1、 贏了網(wǎng) 遇到房地產(chǎn)法問(wèn)題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪(fǎng)問(wèn)>> 如何簽訂購(gòu)房合同附件如何簽訂購(gòu)房合同附件：墊首付附件墊首付，是開(kāi)發(fā)商貸款給購(gòu)房者首付款，購(gòu)房者給其支付利息的行為。開(kāi)發(fā)商通常不會(huì)將“墊首付”寫(xiě)進(jìn)買(mǎi)賣(mài)合同及附件中，而是另制一份借款協(xié)議，約定借款用途、利息、還款期限等。記者咨詢(xún)律師了解到，這種做法存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者開(kāi)出的收據(jù)中，不包括借款金額，而給到銀行的資料卻是購(gòu)房者付清首付的收據(jù)，有欺騙性質(zhì);二是違約責(zé)任很?chē)?yán)重，市場(chǎng)上還有一種首付“分期付款”的形式，這與墊首付本質(zhì)上基本一致。物業(yè)費(fèi)附件贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)是開(kāi)發(fā)商最常用、最普遍的優(yōu)惠方式，在很多樓盤(pán)都有出現(xiàn)。這種

2、贈(zèng)送方式一般有兩種形式，一是老客戶(hù)帶新客戶(hù)，并且成功購(gòu)房的，這種情況下，老客戶(hù)可減免一年左右物業(yè)管理費(fèi);二是購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)，一種打折優(yōu)惠的方式。采訪(fǎng)中，記者了解到，樓盤(pán)銷(xiāo)售中經(jīng)常會(huì)有這種優(yōu)惠，如果一次性付款，開(kāi)發(fā)商就會(huì)贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商說(shuō)了贈(zèng)，可是物業(yè)公司不承認(rèn)，最后也就不了了之了。這種情況大多是購(gòu)房者沒(méi)注意到合同附件里關(guān)于物業(yè)費(fèi)的這部分有沒(méi)有明確。按照程序，開(kāi)發(fā)商除了在購(gòu)房合同的附加條款中進(jìn)行約定外，還應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行再約定，但是現(xiàn)在有個(gè)別的開(kāi)發(fā)商往往故意忽略，從而導(dǎo)致一旦物業(yè)公司不遵從協(xié)議，物業(yè)優(yōu)惠條件就成為一紙空文。土地年限附件現(xiàn)在很多購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，往往會(huì)忽略掉查看所

3、要購(gòu)買(mǎi)房屋的土地使用年限，給自己以后的使用帶來(lái)了很多的麻煩。因?yàn)橛行╅_(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房屋的過(guò)程中，把一些原本不是居住用地的商業(yè)用地、綜合用地，拿來(lái)開(kāi)發(fā)住宅，但是卻在購(gòu)房合同中不注明，導(dǎo)致出現(xiàn)很多不知情的購(gòu)房者被騙的情況。太原市房管局房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)工作人員告訴記者，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國(guó)居住用地使用年限是70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地及綜合用地的使用年限是50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)的用地使用年限是40年。購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候，一定要查驗(yàn)項(xiàng)目的土地使用證，明確土地的使用權(quán)人、用途、使用權(quán)類(lèi)型及年限等、避免在后期產(chǎn)生其他的糾紛。另外，需要提醒購(gòu)房者，土地年限的延長(zhǎng)不是開(kāi)發(fā)商一方承諾就可以實(shí)現(xiàn)的，必

4、須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)等的審批，否則，開(kāi)發(fā)商就算給了業(yè)主承諾，也不受法律保護(hù)。按揭附件按揭買(mǎi)房，是目前很多人買(mǎi)房的選擇。但是，由于銀行按揭政策在不斷變化，因此有些開(kāi)發(fā)商就運(yùn)用合同增補(bǔ)條款約定，由銀行按揭政策造成的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，完全由購(gòu)房者承擔(dān)。一旦購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)月供，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退房也不退定金的不平等約定。從事多年房地產(chǎn)法律糾紛的楊律師告訴記者，購(gòu)房者在合同中應(yīng)該加上針對(duì)銀行貸款政策造成購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的約定，購(gòu)房者可以在合同中注明由于貸款政策變動(dòng)頻繁，而買(mǎi)家實(shí)力有限，買(mǎi)家需要從銀行申請(qǐng)幾成貸款，且利率不得高于基準(zhǔn)利率合同方能繼續(xù)履行。購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)在確定貸款條件的同時(shí)對(duì)放款時(shí)間作出約定。交樓附件購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，房

5、屋的交樓標(biāo)準(zhǔn)一般都會(huì)在商品房預(yù)售合同中約定清楚，以防以后交房時(shí)出現(xiàn)一些不必要的麻煩。但還是有個(gè)別的開(kāi)發(fā)商在交房標(biāo)準(zhǔn)上做文章。太原市房管局房地產(chǎn)監(jiān)察隊(duì)工作人員介紹，住建部及工商總局制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中第十一、十三、十四條分別對(duì)房屋的交付、裝修裝飾、配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任等制定了相關(guān)的條款，購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)該對(duì)這些條款進(jìn)行詳細(xì)的了解后再簽訂合同。對(duì)涉及具體的交房標(biāo)準(zhǔn)，比如外墻、內(nèi)墻、地面、防水等內(nèi)容，還應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中逐項(xiàng)進(jìn)行明確，一旦在房屋驗(yàn)收交付過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，就可以通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。交房自行規(guī)定驗(yàn)收方，尤其是把承建方作為驗(yàn)收單位，這是非常不合理的。實(shí)際上

6、約定“通水電”也好，還是“自我驗(yàn)收”也好，這些附加條款與現(xiàn)行法律是相抵觸的。也就是說(shuō)，這些條款不論購(gòu)房者簽了沒(méi)有，都應(yīng)該是無(wú)效的。但要提醒購(gòu)房者的是，實(shí)際收房法律糾紛中，有些法官可能會(huì)以附加條款為判案依據(jù)，把附加條款看成是收樓糾紛出現(xiàn)后的“調(diào)解協(xié)議”來(lái)處理。這樣的話(huà)，購(gòu)房者可能因?yàn)楹灹诉@份補(bǔ)充協(xié)議而無(wú)法維權(quán)。合同附件與合同內(nèi)容一樣，都十分重要，部分條款的重要性甚至超過(guò)格式條款。因此，購(gòu)房者必須留意附件內(nèi)容，以防止自己的利益受損。··············

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