1、商品房開發貸款管理辦法及評估案例李一村第一部分 新商品房開發貸款管理辦法政策解讀（一）商品房開發貸款管理辦法修訂背景及必要性修訂背景：1、近幾年以來國家、外部監管部門、總行先后出臺了一系列針對房地產市場的政策，2001年頒發的原商品房開發項目貸款管理辦法已不太適用。2、總行在調研過程中，也了解到各基層行陸續反映的一些問題。必要性：1、適應監管要求2、適應現行信貸管理體制要求3、適應市場競爭需要（二）新辦法在政策上的主要變化新、老辦法對比表新辦法老辦法1、定義用于商品房及其配套設施建設用于住房、商業用房、綜合用房、學生公寓等房屋構建項目建設2、貸款種類1）不適用保障性住房開發貸款2）明確了住房開

2、發貸款、商業用房開發貸款、綜合用房開發貸款如何界定1）適用保障性住房開發貸款2）沒有明確住房開發貸款、商業用房開發貸款、綜合用房開發貸款如何界定3、與固定資產辦法的銜接1）明確執行固定資產貸款管理辦法相關規定1）個別內容與固定資產貸款管理辦法有出入4、借款人條件1）強調了借款人和股東無重大不良信用記錄2）增加了“借款人為外商投資企業的，符合國家的有關規定”1）對借款人和股東無重大不良信用記錄這條沒有強調2）沒有對借款人為外商投資企業的作單獨規定5、項目條件1）明確了建設用地性質為出讓2）資本金比例與老辦法相比有變化（20%、30%、35%）。1）用地性質不限于出讓2）資本金比例（30%）6、貸

3、款期限、方式與科目單獨列出第三章，對貸款期限、方式與科目有明確要求沒有單獨規定7、貸款流程 按照信貸新規則要求對貸款流程作了一些規定沒有規定8、保險與合同簽訂取消了老辦法關于保險的條款，增加了合同簽訂方面的條款對保險有相關條款，沒有合同簽訂方面的要求9、貸后管理1）明確了銷售率達到80%（70%）應還清貸款2）增加了支付管理方面的要求沒有這方面要求（三）執行中需注意的問題1、在執行中還需要結合其它一些文件，例如固定資產辦法、貸后管理相關辦法、調查評估辦法等，這樣才能比較全面地把握這項業務。2、結合當前的一些信貸政策進行靈活運用。3、新辦法同時廢止了7個文件。第二部分 省分行商品房開發貸款業務相

4、關政策一、全省農行該項業務的發展現狀截止今年5月末，全省商品房開發貸款余額192.7億元，比年初增加29.5億元。全省商品房開發貸款中不良貸款余額0.22億元，不良率僅為0.1%。二、總行準入政策商品房開發貸款準入指標對比表內 容城市準入標準縣域準入標準準入依據文件關于印發商品房開發貸款客戶分類標準和客戶分類名單的通知（農銀辦發2009717號文件）要求：新客戶必須符合現行法律和法規、行業主管部門規定、我行信貸管理制度的基本要求以及我行商品房開發貸款支持類客戶標準；新項目必須符合商品房開發貸款有關規定。2010年房地產行業信貸政策：在支持類標準基礎上，進一步明確了對新建非集團性客戶控股股東的要

5、求。關于印發中國農業銀行縣域房地產開發貸款業務準入規定的通知（農銀發2009174號）關于印發中國農業銀行20092010年“三農”和縣域信貸業務政策指引的通知（農銀發2009329號）客戶準入標準1、總行和分行級房地產優質客戶、年度房地產百強企業、非ST類滬深港上市公司及其直接或間接控股在50%（含）以上的子公司。2、其他主營房地產開發的集團性客戶及其直接或間接控股在50%（含）以上的子公司，上述客戶（集團整體看待）須同時滿足以下條件：（1）合并資產負債率不高于75%；一類地區（浙江）客戶上年末合并所有者權益不低于2億元。（2）連續經營商品房開發3年以上，且開發業績良好；一類地區（浙江）客戶

6、累計開發面積20萬平米（含）以上。（3）在建主要項目運作正常、有一定項目儲備，持續發展能力較強；（4）無不良信用記錄。3、有開發經歷的非集團性客戶須同時滿足以下條件：（1）資產負債率不高于75%，一類地區（浙江）客戶上年末所有者權益不低于1億元；（2）一類地區客戶累計開發面積15萬平米（含）以上；（3）具有三級及以上房地產開發資質；（4）主要經營管理者從事房地產開發經營的年限不低于3年；（5）在建主要項目運作正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；（6）信用等級AA級（含）以上；（7）無不良信用記錄。4、新建的非集團性客戶須同時滿足以下條件：（1）資產負債率不高于75%；一類地區（浙江）客戶上

7、年末所有者權益不低于1億元；（2）具有暫定級（含）以上房地產開發資質（3）主要經營管理者從事房地產開發經營的年限不低于3年；（4）控股股東符合支持類第3條標準（2010年行業政策中進一步明確為：控股股東為個人的該股東應有3年及以上從事房地產開發經營的經驗，近三年股東直接或間接控制企業累計房地產開發面積不低于10萬平方米；控股股東為法人的，股東本部注冊資本和實收資本在5000萬元以上，近三年直接或間接控制企業累計房地產開發面積不低于10萬平方米。）（5）在建主要項目運作正常，有一定項目儲備，持續發展能力較強；（6）信用等級AA級（含）以上；（7）無不良信用記錄。（一）有開發經歷的房地產企業需具備

8、下列條件：1、產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好；企業及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；2、按我行規定須評級的，信用等級不低于AA級；3、具備三級以上（含）房地產開發資質；4、住房開發貸款：所有者權益不低于3000萬元；商業用房開發貸款：所有者權益不低于5000萬元，其中實收資本不低于3000萬元；5、住房開發貸款：已竣工的建筑工程質量合格率達100%，且開發業績良好，開發項目盈利；商業用房開發貸款除上述外還要符合：有相關商業業態房地產的成功開發經驗；6、主要關聯企業經營正常、無重大法律糾紛及風險隱

9、患。（二）房地產開發項目公司及新注冊成立的房地產公司需具備下列條件：1、產權清晰，法人治理結構健全，經營管理規范，財務狀況良好；企業及主要管理人員無不良記錄；無重大法律糾紛及風險隱患，無國土資源部門、建設主管部門查實的囤積土地、囤積房源行為；2、控股股東為有開發經歷的房地產公司的，符合本條第一款中列明的條件；控股股東為非房地產公司的，其所有者權益應不低于5000萬元；控股股東為個人的，該股東應有3年以上專業從事房地產開發經營的經驗，且業績良好；3、具備房地產開發資質；4、住房開發貸款：所有者權益不低于3000萬元；商業用房開發貸款：所有者權益不低于5000萬元，其中實收資本不低于3000萬元；

10、5、主要管理者專業從事房地產開發經營的年限不少于3年，且業績良好；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6、主要關聯企業經營正常、無重大法律糾紛及風險隱患。項目準入標準（1）項目符合國家行業、產業政策，核準、備案文件（或同等效力文件）完整、真實、有效，能夠進行實質性開發。（2）項目建設用地為出讓性質，并已根據國有土地出讓合同約定繳清土地出讓金；（3）“四證”齊全（4）資本金比例符合要求（5）能夠提供合法、有效、足值的擔保。（6）項目市場前景良好；（一）取得政府有權部門核發的合法、有效批件。（二）別墅項目須于2005年12月2日

11、之前取得國有土地使用證和建設用地規劃許可證；非別墅類低密度住宅項目符合國土資源部和國家發改委2006年聯合下發的限制用地項目目錄有關要求，即禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。（三）項目用地已簽訂土地出讓合同，繳清全部土地費用（出讓金、補償款、契稅等）；取得項目用地的建設用地規劃許可證、國有土地使用證；取得項目工程的建設工程規劃許可證；貸款發放前取得建筑工程施工許可證。（四）項目資本金,住房不低于總投資的35%，商業用房為40%（目前已調整為30%和40%）。（五）項目整體規劃建筑面積不低于：住宅3萬平方米，商業1萬平方米。（六）地段優勢明顯，產品適銷對路。

12、對商業用房：位于中心城區的商業區等繁華地段，業態設計符合當地市場需求。（七）無非正常停工現象。（八）對于商業用房，已制定切實可行的租售或自營方案。注：不同商業業態混合（如商場與寫字樓混合、酒店與寫字樓混合等）的綜合用房項目，執行商業用房開發貸款準入規定。區域準入（浙江）無住房項目：我省各縣的縣城以及經省分行確定的經濟發達鎮均可介入（浙農銀辦2009500號文確認33個鎮)商業用房項目：可介入全國百強縣和經一級分行確定的上一年度GDP在100億元以上（含）縣的縣城及下轄經濟總量最大鎮城區規劃區內項目。（在同一縣域范圍內支持的該類項目不超過兩個，貸款已還清的除外；除全國百強縣外，經一級分行確定的縣

13、的總數不超過5個。）總、分行級房地產開發優質客戶、總行直管房地產客戶不受區域準入范圍限制 三、省分行對該項業務的要求1、總體要求重點支持實力強、品牌好的優質房地產客戶，包括總行級、分行級優質客戶、總行直管客戶、全國百強企業。增加對銷售有保障的普通商品房和保障性住房項目信貸投入，審慎支持商業用房項目。2、重點要求明確業務營銷重點，商品房開發貸款要堅持“優勢區域、優質客戶、優質項目”的三優戰略，做到“四個優先支持”、“四個審慎介入”、“四個嚴格限制”。四、對優質客戶、優質項目的營銷政策1、加大省分行直接營銷力度。2、完善營銷體系建設，建立項目營銷責任制，提升優質客戶服務效率。3、在授權和運作流程上

14、給予支持。1）授權轉授權方面： 2）運作流程方面： 4、從產品和服務上給予支持，提升同業市場競爭力。1）總行從制度上進行了完善，使現有的一些產品的競爭力得到提升。 2）積極地將投行業務、銀團貸款等作為營銷手段。 3）加強部門協作和境內外聯動，積極為優質房地產企業提供內保外貸、信托理財、財務顧問等新型服務。五、近期對該項業務風險管理方面的一些要求1、繼續實施差異化信貸政策2、提高擔保要求3、在貸后管理方面，要加強商品房開發貸款的資金監控。4、加強商品房開發貸款的期限管理。5、嚴密防范房地產行業集團性客戶貸款風險。第三部分 調查評估中幾個重點環節應注意的問題 對項目是否可行進行初步判斷。判斷項目在

15、經濟上是否可行判斷項目地理位置和環境是否有優勢一、合法性調查合法性調查主要分為對借款人的合法性調查和對項目的合法性調查二方面。借款人的合法性調查我們主要注意這幾點：1、借款人的經營期限和經營范圍。2、對于借款人及控股股東、主要股東的信用情況、有無不良記錄進行一下核實。3、借款主體與項目開發主體不一致的問題4、看借款人注冊資本是否足額到位，報表的真實性程度如何。 合法性調查的重點是對項目合法性的調查：1、在對項目合法性調查時要注意哪幾方面？1）要核對原件，尤其是土地款繳付憑證和四證； 2）要注意土地出讓合同和補充合同有無特殊規定。3）注意項目如何分期。 4）原則上，項目取得前“二證”就可以先報批

16、，但最好等“三證”全了再報批。在貸款發放前“四證”必須到位。2、項目的主要經濟技術指標如何確定？土地規劃限制條件初步設計方案批復建設工程規劃許可證3、注意閑置土地和停工項目。對于超過一年未動工的土地對于已領取建設工程規劃證的項目一年內未取得施工證的對于已領取施工證的項目二、總投資估算1、總投資確定的依據？1）與可行性研究報告核對2）與項目概（預）算書核對；3）與施工合同上的建安費用進行核對4）調查評估人員平時自已需要積累工程造價方面的知識，同時對建材市場信息價格有一定的了解。2、項目總投資包括哪些內容？總投資一般包括：（1）土地成本 （2）前期工程費用（3）建筑安裝工程費用（4）各種規費：比如

17、每平方米建筑面積有（5）小區配套（6）財務費用（7）管理費用（8）銷售費用（9）其他費用（10）不可預見費三、資本金的認定資本金的確認需注要哪些方面？資本金，是指投資者對項目總投資中認繳的出資額，具有不負債、不付息的特點。對資本金的要求主要把握二方面，一是在所有者權益反映，二是已在貸款前已投入使用。對于土地使用權出資的情況四、市場分析重點：判斷本項目的市場前景（一）項目銷售（出租）方案和營銷計劃分析（二）市場供求分析（三）同類競爭項目比較（四）SWOT綜合分析（五）項目市場前景預測1、如何分析項目的市場定位？調查項目的價格定位、物業檔次、功能結構、戶型設計和銷售對象。評估人員要到實地察項目的市

18、場前景。重點分析項目的設計方案。2、如何對項目所在地房地產市場供求進行分析？1）從當地統計部門提供的近三年住房開發、竣工、銷售的數量進行分析；判斷房地產的供求是否平衡、發展的趨勢方向，如房屋開發量是否與人口增長、政府拆遷規模等相適應。2）結合國家政策變化等因素分析對供求關系的影響；3）近期同類樓盤的銷售情況進行了解和對比五、擔保分析重點：貸款第二還款來源是否足值有效（一）擔保的合法性分析（二）擔保的有效性分析（三）對擔保是否足值進行分析1、貸款擔保方式的選擇要注意哪些方面。1、原則上應以本項目土地抵押，并且符合在建工程抵押條件后增加在建工程抵押，不足時再考慮其他擔保方式。現在為防范風險，我們原

19、則上要求一般項目在土地全額抵押的同時還需提供主要股東的保證擔保等其它擔保方式。2、采用集團保證擔保形式，應要求對方提供項目土地不抵押給第三方的承諾3、對于總行房地產開發優質客戶，競爭激烈，信貸風險可控，同業采用信用方式的，總行規定可在年度授信中明確采用信用方式。2、對擔保的合法性分析時需注意哪些方面對于土地或在建工程抵押，要調查土地或在建工程的合法手續是否齊全，權利上是否存在瑕疵。還要注意證實不符的情況。要注意國家明令禁止不得抵押的土地保證擔保案例： 秀麗山莊項目1億元住宅開發貸款房地產公司A公司于2004年通過出讓方式以3350萬元總價取得秀麗山莊282畝項目用地并分別簽訂一期和二期土地出讓

20、合同(其中一期土地出讓金1217萬元、二期土地出讓金2133萬元)。當時該項目作為B縣政府的招商引資項目，由A公司的股東B集團與C縣縣政府簽訂協議：秀麗山莊二期項目用地中約50畝用于A公司建造并經營C縣大酒店。2007年B集團將A公司的股權全部轉讓給D集團（省50強開發商、上市公司）。2008年B集團、D集團、C縣縣政府簽訂三方協議，同意由D集團接手A公司進行開發并補交5500萬元土地出讓金（沒有說明理由），C縣大酒店仍由B集團建造，項目土地分割50畝給B集團。根據這份三方協議，A公司與C縣國土局又簽訂土地出讓合同補充合同，根據補充合同約定：整個秀麗山莊項目A公司需補交5500萬元的土地出讓金，其中4500萬元在具備施工條件后繳納。此后，整個秀麗山莊項目一直沒動工（08年10月、09年10月分別向B縣建委申請延期一年，取得了同意延期的文件），在此期間立項、規劃、環保等手續陸續齊備（A公司自成立已來除秀麗山莊外無其它項目開發）。應補交的5500萬元土地出讓金只交了1000萬元，剩余4500萬元A公司解釋：因政