1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 20112015年東莞市及大朗鎮商業市場分析總結及后市展望東莞中原工商鋪 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011宏觀環境PARTPART【1 1】Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011國際經濟2015年全球經濟緩慢復蘇，增長乏力、格局分化2015年在全球需求放緩、美聯儲加息等多重因素的作用下，全球經濟增速較2014年繼續有所放緩，地區格局分化態勢持續。

2、從各國來看，發達國家經濟增速緩慢上升，但復蘇增長仍顯乏力；新興市場和發展中國家增速繼續下滑，部分下行壓力較大。在全球經濟一片低迷形勢下，美國經濟的穩步復蘇更顯突出，在12月底美國終于啟動近10年來首次加息。從整體上看，2015年全球經濟復蘇緩慢，格局分化延續。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011國內經濟內外需疲弱，經濟下行壓力進一步加大初步核算，2015年國內生產總值676708億元，按可比價格計算，比上年增長6.9%。分產業看，第一產業增加值60863億元，比上年增長3.9%；第二產業增加值274278億元，增長6.0

3、%；第三產業增加值341567億元，增長8.3%。今年內外需求弱、產能過剩以及產業結構矛盾等問題仍然凸顯，繼續拖累經濟發展，國民經濟下行壓力進一步加大，全年國民生產總值同比增速明顯放緩。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011全國社會消費零售總額情況今年社會消費增長明顯放緩，同比增速連續五年持續下滑，已降至10.6%，反映居民消費欲望萎縮，內需增長疲弱，再次突出經濟下行壓力較大。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011全國城鎮居民人均可支配收入情況我國經濟

4、下行壓力持續加大的形勢下，城鎮居民可支配收入增長空間持續收窄，2015年全國城鎮居民人均可支配收入31195元，扣除價格因素同比增長6.6%，居民可支配收入增長緩慢，促使投資者投資意愿降低。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011全國網絡零售總額情況2015年全國網絡零售總額同比去年增長33%，增速創近5年最低。2015年是互聯網變化最快的一年，購物經營也呈現著渠道多元化發展，包括實體店與網店的同步發展、微商高速發展等。但從整體零售額來看，電商交易量增長仍然較大，與此同時，傳統零售店困難重重，經營模式有待創新。Code of

5、 this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011東莞經濟PARTPART【2 2】Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20112015年東莞GDP增速超全國，第三產業增長較快2015東莞GDP2015年東莞GDP達億元，同比增長8.0%。其中，第一產業增加值億元，下降0.4%；第二產業增加值億元，增長6.2%，占GDP比重46.3%；第三產業增加值億元，增長10.0%，占GDP比重53.4%。Code of this report | 10 Copyright Centaline

6、Group, 2011東莞社會消費和出口有所改善，政府繼續加大民生建設投入力度東莞社會消費和出口2015年東莞全市工業生產呈回升態勢。房地產和汽車銷售大幅增長，分別達到75%和23%，帶動服務業較快增長。民營經濟快速增，市場新增登記主體數量增長較快，經濟發展活力增強。但東莞仍然面臨外需增長乏力、實體經濟經營困難、企業盈利水平不高等困難。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011東莞商業投資市場PARTPART【3 3】Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 20

7、11東莞商鋪供需情況商鋪供應量刷新高，成交量價齊降今年住宅供應量井噴創新高，2015年供應達峰值萬, 2014年成交面積達近年峰值56萬，2015年后成交呈收縮趨勢，整體上供過于求，成交價格自2013年后逐漸回落。Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20112015年東莞商鋪區域供應分布據東莞中原研究部監測數據顯示，2015年東莞有31個鎮區供應商鋪萬，供應排行前五的分別是萬江萬、長安萬、塘廈萬、厚街萬和大朗萬Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011201

8、5年東莞商鋪供應產品面積小戶型商鋪供應比重明顯增大，20-60商鋪成供應主力從2015年商鋪新增供應面積段來看，供應產品面積主要集中在20-60，占比全市的55%，今年小戶型商鋪供應明顯增長，而中大型戶型商鋪供應有所萎縮，尤其是80-120的商鋪供應比重縮小最明顯。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011商鋪成交同比去年大幅降溫2015年東莞商鋪成交情況2015年東莞商鋪成交萬（合計5284套），按套數同比去年大幅下滑21.86%。今年商鋪市場成交降溫明顯Code of this report | 16 Copyright

9、 Centaline Group, 2011住宅市場異常火熱下，商鋪成交所占市場份額創近六年最低商鋪成交所占市場份額2015年全年東莞商鋪成交金額為億元，為近四年最低，所占商品房的市場份額大幅下降至5.84%，為近六年最低，反映住宅走熱而商鋪明顯遇冷，開發商主要通過賣住宅回籠大量資金。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011股市資金受股市分流影響，商鋪投資客有所減少 2015年上半年中國股票一直上漲，且股市利好消息不斷出臺，勢不可擋，進入全民炒股的態勢，使眾多的投資者選擇把大量的資金投入股票、基金之中，使商鋪投資異常冷清。

10、6月份，股市開始動蕩，持續下跌，眾多投資者資金被套。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 20112015年樓市利好政策頻出，銀行接連降息反映了國家不斷推動房產行業，東莞住宅紅紅火火，商鋪銷售遇冷。住宅市場分流了大部分的投資者及投資資金。樓市政策住宅市場分流了大部分的投資者及投資資金2015年2月4日，中國人民銀行決定下調金融機構人民幣存款準備金率個百分點；2015年2月28，日中國人民銀行決定下調存貸款基準利率個百分點；2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成；2015年4月20日，央行：降準1%央行再降準 首套房

11、貸利率現88折；2015年5月10日，央行決定明起降息個百分點；2015年6月27日，中國人民銀行決定，自2015年6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準。2015年8月大6日，金融機構一年期貸款基準利率下調個百分點至4.6%，人住房公積金貸款利率相應調整；9月6日下調金融機構人民幣存款準備金率個百分點。2015年10月24日，金融機構一年期貸款基準利率下調個百分點至4.35%，人住房公積金貸款利率保持不變；同日起下調金融機構人民幣準備金率個百分點。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 2015年上半年，中國商業

12、巨子 “萬達”廣場內客流量劇減，導致經營不善，商家及投資者損失慘重，使東莞商業市場留下傷疤； 直到年中，“潮匯星城”運營商突然倒閉，更在東莞商業市場未愈合的傷疤留下更深的一道口子。東莞實體商業東莞市商鋪眾多的投資者資金嚴重套牢，其他投資者則在商鋪投資方面更加保守，謹慎。Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 20112015年生意難做，傳統商業進入寒冬。東莞121家大型百貨，超市倒閉。東莞掃黃后，許多行業生意越來越難做，企業經營難，市民投資變得更加謹慎理性，商鋪投資逐漸回歸價值。消費市場過剩與電商掠襲是這些店鋪倒閉的重要原因。厚街

13、天虹石龍家樂福東城潮匯星城虎門好又多東莞市實體商業Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011商鋪成交均價高檔項目成交減少，帶動商鋪成交均價小幅回調今年商鋪價格出現回調主要由于：一方面，2014年有高檔項目厚街萬達廣場、東城萬達廣場和萬科廣場的商鋪成交突出。而今年高檔項目商鋪成交量明顯減少，從而拉低全市均價水平。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011商鋪成交區域商鋪成交主要集中重點熱點鎮區，大朗和南城表現突出從區域上來看，位列前五的分別是大朗萬、南城萬、

14、厚街萬、寮步萬和鳳崗萬，合計占全市的46.33%。Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 20112015年東莞商鋪成交產品面積20-80商鋪成交最搶眼，占全市的比重增長明顯從2015年東莞商鋪成交面積分布來看，20-60的商鋪是市場成交主流，占比約5成。20以下的商鋪成交大幅驟降，主要由于2014年東莞出現多個舊盤打包拋售商鋪。而80以上的商鋪成交甚是低迷。Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011中低總價的商鋪成交為主流，100-150萬的商鋪成交最突出20

15、15年東莞商鋪成交產品總價總價100-150萬的商鋪成交最多1018套，約占全市的19%。總價在300萬以上的商鋪成交比重也呈現大幅下滑，但大戶型商鋪成交比重增多，反而表明2015年高價商鋪成交明顯減少。Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011東莞商鋪庫存商鋪成交冷淡，庫存逐漸積壓走高截至2015年12月31日，東莞全市商鋪可售面積為萬，可售套數16026套。自2011年，東莞商業庫存逐步走高，商鋪積壓較為嚴重，市場供需失衡的狀況逐漸加劇。Code of this report | 26 Copyright Centali

16、ne Group, 2011 2015年東莞商鋪供應量刷新高，整體上供過于求。 2015年，宏觀經濟回落、住宅市場政策利好，股市套牢，電沖擊以及東莞掃黃商業過剩等影響，導致整體商業投資市場的委縮，商鋪投資氛圍冷淡，商鋪成交量下滑； 投資市場冷淡，加上今年高檔項目商鋪成交量明顯減少，商鋪成交均價有所回落； 東莞成交商鋪面積段集中在20-80，100-150萬的商鋪成交最突出； 東莞全市商鋪可售面積為萬，東莞商業庫存逐步走高，商鋪積壓較為嚴重，市場供需失衡的狀況逐漸加劇。2015年東莞商業市場小結Code of this report | 27 Copyright Centaline Group,

17、 2011東莞2016年商業市場展望PARTPART【4 4】Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011經濟持續探底，GDP增速或下降至6.5%經濟面: 明年人民幣對美元匯率下降，有利促進我國出口發展。加上中國政府實行供給側深化改革，將有利助長有效需求，對經濟產生積極影響。今年央行已啟動了5次降息降準，但經濟回升仍然乏力，GDP增速持續下滑，突出反映產能過剩、內外需不足的經濟矛盾。同時2015年12月中國制造業運行繼續放緩，僅錄得，較11月下滑個百分點，連續十個月低于50臨界值，顯示中國制造業運行繼續放緩，低迷走勢未見好轉，

18、重挫了市場信心。短期內經濟下行壓力不減，明年整體經濟面仍然不樂觀，產能過剩、資產錯配的結構性問題仍作用市場疲軟，經濟將持續探底，預計GDP增速或下降至6.5%。Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011市場資金趨緊，投資需求有所減少資金面: 盡管央行降息降準仍有預期，但是中國版的“量化寬松”隨著6次降息5次降準后，對宏觀經濟、樓市影響的邊際效應逐步降低，加上明年市場形勢多樣復雜，預計市場資金流動性將從“寬松”轉向“趨緊”，主要原因有：一、美聯儲加息熱錢外流。今年以來隨著美聯儲加息預期的不斷增強，外匯儲備持續走低，其中11月外

19、匯儲備降至34383億美元，為2013年2月以來最低，環比降幅為年內第三最大，12月外匯儲備大降1079億美元，創下單月最大降幅，反映美聯儲加息預期升高導致外儲迅速下降，又因預計明年美國還會繼續加息，海外熱錢流回美國的局面加劇。二、美聯儲加息助長美元強勢導致人民幣貶值，刺激資本流出。在岸匯率方面，2016年1月初人民幣對美元連續貶值，從一線，已跌至，30日盤中最低探至，刷新4年半新低。Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011市場資金趨緊，投資需求有所減少資金面: 盡管央行降息降準仍有預期，但是中國版的“量化寬松”隨著6次降

20、息5次降準后，對宏觀經濟、樓市影響的邊際效應逐步降低，加上明年市場形勢多樣復雜，預計市場資金流動性將從“寬松”轉向“趨緊”，主要原因有：一、美聯儲加息熱錢外流。今年以來隨著美聯儲加息預期的不斷增強，外匯儲備持續走低，其中11月外匯儲備降至34383億美元，為2013年2月以來最低，環比降幅為年內第三最大，12月外匯儲備大降1079億美元，創下單月最大降幅，反映美聯儲加息預期升高導致外儲迅速下降，又因預計明年美國還會繼續加息，海外熱錢流回美國的局面加劇。二、美聯儲加息助長美元強勢導致人民幣貶值，刺激資本流出。在岸匯率方面，2016年1月初人民幣對美元連續貶值，從一線，已跌至，30日盤中最低探至，

21、刷新4年半新低。Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011股市大跌后開啟慢牛行情，分流商業地產投資客股市面: 2016年新年伊始，A股市場持續大幅下跌，截止1月29日已跌到2700點以下，利空已被提前大幅透支，抄底機會來臨，預計大量股民待機抄底入市。2016年在股市注冊制下，新股大量上市，將會吸納許多民間資本，一來必然分流A股存量資金，二來會分流部分商業不動產投資資金。加上明年美國預期繼續加息或進一步加快熱錢撤出中國，減少國內股市資金從而影響漲勢，股市大跌后或開啟慢牛行情，股市賺錢效應減弱，短期對商業地產投資市場的積極減弱。

22、 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011商鋪推售量增大，區域布局較為分散市場面: 今年東莞住宅樓市火爆，許多項目產品去化較快并迅速清盤，預計明年尾盤明顯增多，相應尾盤推售商鋪的現象有所增多，據東莞中原研究部對市場監測數據不完全統計顯示，2016年東莞商鋪潛在新增供應量約85萬，區域布局較為分散。 輕軌開通提速商業發展，沿線商鋪物業或受青睞明年R2線開通，東莞將正式步入“輕軌時代”。輕軌啟動將加速人流聚集及流通，推動城市經濟發展。輕軌開通帶動城市升級，尤其沿線物業升值明顯，R2線途徑的鎮區有望承接輕軌利好商業提速發展，所謂

23、“地鐵一響，黃金萬兩”，受輻射的區域項目商鋪物業或深受投資者青睞。Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011東莞商業市場2016年研判 成交方面，受商鋪庫存持續高企、投資回報下降以及商業經營下滑等影響，投資者觀望情緒加濃，預計今年商業將持續陷入出貨難的困境，部分項目會偏向以價換量搶占投資客戶。 價格方面，由于今年入市的商鋪主要以住宅底商和社區商鋪為主，高檔項目少，商業價值比純商業項目商鋪或者綜合體的往往要小，預計這些商鋪定價不會很高，走勢趨穩。Code of this report | 34 Copyright Cental

24、ine Group, 2011大朗商業市場研判PARTPART【5 5】Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011大朗商業供需分析市場偏向供過于求2011年和2012年商業供不應求，成交量處于歷史高位；2012年后，市場供應大幅放量，大體量項目上市，預計近幾年市場將維持供過于求的局面。Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011大朗商業均價分析全市中等水平元/大朗商業整體均價位于東莞全市各鎮中等水平Code of this report | 37 Copyr

25、ight Centaline Group, 2011大朗商業存量去化時間需30個月以上，周期長2012年后大體量商業項目扎堆上市，市場存量急劇上升，目前市場存量共萬，按照近三年的平均消化，預計去化時間達30個月，考慮到近三年大量投資客的逐步消化預計后續去化周期遠超30個月以上大朗商業存量樓盤名稱可售套數可售面積/環球貿易廣場16020227中央盛景2001100富盈世界匯2259984大朗毛織貿易中心2067853松湖朗悅814026天麟時代廣場1229000松湖朗悅814026東逸灣花園31696遠大城市廣場437800萬薈時代212734大朗碧桂園6218碧桂園天匯241932總計1234

26、80496Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011競爭項目分析中央盛景環球貿易嘉宏萬城松湖朗悅遠大城市廣場在售項目待售項目潛在項目碧桂園首座Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011常平嘉宏萬城嘉宏集團、常平地王樓面地價5200元/項目總占地約萬，總建面萬，商業面積約萬價值點：京九第一鎮、常平大道龍頭、地標及高端的項目定位；營銷推廣：戶外、電視、短信、電商，世界旅游小姐大賽海選；商業貨量：88套商鋪，面積9300，余下9000持有銷售情況：12月4號內解

27、，成交內鋪5套，均價萬/位于常平大道，地段受認可，星巴克、中影等品牌意向進駐，但商業規模小，定位消費人群為白領，關鍵是常平經濟下滑影響投資，主要是內鋪及一拖二街鋪，銷售不足10套，后續出貨壓力大。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011占地面積7562總建面34108容積率3.0 建筑高度96.9m樓層31層（地下2層）停車位地上150，地下150中央盛景 項目位于長盛南路與美景中路交匯處，就在大朗體育館正對面，毗鄰長盛廣場其中1-3層為商業裙樓。負二層為地下車庫，負一層至三層為商業“盛景匯”； 商鋪返租/回購政策：負一層

28、、三層采用三年返租； 三級聯動：6%+2萬現金獎（成交即當場結）從屬于長盛成熟商圈，地段受認可，星巴克、king、非烤勿擾等品牌意向進駐，總商鋪量206套，以內鋪為主，11月7號開賣1層50套商鋪，單價過高（正街鋪均價4-6萬/），銷售約50套，預計2016年大力發動聯動。Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011遠大城市廣場l位置：銀朗路（莞樟路）與常朗路交匯處l占地面積：54909l總體建筑面積：18萬l住宅面積：萬l商業面積：萬 l其中集中商業：萬 l其中地下商業：1萬 l地下車位：1010個優勢：1 1、莞惠城際線大

29、朗站地鐵口與遠大城市廣場地下地上無縫對接，、莞惠城際線大朗站地鐵口與遠大城市廣場地下地上無縫對接，同時毗鄰輕軌同時毗鄰輕軌R1R1線和線和R3R3線；線；2 2、集中商業持有經營，目前引進主力店吉之島旗艦超市萬；、集中商業持有經營，目前引進主力店吉之島旗艦超市萬；3、集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的大型城市綜合體；不足：1、周邊居住小區少，屬于工業區，周邊僅有碧桂園一樓盤，缺乏消費人流；2、項目商業體量過大，周邊商業氛圍淡；集中商業集中商業住宅住宅商業街商業街地鐵上蓋大型城市綜合體項目，主力店旗艦超市進駐，既有城際軌道的優勢又有旗艦吉之島的進駐，前期消化本地客戶，后期以深圳客戶為主，已消化60

30、%，余貨消化緩慢，130-200一拖二的街鋪難消化，小鋪基本消化。Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011松湖朗悅優勢：1 1、依傍大社區的住戶，；、依傍大社區的住戶，；2 2、位于富民路旁，商業昭示性好；、位于富民路旁，商業昭示性好；3、產品面積適中，總價較低，價格優勢明顯；不足：1、周邊居住小區少，商業氛圍一般；社區配套型商業，商業體量4200，面積段主要集中于30-50，首層定價預計不超過2萬/，投資門檻較低，預計2016年4月推出。Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011大朗商業潛在供應新大朗商業中心項目名稱總面積（）其中商業（