1、長沙商業(yè)市場調(diào)研簡報長沙商業(yè)市場調(diào)研簡報2011年年10月月第一部分：第一部分： 城市發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢分析 長沙為湖南省省會，位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市總面積1.18萬平方公里，其中長沙市區(qū)面積954.6平方公里，占長沙市總面積8%，城市中心極度集中。長沙市概況長沙市概況長沙市人口同比分析長沙市人口同比分析長沙人口逐漸增長，但增長速度越長沙人口逐漸增長，但增長速度越來越低，同時缺乏外來人口進(jìn)入，來越低，同時缺乏外來人口進(jìn)入，與同等規(guī)模及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市相與同等規(guī)模及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市相比比，長沙常住人口及戶籍人口均較長沙常住人口及戶籍人口均較低低，相比而言，消費(fèi)市場較小

2、。相比而言，消費(fèi)市場較小。武廣高鐵發(fā)展規(guī)劃武廣高鐵發(fā)展規(guī)劃武廣高鐵進(jìn)一步縮短了長沙到周邊城市的距離，長沙的城市輻射力與吸引力加強(qiáng)，利于長沙城市群的產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。武廣高鐵的開通，使長沙到廣州的時間縮短為2小時，到武漢的時間縮短為1小時。武廣高鐵的開通，使得長沙成為中國中部最武廣高鐵的開通，使得長沙成為中國中部最核心的城市之一，湖南將真正融入泛珠三角核心的城市之一，湖南將真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。長株潭一體化長株潭一體化長株潭三市在空間上呈現(xiàn)“品”字結(jié)構(gòu)，城市之間的距離為50公里 。隨著長株潭軌道交通建設(shè)的完善，湘潭、株洲將為長沙帶來大量的流動人口。預(yù)計2015年，每年將有

3、1,800萬人流從兩地前往長沙，而到2020年，則提高到2,500萬。長株潭一體化經(jīng)濟(jì)圈加快步伐，長沙作為核心城市，經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)將大長株潭一體化經(jīng)濟(jì)圈加快步伐，長沙作為核心城市，經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)將大幅度發(fā)展，城市競爭力加強(qiáng)。幅度發(fā)展，城市競爭力加強(qiáng)。長沙城市總體規(guī)劃長沙城市總體規(guī)劃長沙將形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局：“一主”指中心城區(qū)；“兩次”指河西新城和星馬新城；“四組團(tuán)”分別為為暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)。到2020年，長沙的城市居住人口310萬，其中主城區(qū)（中心區(qū)、河西新城、星馬新城）城市人口為264萬。長沙發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的長沙發(fā)展目標(biāo)定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域

4、性現(xiàn)代化中心城市，城市人口的快速區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市，城市人口的快速增長及城市人口素質(zhì)不斷提升，將為長沙增長及城市人口素質(zhì)不斷提升，將為長沙商業(yè)的發(fā)展注入更強(qiáng)消費(fèi)力。商業(yè)的發(fā)展注入更強(qiáng)消費(fèi)力。新的規(guī)劃區(qū)一方面利于提升長沙城市競爭新的規(guī)劃區(qū)一方面利于提升長沙城市競爭力，吸引大量居住、商務(wù)人口，為商業(yè)、力，吸引大量居住、商務(wù)人口，為商業(yè)、商務(wù)發(fā)展提供機(jī)會；商務(wù)發(fā)展提供機(jī)會；另一方面，新的規(guī)劃區(qū)將出現(xiàn)各類先進(jìn)的另一方面，新的規(guī)劃區(qū)將出現(xiàn)各類先進(jìn)的綜合體業(yè)態(tài)。綜合體業(yè)態(tài)。河西濱江新城河西濱江新城：打造行政商務(wù)圈的濱江商務(wù)片區(qū)、濱江居住區(qū)、文娛觀光與旅游服務(wù)基地。芙蓉芙蓉CBDCBD：集金融、貿(mào)易、辦公

5、、信息、物流及會展等10多項齊全功能，打造成商貿(mào)中心、文化中心和生產(chǎn)服務(wù)中心。新河三角洲：新河三角洲：集文化、旅游、休閑、商業(yè)、商務(wù)為一體的都市休憩商業(yè)區(qū)(RBD)金融城：金融城：打造長沙金融產(chǎn)業(yè)集聚地，吸引更多金融機(jī)構(gòu)。南湖新城：南湖新城：以綠色生態(tài)景觀為特色，集金融、商務(wù)、休閑、美食、居住等為一體的城市新區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃分析在長沙國際化大都市的發(fā)展趨勢下，確定以芙蓉中央商務(wù)區(qū)為中心，長沙規(guī)劃發(fā)展了多個城市副中心區(qū)域；每個城市副中心將承擔(dān)不同的城市功能，新的規(guī)劃區(qū)均有其代表性的大型綜合體，代言其發(fā)展趨勢；芙蓉CBD作為城市中心的地位不會改變。金融城金融城金融街西臨芙蓉路、東接?xùn)|

6、風(fēng)路，南連體育館路，北迎三一路，總規(guī)劃面積1,600畝。該地塊共分為三個區(qū)域：西面是金融核心區(qū)，規(guī)劃標(biāo)志性建筑、各金融集團(tuán)的總部大廈、級高檔寫字樓等；南面，將是金融產(chǎn)業(yè)的配套發(fā)展區(qū)，重點發(fā)展賓館、酒店、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、品牌賣場等配套產(chǎn)業(yè)；東面、北面，是金融產(chǎn)業(yè)的生活服務(wù)區(qū)。金金融融城城規(guī)規(guī)劃劃用用地地金融城的發(fā)展規(guī)劃將完善長沙北部區(qū)域的商業(yè)、商金融城的發(fā)展規(guī)劃將完善長沙北部區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)功能。目前長沙北部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較為落后，務(wù)功能。目前長沙北部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展較為落后，居民主要選擇五一路商圈消費(fèi)，隨著金融城大型購居民主要選擇五一路商圈消費(fèi)，隨著金融城大型購物中心的開發(fā)，將有可能部分截留

7、北部區(qū)域消費(fèi)者物中心的開發(fā)，將有可能部分截留北部區(qū)域消費(fèi)者前往中心區(qū)域消費(fèi)。前往中心區(qū)域消費(fèi)。金融城金融城南湖新城南湖新城南湖新城北起解放西路、南至二環(huán)線、東起書院路、西至湘江風(fēng)光帶，總占地面積5,597畝，是一個以綠色生態(tài)景觀為特色，集金融、商務(wù)、休閑、美食、居住等為一體的城市新區(qū)。 南湖新城將以固有的自然資源優(yōu)勢為主體，規(guī)劃構(gòu)筑“一帶兩園四區(qū)”的總體戰(zhàn)略布局，形成一座現(xiàn)代化綜合型城中城：“一帶”，即湘江風(fēng)光帶。“兩園”，即南郊公園和生命科學(xué)主題公園。“四區(qū)”，即酒店金融區(qū)、高檔公寓區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)，山水居住區(qū)。隨著新城的開發(fā)，長沙南部的吸引力得到加強(qiáng)，隨著新城的開發(fā)，長沙南部的吸引力得到加強(qiáng)

8、，也將帶來更多的商務(wù)、居住人口，為商業(yè)提供消也將帶來更多的商務(wù)、居住人口，為商業(yè)提供消費(fèi)潛力。費(fèi)潛力。南湖新城南湖新城河西濱江新城河西濱江新城濱江新城項目規(guī)劃范圍南起瀟湘嘴，北至二環(huán)線，東臨湘江，西到銀杉路、溁銀路，規(guī)劃區(qū)域面積7.2平方公里。濱江新城區(qū)將集商務(wù)、商業(yè)、文化、旅游、休閑及娛樂等綜合功能于一體，將建設(shè)成為 “濱江商務(wù)聚集帶”和“濱江休閑產(chǎn)業(yè)聚集帶”。濱江新城建成后將容納就業(yè)人口約35萬，居住人口約22萬。濱江新城的建設(shè)將進(jìn)一步加快河西的發(fā)展，未來河西新增加濱江新城的建設(shè)將進(jìn)一步加快河西的發(fā)展，未來河西新增加的大量居住、商務(wù)人口將為商業(yè)發(fā)展提供消費(fèi)潛力。的大量居住、商務(wù)人口將為商業(yè)

9、發(fā)展提供消費(fèi)潛力。河西濱江新城河西濱江新城新河三角洲新河三角洲北辰新河三角洲北辰新河三角洲北辰新河三角洲項目作為北部新城最重要的組成部分，將提升長沙北部的商北辰新河三角洲項目作為北部新城最重要的組成部分，將提升長沙北部的商業(yè)、商務(wù)地位，但該區(qū)域非傳統(tǒng)商業(yè)圈，未來的商業(yè)培育期將非常漫長。業(yè)、商務(wù)地位，但該區(qū)域非傳統(tǒng)商業(yè)圈，未來的商業(yè)培育期將非常漫長。新河三角洲分析新河三角洲分析新河三角洲地塊總建筑面積380萬平方米，其中住宅約300萬平方米，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米。首期開發(fā)總建筑面積為52萬平方米，計劃投資約12億。其中酒店、寫字樓和購物中心各約6萬平方米，濱水商業(yè)街

10、3萬平方米。該項目將通過8到10年的時間建成集文化、旅游、休閑、商業(yè)、商務(wù)為一體的都市休憩商業(yè)區(qū)(RBD)。區(qū)域規(guī)劃分析總結(jié)區(qū)域規(guī)劃分析總結(jié)雖然長沙規(guī)劃了多個城市副中心區(qū)域，每個區(qū)域均規(guī)劃大型商業(yè)體，未來商雖然長沙規(guī)劃了多個城市副中心區(qū)域，每個區(qū)域均規(guī)劃大型商業(yè)體，未來商業(yè)競爭激烈業(yè)競爭激烈, ,但芙蓉中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃起點最高，商業(yè)發(fā)展前景可觀。但芙蓉中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃起點最高，商業(yè)發(fā)展前景可觀。p中西部龍頭城市中西部龍頭城市商業(yè)發(fā)展前景良好商業(yè)發(fā)展前景良好p長株潭核心城市長株潭核心城市城市輻射力將不斷擴(kuò)大城市輻射力將不斷擴(kuò)大p長沙城市中心長沙城市中心芙蓉商圈不斷擴(kuò)大及發(fā)展芙蓉商圈不斷擴(kuò)大及發(fā)展長長

11、沙城市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，預(yù)計長沙在未來沙城市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，預(yù)計長沙在未來3-53-5年內(nèi)整體實年內(nèi)整體實力將得到極大的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也必將帶動商業(yè)的發(fā)展，因力將得到極大的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也必將帶動商業(yè)的發(fā)展，因此項目因應(yīng)城市發(fā)展的考慮現(xiàn)階段至未來幾年的發(fā)展變革需要。此項目因應(yīng)城市發(fā)展的考慮現(xiàn)階段至未來幾年的發(fā)展變革需要。城市發(fā)展分析總結(jié)城市發(fā)展分析總結(jié)第二部分：第二部分： 長沙商業(yè)發(fā)展分析長沙商業(yè)發(fā)展分析 各商圈發(fā)展分析各商圈發(fā)展分析五一路商圈：美美百貨、平和五一路商圈：美美百貨、平和堂、新世界百貨、王府井百貨、堂、新世界百貨、王府井百貨、春天百貨、萬達(dá)廣場、百聯(lián)東春天百

12、貨、萬達(dá)廣場、百聯(lián)東方廣場、黃興路步行街方廣場、黃興路步行街袁家?guī)X袁家?guī)X- -火車站商圈：火車站商圈：友誼商店、阿波羅廣場友誼商店、阿波羅廣場東塘商圈：東塘商圈：平和堂、友誼商城、金色家族名品平和堂、友誼商城、金色家族名品中心、嘉信茂購物廣場中心、嘉信茂購物廣場伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈榮灣鎮(zhèn)商圈：榮灣鎮(zhèn)商圈：通程商業(yè)廣場通程商業(yè)廣場傳統(tǒng)商圈分布及代表項目傳統(tǒng)商圈分布及代表項目傳統(tǒng)商圈發(fā)展?fàn)顩r分析傳統(tǒng)商圈發(fā)展?fàn)顩r分析五一商圈五一商圈商圈范圍：五一商圈位于長沙市中心地段，以五一廣場為核心，東臨芙蓉路，西至湘江路，北起營盤路，南倚南門口；商圈業(yè)態(tài)：五一商圈已成為以大型百貨為主力業(yè)態(tài)，休閑、餐飲為輔助業(yè)態(tài)

13、的黃金商圈；主要商場：平和堂、王府井百貨，春天百貨，新世界百貨、百聯(lián)東方，黃興路步行街，金滿地步行街等。商業(yè)氛圍：商圈日均人流量30萬人次，是長沙市商業(yè)標(biāo)志，占據(jù)著市級商圈的霸主地位。五一商圈主要商場五一商圈主要商場五一商圈的商業(yè)以百貨、步行街為主，涵蓋高檔、中檔、低檔多五一商圈的商業(yè)以百貨、步行街為主，涵蓋高檔、中檔、低檔多個消費(fèi)層次，以零售、餐飲為主，娛樂服務(wù)業(yè)相對較為欠缺。個消費(fèi)層次，以零售、餐飲為主，娛樂服務(wù)業(yè)相對較為欠缺。平和堂百貨平和堂百貨平和堂百貨平和堂百貨經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：平和堂憑借著五一商圈內(nèi)黃金地段的商業(yè)位置，以及附近大量中高檔百貨的群聚效應(yīng)，取得了一定的成功，由于五一商

14、圈內(nèi)的百貨競爭十分激烈，商場重點對品牌進(jìn)行了一定的品牌錯位經(jīng)營。由于商圈內(nèi)百貨格局已基本成形，平和堂營業(yè)額想更進(jìn)一步將十分困難。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：平和堂擁有一個中庭，100多平方米，兩組扶梯，兩組直梯圍繞中庭展開，四縱四橫的過道組成人流動線。外部展示面大，引入人流的商場大門不夠檔次，五一大道與黃興路交匯處的立交形成高差層次，商場以略下沉的廣場，設(shè)計雙首導(dǎo)概念。商戶組合：商戶組合：商場以百貨為主，輔以超市、餐飲、健身房等，經(jīng)營業(yè)態(tài)較廣場，涵蓋珠寶首飾、服裝、鞋、家電、床品、童裝、快餐、西餐、特色餐飲、銀行、生活配套等。經(jīng)營檔次適中，品牌較多，以國內(nèi)一二線品牌、國際大眾品牌為主。新世界百貨新世界

15、百貨商場綜合分析經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：新世界百貨商品力求與周邊百貨進(jìn)行錯位，引入中高檔次品牌，走精品貨路線但由于進(jìn)入市場較后，且位置稍偏離商圈中心，目前商場人氣較差，經(jīng)營狀況較差。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：典型百貨公司動線規(guī)劃，圍繞小中庭四周展開動線，開放式商鋪沿動線布局，靠墻形象鋪與中島鋪組合構(gòu)成商品區(qū)，中庭設(shè)立一組觀光梯及一組手扶梯，作為人流上下輸送功能通道。商戶組合：商戶組合：商場以百貨為主，輔以超市、餐飲、健身房等，經(jīng)營業(yè)態(tài)較廣場，涵蓋珠寶首飾、服裝、鞋、床品、童裝、西餐、特色餐飲、生活配套等。經(jīng)營檔次較為參次，高檔與低檔差距過大，品牌不夠豐富。新世界百貨新世界百貨王府井百貨王府井百貨王府井百

16、貨王府井百貨商場綜合分析經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：王府井百貨自2004年進(jìn)入長沙以來，營業(yè)額節(jié)節(jié)上升不斷突破紀(jì)錄，2009年營業(yè)額突破10億，是長沙最成功的百貨廣場之一。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：王府井百貨經(jīng)營區(qū)域呈長方形展開多層動線，主要以手扶梯作為人流輸送渠道，靠墻形象鋪與中島鋪相結(jié)合。商戶組合：商戶組合：高檔為鋪、中檔為主的商戶組合，商戶數(shù)量極其豐富，符合了長沙作為發(fā)展中省會城市的消費(fèi)需求。春天百貨春天百貨商場綜合分析經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：春天百貨屬于傳統(tǒng)百貨，內(nèi)部硬件設(shè)施比較陳舊，因此目標(biāo)客戶群體以大眾群體年輕階層為主，由于位置稍偏離商圈中心，商場內(nèi)部購物環(huán)境欠佳，目前商場人氣較差，經(jīng)營狀況較差。規(guī)

17、劃方面：規(guī)劃方面：典型傳統(tǒng)百貨公司動線規(guī)劃，兩端設(shè)置自動扶梯，沒有規(guī)劃中庭，靠墻形象鋪與中島鋪組合構(gòu)成商品區(qū)，垂直交通系統(tǒng)不足。商戶組合：商戶組合：商場以百貨為主，涵蓋珠寶首飾、服裝、鞋、床品、童裝、生活配套等。經(jīng)營檔次較為參次，以中檔為主，缺乏餐飲等休閑業(yè)態(tài)，品牌不夠豐富。春天百貨春天百貨東方商廈（樂和城）東方商廈（樂和城）東方商廈（樂和城）東方商廈（樂和城）經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：東方商廈又叫百聯(lián)東方商廈，由于前期合作單位等多方面原因?qū)е履壳敖?jīng)營不佳，空置率較高。一直以來是以百貨的模式進(jìn)行經(jīng)營，商場正在調(diào)整為購物中心模式，調(diào)整后名為“樂和城”，預(yù)計年底完成調(diào)整。 規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：東方商廈平

18、面呈L形，調(diào)整后的購物中心名為樂和城，東方商廈百貨做為主力店，占據(jù)L形的小橫線部分。樂和城擁有多個小中庭，主動線過道寬廣，不過柱子較密較大，陰擋視線，削弱了中庭和大過道的效果。商戶組合：商戶組合：目前經(jīng)營的主要是東方商廈百貨，和一些餐飲，一樓引進(jìn)了國際一線名牌。預(yù)計調(diào)整后會引進(jìn)更多的業(yè)態(tài)，值得期待。萬達(dá)購物廣場萬達(dá)購物廣場萬達(dá)購物廣場萬達(dá)購物廣場經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：萬達(dá)廣場由于鄰近黃興路步行街，一層以類似于步行街的業(yè)態(tài)定位，經(jīng)營狀況雖然不錯，但沒有充分挖掘出這一優(yōu)勢項目的價值。二三層完全租給沃爾瑪，四層做電影院，雖然起到了主力店的凝聚效應(yīng)，但沒有足夠的零售商業(yè)的體現(xiàn)他的價值。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面

19、：一樓規(guī)劃為室內(nèi)步行街式鋪位，兩條過道，中間相連，連南角落一組扶梯，商業(yè)體量雖然大，缺乏舒適的空間感和可逛性，不易留住人流。室內(nèi)裝修檔次較差，室外裝修檔次中等。商戶組合：商戶組合：商場商戶數(shù)較少，超市及電影院占了70%以上商業(yè)面積，商業(yè)整體后續(xù)運(yùn)營價值較低。服裝零售品牌檔次低，與步行街商業(yè)相匹配。業(yè)態(tài)簡單：超市、電影院，缺乏豐富業(yè)態(tài)的支撐，商場也難以留住人流，浪費(fèi)了一個位置優(yōu)越的商業(yè)體。美美百貨美美百貨美美百貨美美百貨經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：美美百貨商業(yè)面積不大，走中高檔路線，處于交通便利的城市核心區(qū)域，加上附近幾個高檔酒店為依托，經(jīng)營尚可，但長沙引進(jìn)高檔品牌的百貨很多，算不得一枝獨秀。規(guī)劃方面：

20、規(guī)劃方面：由于商場面積小，動線規(guī)劃簡潔，過道也不寬，幾個商鋪圍繞著一個很小的中庭，一組扶梯構(gòu)成垂直動線，室內(nèi)裝修精致，室外裝修大氣。商戶組合：商戶組合：商場業(yè)態(tài)配置簡單，以服裝為主，商戶數(shù)量不多，以LOUIS VUITTON、ERMENEGILDO ZEGNA、BALLY等為主力店，極具格調(diào)。美美百貨是小體量、高檔次商業(yè)經(jīng)營的教科書式案例。黃興路步行街黃興路步行街金滿地步行街金滿地步行街長沙太平街長沙太平街五一商圈特點五一商圈特點五一商業(yè)圈有2000多年的發(fā)展歷史。商圈年客流量逾億，年消費(fèi)十幾億元。有6000余家商家，年納稅額數(shù)億元。商圈業(yè)態(tài)齊全，以中高檔次為主，匯集了數(shù)量眾多的大型購物場所、

21、商業(yè)步行街、電器專業(yè)賣場、大型生活超市、大型酒店、中西餐廳金融機(jī)構(gòu)、休娛休閑場所等，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、旅游于一體的大型商業(yè)中心。目前商圈已開始產(chǎn)生旅游效應(yīng)，例如黃興路步行街是游人到長沙游玩的必去之地。五一商圈多年來一直是城市商業(yè)的集中地，集政府規(guī)劃、城市中心、人口集中、消費(fèi)慣性等多種因素奠定了五一商圈的霸主地位。五一商圈發(fā)展趨勢五一商圈發(fā)展趨勢商業(yè)的發(fā)展，不僅僅是商戶的增加，零售額的增長，商業(yè)模式也是重要的發(fā)展指標(biāo)，目前五一商圈的商業(yè)模式以百貨為帶動，步行街與餐飲娛樂相輔相成的發(fā)展模式，未來將形成以購物中心為主導(dǎo)的購物文化及生活方式的升級。五一商圈與其他商圈相比，競爭優(yōu)勢明

22、顯，其他商圈的發(fā)展無法動搖本商圈的主導(dǎo)地位。商圈未來將向著更為優(yōu)質(zhì)的商戶、多元化的服務(wù)、豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展。東塘商圈東塘商圈商圈范圍：東塘商圈以東塘立交橋為中心向周邊輻射：向南延伸到砂子塘、紅星；往北沿韶山路連接五一大道，打通袁家?guī)X；往西與侯家塘搭界；往東經(jīng)赤崗沖蔓延至二環(huán)線。主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、酒店、金融、休閑、餐飲等。商業(yè)氛圍：東塘日均人流量為15萬人次，最高超過40萬人次。主要商場：友誼商城、平和堂、金色家族名品中心友誼商城友誼商城友誼商城友誼商城經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：友誼商城以百貨的經(jīng)營模式，主要輻射范圍為東塘及附近區(qū)域。東塘的大型百貨并不太多，經(jīng)營狀況較好，但離五一商圈較近，不能輻射較大

23、的范圍。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：商場為舊民居改建，外部裝修一般，內(nèi)部裝修較好，但無中庭，一組上下扶梯，空間感較差，硬件設(shè)置較差，購物環(huán)境一般。動線規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局均是常見的百貨式布局，無鮮明特色。商戶組合：商戶組合：商場業(yè)態(tài)配置簡單，以服裝等零售為主，無餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。一樓品牌檔次較好，與二樓以上品牌檔次形成較大落差。東塘平和堂東塘平和堂東塘平和堂東塘平和堂經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：平和堂以百貨的經(jīng)營模式，主要輻射范圍為東塘及附近區(qū)域。東塘的大型百貨并不太多，經(jīng)營狀況較好，但離五一商圈較近，不能輻射較大的范圍。離友誼商城較近，經(jīng)營定位相似，經(jīng)營狀況相差不大。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：項目東西南北方向均有較大的

24、落差，引入多首層概念，第一層以臺階拉高，地下一層以臺階下沉。外部裝修一般，大門設(shè)計較差，門口柱子多再加上臺階，不利于引入人流。商場擁有約200平方米的中庭，兩組扶梯，內(nèi)部環(huán)境比友誼商城好。商戶組合：商戶組合：商場以百貨經(jīng)營為主，相比友誼商城，增加了超市和少量餐飲，引入商戶和品牌也略多。一樓品牌檔次較好，與其他樓層品牌檔次形成較大落差。金色家族名品中心金色家族名品中心金色家族名品中心金色家族名品中心經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：金色家族與美美百貨相似，走中高檔路線，但商業(yè)面積較大。金色家族、友誼商店、美美百貨是長沙高檔品牌的集中地。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：由于商場面積小，動線規(guī)劃簡潔，過道不寬，約2.5米，無

25、中庭，一組扶梯構(gòu)成垂直動線，室內(nèi)裝修精致，室外裝修簡潔明亮。商戶組合：商戶組合：商場業(yè)態(tài)配置簡單，以服裝為主，手表、鞋、皮具為輔，商戶數(shù)量不多，以DIOR、CK、GUCCI、PRADA等為主力店，高檔女裝比美美百貨好，高檔男裝不及友誼商店。東塘商圈特點東塘商圈特點東塘作為區(qū)域性商業(yè)中心，近年來發(fā)展勢頭迅猛，已成為除五一商圈外的長沙主力商圈。東塘商圈核心點集中在友誼商城、平和堂、金色家族名品中心，商圈內(nèi)其他商業(yè)較為分散，規(guī)模也有限。東塘商圈輻射面較廣，侯家塘商圈、雨花亭商圈、紅星井灣子商圈都處于東塘商圈的輻射范圍內(nèi)。省府南遷，極大地活躍著南區(qū)商業(yè)。而隨著長株潭一體化腳步的邁進(jìn)，東塘商圈更率先建立

26、起長株潭的空間鏈接。東塘商圈目前是長沙商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的區(qū)域性商業(yè)之王，商鋪價格及租金居長沙第二。在長株潭融城的大背景下，東塘商圈的發(fā)展具有較大潛力。東塘商圈發(fā)展趨勢東塘商圈發(fā)展趨勢現(xiàn)在的東塘商圈類似5年前的上海 徐家匯，極具生長空間，有望成為長沙市含金量最高的核心商圈之一。商圈未來將向著更為優(yōu)質(zhì)的商戶、多元化的服務(wù)、豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展。商圈的規(guī)模將更一步擴(kuò)大，商業(yè)集中度逐步加強(qiáng)。商圈經(jīng)濟(jì)興旺與否，最關(guān)鍵的因素是人。在東塘商圈的輻射范圍之內(nèi)，除原有的一些重量級生活小區(qū)，大量生活住宅區(qū)開始在城南扎堆。持續(xù)看漲的樓盤均價，意味著這一群體的購買力之強(qiáng)。商家只要做好服務(wù)文章，就能成功地將這些消費(fèi)對象潛在的購買

27、力轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買力。隨著省政府機(jī)關(guān)南遷，長株潭融城步伐提速，長沙城市重心逐漸南移，東塘已成為一方不可多得的財富洼地，這一商圈新貴的前景不可估量。火車站商圈火車站商圈商圈范圍：以長沙火車站為輻射中心，沿車站路與五一大道（東段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。商圈簡介：經(jīng)過近十年的發(fā)展，火車站商圈目前已形成了湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地，輻射面甚廣。由于火車站、長株潭汽車站、民航大酒店的影響，火車站商圈交通優(yōu)勢明顯，同時帶旺周邊酒店業(yè)、娛樂休閑。人口密度高，消費(fèi)人群偏向年輕化。商圈業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)齊全，包括百貨、超市，尤其以電腦及電子數(shù)碼產(chǎn)品銷售為主；主要商場：阿波羅商業(yè)廣場、家潤多百貨、蘇

28、寧、國美、通程電器、以及9家大型IT專業(yè)賣場商業(yè)檔次：整體商業(yè)形象欠佳，以中低端購物場所為主。阿波羅商業(yè)廣場阿波羅商業(yè)廣場阿波羅商業(yè)廣場阿波羅商業(yè)廣場經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：阿波羅商業(yè)廣場擁有11萬平方米的體量優(yōu)勢，一站式的購物選擇，優(yōu)越的購物環(huán)境，再加上商圈內(nèi)競爭對手較少，成為長沙最愛歡迎的商場之一。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：商場擁有近600平方米的中庭，兩組扶梯，過道及動線設(shè)計上與百貨相似，過道較窄、動線縱橫交錯較為復(fù)雜，鋪位裝修也與百貨相似，外部裝修大氣。從建筑規(guī)劃的角度來說，阿波羅還達(dá)不到現(xiàn)代購物中心的要求。商戶組合：商戶組合：商場業(yè)態(tài)配置較為完善，除服裝、飾品、化妝品、皮具等百貨常見業(yè)態(tài)外，還

29、擁有餐飲、電器、家居、健身等多種業(yè)態(tài)，只是娛樂業(yè)態(tài)較少。品牌以中檔品牌為主，均為國內(nèi)外常見的連鎖品牌，很受大眾歡迎。從業(yè)態(tài)的角度來說，阿波羅是長沙最接近現(xiàn)代購物中心的商場。友誼商店友誼商店友誼商店友誼商店經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：友誼商店位于袁家?guī)X，離火車站較近，暫且劃入火車站商圈。友誼商店為長沙少有的體量超過10萬平方米的商場之一，且經(jīng)營檔次較高，是長沙中高檔消費(fèi)的主要場所，經(jīng)營狀況良好。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：商場分為A、B兩棟，A棟共四層，無中庭，一組扶梯，臨街，B棟共八層，地下一層作為停車場，地上七層，有一個中庭，兩組扶梯。動線及鋪位為常見的百貨式布局，A棟中高檔次品牌鋪位大，裝修格調(diào)高。商戶組

30、合：商戶組合：商場A棟擁有高檔的國際名牌，以服裝為主，B棟為中高檔的百貨，業(yè)態(tài)多樣化，擁有香水、化妝品、珠寶、服裝、鞋等等。A棟品牌檔次較好，B棟業(yè)態(tài)更為豐富。家潤多百貨家潤多百貨家潤多百貨家潤多百貨經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：家潤多百貨與旁邊的家潤多超市相輔相成，但由于體量與商圈的弱勢，輻射范圍有限，經(jīng)營較一般。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：商場門前擁有較大的廣場，做為停車場，使得人流與車流混在一起，稍嫌雜亂。商場無中庭，兩組扶梯，常見的百貨式動線布局。內(nèi)外裝修一般。商戶組合：商戶組合：商場業(yè)態(tài)為常見的百貨布局，一樓化妝品、飾品、鞋，二樓女裝，三樓男裝，四樓童裝床品等。品牌檔次中等，均為國內(nèi)外常見連鎖品牌，以

31、國內(nèi)品牌為主。火車站商圈特點火車站商圈特點作為交通樞紐中心，火車站商圈有著不可計量的流動人口，大流通口岸型和大流通市場型是其獨特之處。長沙火車站商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯；周邊市場密布，商業(yè)氣氛濃厚，人氣指數(shù)旺盛，屬長沙市中心城區(qū)典型的人流、物流、信息流、資金流交匯中心。具備大量居住人口和流動人口，銷售額得到保證，但人流混雜導(dǎo)致中低檔的商業(yè)較多，品質(zhì)和檔次有待提高。火車站商圈，幾大數(shù)碼城商業(yè)優(yōu)勢得天獨厚：人多客戶基數(shù)大，交通便利購買方便，而臨近車站使物流成本很低，貨源出站便可直接發(fā)入商戶鋪中。在風(fēng)氣好轉(zhuǎn)消費(fèi)者信任度上升之際，順勢應(yīng)景成為了火車站商圈“數(shù)碼為王”的核心競爭力。火車站商圈發(fā)

32、展趨勢火車站商圈發(fā)展趨勢火車站商圈發(fā)展?jié)摿τ邢蕖Ｒ粤鲃涌腿藶橹饕?wù)對象的商家，往往商業(yè)信譽(yù)不高，加之中高檔消費(fèi)及個別商業(yè)業(yè)態(tài)缺席。這也是火車站商圈一度衰落的原因。火車站商圈的發(fā)展，最關(guān)鍵的是加強(qiáng)管理，維護(hù)秩序和提高商譽(yù)。IT專業(yè)市場將是火車站商圈發(fā)展的趨向，發(fā)展目標(biāo)可參考深圳華強(qiáng)北。商圈未來將向著更為優(yōu)質(zhì)的商戶、多元化的服務(wù)、豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展。商圈的規(guī)模將更一步擴(kuò)大，商業(yè)集中度逐步加強(qiáng)。高橋商圈高橋商圈商圈范圍：以高橋大市場為輻射中心，東至萬家麗路、西至東二環(huán)路、南到長沙大道，北至人民東路。商圈簡介：高橋商圈的形成，以高橋大市場為基礎(chǔ)，至今有15年的歷史。商圈業(yè)態(tài)：大型百貨、超市、服裝賣場、家

33、具賣場，以專業(yè)批發(fā)市場為主。主要商場：高橋大市場、通程OUTLETS、廣州服飾城等。高橋大市場高橋大市場高橋大市場高橋大市場湖南高橋大市場于1996年9月建成開業(yè)。與機(jī)場高速、京珠高速、成（都）廈（門）高速相互貫通，離長沙火車站僅1000米，鐵路貨站僅500米。是中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場。1996年，市場抓住長沙沿江風(fēng)光帶建設(shè)和舊城收造契機(jī)，整體引入了福建食品城、湖南日化城；1997年后，陸續(xù)引入廣東食品城、中國名酒飲料城、農(nóng)副產(chǎn)品城、紙制品城。2000年至今，市場以全新的規(guī)劃先后推出家電百貨城，（新）百貨日化城、皮具百貨城、茶葉城、酒店用品城、水暖建材城、綜合商貿(mào)城和酒水城等10

34、多個大型專業(yè)批發(fā)市場，初步形成了“大綜合、小專業(yè)”的批發(fā)格局，銷售覆蓋省內(nèi)各地市，輻射中南地區(qū)及周邊10余個省市通程通程OUTLETSOUTLETS通程通程OUTLETSOUTLETS經(jīng)營方面：經(jīng)營方面：B1層、L1層為通程OUTLETS，經(jīng)營狀況極好，L2層L3層沃爾瑪，經(jīng)營狀況一般，L4層為運(yùn)動健身及其他，經(jīng)營極差，空鋪較多。規(guī)劃方面：規(guī)劃方面：商場門前擁有較大的廣場，做為停車場，。商場擁有一個小中庭，中庭帶一組扶梯，OUTLETS及超市內(nèi)各自帶一組扶梯，常見的百貨式動線布局。內(nèi)外裝修一般。商戶組合：商戶組合：OUTLETS業(yè)態(tài)以服裝、鞋、皮具為主，品牌檔次為中檔水平。超市與中庭接駁處為輔

35、營區(qū)，單獨出租，租金在200-300元/平方米，業(yè)態(tài)為煙酒、茶葉、皮具、化妝品等。廣州服飾城廣州服飾城高橋商圈特點高橋商圈特點高橋商圈，以發(fā)展專業(yè)市場和批發(fā)市場為主。經(jīng)營檔次以中低檔為主。交通方便，離火車站近，公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，高速公路便捷。高橋大市場是湖南最大的批發(fā)市場，也是中南地區(qū)規(guī)模最大的國家級綜合批發(fā)市場。高橋大市場平均日銷售額約5000萬元，年交易額170多億元。商圈內(nèi)擁有服裝、皮革、運(yùn)動、飾品、家居、食品、美容美發(fā)、家電等十多種專業(yè)市場和批發(fā)市場，業(yè)態(tài)齊全。高橋商圈發(fā)展趨勢高橋商圈發(fā)展趨勢商圈的規(guī)模將更一步擴(kuò)大，業(yè)態(tài)發(fā)展將更加完善。發(fā)展趨勢仍然以專業(yè)市場和批發(fā)市場為主。商圈影響力逐步加

36、強(qiáng)，輻射范圍逐步擴(kuò)大。商圈未來將向著更為優(yōu)質(zhì)的商戶、多元化的服務(wù)、豐富的業(yè)態(tài)發(fā)展。長沙餐飲行業(yè)概況長沙餐飲行業(yè)概況長沙重點美食街一覽及其分布：坡子街坡子街南門口小吃街南門口小吃街勞動西路餐飲街勞動西路餐飲街曙光南路餐飲街曙光南路餐飲街長沙酒吧行業(yè)概況長沙酒吧行業(yè)概況黃興路步行街解放西路萬達(dá)廣場可可清吧和茶園VV吧KK跳舞吧星期五KTV愛上酒吧溫莎KTV瑪格麗特酒吧蘇荷BAR上上酒吧熱舞西站F1本色酒吧長沙電影院行業(yè)概況長沙電影院行業(yè)概況萬達(dá)影院萬達(dá)影院( (萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場) )橫店影院橫店影院( (王府井百貨王府井百貨) )中影今典影院中影今典影院( (嘉信茂廣場嘉信茂廣場) )長沙影院的發(fā)

37、展水平還是處于正在發(fā)展階段，目前電影院共有十家，其中三家為五星級影院，經(jīng)濟(jì)狀況較為理想，隨著長沙市民收入不斷提高，對休閑娛樂有更多的需求，預(yù)計電影市場將會持續(xù)良好發(fā)展。通迅數(shù)碼行業(yè)概況通迅數(shù)碼行業(yè)概況長沙通訊數(shù)碼零售網(wǎng)點很多，最為集中的區(qū)域是火車站商圈和東塘商圈，主要的連鎖商為通程數(shù)碼城、蘇寧電器、國美電器等，火車站商圈擁有長沙最大、最多的數(shù)碼城。國儲電腦城國儲電腦城QQQQ電腦城電腦城賽博數(shù)碼城賽博數(shù)碼城華海華海3C3C數(shù)碼城數(shù)碼城數(shù)碼步行街?jǐn)?shù)碼步行街家具建材行業(yè)行業(yè)概況家具建材行業(yè)行業(yè)概況p長沙市現(xiàn)有萬家麗家具廣場、紅星美凱龍國際家具廣場、井灣子家具城、南湖家具廣場、好百年家具市場、當(dāng)代家

38、居、廣大環(huán)球家具廣場等家具市場。其中紅星、好百年、東方家園為實力強(qiáng)大、全國連鎖經(jīng)營的專業(yè)家具銷售市場。p相比之下，本地家具市場多是租賃經(jīng)營，眾多的商家、廠家雖在同一市場內(nèi)銷售，但仍然各自為陣，盡管有規(guī)模，但零散，給人管理無序、信任度不高的感覺。不過本地企業(yè)井灣子家具城占有60%以上市場分額，實力不容小覷，萬家麗建材市場二期的家具市場是目前長沙市最火暴的家具市場。p隨著長沙消費(fèi)能力的提高，大眾對家具消費(fèi)的檔次也相應(yīng)提高。許多知名品牌紛紛進(jìn)駐長沙市場。如愛得堡歐式家具、非迪亞斯皮沙發(fā)系列、康馨家園、克勞斯帝、雅之適、半日、光明等。家具建材行業(yè)行業(yè)概況家具建材行業(yè)行業(yè)概況商業(yè)市場分析總結(jié)商業(yè)市場分析

39、總結(jié)第三部分：第三部分： 消費(fèi)者市場分析消費(fèi)者市場分析 消費(fèi)力分析消費(fèi)力分析2010年長沙城市居民可支配收入12238元，同比增長13.10%。2003年以來，長沙城市居民可支配收入保持兩位數(shù)的年增長率。與其他城市相比，長沙居民收入水平比沿海一線城市略低，在內(nèi)陸省會城市中處于較與其他城市相比，長沙居民收入水平比沿海一線城市略低，在內(nèi)陸省會城市中處于較高水平。高水平。消費(fèi)力分析消費(fèi)力分析從長沙歷年城市居民可支配收入與消費(fèi)性支出增長速度來看，收入的增長遠(yuǎn)高于支出的增長，說明消費(fèi)潛力較大。近年城市居民消費(fèi)性支出有大幅度的增長，消費(fèi)市場活躍。20102010年，長沙城市居民消費(fèi)性支出占收入比例為年，長

40、沙城市居民消費(fèi)性支出占收入比例為74.22%74.22%，與深圳相當(dāng)，與深圳相當(dāng)，高于武漢、成都，表示消費(fèi)者消費(fèi)欲望較高。高于武漢、成都，表示消費(fèi)者消費(fèi)欲望較高。社會消費(fèi)品零售總額構(gòu)成社會消費(fèi)品零售總額構(gòu)成全年限額以上批發(fā)零售企業(yè)零售額比上年增長25.9%，分類別看，糧油類增長33.3%；服裝、鞋帽、針紡織品類增長26.2%；化妝品類增長35.5%；金銀珠寶類增長29.6%；日用品類增長36.3%；體育、娛樂類增長16.4%；石油及制品類增長6.5%；通訊器材類增長16.7%；家用電器和音像器材類增長18.6%；汽車類增長44.5%，汽車類零售額拉動全市社會消費(fèi)品零售總額增長4.9個百分點。汽車、食品、化妝品、日用品、珠寶飾品、服裝鞋帽類增長較快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)以汽車、食品、化妝品、日用品、珠寶飾品、服裝鞋帽類增長較快，消費(fèi)結(jié)構(gòu)以食品、日用品、服裝零售等傳統(tǒng)零售為主，餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢。食品、日用品、服裝零售等傳統(tǒng)零售為主，餐飲、娛樂等服務(wù)業(yè)發(fā)展較慢。居民消費(fèi)分類構(gòu)成居民消費(fèi)分類構(gòu)成在城鎮(zhèn)居民消費(fèi)分類中，2010年同比增長趨勢為：食品消費(fèi)增長4.9%；衣著消費(fèi)增長15.6%；設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長45.9%；醫(yī)療保健消費(fèi)減少3.4%；交通和通訊