1、常新集團房地產業務鏈房地產業務鏈主講：趙新才一、房地產開發業務鏈1、八段論2、三段論3、房地產具體程序四個階段、具體流程 二、名詞解釋1、房地產2、房地產企業3、房地產開發4、房地產綜合開發5、控規6、修規7、三通一平和七通一平8、多層、小高層、高層、超高層9、建筑密度、容積率、人口凈密度10、紅線、綠線、藍線、黑線的定義 及規定11、五證兩書一、房地產開發業務鏈一、房地產開發業務鏈 1 1、八段論：、八段論： 立項論證、規劃設計、征地拆遷、招標投標、土地平立項論證、規劃設計、征地拆遷、招標投標、土地平整、組織施工、完工驗收、房屋經營管理。整、組織施工、完工驗收、房屋經營管理。2 2、三段論：

2、、三段論： 開發過程三段論：前段開發過程三段論：前段 中段中段 后段后段 住宅地產開發價值鏈：利潤貢獻和風險從前端向后端逐住宅地產開發價值鏈：利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減級遞減3 3、房地產具體程序四個階段、具體流程：、房地產具體程序四個階段、具體流程：（1）項目立項階段： 投資機會研究申領項目選址意見書及項目立項批文申請定點申請購置土地、辦理土地產權手續申領規劃紅線圖、規劃設計條件通知書等文件申領建設用地規劃許可證。（2）項目前期準備階段： 選擇勘察隊伍和設計單位申領建設工程規劃許可證和施工許可證申領房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監理單位。（3）項目建設階段： 組織

3、承包商進場加強開發項目工程管理與控制申領商品房預售許可證項目的竣工驗收。（4）項目銷售及售后服務階段： 辦理竣工后的產權登記手續申領商品房銷售許可證與物業公司簽訂物業委托管理合同提交相關資料與用戶簽訂商品房銷售或租賃合同做好物業管理工作二、名詞解釋二、名詞解釋1、房地產： 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。 房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。2、房地

4、產企業： 所謂房地產企業，是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。3、房地產開發： 房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱，包括項目規劃設計、征地拆遷、土地的“三通一平”或“七通一平”、項目施工、竣工驗收、到交付使用的所有階段。4、房地產綜合開發： 根據城市建設總規劃的要求，對一定區域內的房屋建筑、配套工程及基礎設施進行全面規劃、統一建設、分期施工。即統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。綜合：對地下設施、給排水、供電供熱、煤氣通風設施等統 一開發。配套

5、：對住宅、工商用房、文教衛生、園林綠地、道路交通 及其他公益設施進行配套建設。5 5、控規：、控規： 控規是指控制性詳細規劃控規是指控制性詳細規劃控制性詳細規劃應當包括下列內容： （1）確定規劃范圍內不同性質用地的界線，確定各類用地內適建，不適建或者有條件地允許建設的建筑類型。 （2）確定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；確定公共設施配套要求、交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離等要求。 （3）提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等城市設計指導原則； （4）根據交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場站用地范圍和站點位置、步行交通以及其它交通設施。規定各級道路

6、的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施、控制點坐標和標高。 （5）根據規劃建設容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設施的用地界線，進行管線綜合。確定地下空間開發利用具體要求。 （6）制定相應的土地使用與建筑管理規定。控規的文件和圖紙： （1）文件包括規劃文本和附件，規劃說明及基礎資料收入附件，文本中應包括規劃范圍內土地使用及建筑管理規定。 （2）控規圖紙包括規劃地區現狀圖、控規圖，比例1/1000-1/2000。6 6、修規：、修規： 即修建性詳細規劃，主要內容有： （1）建設條件分析及綜合技術經濟論證； （2）作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規劃設計，布置總平面圖； （3）道路交通、綠地

7、系統、工程管線、豎向規劃設計； （4）估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。修規的文件和圖紙： 修建性詳細規劃設計說明書。 規劃地區現狀圖、規劃總平面圖、各項專業規劃圖、豎向規劃圖、反映規劃設計意圖的透視圖等。比例為1/500-1/2000。7、三通一平和七通一平 三通一平：水通、電通、路通和場地平整。 七通一平：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。8、多層、小高層、高層、超高層 中國民用建筑設計通則（GB 503522005）將住宅建筑依層數劃分為：一層至三層為低層住宅，四層至六層為多層住宅，七層至九層為中高層住宅，十層及十層以上為高層住宅。 除住宅建筑之外的民

8、用建筑高度不大于24m者為單層和多層建筑，大于24m者為高層建筑(不包括建筑高度大于24m的單層公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑為超高層建筑。9 9、建筑密度、容積率、人口凈密度：、建筑密度、容積率、人口凈密度： （1）建筑密度，是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。 （2）容積率，又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言,容積率分為： 獨立別墅為0.

9、2-0.5, 聯排別墅為0.4-0.7, 6層以下多層住宅為0.8-1.2, 11層小高層住宅為1.5-2.0, 18層高層住宅為1.8-2.5, 19層以上住宅為2.4-4.5（3）人口凈密度=規劃總人口/住宅用地總面積1010、紅線、綠線、藍線、黑線的定義及規定、紅線、綠線、藍線、黑線的定義及規定 （1）紅線：也稱“建筑控制線”，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。 （2）綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。按建設部出臺的城市綠線管理辦法規定，綠線內的土地只準用于綠化建設，除國家重點建設等特殊用地外，

10、不得改為他用。 （3）藍線：是指城市規劃確定的河流、湖泊、水庫、渠道、人工濕地、滯洪區等城市河流水系和水源工程的保護與控制的地域界線，以及因河道整治、河道綠化、河道生態景觀建設等需要而劃定的規劃保留區。 （4）黑線：規劃黑線一般稱“電力走廊”，指城市電力的用地規劃控制線。建筑控制線原則上在電力規劃黑線以外，建筑物任何部分不得突入電力規劃黑線范圍內。 城市規劃七線是紅線、綠線、藍線、紫線、黑線、橙線和黃線。其具體內容如下：“紅線”主要針對道路控制；“綠線”是規劃城市公共綠地、公園、單位綠地和環城綠地等；“藍線”規定城市水面，主要包括河流、湖泊及護堤；“紫線”規定歷史文化街區；“黑線”規定給排水、電力、電信、燃氣等市政管網。“橙線”軌道交通管理 “黃線”地下文物管理。1111、五證兩書、五證兩書（1）五證：國有土地使用證、 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售（預售）許可證，簡稱“五證”。 其中，國有土地使用證由市國土資源局核發， 建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證由市規劃局核發，建筑工程施工許可證由市建委核發，商品房銷售（預售）許可證由市房屋管理局核