1、XXX商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃方案正黃集團(tuán).商業(yè)管理中心2014年5月23日總則工作重點(diǎn)：通過(guò)區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費(fèi)人群調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、主力店及品牌商家訪談驗(yàn)證五方面，了解XXX項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)現(xiàn)狀、短中長(zhǎng)期市場(chǎng)機(jī)會(huì)、項(xiàng)目可依托資源，為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商及后期運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌做出指導(dǎo)。本階段工作重點(diǎn)圍繞XXX初步的產(chǎn)品規(guī)劃，安排市場(chǎng)論證計(jì)劃，力求尋找市場(chǎng)空隙點(diǎn)，從而做到市場(chǎng)差異化定位。一、調(diào)研目的?完善XXX區(qū)域城市環(huán)境現(xiàn)狀及生活結(jié)構(gòu)分析，為項(xiàng)目決策、定位、規(guī)劃、招商及運(yùn)營(yíng)等奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)；?探尋XXX項(xiàng)目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本區(qū)域城市發(fā)展趨勢(shì)，從

2、而找出匹配城市發(fā)展的商業(yè)定位；?梳理雅安城市消費(fèi)群體、精準(zhǔn)鎖定潛在目標(biāo)消費(fèi)人群，為商業(yè)規(guī)劃、招商及營(yíng)銷推廣作支持；?篩選和鎖定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的表現(xiàn)并制定有針對(duì)性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略；?深入主力店與品牌商家訪談，有利于設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)方案，為招商與后期運(yùn)營(yíng)提供重要依據(jù)；二、工作周期第一階段：市場(chǎng)調(diào)查。2014年5月26日至2014年5月30日（雅安）；2014年6月03日至2014年6月04日（成都）；第二階段：報(bào)告撰寫。2014年6月03日至2014年6月10日；三、調(diào)研內(nèi)容與形式調(diào)研內(nèi)容：區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查、潛在消費(fèi)人群調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、主力店及

3、品牌商家訪談驗(yàn)證等。調(diào)研形式：資料收集、實(shí)地考察、專家拜訪、抽樣訪談及問(wèn)卷調(diào)研等；四、工作組人員名單與分工工作組全權(quán)負(fù)責(zé)：工作計(jì)劃統(tǒng)籌：工消費(fèi)者人群?jiǎn)柧碚{(diào)查，合計(jì)300份：市調(diào)一組：雅安項(xiàng)目銷售部工作人員（若干），負(fù)責(zé)金域首府業(yè)主市調(diào)二組：雅安項(xiàng)目策劃部人員（1名）、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)項(xiàng)目周邊樓盤業(yè)主（50份）和寫負(fù)責(zé)整理歸納項(xiàng)目周邊所有住宅樓盤信息；市調(diào)三組：xxx、兼職調(diào)查人員（2人），負(fù)責(zé)雅安市區(qū)流動(dòng)區(qū)域城市結(jié)構(gòu)分析及競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查：市調(diào)四組：xxx以及雅安項(xiàng)目行政部工作人員（1名），負(fù)責(zé)政府公關(guān)，第一手資料搜集；負(fù)責(zé)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)市調(diào)五組：XXX,負(fù)責(zé)商家論證，合計(jì)25份，其中主

4、力店商家10份，業(yè)態(tài)涵蓋大型超市、品牌影院、室內(nèi)品牌商家15份，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、休閑娛樂(lè)、零售集合店等等；市調(diào)六組：XXX,負(fù)責(zé)項(xiàng)目高層訪談，銷售部訪談以及技術(shù)部訪談；管理機(jī)制：1 .市調(diào)動(dòng)員會(huì)，會(huì)議時(shí)間：5月27日14:30-15:00,會(huì)議地點(diǎn)：金域首府銷售中心會(huì)議室；與會(huì)人員：2 .市調(diào)溝通會(huì)，會(huì)議時(shí)間：每日9:00至9:30;會(huì)議地點(diǎn)：金域首府銷售中心會(huì)議室；與會(huì)人員：XXX及五、商業(yè)調(diào)查的課題與內(nèi)容區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查目的：發(fā)現(xiàn)使XXX綜合體項(xiàng)目成功開發(fā)的機(jī)會(huì)和應(yīng)當(dāng)回避的威脅;1 .經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，包括總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)/職業(yè)構(gòu)成/基礎(chǔ)設(shè)施情況/家庭戶數(shù)構(gòu)成/收入水平/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消

5、費(fèi)水平等；GDP發(fā)展?fàn)顩r/國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額；城鄉(xiāng)居民的人均和可支配收入；2 .區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查，包括：區(qū)域功能區(qū)域劃分；區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃的通達(dá)性、可視性；交通路網(wǎng)建設(shè)情況；區(qū)域規(guī)劃人口和規(guī)劃實(shí)施步驟；區(qū)域人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套現(xiàn)狀及發(fā)展計(jì)劃；區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查目的：了解雅安城市商業(yè)持續(xù)發(fā)展力及輻射能力，了解XXX發(fā)展展望及未來(lái)可能涉及人群及其特點(diǎn)；1 .對(duì)XXX項(xiàng)目的前景研判；2.城市客群的典型性市場(chǎng)需求；3.現(xiàn)有雅安商業(yè)現(xiàn)狀及特征分析；潛在消費(fèi)人群調(diào)查目的：分析項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)輻射能力；了解項(xiàng)目可行性與機(jī)會(huì)點(diǎn)；2 .消費(fèi)來(lái)源及輻射力調(diào)查

6、：教育背景/家庭狀況/收入來(lái)源/收入水平/消費(fèi)狀況/消費(fèi)結(jié)構(gòu)/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)偏好等；3 .投資經(jīng)營(yíng)群體分析：投資者，分投資類型研究；經(jīng)營(yíng)者，分業(yè)態(tài)研究；競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查目的：篩選競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)品項(xiàng)目，做出市場(chǎng)容量的準(zhǔn)確判斷，展開競(jìng)品項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，尋求自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)空白點(diǎn)；1 .篩選競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)品項(xiàng)目：篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果；2 .總體競(jìng)爭(zhēng)情況：市場(chǎng)容量、市場(chǎng)飽和度、各業(yè)態(tài)市場(chǎng)體量、各業(yè)態(tài)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀；3 .競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商業(yè)情況調(diào)研分析：區(qū)位；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；客戶人群特性；輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)狀構(gòu)成等;4 .競(jìng)品項(xiàng)目概況摸底：項(xiàng)目所在區(qū)位；項(xiàng)目通達(dá)性；項(xiàng)目商業(yè)定位；業(yè)態(tài)布局；項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力；規(guī)

7、劃亮點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)狀況；客群特點(diǎn)等；5 .競(jìng)品項(xiàng)目租售狀況：租售策略；租金、售價(jià)體系；租售狀況。主力店及品牌商家訪談目的：分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租賃性物業(yè)需求狀況1 .商家選址調(diào)查：擇址條件；物業(yè)條件；經(jīng)營(yíng)方式；合作條件；投資意向；投資體量預(yù)估；2 .區(qū)域意向調(diào)查：對(duì)本項(xiàng)目的興趣度；對(duì)區(qū)域商業(yè)的看法；對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的看法；3 .項(xiàng)目物業(yè)調(diào)查：XXX物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查，為商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃落位奠定技術(shù)基礎(chǔ)；六、實(shí)施計(jì)劃XXX項(xiàng)目市場(chǎng)論證工作實(shí)施計(jì)劃表市調(diào)時(shí)間：2014年5月26日至2014年6月任務(wù)描述10日項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容調(diào)研方式市調(diào)準(zhǔn)備階段1.市調(diào)策劃市調(diào)方案擬定、工作計(jì)劃安排及人員確定2.表單設(shè)計(jì)問(wèn)

8、卷與訪談提綱設(shè)計(jì)并討論3.兼職調(diào)研人員名單落實(shí)雅安當(dāng)?shù)卣心技媛氄{(diào)研人員4名、雅安項(xiàng)目公司工作人員2名、項(xiàng)目公司銷售部市調(diào)負(fù)責(zé)人1名，置業(yè)顧問(wèn)若干4.物資申領(lǐng)、調(diào)研禮物、紙質(zhì)問(wèn)卷準(zhǔn)備、中性筆采購(gòu)物資申領(lǐng)（煙）、調(diào)研小禮品選購(gòu)并落實(shí)、紙質(zhì)問(wèn)卷打印、中性筆5.商家名單落實(shí)主力店、品牌商家訪談?dòng)?jì)劃安排6.市調(diào)動(dòng)員會(huì)市調(diào)目的、方案講解，答疑解惑7.兼職人員培訓(xùn)兼職人員上崗培訓(xùn)市調(diào)實(shí)施階段一、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究政府相關(guān)部門訪談；資料獲取；1.總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、基礎(chǔ)設(shè)施情況、家庭戶數(shù)構(gòu)收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等；2.GDP發(fā)展?fàn)顩r，國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；3.全

9、社會(huì)消費(fèi)品零售總額；4.城鄉(xiāng)居民的人均支配收入；1.2區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃政府相關(guān)部門訪談；資料獲取；1.區(qū)域功能區(qū)域劃分；2.區(qū)域交通路網(wǎng)規(guī)劃；3.交通路網(wǎng)建設(shè)情況；4.區(qū)域規(guī)劃人口;5.規(guī)劃實(shí)施步馬！和時(shí)間；6.區(qū)域供地計(jì)劃；二、區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查2.1區(qū)域商業(yè)前景調(diào)查項(xiàng)目公司高管訪談；1 .城市商業(yè)發(fā)展展望；2 .可能涉及人群及其需求特點(diǎn)；3 .未來(lái)商業(yè)發(fā)展動(dòng)向；三、競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查3.1區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目走訪、訪問(wèn)項(xiàng)目網(wǎng)站1 .篩選競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)品項(xiàng)目：篩選標(biāo)準(zhǔn)、篩選結(jié)果等；2 .區(qū)位;經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；客戶人群特性；輻射范圍；消費(fèi)結(jié)構(gòu)；商業(yè)現(xiàn)狀柢3 .競(jìng)品項(xiàng)目概況摸底：項(xiàng)目所在區(qū)位；項(xiàng)目

10、通達(dá)性等；4 .競(jìng)品項(xiàng)目租售狀況：租售策略等；5 .調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的有利或者可借鑒的優(yōu)點(diǎn)；3.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性酒店項(xiàng)目實(shí)地考察雅安酒店調(diào)研四、區(qū)域消費(fèi)人群調(diào)查4.1居住人口調(diào)查100份紙質(zhì)問(wèn)卷調(diào)查購(gòu)房目的、從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來(lái)源、收入水消費(fèi)狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等50份4.2流動(dòng)人口調(diào)查（100份）紙質(zhì)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來(lái)源、收入水平、狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等4.3其他：學(xué)生人群調(diào)查（50份）紙質(zhì)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查人從屬行業(yè)、教育背景、家庭狀況、收入來(lái)源、收入水平、狀況、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好等4.4其他：項(xiàng)目周邊所有住宅樓盤信息紙質(zhì)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域所有住宅樓盤詳細(xì)數(shù)據(jù)五、主力店及品牌商家訪談5.1主力店驗(yàn)證超市、影院、樂(lè)園商家訪談10份主力店選址意向、合作條件、經(jīng)營(yíng)面積預(yù)估等5.2品牌商家驗(yàn)證零售集合店、餐飲商家訪談15份品牌商家選址意向、合作條件、經(jīng)營(yíng)面積預(yù)估等5.3商業(yè)物業(yè)調(diào)查實(shí)地考察、技術(shù)交流項(xiàng)目物業(yè)現(xiàn)狀與商家物業(yè)技術(shù)條件匹配度調(diào)查等六、市場(chǎng)論證報(bào)告撰寫6.1XXX城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)論證報(bào)告初稿6.2XXX城市綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)論證報(bào)告定稿七、費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（元）備治1.商家溝通費(fèi)000元主要用于招商溝通、商家驗(yàn)證，1