1、“營改增”應對策略 房地產(chǎn)、建筑業(yè)劉劉 力力 群群許昌市文昌稅務師事務所電話3117966E-mail:事務所網(wǎng)址：http/: “十二五”規(guī)劃已進入最后一年，“營改增”進一步擴圍勢在必行。目前尚未納入“營改增”的行業(yè)僅剩生活服務業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營改增”的腳步越來越近，對于從未接觸過“營改增”概念的房企經(jīng)營者來說，常常會覺得莫名的恐慌，到底“營改增”是利好還是利空，房企和建安企業(yè)應如何應對撲面而來的“營改增”政策？這就需要企業(yè)家們在政策來臨之前做好充分的準備，消除恐懼心理，希望通過此次講解為大家迎接即將到來的“營改增”有所幫助。一、“營

2、改增”的政策背景和意義 （一）營業(yè)稅、增值稅的基本概念（一）營業(yè)稅、增值稅的基本概念 1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國流轉稅兩大主要稅種，占我國稅收收入體系巨大比重。 營業(yè)稅營業(yè)稅：以以營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務稅，具有多次 重復性征收特點，極大加重我國交通運輸、建筑業(yè)及服務業(yè)等稅收 負擔，不利于行業(yè)發(fā)展。 增值稅：以增值額為依據(jù)計征，雖“環(huán)環(huán)計征但層 層抵扣”,有效避免重復征稅問題。 兩稅并行不符合國際稅收制度整體發(fā)展趨勢。中國現(xiàn)行稅制體系房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務階段涉及稅種 1.獲取土地 階段： 契稅 印花稅 耕地占用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 2

3、. 開發(fā)建設階段： 營業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 3.轉讓及銷售階段： 營業(yè)稅 城建稅及附加 印花稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 4.持自營階段 營業(yè)稅 印花稅 城建稅及附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 5.清算階段 營業(yè)稅 企業(yè)所得稅 土地增值稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅建安企業(yè)涉及稅種 印花稅 營業(yè)稅 城建稅及附加 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船稅 企業(yè)所得稅（二）營業(yè)稅與增值稅并存之缺陷 1、營業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭議。、營業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭議。(如銷售產(chǎn)品附帶如銷售產(chǎn)品附帶安裝行為安裝行為) 2、營業(yè)稅與增值稅重復征稅。、營業(yè)稅與

4、增值稅重復征稅。(如甲供材行為如甲供材行為) 3、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運輸業(yè)和服務、增值稅鏈條不完善：如融資租賃、交通運輸業(yè)和服務業(yè)、建筑業(yè)業(yè)、建筑業(yè) 等。等。 4、營業(yè)稅存在重復征稅：、營業(yè)稅存在重復征稅： .營業(yè)稅計稅方法按營業(yè)額全額征收，同一項收入營業(yè)稅計稅方法按營業(yè)額全額征收，同一項收入可能可能要征多道稅，存在重復征稅問題。要征多道稅，存在重復征稅問題。 .營業(yè)稅勞務企業(yè)購進材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。營業(yè)稅勞務企業(yè)購進材料、固定資產(chǎn)不能抵扣。 .制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務不能抵扣。制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務不能抵扣。 .營業(yè)稅勞務企業(yè)之間相互提供勞務不能抵扣。營業(yè)稅勞務企業(yè)之間相互

5、提供勞務不能抵扣。 .差額征收問題多，監(jiān)管困難。差額征收問題多，監(jiān)管困難。（三）“營改增”積極效應 “營改增營改增”是我國是我國“十二五規(guī)劃十二五規(guī)劃”綱要時期綱要時期(2011-2015)一項一項重重 大稅制改革措施。大稅制改革措施。 目的：目的： 優(yōu)化稅制結構，消除重復征稅，完善增值稅抵扣優(yōu)化稅制結構，消除重復征稅，完善增值稅抵扣鏈條，促進第三產(chǎn)鏈條，促進第三產(chǎn) 業(yè)快速發(fā)展，鼓勵服務業(yè)外貿(mào)出口業(yè)快速發(fā)展，鼓勵服務業(yè)外貿(mào)出口，促使企業(yè)加快轉型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民促使企業(yè)加快轉型升級，提升企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)國民經(jīng)濟與社會健康協(xié)調發(fā)展。經(jīng)濟與社會健康協(xié)調發(fā)展。 積極效應積極效應：

6、 減輕制造業(yè)稅收負擔，會加大現(xiàn)代服務相關業(yè)務投入減輕制造業(yè)稅收負擔，會加大現(xiàn)代服務相關業(yè)務投入力度；力度； 打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務業(yè)打通、延伸增值稅抵扣鏈條，企業(yè)一些生產(chǎn)性服務業(yè)務轉向外部務轉向外部 發(fā)包，促進社會專業(yè)化分工進一步細化；發(fā)包，促進社會專業(yè)化分工進一步細化； 為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供完善稅制保障，為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供完善稅制保障，已有部分生已有部分生 產(chǎn)性服務業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進產(chǎn)性服務業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進制造業(yè)企業(yè)核心競爭力制造業(yè)企業(yè)核心競爭力 進一步提升進一步提升。（四）增值稅特征 增值稅：增值稅：對銷售貨物、提供

7、加工、修理修配勞務及提供應稅服務的 單位和個人就其實現(xiàn)增值額征收的一個稅種。 具有以下特點： 對銷售貨物、提供加工修理修配勞務或提供應稅服務各個環(huán)節(jié)中 新增價值額征收; 核心是稅款抵扣制; 實行價外征收; 日常會計核算中，其成本不包括增值稅。（五）營改增試點進展情況 改革試點主要稅制安排改革試點主要稅制安排 (財稅財稅2011110號號) 1.稅率稅率： 在現(xiàn)行增值稅在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和標準稅率和13%低稅率基礎上，新增低稅率基礎上，新增11%和和6%兩兩 檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適 用用11%

8、稅率稅率。其他部分現(xiàn)代服其他部分現(xiàn)代服務業(yè)適用務業(yè)適用6%稅率。稅率。 2.計稅方式計稅方式： 交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、文化體育業(yè)、銷售服務業(yè)、文化體育業(yè)、銷售 不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)，原不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅則上適用增值稅一般計稅方法一般計稅方法。金融保險。金融保險 業(yè)和生活性服業(yè)和生活性服務業(yè)，原則上適用增值稅務業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法簡易計稅方法。 3.計稅依據(jù)計稅依據(jù)： 原則上為發(fā)生應稅交易取得全部收入。原則上為發(fā)生應稅交易取得全部收入。 4.服務貿(mào)易進出口。服務貿(mào)易進出口。 國內環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實行零稅

9、國內環(huán)節(jié)征收增值稅，出口實行零稅率或免稅制度。率或免稅制度。改革試點期間過渡性政策安排改革試點期間過渡性政策安排 1.稅收收入歸屬。稅收收入歸屬。 試點期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，試點期間保持現(xiàn)行財政體制基本穩(wěn)定，原歸屬試點地區(qū)營業(yè)稅收入，原歸屬試點地區(qū)營業(yè)稅收入， 改增值稅后收入仍歸屬試改增值稅后收入仍歸屬試點地區(qū)，稅款分別入庫。點地區(qū)，稅款分別入庫。 2.稅收優(yōu)惠政策過渡稅收優(yōu)惠政策過渡。 國家給試點行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策國家給試點行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策可延續(xù)，但通過改革能解決重復征可延續(xù)，但通過改革能解決重復征 稅問題的，予以取消。稅問題的，予以取消。 3.跨地區(qū)稅種協(xié)調。跨地區(qū)稅種協(xié)調。

10、 試點納稅人以機構所在地作增值稅納試點納稅人以機構所在地作增值稅納稅地點，其異地繳的營業(yè)稅，允稅地點，其異地繳的營業(yè)稅，允 許在計算繳增值稅時抵許在計算繳增值稅時抵減。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經(jīng)營活動的，減。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經(jīng)營活動的， 繼續(xù)按繼續(xù)按現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定申報繳營業(yè)稅。現(xiàn)行營業(yè)稅規(guī)定申報繳營業(yè)稅。 4.增值稅抵扣政策的銜接。增值稅抵扣政策的銜接。 現(xiàn)有增值稅納稅人向試點納稅現(xiàn)有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務取得增值稅專用發(fā)票，可按人購買服務取得增值稅專用發(fā)票，可按 現(xiàn)行規(guī)定抵扣進現(xiàn)行規(guī)定抵扣進項稅額。項稅額。“營改增”總體進展情況 交通運輸業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)實施時間交通運輸業(yè)

11、和現(xiàn)代服務業(yè)實施時間： 2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日 江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、 浙江和湖北，2013年8月1日全國范圍內實施。 鐵路運輸和郵政業(yè)：鐵路運輸和郵政業(yè)： 財稅2013106號規(guī)定，自2014年1月1日起，在全國范圍內開展 鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點。 電信業(yè)：電信業(yè)： 財稅201443號規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。 目前營業(yè)稅稅目下保留的有：目前營業(yè)稅稅目下保留的有： 建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務業(yè)四個行業(yè)。金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務業(yè)四個行業(yè)。

12、（六）“營改增”對房地產(chǎn)建安企業(yè)可能產(chǎn)生的影響 1、盈虧情況直接掛鉤稅負、盈虧情況直接掛鉤稅負。 “營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)無論盈虧，都須按銷售不動產(chǎn)收入額5%納稅，建安企業(yè)按3%納稅。 “營改增”后企業(yè)只對工程項目增值額部分納稅。當企業(yè)增值很少或不增值時，在取得增值稅專業(yè)發(fā)票下，只需繳很少增值稅，甚至不納稅。 2、甲供材可抵扣稅金。、甲供材可抵扣稅金。 “營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)作為營業(yè)稅納稅人，其外購材料、設備不能獲 得稅款抵扣。“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)通過甲供材外購材料和設備支付 進項稅金，可抵扣增值稅銷項稅額，避免重復征稅。 3、對稅收負擔與經(jīng)營成本產(chǎn)生影響。、對稅收負擔與經(jīng)營成本產(chǎn)生影響。 稅

13、率變化(由3%5%營業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率),導致稅負上升。雖增值稅可抵扣相應進項稅額，但由于房地產(chǎn)和建安企業(yè)業(yè)務特殊性與復 雜性，實際操作中很多項目難以抵扣，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直 接上游企業(yè)，其受“營改增”稅制改革影響必然會波及甚至轉嫁至房地產(chǎn)企業(yè)，進而造成對房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔與經(jīng)營成本一系列影響。“營改增” 后，成本稅金變化對企業(yè)所得稅納稅產(chǎn)生影響，上述影響是系統(tǒng)性的，其 對房地產(chǎn)企業(yè)總稅收負擔與經(jīng)營成本具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產(chǎn)及相關行業(yè)具體改革措施(特別是適用稅率與抵扣機制的設 計),且因各房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務類型及經(jīng)營方式與稅務籌劃措施而有所 不同。依

14、現(xiàn)今行業(yè)狀況總體看，“營改增”稅制改革對現(xiàn)行房地產(chǎn)和建安企業(yè)總稅收負擔與經(jīng)營成本普遍影響可能是 “不減反增”。 4、對財務管理與會計處理產(chǎn)生影響。、對財務管理與會計處理產(chǎn)生影響。 “營改增”稅制改革對房地產(chǎn)及建安企業(yè)宏觀財務管理與具體會計處理影響是顯 而易見的。一方面，企業(yè)出于合理降低稅收負擔與經(jīng)營成本考慮，會要求 自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售 決策與具體執(zhí)行人員聯(lián)動溝通，達到合理降低稅負與經(jīng)營成本目的。另一 方面，“營改增”改革也會對房地產(chǎn)及建安企業(yè)具體會計處理、發(fā)票管理產(chǎn)生直 接影響。 5、“營改增營改增”對企業(yè)管理提出新要求對企業(yè)管理提出新要求 一是工

15、程造價需要重新修訂。增值稅屬于價外稅，其稅負由消費者承擔，改變了原來建筑產(chǎn)品的造價構成，會導致國家招投標體系、國家基本建設投資規(guī)模、預算報價、房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)市場發(fā)展等一系列變化，對建筑業(yè)產(chǎn)品造價產(chǎn)生深刻的影響； 二是對建筑企業(yè)工程成本需要重新核算。“營改增”后，企業(yè)內部定額要重新進行編制，企業(yè)施工預算也需要重新進行修改，實際施工中，有多少成本費用能夠取得增值稅進項稅額，在編制標書中很難準確預測，編制的標書中投標總價中又包含增值稅，而增值稅又屬于價外稅，使建筑企業(yè)投標工作變得更為復雜化。 6、對企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。、對企業(yè)融資與現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 由于房地產(chǎn)及建安企業(yè)業(yè)務特殊性與復雜性，

16、要求企業(yè)必須有良好融資能力與充 足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運轉。實務中，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預售制，營業(yè) 稅在確認預售收入當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產(chǎn)、銷售不 動產(chǎn)營業(yè)稅稅率5%。營業(yè)稅構成房地產(chǎn)企業(yè)不可忽視的現(xiàn)金流出。而改征 增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設、材料等先購入，多數(shù)時間，進項稅額大 于銷項稅額，因而開發(fā)之初較長時間內無稅可繳，減少企業(yè)流動資金占用， 擴大企業(yè)現(xiàn)金流。另外根據(jù)目前得到的信息，借款利息進項稅暫不允許抵扣，對房地產(chǎn)和建安企業(yè)都會產(chǎn)生較大影響。（七）房地產(chǎn)建安企業(yè)對“營改增”喜憂參半 喜的方面： 1、如果抵扣充分，稅負將會降低。房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及土地、建筑安裝、政府規(guī)費、

17、拆遷安置、供電配套、規(guī)劃設計、裝修裝飾、園林綠化、廣告宣傳、銷售代理、財務費用等諸多項目。如果上述內容均能充分抵扣，形成完整的抵扣鏈條，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負有可能降低。特別是土地成本和相關規(guī)費，如果規(guī)定允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證，則解決了房地產(chǎn)企業(yè)進項抵扣的主要問題。一直以來，土地成本及相關規(guī)費占房地產(chǎn)企業(yè)成本的比例較高，在“地王”頻出的一、二線城市尤為明顯。對于設計、廣告等支出，相關行業(yè)已先行“營改增”，可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項了。 2、前期預售納稅少，資金更充裕。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和建筑業(yè)的特殊性與復雜性，要求企業(yè)必須有良好的融資能力與充足

18、的現(xiàn)金流來維持正常運轉。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用預售方式，在確認預售收入的當期就要按5%的稅率繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)預售階段不可忽視的資金支出。“營改增”后，一般房地產(chǎn)項目土地購置、前期工程等業(yè)務發(fā)生在先，會產(chǎn)生大量的進項稅，前期預售階段，一般無需繳納或只需繳納較少的增值稅。這將減少企業(yè)前期的資金支出，讓企業(yè)有更加充裕的資金。 3、加強財務核算，提高管理水平。“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和財務管理的要求較高。以“營改增”為契機，可以加強會計核算，提升管理水平。營業(yè)稅按銷售額乘以5%稅率即可，非常簡單；“營改增”后需要準確核算進銷項，進項稅中還涉及17%、11%、6%等不同的稅率，財務核算要

19、求相對較高。財務部門應加強會計核算和財務管理，并及時對銷售、工程招投標等環(huán)節(jié)向公司提出合理的涉稅建議。優(yōu)先與能提供抵扣憑證的企業(yè)合作，盡量取得增值稅專用發(fā)票，達到合理降低稅負、降低成本、降低風險的“三降”目的。 在喜的同時，房地產(chǎn)企業(yè)對“營改增”還有一些擔憂。 1、憂稅率提高抵扣不足，稅負會增加。相關專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，不屬于鼓勵發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)，稅率應該會比較高。“營改增”之前銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅稅率為5%，如果銷售房地產(chǎn)的稅率定為11%，直觀上看稅率提高了。實際上“營改增”之后，雖然可以抵扣進項稅款，但土地出讓金、相關規(guī)費等能否抵扣尚不明確，如果抵扣不足，稅負勢必會提高，這

20、是房地產(chǎn)企業(yè)普遍擔憂的。 2、憂抵扣憑證難以取得，影響進項抵扣。增值稅主要以增值稅專用發(fā)票等為進項抵扣憑證，要求比較嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金，一般會取得國土部門開具的財政監(jiān)制專用票據(jù)，能否據(jù)以抵扣進項稅額，是個問題。建筑業(yè)的購進沙石等材料很難取得專用發(fā)票；另外還有一些公共配套設施等政府規(guī)費，在成本中比例也不低，各地規(guī)費的種類、范圍、比例不盡相同，政府規(guī)費的票據(jù)能否抵扣、如何抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)也比較擔憂。 3、憂土地增值稅問題，可能重復征稅。“營改增”后如果增值稅與土地增值稅并存，房地產(chǎn)企業(yè)擔憂會導致重復征稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的理論增值額和土地增值稅的增值額有很大一部分重疊。土地增值稅除了稅

21、金扣除和加計20%扣除外，其他成本費用類的扣除基本和增值稅進項扣除項目一樣。兩個稅種增值額的重疊部分，分別用不同的稅率計算方式計算稅額，存在重復征稅。 4、憂存量房產(chǎn)土地，能否抵扣稅款。存量房產(chǎn)和存量土地是影響“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負增減的一個重要因素。“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)有一定的儲備土地和存量房產(chǎn)，尤其是當前房產(chǎn)滯銷的形勢下，相當一部分企業(yè)庫存房產(chǎn)數(shù)量較大。“營改增”后，存量房產(chǎn)和土地無進項可以抵扣，而房產(chǎn)銷售如果執(zhí)行11%的稅率，將產(chǎn)生大量的應納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。（八）（八）房地產(chǎn)建筑業(yè)房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增營改增”后有哪些預測？后有哪些預測？ 其一：房地產(chǎn)其一：房地產(chǎn)建筑建筑

22、業(yè)期初庫存和固定資產(chǎn)業(yè)期初庫存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣。將不能被抵扣。 按前期“營改增”交通運輸業(yè)、電信業(yè)等行業(yè)有巨額營改增前固定資產(chǎn)和存 貨企業(yè)未被許可抵扣，結合交通運輸業(yè)期初輪船車輛等未被許可抵扣產(chǎn)生行業(yè)性經(jīng)營困難，地方財政動用補貼以平衡企業(yè)稅負經(jīng)驗看，房地產(chǎn)建筑業(yè)存貨在 企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按政策一貫性，預測房地建筑產(chǎn)業(yè)期初存貨和固定資產(chǎn)一 樣不能抵扣。 其二：稅費提高有一部分體現(xiàn)房價中，另一部分其二：稅費提高有一部分體現(xiàn)房價中，另一部分會由上游建筑業(yè)供應會由上游建筑業(yè)供應 商消化，還會由商消化，還會由房房地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)企業(yè)消化一部分。消化一部分。 商品價格成本只是一個因素，不是決定性因素。

23、商品價格成本只是一個因素，不是決定性因素。房地產(chǎn)業(yè)過去十年在經(jīng)歷房房地產(chǎn)業(yè)過去十年在經(jīng)歷房 價持續(xù)上漲黃金十年，價持續(xù)上漲黃金十年，房地產(chǎn)業(yè)定價基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房地產(chǎn)業(yè)定價基本都不以成本作依據(jù)。但近一年房價房價 出現(xiàn)下降預期，房地產(chǎn)業(yè)供求關系發(fā)生變化。出現(xiàn)下降預期，房地產(chǎn)業(yè)供求關系發(fā)生變化。未來房地產(chǎn)業(yè)將和制造業(yè)一樣未來房地產(chǎn)業(yè)將和制造業(yè)一樣 進入一個買方市場。進入一個買方市場。 考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢地位稅收一部分會轉考慮建筑業(yè)等上游行業(yè)弱勢地位稅收一部分會轉嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通嫁給上游行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)通 過提高效率降低利潤過提高效率降低利潤等會消化一部分，但最終購買者將會

24、負擔一部分。等會消化一部分，但最終購買者將會負擔一部分。 其三：房地產(chǎn)其三：房地產(chǎn)建筑業(yè)建筑業(yè)業(yè)支付給政府費用將沒有進項可抵扣業(yè)支付給政府費用將沒有進項可抵扣，稅負將會增加稅負將會增加。 簡 化計算沒有進項抵扣的項目成本將上漲5.44%（房地產(chǎn)建筑業(yè)稅率按11%計算）。 地產(chǎn)業(yè)土地使用權的地價成本，及開發(fā)費用中很多政府配套費用成本、拆遷成本等將在未來不能抵扣，需將11%成本在銷售價格中吸收。（現(xiàn)在也有消息政府允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù)等作為抵扣憑證）即支付給 政府等不可抵扣成本比如土地價100萬元，在開發(fā)企業(yè)出售時至少需賣給 消費者111萬元，才能平衡。原營業(yè)稅時100萬元土地價，開

25、發(fā)企業(yè)出售 時需105.56萬元才可平衡。營改增需消化5.44萬元。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地 成本一樣下單“營改增”一項因素讓地價上漲5.44%。其他無法獲取增值稅發(fā)票抵扣的成本費用項目如建筑業(yè)的沙石等也是稅負增加的重要因素。 其四：營改增過渡期稅收籌劃大有可為。其四：營改增過渡期稅收籌劃大有可為。 收入銷項稅額上：收入銷項稅額上：實行增值稅前，盡快銷售庫存房產(chǎn)是最大稅收籌劃。可 通過降價讓利潤手法來實現(xiàn)。 成本費用進項稅額上成本費用進項稅額上：對跨越營改增時點在建項目盡量在合同中約定，在改增值稅時點后開增值稅發(fā)票以降低成本。可通過讓利等方法讓供應商配合。 特別是精裝修房的材料供應商，精裝時間選擇盡可

26、選在實行增值稅后。 租賃還是出售物業(yè)的籌劃租賃還是出售物業(yè)的籌劃。如“營改增”后地產(chǎn)業(yè)租賃不動產(chǎn)與銷售不動產(chǎn)的稅率有差額會有籌劃空間。另外個人與企業(yè)法人出租稅率不同一樣有 空間，需商業(yè)模式創(chuàng)新。 其五：地產(chǎn)業(yè)會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游其五：地產(chǎn)業(yè)會向工廠化發(fā)展，并會向行業(yè)上游產(chǎn)品化企業(yè)擴張，產(chǎn)品化企業(yè)擴張， 將利潤轉移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。將利潤轉移和分散到上游產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)想要在增值稅時代保證利潤，最好籌劃應是收購上游行業(yè)，特別 是建筑業(yè)、建筑設計、建筑材料業(yè)等。通過關聯(lián)企業(yè)轉移定價是未來籌劃 重點。 其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細化，行業(yè)會集中其六：地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加細化，行業(yè)會集中化，

27、會出現(xiàn)大量同化，會出現(xiàn)大量同 業(yè)并購。業(yè)并購。 房地產(chǎn)業(yè)總分機構如何申報增值稅是未來行業(yè)同業(yè)并購關鍵。其一匯總申 報由總部匯總繳會加速行業(yè)整合。其二按現(xiàn)在總分機構分別繳納，會減少 并購。 其七：地產(chǎn)業(yè)將進入高稅負時代，規(guī)范化的增值其七：地產(chǎn)業(yè)將進入高稅負時代，規(guī)范化的增值稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和信息不對稅將減小土地增值稅利用票據(jù)不規(guī)范和信息不對稱進行的籌劃空間。稱進行的籌劃空間。 土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)一項不小負擔，預測“營改增”后還會存在。此稅 種“營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)利潤殺傷力將比較歷害。防偽稅控以票控稅在 中國還是很有實用性的。二二、財務人員如何應對、財務人員如何應對“營改增營改

28、增”稅改政策？稅改政策？ 1、“營改增”對房地產(chǎn)建筑企業(yè)財務管理有哪些影響？ 適用稅率和計稅基數(shù)變化； 對建筑業(yè)、服務業(yè)定價機制的影響； 對財務核算將產(chǎn)生影響； 對發(fā)票使用管理將產(chǎn)生影響。 2、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)建筑建筑企業(yè)在宏觀財務管理體制方面應如何應對？企業(yè)在宏觀財務管理體制方面應如何應對？ (1)增值稅相關業(yè)務專人負責。 增值稅專用發(fā)票的開具、審核與認證；按時進行增值稅款的申報與繳納； 做好專用設備管理、檔案管理。 (2)制定(修訂)現(xiàn)有制度與流程 (3)認真分析公司可能涉及的增值稅進項。 注意事項： 加強合同管理。 加強業(yè)務培訓。 充分認識涉稅風險。 申請過渡性財政扶持。三三、“營改增營改

29、增”后財務人員后財務人員應掌握的財稅知識應掌握的財稅知識 1、“營改增營改增”后企業(yè)在流轉稅會計科目上設后企業(yè)在流轉稅會計科目上設置和核算：置和核算： 在“應交稅費應交增值稅”二級科目下按“進項稅額”、“已交稅 金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”、“出口抵減內銷產(chǎn)品應 納稅額”、“營改增抵減的銷項稅額”設置借方借方6個個欄目欄目。 按“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”、“出口 退稅”設置貸方貸方4個欄個欄目。目。 (1)實現(xiàn)銷售時，實現(xiàn)銷售時， 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 應交稅費應交增值稅(銷項稅額) (2)取得成本費用等含進項稅額取得成本費用等含進項稅額專用發(fā)票專用

30、發(fā)票時時 借：成本費用類科目 應交稅費應交增值稅(進項稅額) 貸：銀行存款（3）當月預繳本月增值稅時 借：應交稅費應交增值稅（已交稅金） 貸：銀行存款 (4)減免稅款時減免稅款時 借：應交稅費應交增值稅(減免稅款) 貸: 遞延收益等 (5)轉出本月應交未交增值稅時轉出本月應交未交增值稅時 借：應交稅費應交增值稅(轉出未交增值稅) 貸：應交稅費未交增值稅 (6)本月上交上期未交增值稅時本月上交上期未交增值稅時 借：應交稅費未交增值稅 貸：銀行存款 (7)小規(guī)模納稅人不作進項銷項核算，只作借貸方小規(guī)模納稅人不作進項銷項核算，只作借貸方核算。核算。 2、財務人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。、財務

31、人員必須掌握的增值稅核算原理和方法。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人的界定及稅率問題。 增值稅納稅人分小規(guī)模納稅人和一般納稅人。 小規(guī)模納稅人：小規(guī)模納稅人： 銷售貨物或應稅勞務，按銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。 應納稅額=銷售額征收率 小規(guī)模納稅人標準由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定。小規(guī)模納稅人增值 稅征收率3%。征收率調整，由國務院決定。 小規(guī)模納稅人以外納稅人應向主管稅務機關申請資格認定。小規(guī)模納稅人 會計核算健全，能提供準確稅務資料的，可向主管稅務機關申請資格認定， 不作小規(guī)模納稅人。 一般納稅人：一般納稅人： 納稅人銷售貨物或提供應稅勞務，應納稅額為當期銷項稅額

32、抵扣當期 進項稅額后余額。 應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額 當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可結轉下期 繼續(xù)抵扣。 銷項稅額：銷項稅額：納稅人銷售貨物或應稅勞務，按銷售額和增值稅率計算并 向購買方收取的增值稅額。 銷項稅額=銷售額稅率 進項稅額：進項稅額：納稅人購進貨物或接受應稅勞務支付或負擔的增值稅額。 下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣： (1)從銷售方取得增值稅專用發(fā)票上注明增值稅額。 (2)從海關取得海關進口增值稅專用繳款書上注明增值稅額。 (3)購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款 書外，按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%扣除

33、 率計算的進項稅額。 進項稅額=買價扣除率 (4)購進或銷售貨物及生產(chǎn)經(jīng)營中支付運輸費用的，按運輸增值稅專用發(fā)票注明的增值稅額作為進項稅額。凡是未取得運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票的運輸費用一律不得抵扣增值稅。 納稅人購進貨物或應稅勞務，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行 政法規(guī)或國務院稅務主管部門有關規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項 稅額中抵扣。 下列項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：下列項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣： (1)用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或個人 消費的購進貨物或應稅勞務； (2)非正常損失購進貨物及相關應 稅勞務； (3)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用購進貨物或應 稅

34、勞務； (4)國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的納稅人自用消費 品； (5)本條第(1)項至第(4)項規(guī)定貨物的運輸費用和銷售 免稅貨物運輸費用。 可以抵扣進項稅的購入汽車要同時符合下列條件：可以抵扣進項稅的購入汽車要同時符合下列條件： 1.原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、原增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。（財稅財稅【2013】37號文號文） 2.購入的汽車能夠取得稅控系統(tǒng)開具的機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書。 3.購入后在規(guī)定的時間內認證并申報。 4、購入的汽車可以即用于應

35、稅項目應稅項目又用于非增值稅應稅非增值稅應稅項目、免稅項目、集體福利、個人消費項目、免稅項目、集體福利、個人消費。比如購入貨車即用于生產(chǎn)經(jīng)營方面的運輸又用于在建工程運送物資，再比如購入的貨車即用于應稅項目又用于免稅項目，都是可以抵扣進項稅的，但對僅用于接送職工上下班的班車就屬于用于職工福利，不能抵扣進項稅。四、增值稅發(fā)票管理知識和法律風險 1、發(fā)票的認證和抵扣期。、發(fā)票的認證和抵扣期。 增值稅一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票，應在開具之日起180日內到稅 務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報進 稅項額。 一般納稅人應通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 以下情況不許開專

36、用發(fā)票以下情況不許開專用發(fā)票(適用稅率不變，開普通適用稅率不變，開普通發(fā)票發(fā)票): 向消費者個人銷售貨物或應稅勞務的；向消費者個人銷售貨物或應稅勞務的； 銷售貨物或應稅勞務適用免稅規(guī)定的；銷售貨物或應稅勞務適用免稅規(guī)定的； 小規(guī)模納稅人銷售貨物或應稅勞務的；小規(guī)模納稅人銷售貨物或應稅勞務的； 商業(yè)企業(yè)一般納商業(yè)企業(yè)一般納 稅人零售的煙、酒、食品、稅人零售的煙、酒、食品、服裝、鞋帽服裝、鞋帽(不包括勞保專用部分不包括勞保專用部分)、化妝品、化妝品 等消等消費品；費品； 外購舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡易征收方式外購舊固定資產(chǎn)、銷售舊貨采取簡易征收方式的。的。 小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增

37、值稅小規(guī)模納稅人使用增值稅普通發(fā)票，如需增值稅專用發(fā)票，可申請稅務機專用發(fā)票，可申請稅務機 關代開，征收率仍為關代開，征收率仍為3%。 2、刑法有關規(guī)定：、刑法有關規(guī)定： 第第205條【虛開增值稅專用發(fā)條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪；票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪； 虛開虛開發(fā)票罪】發(fā)票罪】 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票的，處三年以 下有期徒刑或拘役，并處二萬元以上二十萬元以下罰金；虛開稅款數(shù)額較大或有 其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下 罰金；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有

38、期徒刑或無期 徒刑，并處五萬元以上五十萬元以下罰金或沒收財產(chǎn)。 （有前款行為騙取國家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴重，給國家利益造成特別 重大損失的，處無期徒刑或死刑，并處沒收財產(chǎn)。刑法修正案（八）刪去第205條第2款） 單位犯本條規(guī)定之罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責主管人員和其他直接 責任人員，處三年以下有期徒刑或拘役；虛開稅款數(shù)額較大或其他嚴重情節(jié)的， 處三年以上十年以下有期徒刑；虛開稅款數(shù)額巨大或有其他特別嚴重情節(jié)的，處 十年以上有期徒刑或無期徒刑。 虛開增值稅專用發(fā)票或虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款其他發(fā)票，指有為他人 虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紹他人虛開行為之一的。

39、 單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任 人員，依照前款規(guī)定處罰。 3、增值稅納稅申報主要步驟、增值稅納稅申報主要步驟： 步驟一：增值稅發(fā)票開具 步驟二：進項發(fā)票認證 步驟三：抄報稅 步驟四：納稅申報 步驟五：稅款繳納五五、營改增后財務人員如何進行稅收管控？、營改增后財務人員如何進行稅收管控？ “營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)組織架構和成本管理等都將發(fā)生變化。 (一一)加強采購加強采購環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)財稅管理。財稅管理。 1、采購過程要求票、貨、款一致。、采購過程要求票、貨、款一致。 納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用等，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞

40、務的單位一致，才能申報抵扣進項稅額。 (國稅發(fā)1995192號) 注：三方抵帳協(xié)議的稅收風險。 2、謹慎代購材料。、謹慎代購材料。 代購貨物行為，同時具備以下條件的，不征增值稅，不同時具備以下條件的， 無論會計制度法規(guī)如何核算，均征收增值稅： 受托方不墊付資金； 銷售 方將發(fā)票開給委托方，并由受托方將該發(fā)票轉交給委托方； 受托方按銷售 方實際收取的銷售額和增值稅額與委托方結算貨款，并另外收取手續(xù)費。 (財稅199426號) 注：墊資材料款有被征收增值稅的風險。 (二二)注重現(xiàn)金流管理。注重現(xiàn)金流管理。 1、增值稅、增值稅義務發(fā)生義務發(fā)生納稅時間：納稅時間：納稅人取得銷售款或取得索取銷售款憑 證

41、當天。先開發(fā)票的，為開發(fā)為開具發(fā)票的當天。 收訖銷售款項收訖銷售款項，是指納稅人提供應稅服務過程中或者完成后收到款項。 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅服務完成的當天。 2、難以利用帳期融資。、難以利用帳期融資。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)開具發(fā)票，產(chǎn)生11%銷項稅，此時需 足夠進項稅抵扣，否則當期繳納增值稅壓力較大。而上游材料供應商和建安 企業(yè)開增值稅專用發(fā)票通常要求及時付款，導致房地產(chǎn)企業(yè)難以利用帳期融 資。 3、稅款繳納波動較大。、稅款繳納波動較大。 房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在預付工程

42、款、合同完成后一次性結算價款及大型項目采 取按工程進度支付款項、竣工后清算等結算方式，可能存在工程前期投入多 而收入少甚至無收入情況，長時間內只有進項稅沒有銷項稅。進入銷售期產(chǎn) 生大量銷項稅，出現(xiàn)集中繳增值稅情況，有較大資金壓力。 建議：綜合考慮，從企業(yè)整體角度出發(fā)，平衡銷項稅金和進項稅金。(進項 稅金在180日內均可抵扣。) (三三)利潤考核指標發(fā)生變化。利潤考核指標發(fā)生變化。 1、稅負上升消減利潤。、稅負上升消減利潤。稅負可能上升，會減少利潤。 2、稅制改革會影響財務報表數(shù)據(jù)。、稅制改革會影響財務報表數(shù)據(jù)。增值稅是價外稅，需 進行價稅分離， 而后才能對收入進行確認。房地產(chǎn)建安企 業(yè)收入按不

43、含稅價格進行確認的，相 對于“營改增”前有減 無增。同理可知，對能取得增值稅專用發(fā)票成本而 言，也 會發(fā)生下降；如無法取得進項發(fā)票的，成本變化不大。綜 合上述因 素，“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)利潤可能會減少。 建議：建議：選擇具有一般納稅人資質單位進行業(yè)務合作，核心 目的是確保取得 增值稅專用發(fā)票，用以抵扣銷項稅金，降 低企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤。 對無法取得增值稅專用發(fā)票 的單位或個人：首先爭取取得代開增值稅專用 發(fā)票(僅能 抵扣3%);其次對無法提供專用發(fā)票單位或個人，通過重新 議價方式進行合作，降低企業(yè)損失。六、房地產(chǎn)建安企業(yè)的應對策略 1、加強內部財會人員培訓。、加強內部財會人員培訓。 “

44、營改增營改增”稅制改革對房地稅制改革對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理與會計核算處理等的影響客產(chǎn)企業(yè)財務管理與會計核算處理等的影響客 觀上要求企觀上要求企業(yè)加強對內部財會人員培訓，理解稅改新政要點與內涵，業(yè)加強對內部財會人員培訓，理解稅改新政要點與內涵，從從 宏觀財務管理與具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握宏觀財務管理與具體會計處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實質。稅改實質。 2、及早作好稅務籌劃。、及早作好稅務籌劃。 在做好財會人員培訓基礎上，企在做好財會人員培訓基礎上，企業(yè)管理決策層應會同財會人員與采購銷業(yè)管理決策層應會同財會人員與采購銷 售人員及早作好售人員及早作好稅務籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務規(guī)劃提供依據(jù)。財會

45、人員應稅務籌劃，以此為企業(yè)業(yè)務規(guī)劃提供依據(jù)。財會人員應 與采購銷售人員保持聯(lián)動溝通，加強采購銷售交易發(fā)票管與采購銷售人員保持聯(lián)動溝通，加強采購銷售交易發(fā)票管理，并綜合考理，并綜合考 慮人工、材料、機械價格與進項稅額能否慮人工、材料、機械價格與進項稅額能否抵扣問題。抵扣問題。 3、擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉型升級。、擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉型升級。 如企業(yè)能做好稅務籌劃與業(yè)務規(guī)劃，可以“營改增”稅制改革為 發(fā)展契機，充分利用進項稅額抵扣優(yōu)勢，擴展業(yè)務范圍，加快業(yè)務轉型 升級。和具備正規(guī)資質的下游企業(yè)合作。從上游看，一定要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應商和建筑企業(yè)合作。當然同時也要

46、注意供應商也可能會趁機提高售價，一定要多家詢價進行比較。提高精裝修房銷售比例。面對普通購房者，他們是各種稅負的最終承擔者，增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，降低企業(yè)稅負，增加盈利空間。從下游看，增加面對企業(yè)客戶的銷售。房企面對企業(yè)銷售會更加有利于銷售的完成，因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票。因此營改增將更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。（根據(jù)了解到的信息企業(yè)購置房地產(chǎn)的進項稅會允許分年度抵扣） 4、企業(yè)內控水平的提升。提高納稅意識，杜絕在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時與施工企業(yè)進行工程決算，及時取得發(fā)票，不應拖延

47、；提高會計核算質量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結束。七、企業(yè)各部門如何做好“營改增”的銜接和準備？ 。“營改增營改增”將給企業(yè)組織架構、營銷模式、集中采購、財務管將給企業(yè)組織架構、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來重要影響和挑戰(zhàn)。理、稅務管理、發(fā)票管理、信息系統(tǒng)等帶來重要影響和挑戰(zhàn)。 1、財務部門起著承上啟下重要作用。、財務部門起著承上啟下重要作用。 應熟悉增值稅會計核算和稅法規(guī)定，做好增值稅專用發(fā)票管理，為公司 應對稅制改革建言獻策。 一是從專業(yè)角度出發(fā)，結合增值稅特點和抵扣鏈條規(guī)律性

48、，拿出具體措施，給予管理層合理化建議，指導基層具體開展工作。 二是從本職工作出發(fā)，加強增值稅業(yè)務學習，盡快掌握增值稅基本知識， 強化業(yè)務處理能力。 三是建立內控制度，主要針對增值稅發(fā)票管理。將增值稅發(fā)票管理與業(yè) 務流程結合，解決好稅制改革帶來的資金周轉問題，解決好稅制改革帶 來的利潤指標測算問題，還要解決每期繳納增值稅的稅金平衡問題。 2、管理部門負責宏觀協(xié)調工作。、管理部門負責宏觀協(xié)調工作。 一是梳理現(xiàn)有合作單位，充分考慮與具有一般納稅人資格單位合作的重 要性。對無法提供增值稅專用發(fā)票的單位和個人，考慮如何議價合作。 二是從領導層面支持財務部門提出的各項合理化建議，指導各級單位順利完成稅改。

49、 三是加強采購合同管理。增值稅要求采購過程票、款、貨一致。即：納稅人購進貨物或應稅勞務，支付運輸費用等，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務的單位一致，才能申報抵扣進項稅額。營改增后，不允許繼續(xù)簽訂三方抵賬協(xié)議，不允許繼續(xù)采取委托收款方式支付款項。 3、 各各業(yè)務部門全力配合。業(yè)務部門全力配合。 稅制改革導致業(yè)務部門直接影響公司整體稅負，業(yè)務部門需在上級指導 下，具體做好以下工作： 一是配合財務部門出臺的各項增值稅內控措施。 二是重點關注合同的簽訂，務必做到合同名稱、單位名稱與增值稅發(fā)票 名稱一致；同時將增值稅專用發(fā)票需求寫入合同，規(guī)避糾紛。 三是利用好“營改增”過渡期，盡

50、量在營業(yè)稅制下處理完已完工或部分完工的項目，將營業(yè)稅發(fā)票取回或開出。 四是“營改增”后，做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保對取得增 值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內及時抵扣。 4、及時、及時修改修改相關相關合同合同 在不影響各類常用合同使用的前提下，結合稅制改革的要求，對常用合同中涉稅事項增設重要法律條款。同時對可能引發(fā)重大涉稅風險的合同、甚至交易行為給予專業(yè)意見，對于不適宜繼續(xù)簽訂的合同或者合同條款，建議取消。 繳納營業(yè)稅時，建筑合同以及各類勞務服務性合同項目上交的營業(yè)稅和附加是價內稅，由建設單位承擔，不影響建筑業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟效益。改征增值稅后，建筑企業(yè)投標書編制中，有關原材料、燃料、租賃費等成本為

51、不含增值稅金額。但在實際施工中，有多少成本、費用能夠取得增值稅進項發(fā)票，建筑企業(yè)在編制標書時很難準確預測，導致實際施工成本與標書成本出現(xiàn)偏差。而且標書中城建稅、教育費附加等稅金編制同樣因為無法準確預測進一步擴大了上述不一致。專業(yè)團隊需要協(xié)助企業(yè)對施工方提供的施工報價予以核準，避免施工成本偏高。 （1）收集、分析建安、勞務服務性各類合同； （2）測算合同中成本、費用組成中增值稅進項發(fā)票獲取可能的比例； （3 ）統(tǒng)一對外交易合同名稱，所有項目對外交易合同要統(tǒng)一以公司名稱對外進行簽訂，便于公司對外開具的增值稅發(fā)票與合同簽訂方一致； （4）修改稅制改革后的合同文本，建安合同要按照營改增規(guī)定確定稅制改革

52、后合理、公允的工程付費標準，甲方代扣的水、電、氣等能源消耗支出要提供增值稅專用發(fā)票。 5、修訂違約條款 增值稅法將價外費用分為兩大類：一是代收代墊性質的價外費用；二是具有收入性質的違約金、賠償金等價外費用。無論屬于何種價外費用，均需要作為收入繳納11%的增值稅，而且價外費用并沒有對應的進項稅金可以抵扣。簡言之，價外費用的合同條款或者行為會產(chǎn)生高額稅負！常用合同中的懲罰條款需要全面審閱和修訂。 增值稅暫行條例實施細則第十二條規(guī)定,價外費用是指價外向購買方收取的手續(xù)費,補貼,基金,集資費，返還利潤,獎勵費,違約金(延期付款利息),包裝費,包裝物租金,儲備費,優(yōu)質費,運輸裝卸費,代收款項,代墊款項及

53、其他各種性質的價外收費。 6、清理營業(yè)稅制下的清理營業(yè)稅制下的有關事項有關事項 由于“營改增”后稅負的增加，不及時清理前期的工作及前期的稅金可能會因為政策的變化給企業(yè)帶來涉稅損失，所以，需要對目前尚未全部終結的項目進行梳理。主要從以下幾個方面： （1）建安）建安項目已完工結算，由于款項未收回，票項目已完工結算，由于款項未收回，票據(jù)未開出，所涉及的營業(yè)稅尚未計提和繳納。據(jù)未開出，所涉及的營業(yè)稅尚未計提和繳納。在營改增前予以計提和繳納，同時和甲方溝通，能否先收回相當于稅金的款項。 （2）建安）建安項目涉及變更索賠，變更工程已開始施項目涉及變更索賠，變更工程已開始施工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的

54、，及時補充工或者已完工，但變更合同尚未簽訂的，及時補充簽訂合同簽訂合同。 （3）梳理未完工或者未開工的項目的開工許可證。梳理未完工或者未開工的項目的開工許可證。特別注意已簽訂總包合同，但尚未辦理開工許可證的項目，如果營改增后政策以開工許可證為結點，在營改增之前辦理開工許可證會對企業(yè)更為有利。 7、注意建筑企業(yè)、注意建筑企業(yè)違法運營風險規(guī)避違法運營風險規(guī)避 一些施工單位存在粗放管理、違法轉包、掛靠等情形。從而房地產(chǎn)企業(yè)在施工招標時，還需考慮對方是否存在違背建筑法、合同法等行為。營改增后，對于施工企業(yè)而言，違法運營的稅收風險很高，增值稅涉稅問題將直接影響地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。 例如，甲工程隊掛靠A施

55、工企業(yè)，利用A企業(yè)的資質施工，再由A企業(yè)出具增值稅專用發(fā)票。引發(fā)的問題包括：其一，A企業(yè)沒有實際施工，涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票，地產(chǎn)公司不能抵扣進項稅金。其二，A企業(yè)開具增值稅銷項發(fā)票后，勢必要求甲工程隊及時開具增值稅進項發(fā)票用以抵扣，問題核心在于甲工程隊就沒有資質，國稅部門不會給予建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，A企業(yè)收取的掛靠費無法抵補銷項稅的損失。 8、注意注意建筑業(yè)營業(yè)稅的特殊事項建筑業(yè)營業(yè)稅的特殊事項 在“營改增”前，建筑施工企業(yè)應檢查是否對預收賬款繳納了營業(yè)稅。此外，對于現(xiàn)行營業(yè)稅政策中可以差額計算營業(yè)額的分包事項等，應自查的扣除項目構成、金額、票據(jù)、對應關系等是否符合稅法規(guī)定的要求。 建筑施

56、工企業(yè)還應注意是否正確劃分建筑、安裝、裝飾工程中的甲供材料、設備，不同類型的工程業(yè)務，稅法關于計稅營業(yè)額是否包括甲供材料、設備價款的規(guī)定是不一樣的，同時，不同地區(qū)關于建筑“材料”與“設備”如何劃分的規(guī)定也不盡相同。由于我國目前對建筑業(yè)營業(yè)稅實行項目所在地征收的辦法，未來改征增值稅后還有可能面臨納稅地點的調整和地區(qū)間財政利益的調整納稅地點的調整和地區(qū)間財政利益的調整，所以，在本輪“營改增”前，務必要將在項目所在地繳納的營業(yè)稅及時申請代開建筑業(yè)發(fā)票并按規(guī)定就地納稅。八、八、“營改增營改增”模擬稅負測算案例模擬稅負測算案例 案例1:根據(jù)增值稅原理進行房地產(chǎn)“營改增”初步測算舉例。 某房地產(chǎn)項目每平米

57、銷售單價10,000元，建筑裝修造價3,500元，前期勘察、設計、 論證等費和廣告費1,000元，配套設施費及其他綠化費用500元， 基礎設施費500元，土地成本2000元（假設除土地成本，能夠取得專用發(fā)票） 每平米銷項稅額10,000(1+11%)11%=991 元 進項稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ 1,000(1+6%)6%=503元 每平米應納增值稅=991-503=488元 稅負率4.88%，與原營業(yè)稅稅負基本持平。 A、假設配套設施費及其他綠化費用500元， 基礎設施費500元無法取得專用發(fā)票，稅負率將達到5.88%左右。 B、假設土地成本2000元允許

58、按6%抵扣進項稅， 進項稅額=（3,500+500+500)(1+11%)11%+ （1,000+2000）(1+6%)6%=616元 每平米應納增值稅=991-616=375元 稅負率3.75%，比原營業(yè)稅稅負下降1.25個百分點。 案例2:“營改增”對建筑企業(yè)的稅負影響。 251.1717%=3.63 151.033%=0.437 101.1717%=1.45 3.36+0.437+1.45=5.517 9.91-5.517=4.393 4.393-3=1.393 1.3933=46.43%將對建筑企業(yè)營業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響 建筑業(yè)屬于微利行業(yè)，周期長、賬期也長，一般建筑企業(yè)凈利潤只有3-5

59、%，營改增后，收入由價內稅形式調整為價外稅形式，營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應交納11%的增值稅銷項稅額，收入降低。如營改增前收入為5000萬元，營改增后，收入為4504.5萬元（假設稅率為11%），營業(yè)收入下降9.91%。同時，建筑企業(yè)購置原材料、固定資產(chǎn)等按規(guī)定在會計處理上將進項稅額從原價中扣除，資產(chǎn)賬面價值變小，企業(yè)總資產(chǎn)將下降，總負債將上升，或將導致企業(yè)資產(chǎn)結構發(fā)生變化。九、“營改增”后“甲供材”稅收籌劃 所謂“甲供材”就是甲方提供材料。即在建設工程承包合同中，由甲方（建設方）與乙方（承包方）事先在合同中約定由甲方提供主材或工程設備的一種供貨方式。 根據(jù)中華人民共和國建筑法第二十五

60、條規(guī)定和中華人民共和國建設工程質量管理條例第十四條的相關規(guī)定可以看出，甲供材在法律層面是合法的，也是允許的。 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與一建筑工程總承包公司簽訂了建筑工程承包合同，工程總造價為5000萬元，其中商品砼500萬元，鋼筋500萬元，約定由房地產(chǎn)公司負責供應。 在現(xiàn)行營業(yè)稅條件下，甲供材跨越建筑業(yè)和貨物銷售業(yè)兩大行業(yè)，涉及增值稅、營業(yè)稅兩大領域，涉稅關系復雜，容易讓人產(chǎn)生困惑。 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，“除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，所用原材料、設備及其他物資和動力