1、12022-4-13 22022-4-13帶著以下問(wèn)題學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)n業(yè)主未入住是否要交物業(yè)費(fèi)n一層住戶是否要交電梯費(fèi)n租房使用人是不是業(yè)主n住改商是否允許n改動(dòng)附屬設(shè)施要怎么辦理n選舉業(yè)主委員會(huì)需要注意哪些事項(xiàng)n閣樓搭建陽(yáng)臺(tái) 私挖地窖的現(xiàn)象是否允許n地上停車場(chǎng)收入歸屬n地下停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，銷售的優(yōu)先權(quán)32022-4-1342022-4-132022-4-135物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例的修改的修改 1.增加了增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”的指的指導(dǎo)與監(jiān)督導(dǎo)與監(jiān)督2.2.業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成業(yè)主大會(huì)職責(zé)修改成“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定決定”3.

2、投票權(quán)方式與投票權(quán)方式與物權(quán)法物權(quán)法一致一致4.物業(yè)管理企業(yè)修改為物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”5.業(yè)主公約修改為業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約管理規(guī)約”，業(yè)主臨時(shí)公，業(yè)主臨時(shí)公約為約為“臨時(shí)管理規(guī)約臨時(shí)管理規(guī)約”6.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)修改為“業(yè)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”2022-4-136建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理 建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度度n所有權(quán)問(wèn)題：所有權(quán)問(wèn)題： 1. 公共、公用與共用、共有公共、公用與共

3、用、共有2. 建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3. 所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得4. 小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權(quán)小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有部分的所有權(quán)5. 會(huì)所、車庫(kù)、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸會(huì)所、車庫(kù)、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬屬6. 小區(qū)的樓頂廣告、無(wú)線發(fā)射出租的共有收益歸屬小區(qū)的樓頂廣告、無(wú)線發(fā)射出租的共有收益歸屬7. 相鄰關(guān)系的處理原則相鄰關(guān)系的處理原則72022-4-13n新提出了“建筑區(qū)劃”（物業(yè)管理?xiàng)l例中的“物業(yè)管理區(qū)域”）概念。可以理解為土地“紅線”四至。規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利n道路，屬于業(yè)

4、主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。n建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。n建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。n占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2022-4-138物權(quán)法物權(quán)法與與物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 1. 業(yè)主對(duì)建筑物管理方式的自主選擇業(yè)主對(duì)建筑物管理方式的自主選擇2. 由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及其程序由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)及其程序3. 業(yè)主大會(huì)投票

5、權(quán)業(yè)主大會(huì)投票權(quán)4. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位與訴訟地業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位與訴訟地位位5. 物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系n物業(yè)管理維修基金與專項(xiàng)維修資金物業(yè)管理維修基金與專項(xiàng)維修資金 1. 物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造物業(yè)管理日常維修與中修、大修、更新改造2. 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用專項(xiàng)維修資金的籌集、使用n包干制與酬金制包干制與酬金制 92022-4-13業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章n專有部分享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)”n專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用

6、部分的持份權(quán)”n專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)”102022-4-13物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別n業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：n原條例的2/3投票權(quán)n物權(quán)法的雙2/3112022-4-13物權(quán)法與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別n業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原物業(yè)管理?xiàng)l例的區(qū)別：n原條例的“雙過(guò)半”n物權(quán)法的“新雙過(guò)半”122022-4-13 業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主業(yè)主中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定的建筑物規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人區(qū)分所有權(quán)人 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的房屋所有權(quán)人規(guī)定的房屋所

7、有權(quán)人非業(yè)主使用人非業(yè)主使用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書(shū)確認(rèn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)簽訂了售房合同簽訂了售房合同 發(fā)展商將發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或售房合同）業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書(shū)（或售房合同）和和中華人民共和國(guó)婚姻法中華人民共和國(guó)婚姻法界定界定132022-4-13辦理了產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記權(quán)登記 業(yè)主業(yè)主身份類別業(yè)主身份類別沒(méi)有辦理沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記 沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但已簽署售房合同，并且已簽署售

8、房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押交易、抵押不得對(duì)不得對(duì)抗第三人抗第三人142022-4-13業(yè)主總?cè)藬?shù)業(yè)主總?cè)藬?shù)I. 產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有者產(chǎn)權(quán)證書(shū)擁有者 未婚人士未婚人士已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書(shū)署名者書(shū)署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證夫妻產(chǎn)權(quán)證書(shū)未署名者書(shū)未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)者未擁有產(chǎn)權(quán)證書(shū)者 簽訂了售房合同并獲得實(shí)簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者際交付者20

9、22-4-1315管理人管理人 業(yè)主業(yè)主 業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì) 政府主管部門(mén)及相關(guān)部政府主管部門(mén)及相關(guān)部門(mén)門(mén)管理服務(wù)人管理服務(wù)人 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定管理服務(wù)人，是指業(yè)主大會(huì)決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會(huì)雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護(hù)事務(wù)者162022-4-13不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地土地所有權(quán)所有權(quán)建筑物建筑物區(qū)分所有權(quán)區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)相鄰權(quán)172022-4-13建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)

10、分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分專有部分所有權(quán)所有權(quán)共用部分共用部分持分權(quán)持分權(quán)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)組織的成員權(quán)182022-4-13192022-4-132022-4-1320共用部分是建筑物區(qū)分共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問(wèn)題所有權(quán)的核心重要問(wèn)題212022-4-13專有部分專有部分專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分共用部分常規(guī)服務(wù)常規(guī)服務(wù)專有部分專有部分業(yè)主自己負(fù)責(zé)業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分共用部分物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別負(fù)責(zé)委員會(huì)分別負(fù)責(zé)專有部分專有部分業(yè)主自己承擔(dān)業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分共用部分物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、

11、業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)傊鞔髸?huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)?022-4-1322專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間成的立體空間墻墻體體地地板板天天花花墻墻體體中中心心線線2022-4-1323專有部分之最后粉刷層說(shuō)專有部分之最后粉刷層說(shuō)專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層最后粉刷層也稱為抹灰層各種管線的共用部分與專有部分劃分各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)

12、立使用并專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施 共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施2022-4-1324架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋屋頂頂外外墻墻地地下下室

13、室外外墻墻停停車車位位DEFCBA樓樓梯梯2022-4-1325專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按本來(lái)用途、目的使用專有部分按本來(lái)用途、目的使用專有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨(dú)自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費(fèi)用獨(dú)自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費(fèi)用不得隨意變更通過(guò)專有部分不得隨意變更通過(guò)專有部分的各種共用管線的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危險(xiǎn)消除危險(xiǎn)排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有

14、權(quán)剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失賠償損失處分處分2022-4-1326共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任持分占有持分占有收益收益使用使用裝修、改良、修繕裝修、改良、修繕排他性排他性相鄰權(quán)相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分維護(hù)和保存共用部分維護(hù)和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用不得單獨(dú)處分共用部分不得單獨(dú)處分共用部分停止侵害停止侵害消除危險(xiǎn)消除危險(xiǎn)排除妨礙排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)剝奪區(qū)分

15、所有權(quán)賠償損失賠償損失清償拖欠費(fèi)用清償拖欠費(fèi)用2022-4-1327業(yè)主大會(huì)組織（因共同關(guān)系形成）的成員業(yè)主大會(huì)組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán)權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)參與管理權(quán)選聘權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)監(jiān)督權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù) 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維

16、修資金業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任參加業(yè)主大會(huì)參加業(yè)主大會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議、決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)形成決議、決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改業(yè)主公約通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改通過(guò)業(yè)主大會(huì)制訂、修改物業(yè)管理制度、規(guī)定物業(yè)管理制度、規(guī)定選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)等方式通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)等方式簽訂物業(yè)管理合同簽訂物業(yè)管理合同參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)督參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)督請(qǐng)求分配共有收益請(qǐng)

17、求分配共有收益請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù)請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù)請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定282022-4-13司法解釋n建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛n最高人民法院最高人民法院n關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件n（2009年3月23日最高人民法院審判委員會(huì)第1464次會(huì)議通過(guò)）n物業(yè)服務(wù)糾紛物業(yè)服務(wù)糾紛n最高人民法院最高人民法院n關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件n（2009年年4月月20日最高人民法院審判委員會(huì)第日最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議次會(huì)議通過(guò)）通過(guò)）292

18、022-4-13n經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。302022-4-13n建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：n（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； n（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用n（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 n規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)

19、定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。n本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。312022-4-13n除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：n（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； n（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。n建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。322022-4-13n銀川市物業(yè)

20、管理?xiàng)l例n第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途；(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)備；(三)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲；(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；(六)占用公共場(chǎng)地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等；(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；(八)違章搭建、改建或以

21、其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能；(九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)；(十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。332022-4-13n業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛桑罁?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。342022-4-13業(yè)主的行為侵害了相鄰業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司是否有權(quán)利用法律途徑制止352022-4-13n司法解釋規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢

22、復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。 362022-4-13承租人或借用人和業(yè)主的不同372022-4-13n建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。n專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。382022-4-13相鄰關(guān)系的原則n業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： n（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用n（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損