1、項目的定位一、太陽城一期柏林公園項目概況1、項目總概況案名荊州太陽城一期柏林公園交房期限xx 年 3 月 18 日占地面積16168.66 總建筑面積72703.48 建筑密度30.1%容積率1.46建筑棟數17 棟綠化率35%2、建筑物清單：序號產品名稱層數單元戶數總建筑面積基地面積戶數比樓號A聯排別墅2.5F2183596.161449.173.80%12B12CB疊拼別墅4F6243950.8811945.06%8C情景洋房6F2125229541.124923.5253.16%123A3B56D花園洋房4.5F1311616039.923806.1424.47%7910111520E電

2、梯高層11.5F2649606.41703.213.50%1819F商業2F67753519G會所3F31941022.23總計4447472703.4817617.26100%3、住宅樓棟統計表序號樓號類型單元數戶數總建筑面積戶型/平均面積11#情景洋房4486115.84 B10/127.41 22#情景洋房4485774.32 B4/120.30 33A#情景洋房3363460.5 A3/96.13 43B#情景洋房2243248 B16/135 55#情景洋房3363714 B1/103 66#情景洋房5607323 B7 /122 77#花園洋房218837 C-150 /C-158

3、 88#疊拼別墅6243950.88 G/164.62 99#花園洋房216837 C-150 /C-158 1010#花園洋房3283692.36 C-150 /C-158 1111#花園洋房2182433.8 C-150 /C-158 1212B#聯排別墅19D9/D10/D121312C#聯排別墅19D10/D12/D131415#花園洋房2182433.80 C-150 /C-158 1518#電梯高層1324803.2E3/150.1 1619#電梯高層1324803.2E3/150.1 1720#花園洋房2182433.8 C-150 /C-158 總計4447472703.48二

4、、柏林公園項目特點1. 項目特點1) 柏林公園是太陽城四期中的首期，開發商和業主對物業管理的預期值相對較高；2) 柏林公園建筑形式多樣，高檔別墅與公寓、洋房、小高層都有；3) 周邊存在其他多個規劃檔次較低、無物業管理小區建筑，環境較復雜；4) 二期和三期緊隨其后開發，對小區管理中的安全和環境造成一定影響；5) 小區配套設施多，智能化設施和景觀維護任務大；6) 小區業主層次較高，對物業管理的需求和要求都相對較高2. 業主需求分析根據對柏林公園已購房業主的書面調查和分析樣本數 100/集中于情景與花園， 業主存在以下需求：1) 普遍關注居住安全，調查中關注率為 100%。2) 普遍對環境衛生重視，

5、調查中關注率為 100%。3) 對物業管理不是很了解，概念較模糊，但是了解物業管理對居住質量的作用。4) 對物業公司要求較高，希望從業人員服務意識強，希望物業公司與業主積極溝通，普遍不能容忍物業管理人員態度不好。5) 絕大多數業主購房為自住，以中青年人為主，有 60 歲以上老年人家庭僅為 30%。6) 68%的家庭有小孩，并贊同物業公司提供有助孩子成長的各種服務。7) 大多數業主計劃投入5-10 萬元進行家庭裝修，并計劃聘請知名裝修公司。8) 樣本調查顯示超過 30%的業主擁有家庭轎車，46.2 的業主擁有摩托車，21%的業主有自行車。9) 80%的業主贊成按季度交納物業管理費用，普遍只接受

6、0.51.00 元之間的物業管理費標準。10) 對公交問題的關注率為 70%。11) 85%的業主愿意接受收費合理的會所服務。12) 大多數業主希望提供人性化服務和良好的社區文化。23%30%44%47%44%58%72%70%68%85%86%100%100%100%80%60%40%20%0%太陽城一期業主調查情景/花園3. 業主需求分析圖表4. 業主構成情況圖表（截止 10 月 25 日已售統計）事業機關32%文教單位4%私營個體 22%醫療單位2%企業員工29%其他類別11%業主情況構成表企業員工事業機關文教單位醫療單位私營個體其他類別樣本數 258（情景 162 戶/花園 81 戶/

7、疊拼 3 戶/聯排 3 戶/商業 9 戶）附：問卷結果統計表問卷結果統計表問卷數量：100 份共 4 頁題號內容選項及結果備注1您對“接受物業管理服務也是一種消費”所持態度：A理解并贊同97%B不太理解1%C其他看法0%2您是否了解物業管理條例以及其中關于業主的權利義務和業主委員會的作用：A很了解40%B有一點了解但不全面70%C不了解28%3您是否有意愿成為一位業主委員會成員：A比較想21%B不想7%C我沒有時間但有意愿32%D我還不了解18%E想15%4您理解物業管理對您居住生活質量和房屋保值增值所起的作用嗎？A基本理解51%B理解35%C非常理解15%D其他看法0%5您重視的物業管理服務

8、項目有：A安全保衛97%B綠化與衛生93%C社區活動37%D維修效率61%E投訴回訪效率及質量58%F管家的作用23%G公共服務以外的收費服務項目的補充21%H力所能及的細節服務41%I會所服務與配套商業28%J交通與秩序59%6您希望物業公司提供的個性化服務項目有：A代請保姆20%B家政服務51%C上門維修63%D代交水電氣費用42%E代租房屋15%F介紹裝修隊17%7您希望您所聘請的物業管理單位除了專業以外還應具備的素質有：A服務意識69%B溝通能力42%C公平、公正、透明的服務66%D友善和親和力52%題號內容選項及結果備注E遵紀守法44%F微笑服務35%G禮貌42%H恭謙20%I文明4

9、9%8您贊同的物業公司與業主的溝通方式有：A溝通會51%B電話溝通42%C家訪式溝通18%D問卷調查24%E信件10%F意見箱25%G網絡論壇27%9您是否喜歡群體活動：A不喜歡4%B比較喜歡42%C還可以30%D只參加喜歡的活動24&10您偏向喜歡的社區活動：A健康方向58%B有關老人和兒童的27%C知識講座23%D全體業主參與的競技項目21%E露天電影11%F露天演出13%G溝通聯誼30%H適當的旅游組織55%11閑暇時是否愿意到會所消遣：A通常會42%B不一定3%C看具體情況52%12以下您希望參與的活動有：A聚餐25%B聯誼酒會35%C參觀21%D旅游65%E冒險和探險30%F

10、挑戰性的活動17%G競技比賽28%13您需要什么樣的會所設施和服務：A室內恒溫游泳館70%B室內網球31%C乒乓球45%D臺球24%E棋牌室30%F咖啡茶藝31%G健身房52%H跳操房21%I圖書室46%題號內容選項及結果備注J其他：籃球場7%14您希望小區具有什么樣的配套設施：A菜場55%B超市90%C餐廳51%D幼兒園45%E郵政點35%F銀行72%G美容院32%H書市2%15您在太陽城的購房目的：A居住92%B投資6%C其他4%16您入住時有小孩同住嗎：A有 0-4 歲幼兒23%B有 4-10 歲兒童8%C有 10-15 歲孩子24%D有 15 歲以上孩子17%17您希望我們為孩子成長提

11、供的服務：A英語班45%B書畫班28%C鋼琴小提琴班24%D舞蹈班21%E考前輔導班15%18您入住以后是否有老人同住：A沒有老人同住54%B有老人同住，老人年齡30%5072 歲19您希望為老人提供的服務有：A上門體檢及家庭醫生服務34%B健康相關講座24%C老年團體活動42%20您考慮對所購房屋裝修的投入：A3 萬元以下10%B3-5 萬元之間28%C5-10 萬元之間42%D10 萬元以上10%E20 萬元以上1%21您考慮選擇裝修單位的性質：A自己找的裝修人員25%B裝修公司38%C知名裝修公司30%22您在處理您顧請的裝修公司與物業公司在裝修管理中矛盾的立場A傾向裝修公司3%B傾向物

12、業公司7%C就事論事70%D中立10%23您希望物業公司的各種個性化服務收費采用什么結算方式A現金直接支付39%B簽單記賬后月結51%C其他0%24您是否同意小區內白天持續播放背景音樂：A同意23%B不同意11%題號內容選項及結果備注C無所謂13%D按時間段播放較好62%25您擁有的交通工具情況A家用轎車30%B摩托車40%C助力車9%D自行車20%26您所能接受的物業管理費標準（每平米/月）：A05-06 元72%B0.6-0.8 元10. %C0.8-1.00 元8%D1.00-1.2 元3%27您所愿意采納的物業管理費用的交納形式是：A按季交納61%B物業公司上門收取11%C按年交納30

13、%D其他2%銀行卡28您對未來太陽城物業管理服務方面最關注的事情是什么？A合理收費12%B安全衛生98%C綠化96%E人文服務15%F交通秩序22%G安靜寧靜的環境18%H家政服務10%I服務質量和態度9%29目前您對太陽城最關心的問題：A建成后實際是否與宣傳效果一致98%B按期交房86%C質量問題98%D公共交通問題68%E有無運動場所42%F水系維護和污染問題25%30您對太陽城會所方面的詳細建議和意見？A收費合理85%B保持會所功能不變12%C收費與免費服務相結合8%31您估計您對于物業管理工作中最不能容忍的事情是什么？A亂收費23%B與業主發生爭吵,服務態度不好86%C不能兌現承諾62

14、%D保安素質40%E無法溝通20%32您的其他的建議和意見：A人性化服務58%B公共設施齊全23%C提高從業人員素質25%D致力與社區文化氛圍建設68%E電話溝通和交流25%F最好同意安裝太陽能熱水器3%統計制表：2004/11/25三、本地住宅小區物業管理概況統計小區觀邸荊州花園富怡雅園麗景佳園三進花園榮鑫花園建筑面積5.3 萬一期約 7 萬5.3 萬一期 6.5 萬3.8 萬8 萬物管單位戴德梁行顧問吉舜物業公司管理/中航物業顧問馨苑物業公司管理麗島物業公司管理住建物業公司管理榮鑫物業公司管理戶型分類疊拼 5 棟/聯排18 棟/商業一棟/建面 3000 /會所 2 個11 棟多層/商業門面

15、11 棟小高層21 棟/包括聯排、小高層6 棟八層建筑，/17 單元15 棟多層棟/戶數308 戶11 棟住宅11 棟/312 戶一期 11 棟6 棟/200 多戶15 棟 466 戶物管費標準疊拼 0.6/ 聯排0.8/商業 1.2多層0.5/商業1.00/入伙時預收半年費用全部為 0.5聯排 1.4/ 小高層1.00多層 0.4/ 商業門面 80 元/月（三包保潔費）多層 0.4 /鄰街商業門面 0.8/ 小區內的商業門面 0.6三車收費自行車 20 元/月，摩托車 30元/月，汽車 90元/月提供看管服務暫不收費汽車 80 元/月摩托車自行車免費/賣斷車位不收費汽車 120 元/月，摩托

16、車 20 元/月，自行車 8 元/月汽車地下 200 元/月、室外 180 元/月、自行車 8 元/月、摩托車 20 元/ 月（室外集中停放）。汽車 80 元/月，摩托車 20 元/月，自行車 8 元/月。汽車占 30%，摩托占 3040%，自行車占 90%管理方式全封閉式管理暫為開放式管理擬按封閉式管理全封閉式管理擬全封閉式管理全封閉式管理，1個大門，保安三班制。全封閉式管理，2個消防通道，1 個大門垃圾清運小區內設置垃圾箱， 分上午中午下午三個時段由物業公司清運出小區因市環衛部門未在該區設置垃圾中轉站，現由物業公司集中收集回填建筑工地，樓道損壞由開發商補貼。由保潔員入棟每天下午收集袋裝垃圾到指定的位置，由環衛部門每天早上下午各一次清運，40 元/車。正在開發中每個門棟口設置垃圾箱，一天一次向垃圾中轉站清運，路面垃圾一天打掃兩次。兩棟樓共用一個建筑垃圾箱，每單元 1 個垃圾箱，夏季一天兩次清運， 其余季節一天一次清運，生活垃圾早上清運，建筑垃圾電話聯系環衛部門來清。會所2 個正在修建1 個，對外承包經營超市、美容、美發、棋牌室。1 個1 個會所 200 ， 由物業自行組織管理，面向本小區業主。非贏利性。1 個會所，產權歸開發商，對外承包經營，提供住宿和各種娛樂。管理處人數和組織結構正在籌建9 人，一個顧問經理，一個主任，一個經理，二個事務管理員，二個財務