1、房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場策劃案項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項(xiàng)目所處地段為東山區(qū)的一個(gè)傳統(tǒng) 老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項(xiàng)目附近有中華廣場、流行前線、 海印 體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼 兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個(gè)新興的商業(yè)中心，而該商 圈以潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目所處的整個(gè)中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營時(shí)尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而項(xiàng)目所處的東華西路由于地段、交通等因素制約，現(xiàn)時(shí)還沒有形成中山三路 一級商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時(shí)周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)樓層面積（平方米）首層

2、1903二層2292三層2292項(xiàng)目商圈分析商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品（以手機(jī)為主） 交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場西路為主要分布，自從中華廣場 開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營，但經(jīng)營效果一般，再 加上現(xiàn)時(shí)在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場 （如羅沖圍、廣源路等地），對較場 西摩配市場帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營的局 面。而通訊產(chǎn)品市場則在廣州市有很高的知名度，提起買手機(jī)廣州市民通常都 會首先想到“陵園西手機(jī)一條街”，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場、 中華廣場 以及國訊等共同組成了中山三

3、路商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地理位 置成為了廣州市一個(gè)新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場、流行前線 的開業(yè)，以其時(shí)尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城之外又一消 閑購物的好去處，吸引了越來越多的消費(fèi)者（特別是年輕一代） 。時(shí)尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然各自的定 位、檔次和經(jīng)營條件等方面都有一定的差異，但其目標(biāo)消費(fèi)群體都是面向追趕 潮流的年輕一族，因此在此商圈經(jīng)營的商家大多看中了該商圈消費(fèi)特性，選擇 在此經(jīng)營時(shí)尚潮流精品（如服裝、飾物為主），由于該商圈具有

4、與北京路、上 下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時(shí)尚文 化SHOWR各種活動(dòng)，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營時(shí)尚潮流精品奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商圈代表分析從定位、消費(fèi)客源層面、經(jīng)營特色等方面分析中華廣場中華廣場是該商圈最大型的綜合性購物中心，是現(xiàn)時(shí)廣州市內(nèi)除天河城外經(jīng)營得較為成功的地鐵物業(yè)，具經(jīng)營定位是集衣、食、住、玩為一體的綜合性 現(xiàn)代商城，是該商圈的標(biāo)志性物業(yè)，具規(guī)模和硬件條件等困素決定其目標(biāo)消費(fèi) 群較廣，而且引入了 “吉之島”超市，為商城吸引消費(fèi)者起到很大的作用。該 商城在開業(yè)后一段時(shí)間由于經(jīng)營方面的原因?qū)е缕湓谳^長一段時(shí)期內(nèi)都難以

5、旺 場，但隨著地鐵入口開通和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變， 現(xiàn)時(shí)這種情況得到了較大的改觀,中華廣場資料一覽表樓層租金（元/平方 米）范圍實(shí)用率月管理費(fèi)（元/平方米）裝修 標(biāo)準(zhǔn)按金租賃 年限優(yōu)惠 方式首層557 1350 均價(jià)738一45%58有大 沒地二個(gè)月 租金一年至 三年三層484529 均價(jià)507一48%58有大 沒地二個(gè)月 租金一年至 三年四層120150一%58有大 沒地二個(gè)月 租金一年至 三年免兩個(gè) 月裝修 租金流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準(zhǔn)確地將目標(biāo)消費(fèi)群定在年青一族，加 上選擇極佳的開業(yè)時(shí)機(jī)（與廣大市民期待已久的地鐵開通時(shí)間一致），有國際著 名品牌店的助陣（“麥當(dāng)勞”的加盟），商場

6、內(nèi)的商品組合也面向廣大追趕潮流 的年輕消費(fèi)者，因而使令到“流行前線” 一炮而紅，成為年輕人的新的購物天 堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營條件的限制，使其經(jīng)營環(huán)境相對較差，商品 組合無序，經(jīng)營檔次較低。流行前線資料一覽表租賃 范圍租金（元/平方 米）范圍實(shí)用 率月管理費(fèi)（元/平方米）裝修 標(biāo)準(zhǔn)按金建設(shè)費(fèi)（元/平方米）租賃 年限從181到有天沒 地三個(gè)固定租二期438,均價(jià) 342一70%租金內(nèi)含月租 金約 2500期為五 年金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點(diǎn)是經(jīng)營一 些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕一族的潮 流商品，由于其價(jià)格比

7、一般商場的正牌貨低得多，因而吸引了眾多追求時(shí)尚而又消費(fèi)力不強(qiáng)的年輕一族。海印運(yùn)動(dòng)名店城海印東川名店運(yùn)動(dòng)城是廣州市規(guī)模最大、 匯聚名店最多的運(yùn)動(dòng)主題式商場, 為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑、購物、運(yùn)動(dòng)、放松的極好場所。為將購物與運(yùn)動(dòng)休閑 更好地結(jié)合，運(yùn)動(dòng)城投資興建了門前廣場的各種運(yùn)動(dòng)場地，為年輕人提供了一 個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)的好場所，并依靠經(jīng)常組織各類體育活動(dòng)，吸引了一大批愛好運(yùn)動(dòng) 的消費(fèi)者。地王廣場地王廣場和新英雄廣場及體育公園直接相連，為廣州最大的地下商城，共 有地下三層，其中負(fù)二層連通地鐵陵園西站臺，西鄰中華廣場，北與流行前線 相連，其經(jīng)營定位與流行前線相仿，但其規(guī)劃檔次比流行前線更高。由于資金 方面的原因

8、，一再推遲開業(yè)日期，預(yù)計(jì)明年 6月開業(yè)。項(xiàng)目優(yōu)劣勢項(xiàng)目優(yōu)勢利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢，可為項(xiàng)目帶來相當(dāng)部分的消費(fèi)人流； 東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會對帶旺本項(xiàng)目起一定作用； 項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生是項(xiàng)目可針對的重要消費(fèi)群體；項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目占地面積較小，商業(yè)面積相對不足；項(xiàng)目與中山三路商圈有一段距離，入口位處的東華西路休閑購物人流較少，對商業(yè)零售將帶來一定影響；項(xiàng)目定位定位理念充分利用本項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢，最大限度地為本項(xiàng)目獲取較高的回報(bào) 是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，建議將本項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立性強(qiáng)、 經(jīng)營主題新 穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營模式，才能使商場在激烈的競爭中求 生存

9、。鑒于年輕一族是項(xiàng)目商圈消費(fèi)市場的主力群體之一，而且他們?nèi)菀捉?受新事物，并具有強(qiáng)烈的消費(fèi)沖動(dòng)、消費(fèi)信息傳播迅速等特點(diǎn)，因而備受商 家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項(xiàng)目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項(xiàng)目 的客觀優(yōu)勢，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍， 面對市場消費(fèi)潛力巨大的 年輕一族，針對鄰近商場的不足，將本項(xiàng)目定位為以年輕族群為目標(biāo)消費(fèi)對 象，立足于引領(lǐng)時(shí)尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為一體的綜合性購物 商場。經(jīng)營理念：經(jīng)營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)韓國和日本前衛(wèi)文化對香港、澳門乃至廣州的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流一一廣州追香港潮流” 的潮流文化，而本項(xiàng)

10、目可利用最新資訊將日本最流行的時(shí)裝、 飾物、化妝品等直接引入，直接緊 追韓日潮流，縮短潮流傳播時(shí)間和途徑，以強(qiáng)烈的新鮮感去迎合年青一族追 逐時(shí)尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。同時(shí)綜觀廣州市的消費(fèi)市場，經(jīng)營韓日潮流特色精品的商家有相當(dāng)多的 數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地， 還沒有一個(gè)集中經(jīng)營的地方，可見這是一個(gè)市場空白點(diǎn)。因此，本項(xiàng)目如將 經(jīng)營定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。經(jīng)營范圍定位行業(yè)選擇1.1.1.1 行業(yè)定位廣州首個(gè)韓日潮流特色精品商城。1.1.1.2 形象定位韓日精彩、活力展現(xiàn)一一盡在東山“韓日坊”西有潮流“狀元坊”、東有動(dòng)感“韓日坊”

11、1.1.1.3 選擇依據(jù)利用中山三路商圈的優(yōu)勢，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)中山三路商圈已成為廣州市一個(gè)代表著前衛(wèi)和潮流新商圈；項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體針對16 28歲的年輕消費(fèi)者，而這一年齡段的消費(fèi)群 體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過七成；韓日文化正通過各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代， 而年輕一代也較熱衷于接受韓日文化所帶來的時(shí)尚和潮流的感覺，購買和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個(gè)表現(xiàn)；經(jīng)營前景展望消費(fèi)潛力巨大現(xiàn)時(shí)廣州市經(jīng)營韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊，狀元坊由于其商 品種類繁多、款式新穎潮流、價(jià)格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包括廣州市 內(nèi)離狀元狀較為偏遠(yuǎn)的天河、東山區(qū)等地的消費(fèi)者，但由于狀元坊經(jīng)營場

12、地有 限，導(dǎo)致其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者進(jìn)行購物的要求，如果在廣州再設(shè)一個(gè)類似于 狀元坊的集中經(jīng)營場所（如在本項(xiàng)目所處的東山區(qū)），而且其購物環(huán)境比狀元坊 更為舒適，可吸引鄰近東山區(qū)的年輕消費(fèi)者到本項(xiàng)目消費(fèi)，再加上鄰近地鐵的 優(yōu)勢，其市場空間和市場潛力均十分巨大。消費(fèi)需求多樣化由于本項(xiàng)目的定位為經(jīng)營韓日潮流特色精品，為滿足消費(fèi)者對韓日貨的多方面需求，商場的商品組合也應(yīng)迎合消費(fèi)者需求多樣化的要求，完善商場的功 能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場上做 到引領(lǐng)潮流，商鋪投資者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過大，而且小面積商鋪

13、的總價(jià)相對不高，無論對業(yè)主或租戶來說都比較容易接受，5商鋪價(jià)格定位f j價(jià)格樓層售價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米）首層40000550二層30000300三層22000120鋪位間隔及裝修商場內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見詳細(xì)的平面圖（二層）；樓層間隔裝修首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設(shè)計(jì)高檔的屏風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約9平方米）的分隔，以靈活機(jī)動(dòng)為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不 同顏色的地面材料或 地磚線作為標(biāo)示，中 圈部分以柜位形式隔 開，以15-20平方米為主只做地面，不做天花，整個(gè)場用卷 閘分隔成幾個(gè)大區(qū)，拉起卷閘后整 場變得通透歸一，便于作為展館時(shí) 靈活劃

14、分。中圈部份的柜位可隨時(shí) 拆設(shè)五層視承租商家要求而定僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等設(shè)施鋪位間隔要根據(jù)商場內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強(qiáng)商場內(nèi)的整體視覺效果與商鋪實(shí)用率，而且各商鋪應(yīng)具備可以相互打通的可能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標(biāo)準(zhǔn)層的平面布局中，將西面中部的三個(gè)設(shè)備房及消防梯改為靠墻設(shè)計(jì)，使得整個(gè)平面形成一個(gè)通透循環(huán)的布局 （具體見二層平面間隔示意圖）租售方案交易會期間，本商場可作為交易會的場外館，接待各方商會團(tuán)體。例如， 可作為玩具、工藝品專場展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū)專場。如交易會期間供不應(yīng)求的工藝品專場的價(jià)位約為 8萬元/展位g9平方 米），但往往被市場炒高至20多萬，仍供不應(yīng)求。周邊可供用于展覽的場 地供應(yīng)量奇缺。建立品牌通過本項(xiàng)目投入市場后，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場形象， 擴(kuò) 大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)；與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會、香港貿(mào)促會、各國駐穗商務(wù)處建立合作關(guān)系，如邀請外經(jīng)委作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)， 以提升本項(xiàng)目的市場地位，增加 市場影響力；成立或聘請專業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對入場經(jīng)營的 商