1、商品房買賣合同商品房買賣合同常見問題常見問題及防范處理及防范處理 房地產業務委員會主 講 人： 苗勁松概述 商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。 商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的，用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。 目前實踐中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯合制定的商品房買賣合同示范文本（GF-2000-0171）。概述 在此示范文本的基礎上，煙臺市房管局對示范文本進行了多次的修改，形成了當前的示范文本。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導作用，并非強制使用。但在實踐中，示范文本已經成

2、為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義，并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發商必須重視的課題。概述 下面，我們依據中華人民共和國合同法、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等法律法規和司法解釋，結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗，對示范文本進行逐條解釋，并對如何填寫做深入探討。 商品房買賣合同說明 （內容略）合同雙方當事人 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第一條第一條 項目建設依據項目建設依據 1、文本 2、常見問題 3、對策 第二條第二條 商品房銷售依據商品房銷售依據 1、文本 2、釋義 3、

3、常見問題 4、對策第三條第三條 買方所購商品房的基本情況買方所購商品房的基本情況 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第四條第四條 計價方式與價款計價方式與價款 1、文本 2、常見問題 3、對策第五條第五條 面積確認及面積差異處理面積確認及面積差異處理 1、文本 2、常見問題 3、對策 第六條第六條 付款方式及期限付款方式及期限 1、文本 2、常見問題 3、對策第七條第七條 買方逾期付款的違約責任買方逾期付款的違約責任 1、文本 2、常見問題 3、對策第八條第八條 交付期限交付期限 1、文本 2、常見問題 3、對策 第九條第九條 賣方逾期交房的違約責任賣方逾期交房的違約責任 1、文本 2

4、、常見問題 3、對策 第十條第十條 規劃、設計變更的約定規劃、設計變更的約定 1、文本 2、常見問題 3、對策第十一條第十一條 交接交接 1、文本 2、釋義 3、對策 第十二條第十二條 出賣人權利瑕疵擔保責任出賣人權利瑕疵擔保責任 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第十三條第十三條 賣方關于裝飾、設備標準承諾的賣方關于裝飾、設備標準承諾的違約責任違約責任 1、文本 2、常見問題 3、對策 第十四條第十四條 賣方關于基礎設施、公共配套建賣方關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾筑正常運行的承諾 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第十五條第十五條 關于產權登記的約定關于產權登記的

5、約定 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第十六條第十六條 保修責任保修責任 1、文本 2、釋義 3、常見問題 4、對策第十七條第十七條 雙方就其他事項約定雙方就其他事項約定 1、文本 2、常見問題 3、對策第十八條第十八條 房產用途及權利限制房產用途及權利限制 1、文本 2、釋義 3、對策 第十九條第十九條 關于業主臨時公約關于業主臨時公約 1、文本 2、常見問題 3、對策 第二十條第二十條 爭議的解決爭議的解決 1、文本 2、釋義 其他條款其他條款 第二十一條 第二十二條 第二十三條 第二十四條 第二十五條 第二十六條 第二十七條 其他約定 合同尾部謝 謝 大 家 合同雙方當事人：合

6、同雙方當事人： 賣方：賣方： 注冊地址： 營業執照注冊號： 企業資質證書號： 法定代表人： 聯系電話： 郵政編碼： 委托代理人：委托代理人： 地址： 郵政編碼： 聯系電話： 委托代理機構：委托代理機構： 注冊地址： 營業執照注冊號： 法定代表人： 聯系電話： 郵政編碼： 下一頁待續 買方： 【本人】【法定代表人】姓名： 國籍： 【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【 】 地址： 郵政編碼： 聯系電話： 【委托代理人】【 】姓名： 國籍： 地址： 郵政編碼： 聯系電話： 下一頁待續 根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律法規之規定，買方和賣方在平等、自愿、協商一致

7、的基礎上就買賣商品房達成如下協議。 返回 釋義該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。 常見問題1、有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫，出現地址不詳甚至錯誤，給以后發送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。比如在房屋交付的時候，出賣人負有通知義務，而如果買受人的地址填寫不詳細，就會造成通知無法送達，給出賣人帶來損失。 我們在處理開發區一個樓盤時就遇到這樣的情況，買賣雙方簽訂了商品房認購協議，買受人繳納了2萬元的定金，認購一套價值40多萬元的房子。開盤后，出賣人需要通知買受人簽訂買賣合同時，發現買受人的電話已經停機，而認購協議上又沒有載明買受人的地址。由于買受人手里有

8、定金收據、認購協議，開發企業也不敢將這套房屋對其他第三人銷售，造成了一定的損失。 待續 常見問題 2、對幾類特殊的買受人應當加以注意：一是境外機構和個人購房。對于此類購房，根據建設部等六部委關于規范房地產市場外資準入和管理的意見境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業得企業除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房；符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續；我市需要提供煙臺市國家安全局出具的此套房屋可以向外國人銷售

9、的證明材料；此外國人也要求在當地居住一年以上，且是只買一套自住房。 待續 常見問題二是無民事行為能力人、限制民事行為能力人購房。根據我國民法通則第十二條規定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進行與他的年齡、智力相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。第十三條 不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進行與他的精神健康狀況相適應的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得

10、他的法定代理人的同意。 據以上法律規定，1、限制民事行為能力人和無民事行為能力人可以進行與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事活動，購買房屋是重大的民事活動，應由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以贈與的名義給限制或無民事行為能力人購買房屋，則要約明付款人是法定代理人；3、根據中國人民銀行的貸款通則第十七條規定“借款人應當是經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。”按揭貸款的客戶，無民事行為能力人、限制民事行為能力人不能作為借款人。 返回 對策賣方的基本情況應以營

11、業執照上載明的相關內容為準。買方的地址應詳細填寫。因為我們一般要求在補充協議中填寫“送達”條款，這就需要確認買方的地址。如果買方變更了地址而沒有通知賣方，根據“送達”條款的約定，就能較好的解決文書無法送達的法律后果。 對于買受人的主體資格，我們建議增加補充約定，即： 待續對策 一、承諾與保證 1、在簽署本合同及補充協議前，買方已認真閱讀了本合同及附件、本補充協議，且對于可能限制影響買方權利的條款，賣方已采取合理的方式提請買方注意并作充分說明，經與賣方進行充分協商，買方明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權利和義務，并在協商一致、自愿平等的基礎上訂立本合同。 2、買方或其法定代理人（如有）具有

12、簽署合同及附件和本補充協議所必須的風險預見能力和商業經驗，熟悉商品房買賣交易過程的相關法律法規；如需咨詢專業機構或人士之情事，買方確信在合同和其附件及本補充協議簽署之前已經完成。 返回 第一條第一條 項目建設依據。項目建設依據。 賣方以【出讓】【轉讓】【租賃】【劃撥】方式取得位于 編號為 的地塊的土地使用權。 該地塊土地面積為 ，規劃用途為 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。 賣方經 城市規劃局批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】為 （以下簡稱該商品房項目）。建設工程規劃許可證號為 ，施工許可證為 。 常見問題 實踐中，我們遇到的問題是部分出賣人沒有按照確認的證書填寫，

13、或者填寫的時候過于簡單，比如規劃用途為商業、公寓的項目，其僅僅填寫公寓，或者更有的填寫為住宅。還有的，土地招拍掛的時候出讓期限是四十年，出賣人正在做工作希望延長土地出讓期限，但是還沒有延長的情況下就填寫成70年。我們遇到過兩個樓盤存在這樣情況。在煙臺市，公寓和住宅使用性質是不同的，如果是住宅，那么可以落戶口，戶口涉及到子女的讀書校區等問題，但是住宅無法用于經營，也就是說在工商機關買受人很難辦理營業執照；而如果是公寓，那么買受人的戶口難以落戶，但公寓可以用于辦理經營所需執照。 對策我們認為，賣房應當本著誠實信用的原則嚴格按照審批機關所批準的文件進行填寫，向買方作出全面、客觀的說明，以避免引發客戶

14、不必要的誤解和糾紛。 第二條第二條 商品房銷售依據。商品房銷售依據。 買方購買的商品房為【 現房 】【預售商品房 預售商品房批準機關為 ，商品房預售許可證號為 ，批準預售的樓號 ，批準預售的總套數 套，總建筑面積為 平方米，其中住宅 套 平方米，非住宅 套 平方米，預售資金專用賬戶開戶銀行為 ，開戶銀行帳號為 】 釋義 該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的最重要的依據。 常見問題 實踐中，未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同的案件并不多見，但是在沒有取得預售許可證前可不可以簽訂認購協議呢？按照煙臺市房管局目前的規定，在未取得預售許可證前是不允許簽訂認購協議的。

15、但是法律、行政法規對此并沒有強制性規定，因此我們認為沒有取得預售許可證的情況下簽訂的認購協議仍然是有效的，只不過出賣人可能會受到行政機關的處罰。 另，2010年4月13日，住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知 （建房201053號）規定，“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。” 對策 嚴格按照法律、法規規定的條件預售，避免不必要的損失。 第三條第三條 買方所購商品房的基本情況。買方所購商品房的基本情況。 買方購買的商品房

16、（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件四，房號以附件四圖中的標注為準）為： 買方購買本合同第一條規定的項目中的第 【幢】【座】（建筑號（建筑號 號）號） 單元 層 號房 買方購買 區 街（路、巷） 號 號房 經規劃部門批準的該商品房的用途為【住宅】【非住宅 】 ，屬 結構，層高為 ，該樓總建筑層數為住宅 層 平方米，非住宅 層 平方米，總計地上 層 平方米，地下 層 平方米。 該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。 該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積為 平方米，其中，【套內】【套】建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米，（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明

17、見附件二）。另有地下附屬面積 平方米。 釋義 本條是對標的房產的座落、用途、結構、建筑面積等概況的約定。 常見問題 在這個條款的填寫上，我們曾經遇到這樣的問題：賣方不如實填寫樓層、房間號。這多見于高層、小高層房屋的銷售。在實踐中，賣方考慮到象13、14、24等數字不是吉利數字，所以在售樓時有時會直接取消掉，比如13層02號房間就會填寫成15層02號房間，即1502房間。但是公安機關和房管部門在進行門牌號碼登記或者辦理產權證書時是不考慮這個問題的，是嚴格按照樓層進行登記的。這就造成了登記的房屋與預售的房屋存在差異。當房屋銷售市場低迷的時候，就會有買方提出所購買的房屋為15層，而交付的房屋為13層

18、，因此要求退房或者要求交付15層房屋。 對策我們在這里提醒賣方盡量如實填寫，13層就是13層，從我們目前服務的企業來看，并沒有出現因為是13、14樓而影響房屋銷售的。如果就是要避開這些數字，那么也應當在補充協議中對此事實予以詳細說明。 根據商品房銷售管理辦法第十八條、第十九條規定，按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。為提高風險防范力度，還需注意以下兩點： 1、本合同規定的幢號、房號為暫定編號，最終以公安/房地產行政管理部門審核的房號為準。該商品房平面圖僅作為示意所用，房屋具體構造與尺寸及在整個樓棟或小區中的相對位置最終以建設主管部門備案的工程圖紙為準。 2

19、、對本合同（基本情況）的層高的補充約定：本合同所述層高為主要層高，該房屋局部層高可能會有調整。 第四條第四條 計價方式與價款計價方式與價款 賣方與買方約定按下述第 種方式計算該商品房價款： 1、按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米 元，總金額（大寫） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。 2、按套內面積計算，該商品房單價為每平方米 元，總金額（大寫） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。 3、按套（單元）計算，該商品房總價（大寫） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。 4、按整幢、整層計算，該商品房總價（大寫） 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。 5、 常見問題 雖然文本給出了多種計價方式，但由于

20、習慣原因和營銷策略的需要，大部分開發商拒絕使用“按套內建筑面積計算”和“按套（單元）計算”等方式。那么在這里要注意以下問題：1、房屋價格究竟都包含哪些部分，如煤暖投資、公共維修基金、有線電視的開戶費用等等是否包含在內。需要注意的是，煙臺市物價局、煙臺市財政局、城市管理局在2006年下發了關于城市供熱基礎設施配套費標準的補充規定（煙價2006123號），文件第三條規定： 2004年7月1日后辦理施工許可證的房屋開發項目，開發或供熱企業不得在住宅房屋銷售價格之外，單獨收取涉及供熱、供氣的任何費用。2、房款未全部付清時權利義務如何分配。這主要表現在差價款上。 下一頁待續 常見問題 2、關于房屋按套銷

21、售的要求。 商商品房銷售管理辦法品房銷售管理辦法第十八條規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。 第十九條規定，按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。 按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。 下一頁待續 常見問題 買受人退房的，由房地產開發

22、企業承擔違約責任。對于該條款的執行， 2008年，煙臺市房管局下發了關于完善商關于完善商品房預售管理工作的通知品房預售管理工作的通知 ，該通知第七條規定，預售商品房住宅，應按套內建筑面積或按套結算。煙臺市中級人民法中級人民法院院在審理按套預售的房屋時，其觀點為：如果商品房買賣合同中既約定了以套計價，又約定了套內面積與公攤面積，發生面積誤差，若商品房買賣合同對面積誤差的調整方式有明確約定的，從其約定；若合同中未約定或約定不明，則視為按建筑面積計價。 返回 對策 賣方在銷售房屋時一定要對房屋價格的構成予以明確，相關費用如果不包含在房屋價格里，應當通過補充協議的方式予以說明，這樣才能避免糾紛。比如可

23、在補充協議中約定：本條中的“該商品房單價”、“總金額”不包含：專項維修基金、電話開戶費（若有）、有線電視開戶費（若有）、寬帶網開戶費（若有）、產權契稅以及依照法律、法規及政府部門的有關規定應由買方承擔的稅費和各種規費等費用，該等費用由買方另行向相關部門支付。 對于按套銷售的房屋，應當對合同約定的套內建筑面積和公攤面積與產權登記的套內建筑面積和公攤面積的誤差比例約定明確。建議補充協議增加條款。 第五條第五條 面積確認及面積差異處理。面積確認及面積差異處理。 根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。 產權登記面積以有資

24、質的房產面積測繪單位出具的測繪報告為準。 當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。 合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。面積差異部分雙方同意按以下原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出3%時，買方有權退房。 買方退房的，賣方在買方提出退房之日起30天內將買方已付款退還給買方，并按銀行同期房地產開發貸款利率付給利息。 買方不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買方補足；超出3%部分的房價款由賣方承擔，產權歸買方。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（

25、含3%）部分的房價款由賣方返還買方；絕對值超出3%部分的房價款由賣方雙倍返還買方。 面積誤差比=（產權登記面積合同約定面積）/合同約定面積100% 3、因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。 4、 常見問題這是商品房買賣合同中糾紛較多的類型之一。在商品房預售過程中，由于當事人雙方在簽訂商品房買賣合同時房屋尚未建成，因而無法對買受人所購買的房屋作出準確的建筑面積計算，這就造成了商品房交付使用后產權登記的建筑面積與合同約定的建筑面積不符，如果不能很好的處理該問題，將會給賣方帶來一定的風險。 由于貴司采用按套銷售，該條款不適用。 貴司可在第四條補充協議中對于按套銷售出現面積誤差

26、如何進行處理予以約定。 對策怎樣才能有效的避免這個風險呢？我們認為應當從以下三個方面著手。一是重視預售商品房建筑面積的預測繪工作。由于目前我市對預售的商品房的建筑面積都實行預先測繪，因此開發企業應當積極配合測繪機構的工作，盡量提供真實、詳細的資料，以保證和提高房屋建筑面積預測繪報告的準確性；二是盡量減少施工過程中的設計變更，避免因設計變更導致預測繪報告與建成的房屋出現較大的偏差；三是在合同簽訂時做好風險防范。按照最高人民法院“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定不符，合同有約定的，按照約定處理；合同

27、沒有約定或者約定不明確的，按照下列原則處理，即商品房買賣合同示范文本第5條的約定。 下一頁待續 從這個規定來看，司法解釋是允許當事人對這個條款內容進行約定的，而不是強制性的必須按照面積誤差比絕對值3處理原則進行處理。因此，我們建議在示范文本后增加補充協議，對該情形作出約定，即“產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方按照產權登記面積據實結算房價款，對買方已經繳納的購房款實行多退少補。買方不得以產權登記面積與合同約定面積存在差異為由要求退房。同時買方按照產權登記面積據實結算其他以面積為計價基數的款項（如納稅金額及專項維修基金等）。產權登記面積以有資質的房產面積測繪單位出具的測繪報告為準。” 目前

28、，煙臺市房管局一般不同意對此條款進行實質性的修改，所以要想完成據實結算需要一定的工作。 為能更全面的約定該條款，特補充協議如下： 下一頁待續 1、雙方確認：在辦理該商品房入住手續時，買方若按本合同第五條“面積誤差比絕對值超出3%時，買方有權退房” 的約定提出退房的，應在賣方向其出示測繪單位出具的房屋實測面積測繪報告后15日內書面向賣方提出，未在上述期限內書面提出的，視為買方放棄要求退房的權利，并按買方不退房進行結算。買方已簽署相關面積結算協議或辦理面積結算手續以及商品房入住手續的，視為買方放棄要求退房的權利，同意繼續履行合同； 2、若買方在賣方書面通知的辦理交付手續的期限內未補足面積差價款的，

29、應承擔本合同約定的逾期付款違約責任。在買房付清全部購房款前（包括但不限于本合同第四條約定的商品房價款以及面積差價款），賣方有權拒絕交付房屋或者有權拒絕協助辦理房屋所有權證書，賣方的該等行為不視為賣方的違約行為。 下一頁待續 3、本合同第四條約定的 “該商品房單價”、“商品房總價”不包含：專項維修基金、電話開戶費（若有）、有線電視開戶費（若有）、寬帶網開戶費（若有）、抵押登記費（若有）、燃氣開通費用（若有）、供暖開通費用（若有）、產權契稅以及依照法律、法規及政府部門的有關規定應由買方承擔的稅費和各種規費等費用，該等費用由買方另行向相關部門支付。 返回 第六條第六條 付款方式及期限。付款方式及期限

30、。 本合同簽署后，買方按下列第 種方式按期付款。 1、一次性付款：、一次性付款： 買方于 年 月 日前支付首付款 元，余款 元于 年 月 日前付清。 2、分期付款：、分期付款： 按賣方施工進度分期付款1、首付款 元；2、項目建設主體完工時支付 元；3、交付使用時支付 元。 3、按揭貸款：、按揭貸款： （1）、首付款 元；（2）、剩余部分 元于 年 月 日前用按揭貸款支付。 4、其它方式：、其它方式： 賣方應當按照煙臺市房產管理局關于加強商品房預售資金監管的意見的相關規定，向買方出具煙臺市房產管理部門統一印制的商品房預售資金收存通知單，由買方直接將商品房預售資金存入房產管理部門指定的商品房預售資

31、金監管開戶銀行，賣方不得直接收存商品房預售資金。 常見問題 1、貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。但該條的相關規定顯然過于簡單，比如只規定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責任。而且實踐中，由于買方對按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。 2、關于預售資金煙臺市房產管理局關于加強商品房預售資金監管的意見的相關規定，向買方出具煙臺市房產管理部門統一印制的商品房預售資金收存通知單，由買方直接將商品房預售資金存入房產管理部門指定的商品房預售資金監管開戶銀行，賣方不得直接收存商品房預售資金。

32、 對策 開發商應當將與本單位簽訂了按揭貸款合作協議的銀行的相關規定詳細地向客戶說明，必要時可建議客戶先向銀行咨詢在決定是否簽訂購房合同。如果簽訂購房合同后由于買方的原因導致不能按期辦妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過一定期限還不能辦妥的，賣方有權解除合同，并要求買方支付確定比例或數額的違約金。 因此，可對按揭貸款補充如下： 1、買方自行辦理按揭貸款（或公積金貸款）手續，賣方不代為買方辦理按揭貸款（或住房公積金貸款）手續。買方應于本合同簽訂后 30日內將貸款房款支付至賣方的預售資金監管銀行賬戶。 下一頁待續 2、買方應在簽約后10日內辦理完畢按揭貸款手續，包括但不限于向按揭貸款銀行/公

33、積金代辦機構提供符合按揭貸款銀行/公積金代辦機構要求的辦理按揭貸款時需要買方提供的全部申請資料，繳納買方應繳納的相關費用，向按揭貸款銀行/公積金代辦機構提出正式的按揭貸款申請，交納代辦預告登記、預售商品房抵押登記（預抵押）的服務費用（如有）并提供相關資料配合辦理預告登記、預售商品房抵押登記，貸款申請獲得批準，與按揭貸款銀行/公積金代辦機構簽訂按揭合同及相應的放款文件（如有）。賣方在買方辦理貸款手續時應給予買方必要的配合，但賣方不負有任何義務確保按揭貸款銀行/公積金代辦機構會批準買方的按揭貸款申請。 下一頁待續 3、若非因賣方的過錯（包括但不限于買方不具備貸款銀行/公積金代辦機構所要求的條件，或

34、銀行/公積金代辦機構的原因，或政策的原因等）、非因“非歸責于賣方或買方的原因”買方未按期辦理完畢按揭貸款手續的或者貸款金額不足等導致按揭貸款的房價款未能在本合同簽訂后 30 日內全部到達賣方的預售資金監管銀行賬戶的，買方應于本合同第六條約定的期限屆滿后的7日內一次性付清全部購房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的約定處理。 4、賣方為買方提供指定銀行辦理“按揭貸款”；若買方自行聯系銀行辦理按揭以支付房款，則賣方不予提供任何手續和擔保等方面的配合，并不承擔任何責任。 下一頁待續 5、本合同第七條中“賣方的過錯”是指在買賣雙方簽署本合同前或簽署本合同時，買方所購房屋的項目（樓盤）無任何銀行表示愿意向

35、任何購房者提供購房貸款。本合同第七條中“買方的原因”是指買方不符合貸款銀行所要求的貸款條件、貸款政策，或買方未按銀行的要求及時提供各項文件和資料，或未按銀行要求及時簽署相關協議和文件及其他由買方導致的按揭未能成功的原因。本合同第七條中“非歸責于賣方或買方的原因”僅指不可抗力。因不可歸責于雙方的事由導致買方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，協商不成的，賣方或買方有權單方解除本合同，賣方解除合同的，賣方應于解除合同通知到達之日起90日內，將收受的購房款無息退還給買方。 待續 在賣方承擔擔保責任時，買方應承擔的義務： 1、買方向銀行申請按揭貸款，按銀行有關規定賣方以承擔連帶責任保證方式向

36、銀行提供擔保，故買方在此確認并承諾：買方同意按按揭貸款合同約定全面履行合同約定的按期償還貸款義務，否則由此而引起的法律責任由買方承擔。 2、賣方保證期間，如買方原因，導致賣方承擔擔保責任的，買方必須自賣方承擔擔保責任之日起7日內歸還賣方代還全部款項，并按以下方式承擔違約責任：買方自賣方承擔擔保責任之日起7日內歸還賣方代還全部款項的，按賣方代其向貸款銀行還款金額每日千分之五的標準向賣方支付違約金；買方自賣方承擔擔保責任之日起第8日后歸還賣方代還全部款項的，每日按買方貸款總額的千分之五的標準向賣方支付違約金； 下一頁待續 買方自賣方承擔擔保責任之日起超出30日仍未歸還賣方代還全部款項的，賣方有權解

37、除合同，同時收取買方總房價款20%的違約金；賣方解除合同的，自解除合同送達買方之日起本合同及補充協議解除，賣方有權向其他任何第三人銷售本合同所約定的出賣房屋，該等銷售行為無需征得買方的同意。 3、如因買方出現逾期償還按揭貸款本息達到按揭合同規定的解約條件或其他原因，致使貸款銀行要求解除按揭合同并要求賣方承擔連帶擔保責任，賣方有權單方與買方解除本合同，由此給賣方造成的一切損失（包括但不限于政府稅費、律師費等）和產生的相關責任由買方承擔，同時買方還應向賣方支付總房款的20%作為違約金。 下一頁待續 4、賣方按合同約定向買方交付房屋時，如買方未按期向按揭貸款銀行償還任何到期貸款本息或/和罰息的或未向

38、賣方償還代償的全部款項及利息、違約金的，賣方有權延遲向買方交付該商品房直至買方償還完畢拖欠按揭貸款銀行或賣方的任何貸本息/和罰息。延遲交付期間產生的一切責任及費用由買方承擔。 返回上一層 第七條第七條 買方逾期付款的違約責任。買方逾期付款的違約責任。 買方如未按本合同規定的時間付款，按下列方式處理： 1.按逾期時間，分別處理（不作累加） （1）逾期在 日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應付款萬分之 一 的違約金，合同繼續履行； （2）逾期超過 日后，賣方有權解除合同。賣方解除合同的，買方按累計應付款的 %向賣方支付違約金。買方愿意繼續履

39、行合同的，經賣方同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應付款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。 本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。 待續 2、賣方代為買方辦理按揭貸款手續的，賣方應在雙方簽訂合同之日起30日內，為買方辦妥按揭貸款手續。如未能在規定的時間內辦結按揭貸款手續，買方有權要求賣方每延時一天，按房價總額支付萬分之0.5 的違約金。 3、因買方的原因導致買方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的

40、，賣方同意買方在 日內，以自有資金或其他方式支付，在此期限內不承擔本合同第七條約定的違約責任。 4、因賣方的過錯導致買方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，買方可選擇以下第 種方式： （1）合同繼續履行，具體付款方式和付款期限別示協商，并簽訂補充協議。 （2）單方面解除本合同。 （3） 下一頁待續 5、因非歸責于賣方或買方的原因，導致買方未能獲得銀行貸款或少于申請貸款數額的，買、賣雙方應就具體付款方式另行協商，并簽訂補充協議；協商不成的，買方可以單方面解除本合同。買方單方解除本合同的，應當書面通知賣方。賣方應當在收到買方書面通知的 日內將買方已支付的房價款（包括利息，利息、按中國人民

41、銀行公布的同期存款利率計算）全部退還買方，賣方已收取的全裝修價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）一并退還買方。 返回上一層 常見的問題 本條最難掌握的是如何約定賣方有權選擇解除合同的逾期時間，以及違約金的比例。 對策 結合實踐經驗，我們認為買受人逾期付款的行為不是很多，而逾期付款的違約一般又與逾期交房的違約相對應，如果對于逾期付款每日所處違約金數額較高，勢必會造成逾期交房違約金的約定相應提高。因此我們建議對此違約金的數額不宜約定過高，以便與逾期交房的違約金相對應。 為對付款事宜全面約定以防范風險，補充協議如下： （一）關于付款日期的補充約定： 1、買方以現金支付房款的，以

42、交付現金之日為付款日； 2、買方以銀行匯付、銀行票據（匯票、本票、支票）方式支付房款的，以款項到達賣方賬戶之日為付款日； 3、買方以按揭貸款方式支付房款的，按揭貸款到達賣方賬戶之日為付款日； 4、因買方支付房價款而發生的銀行手續費用、匯率差及其他費用由買方自行承擔。 （二）對逾期付款的補充約定： 1、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款在90日(含90日)之內的，則自約定的應付款期限屆滿之次日起至買方實際付款日止，買方按日向賣方支付逾期應付款的萬分之一的違約金，本合同繼續履行； 2、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款超過90日的，賣方有權解除合同。賣方解除合同的，買方應當自解除合同通

43、知送達之日起3日內按照總房款的20% 向賣方支付違約金，且賣方有權自解除合同通知送達之日起將房屋轉售他人。賣方愿意繼續履行合同的，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買方按日計算向賣方支付逾期應付款萬分之二的違約金。 下一頁待續 3、選擇分期付款的，買方應按約定期限向賣方支付房屋價款，若買方在付款期限到期之日起90日內未支付約定的房屋價款，每逾期一日，按應付款項的萬分之五計算違約金償付賣方。超出90日后仍未向賣方支付房屋價款的，賣方有權解除合同，同時收取買方總房款20%的違約金。若買方需轉換為按揭付款方式，需在付款期限到期之日前30日向賣方申請，并且在原有付款期限屆滿之日前辦

44、理完所有貸款審批手續，否則仍然按照分期付款逾期支付處理。 返回上一層 第八條第八條 交付期限。交付期限。 賣方應當在 年 月 日前，依照國家和地方人民政府的有關規定將具備下列條件并符合本合同約定的商品房交付買方使用： 1、取得 建設工程竣工規劃驗收合格證； 2、取得 建設工程竣工驗收備案表； 3、取得 煙臺城市新建住宅項目配套設施交付使用證； 4、法律、法規、規章規定需滿足的其他事項。 但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，賣方可據實予以延期： 1、遭遇不可抗力，且賣方在發生之日起 日內告知買方的； 2、為配合執行政府規定文件以及政策而延誤的； 3、非賣方所能預見、避免和控制

45、的重大事件，如發生重大疫情、長時間停水、停電和政府有重大活動而造成工程延期的； 4、遭遇上述一種或幾種情況的，賣方應在發生之日起30日內告知買方。 常見問題 1、依據房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法的規定，房屋的交付必須取得建設工程竣工驗收備案表，可該表的取得時間由于施工方和政府相關部門效率低下等原因會遠遠晚于建設工程的竣工時間，同時僅僅取得該表也并未完全符合房屋交付的條件，因此在實踐中必須對此予以重視。 2、買受人在房屋具備交付條件后，由于各種不同的原因可能會逾期收房或者不認可出賣人的交付條件而拒絕接收房屋，此問題必須予以約定。 對策 1、雙方確認：下述情形構成對逾期交房的不可

46、抗力免責事由，賣方可據實予以延期，并不承擔違約責任： （1）自然災害導致工程拖期或逾期交房的； （2）因執行合同簽署后新頒布的法律、法規導致工程拖期或逾期交房的； （3）法定傳染病或其他重大流行性傳染病流行導致工程拖期或逾期交房的； （4）非賣方原因的市政配套設施批準或安裝延誤導致工程拖期或逾期交房的； （5）施工中因異常惡劣天氣影響、發現文物古跡導致工程拖期或逾期交房的； （6）政府行為（如戒嚴等）、群眾集會或重大活動（如重大國際國內會議、國家慶典、體育盛會）期間的管制措施導致工程拖期或逾期交房的。 下一頁待續 2、買方按本合同 “賣方逾期交房的違約責任”的約定行使解約權的，應于約定期限屆滿

47、之日起15日內向賣方發出解除合同的書面通知。如果買方未在上述期限內將解除合同的書面通知送達賣方，則視為買方放棄解除合同的權利。 3、買方在辦理該商品房的交接手續前，應當付清全部應付房價款、違約金（如有）、面積差價款、辦理完畢面積差價款結算手續、償還由賣方代償的按揭款及其利息（如有）、等，按時足額繳納住宅專項維修資金、契稅、產權登記費（如有）、產權代辦費（如有）、物業服務費、繳納其他相關費用或出示繳納憑證，否則，賣方有權拒絕交付，直至買方按前述約定履行完畢全部義務，賣方無須承擔任何違約責任。 下一頁待續 4、在賣方具備了本合同第八條約定的房屋交付條件下，買方應在賣方書面通知規定的交接時間辦理房屋

48、交付手續并履行領受房屋的義務，買方未能按照賣方發出的交房通知書中規定的交付時間、地點及要求與賣方辦理該商品房交接手續的， 逾期收房的，逾期收房超過30日的，則從第31日起，每逾期一天應向賣方支付總房款萬分之一的違約金，逾期達到180日的，賣方有權單方解除本合同，由此造成的一切損失均由買方自行承擔，同時買方應向賣方支付總房款的20%的違約金。 下一頁待續 5、買方逾期收房或因買方原因導致賣方拒絕交房的，自交房通知書規定的交付期限屆滿之日視同賣方按時交房，賣方不承擔逾期交付的責任，自交房通知書規定的交付期限屆滿之日起，開始計算該商品房的保修期，與該商品房有關的財產風險及費用（包括但不限于各項稅費、

49、物業服務費以及任何其它與房屋相關的雜費及房屋毀損滅失的風險）即轉由買方承擔；因此造成賣方損失或給賣方增加的其它費用，也應由買方承擔。 6、買方因任何原因未收到賣方的交房通知，則買方有義務按本合同約定的交房期限前往該商品房所在地辦理房屋交接手續。 返回上一層 第九條第九條 賣方逾期交房的違約責任。賣方逾期交房的違約責任。 除本合同第八條規定的特殊情況外，賣方如未按本合同規定的期限將該商品房交付買方使用，按下列方式處理： 1、按逾期時間，分別處理（不作累加） （1）逾期不超過 日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，賣方按日向買方支付已交付房價款萬分之 的違約金，合同繼續履

50、行； （2）逾期超過 日后，買方有權解除合同。買方解除合同的，賣方應當自買方解除合同通知到達之日起 天內退還全部已付款，并按買方累計已付款的 %向買方支付違約金。買方要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，賣方按日向買方支付已交付房價款萬分之 （該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。 2、賣方未告知買方，又將房屋抵押給第三人或賣給第三人，以及故意隱瞞所售房屋已為拆遷安置補償房的事實，買方有權退房。 常見問題 逾期交房是非常普遍的現象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發商的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關強制變更規劃、采用新型配

51、套設施等開發商不能控制的原因。隨著老百姓權利意識的增強，因逾期交房引發的糾紛甚至訴訟也越來越多。 對策 不管什么原因，只要不構成不可抗力賣方就很難擺脫責任。而且本條的責任應當與第七條“買方逾期付款的違約責任”相當。建議開發商本著公平對等的原則簽訂本條。如果出現逾期交房，應及時通知客戶，確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的，說明理由爭取客戶諒解。實踐證明，只要處理得當，絕大多數的客戶對短時間的逾期交付是不會斤斤計較的。 第十條第十條 規劃、設計變更的約定。規劃、設計變更的約定。 經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買方所購商品房質量或使用功能的，賣方應當在有

52、關部門批準同意之日起10日內，書面通知買方： （1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向； （2）規劃設計不符，增加樓層影響房屋質量或使用功能情形的； （3）改變規劃設計用途和布局的； （4）改變房屋的廚房、衛生間布局，空調機位、空調管線進行調整，影響使用功能的； （5）改變、減少公共設施、會館、商場、幼兒園等公益場所改為他用的； （6）小區容積率、綠化率發生變更的； （7）改變建筑設計造成不合理影響通氣、采光的。 下一頁待續 買方有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買方在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。賣方未在規定時限內通知買方的，買方有權退房。 買方退

53、房的，賣方須在買方提出退房要求之日起 天內將買方已付款退還給買方，并按 利率付給利息。 買方不退房的，在通知到達之日起十五日內，與賣方另行簽訂補充協議，買方既不辦理退房手續，又不同賣方簽訂補充協議，即視為接受該規劃設計的變更，并承諾按期對房屋進行驗收交接。 返回 常見問題 本條規定也是買方退房的主要依據之一。因此應當對此加以重視。我們總體認為示范文本的規定比較籠統，不是很有利于賣方。 對策我們一般會建議在補充協議中增加這樣的條款： 1、買方應在賣方規劃、設計變更通知送達之日起10日內，以書面方式通知賣方是否同意接受變更后規劃和設計，15日內未作書面答復的，視同接受變更。 2、買方同意或視為同意

54、規劃、設計變更而不退房的，或買方不同意規劃、設計變更但不選擇退房的，均視為買方接受變更，買方應在賣方通知送達15天期限屆滿后7天內，至賣方處簽訂就設計變更導致的房屋結構、面積、價款等方面變化的補充協議。未在上述期限內簽署補充協議的，視為接受該商品房設計變更后的新面積，同時認可該商品房交付時的現狀。 3、若因規劃、設計變更導致房屋面積發生變化的，不受本合同第五條所約定的“面積差異處理”相關內容的限制，賣方與買方均同意按實際測繪的面積，據實結算房價款，多退少補。 下一頁待續 4、買方同意，下列規劃及/或設計變更時賣方無需通知買方，買方不以此為由要求賣方承擔違約或其他責任： （1） 根據本合同及附件

55、和補充協議生效之日后新頒布的法律、法規、規章或有關政府主管部門的要求必須進行的更改； （2） 賣方對該商品房進行的優化設計的（比如：將非封閉式陽臺變更為封閉式陽臺、窗戶或門的開口尺寸變化、立面設計、顏色、景觀變化等）； （3） 在本合同及附件和補充協議生效之日前發生的規劃及/或設計變更的； （4） 未影響商品房質量或使用功能的； （5） 不需要政府審批的規劃設計變更； 待續 5、經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致影響到買方所購商品房質量或使用功能是指該等規劃變更、設計變更導致買方所購買的商品房無法滿足買賣合同第十八條所約定的使用用途。如果即使發生買賣合同第十條所列舉的七種情形

56、之一，但依據該等規劃變更、設計變更建造的商品房符合買賣合同約定的商品房使用用途，則該等規劃變更、設計變更不視為影響到買方所購商品房質量或使用功能，賣方無需另行通知買方，同時買方也不得就此提出退房要求。 6、按照買賣合同第十條約定，“賣方未在規定時限內通知買方的，買方有權退房”的，買方應在合同第十一條約定的辦理該商品房交接手續前以書面形式向賣方提出，否則視為買方放棄該權利。若買方已對該商品房辦理驗收交接（或視為該商品房已如約交付買方的情況下），無論何種原因，均視為買方已接受該商品房及小區的所有規劃和設計（包括任何變更）。 返回 第十一條第十一條 交接。交接。 商品房達到交付使用條件后，賣方應當書

57、面通知買方辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，賣方應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，賣方還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。賣方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買方有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由賣方承擔。 由于買方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理： 1、若買方未按賣方的書面交房通知書中規定的期限和地點交接的，房屋損壞滅失的風險自書面通知的期滿之日起，由買方承擔。 2、逾期未辦理交接手續的，買方仍需按規定交納物業管理等相關費用。由此產生的延期交房責任由買方承擔。 釋義 本條是關于標的房產的交接程序以及相關法律后果的約定。范本還規定

58、了出賣人在交付房產時應提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。這是不同于原范本（GF-95-0171）的新規定。住宅質量保證書和使用說明書制度是建設部1998年頒布的商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定確立的。目的是為了保障住宅消費者的權益，加強商品房住宅售后服務管理，促進住宅銷售。住宅質量保證書應當包括以下內容：1、工程質量監督部門核驗的質量等級；2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期。住宅使用說明書應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：1、開發單位

59、、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；2、結構類型；3、裝修、裝飾注意事項；4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項； 下一頁待續 6、門、窗類型，使用注意事項；7、配電負荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；9、其他需說明的問題常見問題 由于目前商品房買賣多采用預售形式，買方在簽訂合同時和其后的很長一段時間內，對標的房產的認識建立在開放商的宣傳、承諾以及一些書面材料的基礎之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變為看得見、摸得著的現實。而想象和現實總是有些差別的，更何況在我國房地產業尚不規范的大環

60、境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業的“慣例”，這些都導致了交接糾紛大面積產生。交接糾紛的表現形式可簡單劃分為逾期交付、標的房產質量爭議（包括賣方不能提供驗收證明和雖然能夠提供驗收證明但買方仍有異議）、買方不及時驗收入住等。 返回 對策 交接糾紛雖然都發生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應區別分析。比如標的房產的質量問題只有在開發建設的全過程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買方、備好住宅質量保證書、住宅使用說明書等文件、耐心解答買方有關房屋質量等方面的問題等等都會對減少、避免交接糾紛產生意想不到的效果。另外，針對實踐中有些買方由于自身原因未能按時交接標的房產的情況，