業主決策提供咨詢，接受業主指令。 技術總負責人技術總負責人 負責設計、施工各過程的技術把關，歸口管理技術文

44、件審批，組織論證、評價，負責內部技術、負責設計、施工各過程的技術把關，歸口管理技術文件審批，組織論證、評價，負責內部技術、質量體系的管理，督促和完善其他單位技術管理體系。質量體系的管理，督促和完善其他單位技術管理體系。 前期及資料管理部前期及資料管理部 負責前期工作，辦理各項前期手續，辦理各項工作的報批報審，進行項目外配套工程的管理，負負責前期工作，辦理各項前期手續，辦理各項工作的報批報審，進行項目外配套工程的管理，負責建設過程資料的收集與歸檔。責建設過程資料的收集與歸檔。 設計管理部設計管理部 對設計進行對口管理，協調業主進行設計優化，進行限額設計管理，協調設計咨詢，設計之間有對設計進行對口

45、管理，協調業主進行設計優化，進行限額設計管理，協調設計咨詢，設計之間有關事宜，確保出圖質量，進度。審核各種施工方案，組織專家評審新技術、新材料和各工藝樣板，關事宜，確保出圖質量，進度。審核各種施工方案，組織專家評審新技術、新材料和各工藝樣板，及時解決項目建設過程中的各種技術問題，對設計單位的協調管理。后期轉換為技術管理。及時解決項目建設過程中的各種技術問題，對設計單位的協調管理。后期轉換為技術管理。 現場管理部現場管理部 審核的上報的各種方案、計劃、變更申請、報表等文件；進行各工序的質量驗收及審核的上報的各種方案、計劃、變更申請、報表等文件；進行各工序的質量驗收及竣工驗收、審核計量證書和各種試

46、驗或批準承包人的試驗；抽檢工程質量，參與工程質竣工驗收、審核計量證書和各種試驗或批準承包人的試驗；抽檢工程質量，參與工程質量事故處理方案的研究和認可；當工程質量嚴重偏離合同要求，且造成不良影響時，授量事故處理方案的研究和認可；當工程質量嚴重偏離合同要求，且造成不良影響時，授權下達停工令和返工令；掌握工程動態，匯總各施工單位按規定上報的各種報表，核準權下達停工令和返工令；掌握工程動態，匯總各施工單位按規定上報的各種報表，核準后及時報業主和歸檔；及時向業主報告計量支付、工程變更、工程延期及索賠費用等合后及時報業主和歸檔；及時向業主報告計量支付、工程變更、工程延期及索賠費用等合同管理方面的情況并給出

47、專業意見。編制總建設進度計劃，施工總進度，年度、季度、同管理方面的情況并給出專業意見。編制總建設進度計劃，施工總進度，年度、季度、計劃并對進度實施情況進行檢查，對比，分析，采取措施，確保計劃的實現。計劃并對進度實施情況進行檢查，對比，分析，采取措施，確保計劃的實現。 造價合同管理部造價合同管理部 負責對招標代理機構的管理，劃分合同包，編制招標計劃，監督招標的各個程序，負責對招標代理機構的管理，劃分合同包，編制招標計劃，監督招標的各個程序，為業主提供招標決策；負責各合同的歸口管理，監督合同承諾的實現及合同履行的手段，為業主提供招標決策；負責各合同的歸口管理，監督合同承諾的實現及合同履行的手段，對

48、各參建單位進行管理；負責工程計量、進度款支付的審核，協助做好各項成本分析，對各參建單位進行管理；負責工程計量、進度款支付的審核，協助做好各項成本分析，辦理工程竣工結算，做好投資控制工作。辦理工程竣工結算，做好投資控制工作。 財務管理部財務管理部 負責工程財務管理；負責編制資金使用計劃。負責工程財務管理；負責編制資金使用計劃。 綜合部綜合部 接受業主臨時指派任務；統一管理代建項目部的車輛、辦公用品等，協調各部門之接受業主臨時指派任務；統一管理代建項目部的車輛、辦公用品等，協調各部門之間辦公資源的分配與使用，統籌代建項目部的后勤保障工作，并對安全文明施工進行管間辦公資源的分配與使用，統籌代建項目部

49、的后勤保障工作，并對安全文明施工進行管理。理。組織管理模式的策劃組織管理模式的策劃 （舉例介紹幾種管理模式）（舉例介紹幾種管理模式）建筑設計單位勘查設計單位設計管理大宗設備材料采購總包單位分包單位總包單位監理單位對業主決策、技術提供服務大監理單位咨詢服務政府各職能部門對外協調、報建報批手續、驗收、移交勘察、設計、監理工程招標項目1分包單位平行發包施工單位平行發包施工單位規劃設計單位專項工程設計項目3項目2設備、材料廠家甲設備、材料廠家乙設備、材料廠家X建設單位建設單位市政設計單位“小業主小業主+ +大監理大監理”組織管理模式組織管理模式 “小業主小業主+ +大監理（項目管理與部份項目的現場監理

50、）大監理（項目管理與部份項目的現場監理）+ +現場監理組織管理模式現場監理組織管理模式 對業主決策、技術提供服務大監理單位咨詢服務政府各職能部門對外協調、報建報批手續、驗收、移交監理單位總包單位分包單位總包單位分包單位平行發包施工單位平行發包施工單位勘察、設計、監理工程招標、大宗設備材料采購項目1項目3項目2建設單位建設單位建筑設計單位勘查設計單位設計管理規劃設計單位專項工程設計市政設計單位監理單位總包單位分包單位總包單位分包單位平行發包施工單位平行發包施工單位“專業化項目管理專業化項目管理”組織管理模式組織管理模式 建筑設計單位勘查設計單位設計管理大宗設備材料采購土建總包單位分包單位總包單位

51、監理單位對業主決策、技術提供服務項目管理咨詢服務政府各職能部門對外協調、報建報批手續、驗收、移交勘察、設計、監理工程招標項目1分包單位施工單位施工單位規劃設計單位專項工程設計項目3項目2設備、材料廠家甲設備、材料廠家乙設備、材料廠家X建設單位建設單位市政設計單位“大業主自籌自管的平行監理大業主自籌自管的平行監理”組織管理模式組織管理模式 建設單位建設單位監理單位總包單位分包單位總包單位分包單位平行發包施工單位平行發包施工單位監理單位總包單位分包單位總包單位分包單位平行發包施工單位平行發包施工單位工程建設前期管理七通一平其它對外協調報建報批建筑設計單位勘查設計單位設計管理規劃設計單位專項工程設計

52、市政設計單位招標與采購管理設計勘查監理招標設備和材料采購工程施工招標施工承發包模式的策劃施工承發包模式的策劃 傳統的發包模式，不適應現代工程管理，許多工程管傳統的發包模式，不適應現代工程管理，許多工程管理從四種管理模式中進行組合、派生、延伸，今發包模式理從四種管理模式中進行組合、派生、延伸，今發包模式多樣化，特別是總包管理與平行發包進行優化組合，根據多樣化，特別是總包管理與平行發包進行優化組合，根據不同類型建筑管理需要，有多種管理模式能適應不同的管不同類型建筑管理需要，有多種管理模式能適應不同的管理需要。理需要。 舉例說明幾種發包模式：舉例說明幾種發包模式： （1 1）“土建機電安裝土建機電安

53、裝+ +總包管理服務總包管理服務”發包模式發包模式 （2 2）“土建機電總包土建機電總包+ +指定分包指定分包”模式模式 （3 3）“土建土建+ +指定分包指定分包+ +點包管理服務點包管理服務”的模式的模式 方案一、方案一、“土建機電安裝土建機電安裝+ +總包管理服務總包管理服務”發包模式發包模式 從土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主施工單位，其它由從土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主施工單位，其它由業主平行發包或直接委托簽訂合同，但納入主施工單位的管理范圍，負責所業主平行發包或直接委托簽訂合同，但納入主施工單位的管理范圍，負責所有施工單位現場配合、安全、資料、統一驗收工

54、作，總包管理服務費用在招有施工單位現場配合、安全、資料、統一驗收工作，總包管理服務費用在招標時明確，可用包干費率或包干總價的方法明確，其模式如下：標時明確，可用包干費率或包干總價的方法明確，其模式如下： 業主業主監理單位監理單位土建機電安裝總包單位土建機電安裝總包單位幕墻幕墻工程工程施工施工單位單位智能智能化工化工程施程施工單工單位位室內室內裝修裝修專專項項施施工工單單位位A專項專項施工施工單位單位B主主要要設設備備材材料料供供應應注：注：合同關系合同關系 監理管理關系監理管理關系專項施工單位指人防、煤氣、專項施工單位指人防、煤氣、 綠化、信號屋蓋、電梯等。綠化、信號屋蓋、電梯等。 方案二方案

55、二“土建機電總包土建機電總包+ +指定分包指定分包”模式模式 以土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主包單位，幕墻，智能以土建機電安裝（含消防、負責消防驗收工作）為主包單位，幕墻，智能化、室內裝修業主組織以總包名義招標，然后由總包單位與分包單位簽訂合同，化、室內裝修業主組織以總包名義招標，然后由總包單位與分包單位簽訂合同，歸屬總包管理。業主支付一定管理費，其它專項工程由業主招標或直接委托，歸屬總包管理。業主支付一定管理費，其它專項工程由業主招標或直接委托，但納入總包管理范圍。但納入總包管理范圍。 業主業主監理監理土建機電總包單位土建機電總包單位幕幕墻墻施施工工單單位位智智能能施施工工單單

56、位位室室內內裝裝修修施施工工單單位位專專項項施施工工單單位位A專專項項施施工工單單位位B主要主要設備設備材料材料供應供應注：注：合同關系合同關系 監理管理關系監理管理關系專項施工單位指人防、煤氣、專項施工單位指人防、煤氣、 綠化、信號屋蓋、電梯等。綠化、信號屋蓋、電梯等。 方案三“土建+指定分包+點包管理服務”的模式 此方案實際是方案一、方案二的組合，以土建（含機電安裝，智能化工程指定分包），幕墻，室內裝修業主平行發包簽訂合同，以及其它專項工程均納入總包管理范圍。 業主業主監理監理土建總包單位土建總包單位智智能能化化施施工工單單位位幕幕墻墻施施工工單單位位室內室內裝修裝修施工施工單位單位專專項

57、項施施工工單單位位A專專項項施施工工單單位位B主要主要設備設備材料材料供應供應商商機機電電安安裝裝施施工工單單位位注：注：合同關系合同關系 監理管理關系監理管理關系專項施工單位指人防、煤氣、專項施工單位指人防、煤氣、 綠化、信號屋蓋、電梯等。綠化、信號屋蓋、電梯等。 項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協議的項目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全協議的起草、編制與審核（含內部管理制度）。起草、編制與審核（含內部管理制度）。項目管理人員的崗位責任制度項目管理人員的崗位責任制度項目現場管理制度項目現場管理制度監理工作制度監理工作制度流動競賽獎勵評比方法流動競賽獎勵評比方法設計變更管理

58、辦法設計變更管理辦法項目安全管理制度項目安全管理制度工程計量與支付管理辦法工程計量與支付管理辦法項目計劃、統計與進度管理制度項目計劃、統計與進度管理制度項目管理廉政工作制度項目管理廉政工作制度招標管理工作制度招標管理工作制度項目信息管理制度項目信息管理制度項目材料、機械設備管理制度項目材料、機械設備管理制度工程竣工結算管理辦法工程竣工結算管理辦法工程竣工驗收管理辦法工程竣工驗收管理辦法編制和審定配套的管理制度編制和審定配套的管理制度建立規范的工作流程建立規范的工作流程圖紙會審工圖紙會審工 作流程圖作流程圖施工進度控制工作流程施工進度控制工作流程 圖圖原材料、構配件進場簽認流程圖原材料、構配件進

59、場簽認流程圖進口材料設備核定流程進口材料設備核定流程 圖圖隱蔽工程簽認流程圖隱蔽工程簽認流程圖分部工程工序交接簽認流程圖分部工程工序交接簽認流程圖工程變更流程圖工程變更流程圖設計變更流程圖設計變更流程圖工程質量事故處理流程圖工程質量事故處理流程圖工程停、復工流程圖工程停、復工流程圖工程進度款、預結算審核工作流程圖工程進度款、預結算審核工作流程圖索賠處理程圖索賠處理程圖工程竣工驗收流程圖工程竣工驗收流程圖序號序號可能的風險事件可能的風險事件應急措施應急措施1 1設計：設計內容不全，缺陷設計，設計設計：設計內容不全，缺陷設計，設計錯誤，規范應用不恰當，地質條件考慮錯誤，規范應用不恰當，地質條件考慮

60、缺陷或錯誤，設計對施工的可能性未予缺陷或錯誤，設計對施工的可能性未予考慮不周。考慮不周。組織設計負責人，各專業設計人員分析原因，組織設計負責人，各專業設計人員分析原因，設計人員集中在現場辦公，限時完成，不得設計人員集中在現場辦公，限時完成，不得影響施工。影響施工。2 2施工：施工工藝錯誤，不合理的施工方施工：施工工藝錯誤，不合理的施工方案，施工安全措施不當，不可靠技術的案，施工安全措施不當，不可靠技術的應用。應用。代建單位技術總工代建單位技術總工/ /監理單位總監監理單位總監/ /專業設專業設計人員計人員/ /施工單位技術總工組成小組，對原施工單位技術總工組成小組，對原因分析，提出成熟的技術方