1、揭示城鎮評定城一、城鎮土地分等定級的任務與目的 分等是通過對影響城鎮土地利用效益的經濟、 社會、 自然等各項因素的綜合分析， 之間土地利用效益的地域差異， 運用定量和定性相結合的方法對城鎮進行分類排隊， 鎮土地等。定級是根據城鎮土地的經濟、 自然兩方面屬性及其在社會經濟活動中的地位、 作用， 對城鎮 土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮內部土地利用效益的地域差異，評定城鎮土地級。 目的是為全面掌握城鎮土地質量及利用狀況， 科學管理和合理利用城鎮土地， 提高土地使用 效率， 為國家和各級政府制定各項土地政策和調控措施、 為土地估價、 征收土地稅費和制訂 城鎮土地利用規劃、計劃、發揮級差地租的經濟杠

2、桿作用提供科學依據。 等反映城鎮之間土地利用效益的地域差異。等分層次進行。對象： 城市市區、 建制鎮鎮區的 土地。社會、 自然因素進行綜合分析， 按差異劃分土 某類型用地 質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析， 分類定級一般有商業用地定級、 住宅用地定級、 工業用地定 +分類。其他：綜合、必要時進行分類。級反映城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異。級：綜合定級、分類定級。對象：土地 利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的所有土地。 綜合定級指對影響城鎮土地質量的各種經濟、 地級。分類定級指分別對影響城鎮 按差異劃分各類型用地的級別； 級等。非農業人口五十萬以上：綜合 三、城鎮土地分等定級原

3、則1234綜合分析原則 主導因素原則 地域分異原則 土地收益差異原則 定量與定性分析結合原則多因素綜合評價 為主，以 市場資料分析法 進行檢驗。 選擇宜在因素（因子）體系基礎上，通過 特爾菲法四、城鎮土地分等定級的技術方法1、城鎮土地分等定級的技術途徑以2、影響城鎮土地等和級的因素（因子） 進行選定。體系可通過 主成分分析 等方法進行篩選 。3、影響城鎮土地等和級的因素（因子）權重值應采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法 中的一種或多種進行。4、標準化處理： 位序標準化 或 極值標準化 。 作用分計算：相對值法和距離遞減法）（0100分）作用分越高條件越好。5、定級單元劃分： 主導因素

4、判定法、疊置法或網格法 。6、 分等對象和定級單元的總分值計算：多因素加權分值求和法 。7、城鎮土地等和級的劃分：總分數軸法、總分頻率曲線法或聚類分析法進行。 城鎮土地級劃分還可采用 總分剖面圖法 進行。8、反映城鎮土地利用效益的市場資料應進行數理統計分析處理，才能用于成果校核。城鎮 內部土地收益測算采用典型抽樣測定、數理統計檢驗方法。9、城鎮土地分等定級成果 城鎮土地分等定級成果包括：文字報告、圖件、基礎資料匯編。第二部分城鎮土地分等一、城鎮土地分等工作內容a)b)c)d)e)f)g)城鎮土地分等準備工作（明確任務、準備表格、圖紙）和外業調查；城鎮土地分等因素選取、資料整理及定量化 ； 城鎮

5、分值計算及等初步劃分； 驗證、調整分等初步結果，評定城鎮土地等； 編制城鎮土地分等成果；城鎮土地分等成果驗收； 成果應用和更新。二、城鎮土地分等的技術程序a)b)c)d)建立影響城鎮間土地等的 因素因子體系；確定各因素因子的相應權重；分析因素因子的影響方式，建立評價標準；對各城鎮因素因子的評價指標值進行標準化處理，加權計算各城鎮土地質量的總分值，并初步劃分城鎮土地等；e） 驗證分等初步結果，制定分等基本方案， 開展意見征求，對城鎮土地等進行 調整并定案；f） 編制城鎮土地分等成果圖件、報告和基礎資料匯編。三、城鎮土地分等因素選擇并能體現城鎮間土地區位差異的經濟、社城鎮土地分等因素是指對城鎮土地

6、等有重大影響，會、自然條件，一般分成因素、因子兩個層次。（一）城鎮土地分等因素選擇范圍：表A1城鎮土地分等因素權重表因素選擇性因子評價指標選擇性城鎮區位必選交通區位城鎮交通條件指數必選城鎮對外輻射能力城鎮對外輻射能力指數備選城鎮集聚規 模必選城鎮人口規模城鎮人口規模必選城鎮人口密度城鎮人口密度備選城鎮非農產業規模城鎮二三產業增加值備選城鎮工業經濟規模城鎮工業銷售收入備選城鎮基礎設施必選道路狀況城鎮人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮人均生活用水量備選供氣狀況城鎮氣化率備選排水狀況城鎮排水管道密度備選城鎮用地投入產出水平備選城鎮非農產業產出效 果城鎮單位用地二三產業增加值備選城鎮商業活動強度城鎮單位

7、用地批發零售貿易業商品銷 售總額備選城鎮固定資產投資強 度城鎮單位用地建設固定資產投資備選城鎮勞動力投入強度城鎮單位用地從業人員數備選區域經濟 發展水平必選國內生產總值國內生產總值綜合指數必選財政狀況地方財政收入綜合指數必選固定資產投資狀況全社會固定資產投資綜合指數必選商業活動社會消費品零售總額綜合指數必選外貿活動外貿出口額綜合指數備選區域綜合 服務能力必選科技水平專業技術人員比備選金融狀況人均年末銀行儲蓄存款余額必選郵電服務能力人均郵電業務量備選區域土地 供應潛力備選區域農業人口人均耕 地區域農業人口人均耕地備選區域人口密度區域人口密度備選城鎮土地分等因素因子及其指標說明城鎮范圍（城鎮人口）

8、：縣級以上一一城市市區 （人口）；縣級市市政府駐地和城市規劃區范圍內的城鎮（人口）；縣城鎮鎮區（人口）。區域范圍（區域人口）：縣級以上一一市區（人口）；縣級市一一市行政轄區（即市域）（人口）；縣城一一縣域（人口）。城鎮用地面積：政府駐地的建成區面積。（二）城鎮土地分等因素選擇原則1、指標值變化對城鎮土地利用效益有顯著影響，且能直接客觀地反映等的高低。2、指標值有較大的變化范圍。3、對不同性質城鎮的影響有較大的差異，其指標能夠反映土地等差異。4、指標反映當前的土地利用發展趨勢，并對城鎮未來土地等產生影響。5、易通過統計資料獲取或易量化處理。（三）城鎮土地分等因素選擇方法1、 必須選擇有關必選因素

9、因子。必要時可以根據實際情況在 備選因素因子中進行篩選 。2、主要根據特爾菲測定法進行，用主成分分析方法作為輔助手段來進行篩選。（四）城鎮土地分等因素權重確定原則為：a） 權重值與因素 對土地利用效益影響的大小成正比，數值在0-1之間，各選定因素的權重 值之和為1 ；b） 因素所涉及的 因子數值在0-1之間，各選定因子對應上層因素的權重值之和為1 ；c） 權重值可單獨選用 特爾菲測定法（多輪次專家打分）、因素成對比較法（兩兩比較）或 層次分析法確定（判斷矩陣），也可以用特爾菲法結合其他兩種方法來確定。四、城鎮土地分等資料調查與整理（一）城鎮土地分等資料調查的一般要求所收集的資料時限應在 分等工

10、作開展年度的前三年內；數據應統一設定截止時限 ，應以年為統計時段。同一因素因子的 數據口徑應保持一致。O進行必要的實地考察、補充校核工作。調查資料應 填入相應的調查手簿或各種表格中 調查工作應在統計數據填報、匯總的基礎上，（二）城鎮土地分等資料調查內容收集相應的各類統計年鑒、城市（鎮）建設統資料調查應根據分等所涉及行政區域的情況，計年報等。用地投入產出水平、區域經濟發展水平分等基本資料、區位、集聚規模、基礎設施、域綜合服務能力、區域土地供應潛力城鎮土地分等資料整理城鎮區位資料的整理： 交通區位、對外輻射能力、其他指標 資料整理階段，將各城鎮的各因子的統計資料指標經過整理和簡單計算處理，得到按規

11、程 要求的指標，如人均值。或者某因子由多方面指標評價時，根據一定的規則，評價出一個 綜合指數。總之，整理得到的都是城鎮本身的指標、指數 （ 以分值形式表示 ）。 城鎮交通條件指數反映城鎮交通區位的優劣。統計所評價城鎮的各種對外交通手段基礎上，對城鎮所涉及的各種交通方式分別賦分 將城鎮各項得分累加起來，計算城鎮交通條件指數。城鎮對外輻射能力指數反映城鎮對外輻射能力， 通過城鎮 貨運總量 和 客運總量 兩項指標來計 算：（3）其他指標直接從相關資料中查取或經過簡單計算得到。五、城鎮土地分等對象的因子分值計算 該階段要將各城鎮整理得到的指標、指數（分值形式）經過比較計算，評級他們之間的優 劣，其優劣

12、程度用城鎮因素因子得分值表示。100計算得分值時，每一個因素、因子的各城鎮的指標作為一個集合，考察在該因素因子下每 個城鎮的水平高低，因此，套用公式計算后，該因素因子下，每個城鎮有了一個得分值。 在因素因子指標值與土地等別呈正相關時，該因素因子指標值最大的一個城鎮得分為 分，最小的得分為 0。（一）城鎮土地分等對象的因子分值計算的基本原則1、采用 位序標準化 和極值標準化 的方法，分別計算，分值在 0-100 。因子分值越大，影響 效果越佳。2、分等對象的因子評價指標與其土地利用效益之間存在正相關和負相關 的情況。正相關，指標值越大，因子分值越大。呈負相關關系 的因子有： 區域土地供應潛力因素

13、中的區域農業人口人均耕地。 其余因子與土地利用效益均呈正相關關系。（二）城鎮土地分等對象的因子分值的計算公式1、位序標準化： Yj =100 X Zij /n2、 極值標準化：Yij =100X F（j） X （Xij-Aj）/（MAXj-MINj）（三）城鎮土地分等對象的因素因子分值計算六、城鎮土地等的初步劃分 （一）城鎮土地等初步劃分原則從優a）城鎮土地等按照綜合分值變化狀況劃分，不同土地等對應不同的綜合分值區間。按 到劣的順序對應 于1、2、3n個等別值（n為正整數）；b） 任何一個綜合分值只能對應一個土地等;c） 按綜合分值和區域狀況確定23 個不同的分等初步方案 , 劃分結果填入表格

14、中。 （二）城鎮土地等初步劃分方法土地等根據綜合分值，一種或多種方法等的初步劃分：點數稀少處 作a）數軸法 。將綜合分值點標繪在數軸上，按土地利用效果的實際狀況，選擇 為等間分界。b）總分頻率曲線法 。對綜合分值進行頻率統計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際 狀況，選擇 頻率曲線突變處 作為等間分界。七、城鎮土地分等成果校核與確定 （一）城鎮土地分等成果校核的一般規定1、城鎮土地分等成果的校核應采用 市場資料分等校核 和聚類分析方法分等校核 中的一種或多種方法。50%2、利用市場資料校核城鎮土地等時，應保證參與校核的城鎮數量占參加分等的城鎮總數 以上。3、 利用聚類分析方法驗證城鎮土地等時

15、，應保證應保證參與驗證的城鎮數量占參加分等的 城鎮總數90%以上。（二） 城鎮土地等的調整與確定1、城鎮土地等調整與確定的原則 城鎮土地等調整與確定應遵循土地分等的原則要求。此外，還應遵循以下原則： 行政建制協調原則。城鎮規模和職能調控原則。近鄰平衡原則2、城鎮土地分等方案的制定（1）應以多因素綜合評價的結果為主要依據。（2 ）對于多種方法劃分的等別一致的城鎮，即可以確定該城鎮的土地等。（3）對于多種方法劃分的等別不一致 的城鎮，采用多方案對比分析與專家咨詢結合的方法 調整確定其土地等：a）檢查分析各方法涉及資料的準確性和樣本點的數量、分布情況，分析各方法的結果產生 差異的原因，對各方法的可靠

16、性做出判斷。b）將可靠性較低的方法結果剔除，將其余方法的結果對照列出，提交專家組進一步判斷。 C）可以采用多數方法相一致的土地等結果為依據，也可以采用專家咨詢投票的多數專家的 意見為依據，確定分等結果。（4）城鎮土地分等方案制定中，必要時應對跨不同級別行政區域的城鎮進行等別平衡，對 屬縣級以上（不含縣級）城市市區范圍但空間上與主城區不相連的區政府駐地城鎮劃定等別。3、城鎮土地等的確定 城鎮土地等的最終確定應綜合考慮專家和下級土地行政主管部門的反饋意見。 在分等報告中應說明城鎮土地等調整的依據和原因。八、城鎮土地分等報告及基礎資料匯編的編制（一）城鎮土地分等報告：工作報告、技術報告1、土地分等工

17、作報告主要內容總結城鎮土地分等工作情況， 包括人員組成、進度安排、經費、資料收集和整理、技術運用、 工作經驗與存在問題等。2、城鎮土地分等技術報告主要內容（1）城鎮土地分等對象及所在區域的自然、經濟和社會概況。（2）闡述城鎮土地分等的方法，包括確定分等因素因子體系及其權重確定、因素因子評價指標量化及標準化處理方法、城鎮土地等初步劃分及校核方法、城鎮土地等確定原則與方法、 城鎮土地分等技術處理過程中需要特殊說明的事項等。（3）城鎮土地分等成果。（4）城鎮土地等分析，包括土地等分布特點及規律、地域組合特點、差異原因、區域內城 鎮之間土地利用存在的主要問題等。（5）從土地管理的角度說明城鎮土地等與土

18、地市場培育、城鎮地價之間的銜接，不同等城 鎮為土地有償使用服務的途徑等。（二）城鎮土地分等基礎資料匯編城鎮土地分等基礎資料匯編是根據本規程技術方法的應用要求，對城鎮土地分等過程中涉及的有關因素因子和市場資料的基本數據進行規范化整理，歸檔成冊。在應用計算機技術進行土地分等時，允許采用基礎資料信息數據庫代替基礎資料匯編。城鎮土地分等基礎資料匯編主要內容包括：a) b) c) d)分等對象所在區域的自然、社會和經濟條件； 分等對象的因素因子評價指標的原始數據和經標準化處理的數據。 分等對象的市場資料數據。其它與土地分等工作有關的文件、技術處理說明。a) b) c) d) e) f) g) h)第三部

19、分 城鎮土地定級 一、城鎮土地定級工作內容 城鎮土地定級準備工作及外業調查； 城鎮土地定級因素資料整理及定量化； 單元分值計算及土地級評定； 編制城鎮土地級別圖及量算面積； 城鎮土地級的邊界落實及分宗整理； 編寫城鎮土地定級報告； 城鎮土地定級成果驗收； 成果歸檔和資料更新。a) b) c) d) e)二、城鎮土地定級的技術程序 建立城鎮土地定級的因素體系； 確定各因素的權重值； 計算各因素的指標值和作用分，編制各因素的指標值與作用分值的對照表； 劃分城鎮土地定級單元； 計算單元內各因素分值，加權求和計算總分值，按總分的分布排列和實際情況，初步劃f)g)分土地級； 進行土地收益測算或市場交易價

20、格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調整； 編制城鎮土地定級圖件、報告和基礎資料匯編。城鎮土地定級因素選擇 定級因素指對土地級別有重大影響，并能體現土地區位差異的經濟、社會、自然條件。 (二)城鎮土地定級因素選擇原則確定的因素應同時滿足 :a) 因素指標值變化對城鎮土地定級 有較顯著的影響；因素指標值有較大的變化范圍，選擇 的因素 對不同區位的影響有較大的差異 。b) 不同類型的 土地定級 應分別選擇相應的定級因素 。 (一)城鎮土地定級因素選擇范圍1、綜合定級因素選擇范圍包括：表1城鎮土地綜合定級因素表繁華程 度交通條件基本設施狀 況環境條件定 級 因 素商 服 繁 華 影 響 度道 路 通

21、 達 度公 交 便 捷 度對 外 交 通 便 利 度基 礎 設 施 完 善 度公 用 設 施 完 備 度環 境 質 量 優 劣 度綠 地 覆 蓋 率自 然 條 件 優 劣 度選擇性必選至少一種 必選備選至少一種必 選備選重要性順序12或33或24權重范 圍0.2 0.40.1 0.30.1 0.30.03 0.22、商業用地定級因素選擇范圍包括: 表2商業用地土地定級因素表繁華程度交通條件基本設施狀 況人口狀況定 級 因 素商 服 繁 華 影 響 度道 路 通 達 度公 交 便 捷 度基 礎 設 施 完 善 度人口 密 度選擇性必選至少一種必 選必選備選重要性順序12或33或24權重范圍0.2

22、50.450.25 0.050.25 0.050.2 0.13、住宅用地定級因素選擇范圍包括: 表3住宅用地土地定級因素表基本設施狀 況交通條件環境條件繁華程 度人口狀況定 級 因 素基 礎 設 施 完 善 度公 用 設 施 完 備 度道 路 通 達 度公 交 便 捷 度對 外 交 通 便 利 度環 境 質 量 優 劣 度綠 地 覆 蓋 度商 服 繁 華 影 響 度人口 密 度選擇性必選至少必 選一種備選至少必 選一種備選備選重要性 順序12或33或24或55或4權重范 圍0.2 0.40.20.30.150.250.1 0.20.050.14、工業用地定級因素選擇范圍包括: 表4工業用地土地

23、定級因素表交通條件基本設施狀況環境條件產業集聚效益定 級 因 素道 路 通 達 度對 外 交 通 便 利 度基 礎 設 施 完 善 度自 然 條 件 優 劣 度產 業 集 聚 影 響 度選擇性必 選備 選重要性順序1234權重范圍0.2 0.40.2 0.30.1 0.20.05 0.01四、城鎮土地定級資料調查（一）城鎮土地定級資料調查的一般要求外業調查、收集到的資料，要 按實地位置標注到定級工作輔助圖或底圖上 利潤、銷售額等數據的調查按抽樣方法進行，要求 抽樣或斷面調查，每種類型要有 足夠樣本； 外業調查資料應填入相應的調查手簿或各種表格中，1、2、3、4、近期連續三年以上資料;數值準確到

24、小數點后一位 。16（二）城鎮土地定級資料調查內容社會歷史及人口 、產業聚集規模、繁華程度、交通條件、基本設施狀況、環境條件、城鎮規劃、土地定級校核、其它資料室外定位和臨街單位進深調查五、城鎮土地定級資料整理及量化（一）地定級資料整理及量化的基本要求a）檢查所選擇的定級因素的資料齊備狀況，資料不足時，必須進行外業補充調查；b）將與各因素有關的各設施、商服中心、抽樣點及有關數據標注在工作底圖上；C）應根據綜合定級和分類定級的具體要求整理資料，分別確定各因素、因子的權重，選擇 和確定因素、因子的作用分值衰減公式。d）各種設施的作用系數應參照確定因素權重的方法進行，也可用層次分析法把權重和作用 系數

25、一并確定；e ）各因素指標均按相對值衡量。在指標值中對規模或級別的最高值，距離最近或狀況 的最優值賦予相對高分，其余指標按相對大小作用分依次遞減；f ）若因素的指標值只在一定范圍內對土地定級起作用，因素得分計算只應在該范圍內 進行。凡高于或低于該范圍的指標值，按該范圍內的最高值或最低值看待；g）各城鎮可根據實際情況分別按空間距離、道路距離、耗時距離等量測、整理出有關的距 離數據。（四）（五）（六）（七）（八）定級因素量化的一般方法：分面狀因素和點、線狀因素兩大類進行 繁華程度資料整理：商服繁華影響度體現。交通條件資料整理 ： 道路通達度、公交便捷度基本設施資料整理環境條件資料整理人口狀況資料整

26、理 產業聚集規模資料整理 六、城鎮土地定級單元分值計算與級別評定（一）城鎮土地級劃分的工作步驟城鎮土地級劃分的工作步驟如下：a）定級單元劃分； ）單元內定級因素分值計算；）土地級的初步劃分； ）土地級差收益計算或市場交易價格定級以及相關修正； ）土地級的實地驗證及確定。（二）城鎮土地定級單元劃分1、定級單元定級單元是評定土地級的 基本空間單位 ，單元內部 土地特性 和區位條件基本一致 。除 采用網格法 劃分單元外， 定級單元邊界由線狀地物或權屬界線組成 。2、定級單元劃分原則單元劃分的原則如下：同一單元內的同一主要因素分值差異必須小于a）單元內主要定級因素的影響大體一致，100/ （n+1）（

27、n 為擬劃分的土地級別數）在城鎮中心區單元面積盡量取低值，城鎮郊區單元可并按網格法直接劃定單元時， 劃分的單元面積應不b）單元面積確定在 5-25 公頃之間。 適當放大。當采用 計算機系統進行定級 大于 0.25 公頃；C）劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分值計算的準確性和科學性；d）商服中心、公用設施、交通樞紐等整體起作用的區域，不能分割為不同單元；保持其 完整性， 單元面積不宜過小；e）商業用地定級時 ，城鎮主要的商服繁華街道， 應按臨街兩側相對應的進深，劃分為條狀 單元； f ）住宅用地定級時 ，應以居住小區和居住組團為單元，g） 工業用地定級 時，可以 交通道路為單元界線。3、

28、定級單元邊界定級單元之間的界線按以下順序優先采用： 定級底圖上依比例尺表示的 自然線狀地物 ；鐵路；交通道路 （具有商業、娛樂等多重作用的道路除外）權屬界線 或權屬單位內部的土地類型界線；e ）行政區劃界線；f ）其它地物。4、定級單元劃分方法主導因素判定法疊置法動態網格法網格法（四）城鎮土地級的初步劃分1、城鎮土地級的劃分要求a ）評定每個定級單元的因素及數目必須相同，各單元內因素的權重分值及作用分應填 入表格，求取各單元總分：ni=1j單元的土地總分值；ijj單元的i因素分值，i=1 , 2，n；i因素的權重；定級因素的個數。F j X W式中：FWnb ）土地級按總分值變化狀況劃分，不同

29、的土地級對應不同的總分值區間。按從優到劣 的順序分別對應于 1、2、3、n個級別值（n為正整數）;c ）任何一個總分值只能對應一個土地級；d） 土地級數目，依不同城鎮規模、復雜程度和定級類型而定，并將劃分結果和單元劃分狀 況填入表格；表 土地定級級別數目表大城市中等城市小城市以下綜合定級510級47級35級商業用地定級612級59級47級住宅用地定級510級47級35級工業用地定級48級35級24級e）在圖上對相同級別的相鄰單元勾畫連塊，初步得到各土地級。采用計算機系統為輔助手 段進行土地定級時，將總分處于同一總分區間的單元填充相同顏色，并繪制單元總分等值線圖或影像圖，作為劃分土地級別的參考圖

30、，初步得到各土地級；f ）按總分和城鎮狀況確定 12個不同的劃分級別方案。2、城鎮土地級的劃分方法a ）總分數軸確定法。以總分值點繪于數軸上，按土地優劣的實際情況，選擇數點稀少 處為級間分界。,按土地優劣的實際情況,b ）總分頻率曲線法。對總分值作頻率統計，繪制頻率直方圖選擇頻率曲線分布突變處為級間分界。以剖面線的波谷總分剖面圖法。沿城鎮若干方向作總分變化剖面，按土地優劣的實際情況，和波峰的中間部位作為級間分界。 這里的分界是單元的總得分值。（五）城鎮土地級的驗證商業用地定城鎮土地級的校核有城鎮土地級差收益測算和市場交易價格定級兩種方法。級時，宜通過高級商務集聚區來修正土地級別。1、城鎮土地級

31、差收益測算校核級差收益測算作為土地初步定級的校核手段。計算步驟為：a ）分別計算每級土地中各行業的平均收益水平，并確定各行業的最低級收益值；b ）以同一行業的各級收益值與最低級收益值相減，得到各級收益差； ）扣除單位面積資金占有額、單位面積工資總額的影響，得到各級差收益； d ）對土地級差收益進行方差檢驗、調整，使檢驗值差異顯著。土地級差收益滿足土地 收益級間差異大于級內差異原則。2、市場交易價格定級校核在土地市場發達、 土地交易案例多的城鎮， 根據各類型用地市場交易樣點地價劃分土地 級別，作為土地初步定級的校核手段之一。工作步驟為：a ）按城鎮土地條件相似和樣本地價相近劃分各類用地的均質地域

32、；b ）按城鎮土地估價規程的要求，對均質區域內各類用地的樣點地價進行統計、檢 驗、分析、比較、計算，得出各均質地域平均地價；c ）對各均質地域平均地價進行數理統計分析，確定各土地級相對應的平均地價區間；d ）在圖上對處于同一土地地價區間的相鄰均質地域勾畫連塊， 得到各類用地的土地級。高檔寫字樓、 高級賓館等高級商務集聚產生效益。 根劃定高級商務集聚區域， 并計算各區域的高級商務集聚規模指采用單位面積金融保險業、高檔寫字樓、高級賓館等的數量、 年租金、高級賓館的床位數等指標值，按下式計算高級商務集3、商業用地定級中的高級商務集聚區修正 對形成高級商務集聚區的特大城市和大城市，應考慮高級商務集聚對

33、商業用地級別的影響， 根據各區域高級商務集聚規模作用分的高低，對相應區域的土地級別進行適當調整。 （1）高級商務集聚規模指數計算 高級商務集聚規模主要由金融保險業、 據有關的高級商務集聚職能， 數。 按高級商務集聚區域為單元， 級別、建筑面積、年營業額、 聚規模指數。Ii = 100X X/ X max（2）高級商務集聚作用分計算和作用分值表編制 高級商務集聚作用分計算公式為 :E = 100 X （I i -I min）/（l maX-I min）（六）土地級的確定和實地校核 初步劃分的土地級須在實地校核和驗證， 并參考級差收益測算結果及市場交易價格定級結果 對土地級的范圍、邊界、級別進行修

34、訂調整。1 、土地級調整和確定的原則 ：e2、綜合定級土地級的確定 在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行驗 證、調整，確定綜合定級土地級。3、商業用地定級土地級的確定 在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，驗證、調整，并參照高級商務集聚區的驗證結果，4、住宅用地定級土地級的確定 在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，住宅用地定級的土地級。）土地級別高低與土地相對優劣的對應關系基本一致； ）級之間應漸變過渡，相鄰單元之間土地級差不宜過大； ）各類用途的各級土地的平均單位面積地租或地價應具有明顯差異并呈正向級差； ）保持自然地塊及權屬單位的完整性； ）邊界盡量采

35、用具有地域突變特征的自然界線及人工界線。采用市場價格定級方法進行驗證、調整， 確定采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行 確定商業用地定級的土地級。5、工業用地定級土地級的確定 對于城市中心區或城市規劃中不允許布置工業用地的區域， 中應調查此類區域，并在圖上勾繪范圍。 在多因素綜合評價法定級結果的基礎上，采用級差收益測算法和市場價格定級方法進行校 核、調整，確定工業用地定級的土地級。七、城鎮土地定級圖件編制及面積量算 （略）八、城鎮土地級的邊界落實及分宗整理（略）九、城鎮土地定級報告及基礎資料匯編的編制（略）不參與工業用地級別劃定。 定級第四部分 城鎮土地分等定級成果驗收、更新與應用 （三）

36、單元內定級因素的分值取得用空白單元圖疊置在各作用分值圖上， 選擇以下方法對單元內定級因素的分值進行取值 和計算 :以單元所包含的因素等分線 平均值 代表單元分值； 以單元跨越的不同分值區的 面積加權平均分 代表單元分值； 以單元 幾何中心點 的分值代表單元分值。當單元面積較大時 , 不能采用此法； 以單元各轉折點、明顯變化點的平均分值代表單元分值； 綜合運用上述方法，計算分值； 采用計算機系統為輔助手段進行土地定級時，呈點、線狀分布的定級因素對單元中心點 面狀因素直接讀取單元中心點所在指標區域的作用分a）b）c）d）e）f） 的作用分值按相應衰減公式直接計算， 值。1、單元內商服繁華度分值計算

37、 按商服繁華度分值圖取樣和計算，直接得到單元分值。2、單元內交通條件的分值計算（1）單元內道路通達度分值計算A單元內各級道路通達作用分獲取 同時存在多種道路類型影響時，取單元內的最高作用分值。B通達系數確定含支路以上道路的單元計算道路通達的方向數，無支路以上道路的單元計算通往道路的 方向數，從而確定單元的通達系數。1、 分等 基本資料 涉及： 城鎮年末常住人口、非農人口、農業人口；轄區或轄域總人口、農業人口； 城鎮建成區面積；轄區或轄域土地總面積。2、城鎮區位資料涉及：a）城鎮所在區域的區域交通圖件；經過城鎮的干線、支線鐵路的條數、干線、非干線公路的數量和等級，港口年吞吐量，機場等級，高速公路

38、數量；b）城鎮全年客運總量、貨運總量。c)4、a)b)c)d)5、3、城鎮集聚規模 資料涉及： 城鎮人口密度； 城鎮全年國內生產總值、三次產業的分產業增加值；城鎮全年工業銷售收入。城鎮基礎設施 資料涉及： 城鎮年末鋪裝道路面積；城鎮全年人均生活用水量； 城鎮氣化率或城鎮用氣人口總數（包括人工煤氣、天然氣、石油液化氣）；城鎮排水管道總長度。城鎮用地投入產出水平 資料涉及：b)c)d)6、城鎮全年二、三產業的增加值；城鎮全年批發零售貿易業商品銷售額； 城鎮全年建設固定資產投資額；城鎮全年全部從業人員數。區域經濟發展水平 資料涉及：全年國內生產總值、人均國內生產總值、 3-5 年內國內生產總值年均增

39、長率；b） 全年地方財政收入、人均地方財政收入、3-5年內地方財政收入年均增長率； C）全年全社會固定資產投資額、人均全社會固定資產投資；d）全年社會消費品零售總額、人均社會消費品零售總額、 均增長率；e）全年外貿出口額、人均外貿出口額。7、區域綜合服務能力 資料涉及：年末專業技術人員總數；b）居民年末儲畜存款余額；C）全年郵電業務總量； 區域土地供應潛力 資料涉及：區域年末耕地總面積、8、3-5 年內社會消費品零售總額年區域人口密度。繁華程度資料的收集與調查a）商業服務業以下簡稱商服中心的數量、位置、范圍；占地面積、營業面積等； 專業商店數及商服建筑物的建b ）商服中心的商店總數、經營項目、

40、銷售額、利潤額、c ）必要時了解商業功能種類數，商服中心功能完備率、 筑密度及樓層數等數據。2、交通條件資料的收集與調查長度、寬度、車流量等數據；a ）與道路狀況有關的路網分布、道路類型、級別標準、b ）與公共交通狀況有關的公共汽車、地鐵線路及站點分布、車流量及停靠次數等；c ）與城鎮間交通狀況有關的交通工具類型、設施規模及分布等。 道路狀況資料不足時， 道路類型、 寬度及車流量數等按斷面做補充調查， 即選擇有代表性的 典型路段做斷面，實地量測道路寬度，確定道路類型，測定在規定時段內的車流量。3、基本設施狀況資料的收集與調查 基本設施包括電力、 供水、排水、供氣、供熱、電訊等基礎設施和中小學、

41、 幼兒園、 托兒所、 醫院、診所以及除商業中心以外的副食、糧油、煤店、郵電所、浴池等公用服務設施。（1） 基礎設施資料收集的范圍包括： 基礎設施的類型、數量、分布、投資等狀況； 基礎設施的技術水平、規模、級別等；b）基礎設施的保證率、持續率和可靠率及區域服務的優劣。 資料不足時，須在實地進行補充或全面調查。（2） 公用服務設施資料收集的范圍包括 :a ）公用服務設施類型、數量、分布等；b ）公用服務設施的技術水平、規模、級別、服務水平和服務范圍等； 資料不足時，須在實地進行補充或全面調查。4、a)b)C)d)5、環境條件資料的收集與調查 各類污染狀況、分布狀況和環境質量指數等環境評價資料等； 地形、工程地質、水文和氣