1、稅務策劃案例解析產權轉股權，救急節稅800萬隨著房地產稅制改革的深入，政府對房地產交易過程中的課稅項目越來越細，監管力度越來越大。如果不對涉稅活動進行過細策劃,容易造成重復繳稅等不必要的損失,影響企業經營運作成本,攸關企業經營成敗。同樣，如果策劃不當，容易引發涉稅風險，影響企業誠信名譽和企業主的職業榮辱。有關房地產稅務策劃的奧妙，相信下面這則案例能給業界朋友一些啟示。房地產稅務策劃案例：陳先生與親友合資開辦一家貿易公司，由于業務發展需要，急需資金4000多萬元，經多方籌措，尚欠資金約3000萬元。他考慮再三，決定將自己2004年在市區購買的原價1000萬元的寫字樓轉讓，現有一間IT公司愿以30

2、00萬元購買。交易時，巨額稅負使其備感受挫。具體數字如下：策劃前陳先生此案交易的稅費高達936.4萬元，包括：營業稅及附加稅，按5.5%計(30001000)5.5%=110萬元。說明：陳先生轉讓房產行為屬銷售不動產，應繳納營業稅，適用稅率為5%。陳先生購置成本1000萬元，裝修費用200萬元有合同及相關的票據完整證明，可在營業額中減除。土地增值稅：合計520.5萬元第一步：確定扣除項目金額扣除項目=購入成本+利息支出+其它開發費用十營業稅及附加+加計20%扣除數=1 000+200+110+1 000 x 20%=1510萬元。第二步：計算增值額增值額=房地產轉讓收入-扣除金額=3000-1

3、510=1490萬元。說明 稅法規定，如果增值額沒有超過扣除額的20%。就可免征土地增值稅，但本例增值額占扣除項目的比例=98.7%，顯然陳先生無法享受此優惠。第三步計算土地增值稅額土地增值稅額=增值額四級超額累進稅率=1510 x 50%x 30%+(14901510 x 50%)40%=226.5+294=520.5萬元。說明：土地增值稅實行4級超額累進稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%部分，稅率為40%。契稅：以3%計30003%=90萬元。說明：契稅的征稅對象是境內發生使用權轉移的土

4、地、房屋，實行3%5%的比例稅率，各省不同。陳先生個人所得稅(按20%計)應納所得額：房產轉讓收入-(原值+合理費用)=3000-(1 000+200+1 10+520.5+90)=1079.5萬元。應納稅額=應納所得額20%=1 079.520%=215.9萬元。說明：稅法規定，對轉讓房產等所得，應以納稅人轉讓收入減去房產原值和合理費用后，按20%的比例計算應納個人所得稅。各項稅費合計：營業稅+土地稅+契稅+個人所得稅=936.4萬元。上述各項稅費，合計高達930多萬元!如果陳先生以此方式交易，成交后扣除稅費，僅得資金2064萬元，距離3000萬元的資金仍有近千萬元的缺口。無奈，陳先生請來專

5、業稅務策劃師，為其度身定做一套方案，方案如下：第一步陳先生以上述房產作為股東與IT公司成立有限責任公司A。第二步 陳先生將持有的A公司股份，以象征性的價格轉讓給原自己的貿易公司。第三步：以事先約定的3000萬元的價格，貿易公司將所持A公司的股份轉讓給IT公司的子公司或分公司，完成整個交易流程。策劃后的稅負結果：營業稅及附加稅按照國家稅務總局有關規定，以不動產對外投資折算股份且共同承擔風險，不用繳納營業稅，企業和個股權之間的交易同樣免繳營業稅。經調整，直接節約稅收110萬元。土地增值稅同樣，以房地產等不動產投資企業換取股份且共同承擔風險的，暫不征收土地增值稅，這樣，免除原交易中征收的520.5萬

6、元主要稅負。契稅契約無法免除，但有操作空間。依照規定，以土地、房屋權作價投資入股，以評估價格為計稅依據。如果該房以1 200萬折價入股。僅需繳納契稅36萬元(12003%)，節約契稅54萬元。個人所得稅由于陳先生將所持的A公司股權轉讓給自己控股的貿易公司，股權轉讓的價格國家并無規定，以雙方協議價格成交，本例中貿易公司屬陳先生與親友控股，其完全可以在股權轉讓時收取象征性的低價。這樣，股份轉讓時，個人所得稅基本上可忽略不計。股權再轉讓貿易公司將所持A公司的股權以約定的3000萬價格轉讓給IT公司的子公司或分公司，IT公司控制了A公司，整個交易過程完成。結果比較：IT公司以同樣成本獲得房屋產權。陳先生節稅創造巨大收益。策劃后的交易過程僅需繳納稅費54萬元，節約稅負共882.4萬元，所繳稅負僅為策劃前的8.58%。貿易公司(陳先生)緩解資金困難，現金流增加，達到賣房籌資目的。分析點評：這是非常成功的稅務策劃方案，企業和個人在現實中經常遇到。本案采用的稅務策劃方法主要是“產權轉股權策劃法”，即將房屋產權