1、第 1 頁土地增值稅清算業務指南一、清算準備資料一、清算準備資料（一）初始填報的土地增值稅項目登記表、已完工項目成本計算表。（二）國有土地使用權證書、取得土地使用權時所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同。（三）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單、合同臺賬。（四）項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（五）開發產品銷售明細表、商品房購銷合同統計表并加蓋公章（包含：合同號、項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、實測面積等）（六）項目的工程竣工驗收報告。（七）項目的銷售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、工程施工許可證等。（八）及轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的印花稅、

2、城建稅、教育費附加等。（九）整體項目用途及面積分布全面介紹；包括：開發總建筑面積及開發類別介紹、分類別可銷售面積、已售產品類別建筑面積、自用面積、對外出租面積、公共配套面積等；扣除項目情況介紹；包括：土地價款的分攤依據及配比、建造成本的分攤依據、無產權的地下室及地下車位分攤依據、允許分攤扣除的公共配套設施及其移交情況等；清算面積及未售面積成本的配比、未扣除成本地價金額等情況、扣除項目計算分攤公式等等。對一個清算項目中既有普通標準住宅又有其他商品房的， 應分別核算增值額。如普通標準住宅及商業用房聯體，必須分別計算增值率，否則普通標準住宅不能享受免稅政策。二、二、土地增值稅清算的前期審核土地增值稅

3、清算的前期審核第 2 頁（一）房地產轉讓收入的審核（一）房地產轉讓收入的審核房地產轉讓收入房地產轉讓收入，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售取得的收入。貨幣收入，銷售商品房而取得的現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業債券、股票等有價證券。實物收入，銷售商品房而取得的各種實物形態的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動產。一般要評估確認其價值。其他收入，是指銷售商品房而取得的無形資產收入或其他具有財產價值的權利。如專利權、商標權、著作權、專有技術使用權、土地使用權、商益權等。其價值需要專門評估確認

4、；對將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售，取得其收入由地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格確定。（1 1）對房地產銷售合同的審核）對房地產銷售合同的審核商品房購銷合同，是否包括貨幣以外的經濟收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后及銷售明細收入表、銷售發票匯總表進行核對，確定土地增值稅收入（發票、合同、銷售統計表，核對一致）(2)(2)對代收費用的審核對代收費用的審核政府要求房開企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產的收

5、入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取并上交的，（如：計入“其他應付款”科目的）不作為轉讓房地產的收入。（二）扣除項目金額情況的審核（二）扣除項目金額情況的審核第 3 頁土地增值稅暫行條例和土地增值稅暫行條例實施細則規定，各項成本和費用按實際發生額扣除；無合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得扣除；具體扣除項目為：(1)地價款的審核土地取得方式如下：一是按照城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，所支付的土地出讓金。二是以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按照國家有關規定補交的土地出讓金。三是以轉讓

6、方式取得土地使用權的，為向原土地使用權人實際支付的地價款。按國家統一規定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關費用。取得土地使用權所支付金額的確認取得土地使用權所支付金額的確認取得土地使用權支付地價款，提供已支付的地價款憑證，不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除支付的金額。原始憑證有：國有土地出讓合同、土地證、銀行轉帳記錄、土地局開具的收據、契稅完稅單、市政配套收據等；地價審核的重點地價審核的重點查看出讓合同、土地證、契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。(2)(2)房地產開發成本房地產開發成本開發土地和新建房及配套設施成本的簡稱,實際發

7、生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套第 4 頁費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費指開發過程中發生的征用土地的征地用費、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者及補償費用等支出。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，房開公司在已征用和拆遷好的土地上進行開發，這部分支出已體現在取得土地使用權所支付的金額中，開發成本中就不允許再扣除。前期工程費前期工程費開發項目建造前所發生的一些費用。包括規

8、劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 “三通一平” （通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平” （通上下水、通路、通電、通郵、通排水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。如果取得的土地已經進行了三通一平，這部分支出體現在土地使用權價款中，開發成本中不允許重復扣除。建筑安裝工程費建筑安裝工程費開發項目在建造過程中發生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。包括：出包給建筑施工單位的建筑安裝工程費用、自己開發項目發生的各項建筑安裝工程費用(工程施工圖預算內).基礎設施費基礎設施費開發項目內各項基礎設施所發生的支出。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等

9、工程發生的支出。公共配套設施費公共配套設施費第 5 頁公共配套設施費指開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施；主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。根據項目實際情況，確定允許扣除公共配套設施面積后再將成本進行分攤；成片開發分期清算的公共配套設施費用，在先期清算時按實際發生的費用進行分攤。后期清算時支付的公共配套設施費用，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。(3)(3)開發間接費用開發間接費用是指內部獨立核算單位直接組織、管理開發項目發生的各項間接費用。包括項目管理人員工資

10、、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 周轉房攤銷等。 總部行政管理部門發生的管理費用、 財務部門、銷售部門費用不在此扣除；在房產開發費用中扣除開發成本審核的要點：開發成本審核的要點：1、開發間接費用及開發費用科目，根據費用發生的性質、及項目的關聯程度、合同簽訂的內容等進行判斷，確定發票內容、付款方式、內部報銷審核記錄等情況，確定會計科目核算的合理性；2、預提的開發成本，如“公共配套設施費”等，在項目結算后，是否取得發票并支付價款；在土地增值稅清算時預提成本費用不可以扣除；題外：國稅發 2009 31 號文件（針對企業所得稅）第三十二條除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本

11、均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10。第 6 頁（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金（物業完善費一般反應在開發間接費用中）3、滾動開發的，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。不可以

12、串移開發成本。4、票據的合法合理合規性：根據收款方的性質、支付款項的內容，確定收到票據的類別：a.如果對方單位是經營性企業（建筑公司、設計院、運輸隊、材料供貨商、監理公司） ，就必須提供稅務局監制的發票；b.如果對方是行政機關（房屋土地局、規劃局等）或政府行政管理機構（質檢站、測繪站、消防局、市容管理等） ，應提供行政事業性收據。c.如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發生的書面憑證（合同協議、收據） ，應具備對方單位或個人簽章要件。d.對于其他的白條和收據不能作為確定支出及扣除項目的憑證。5、開發成本中的各項明細項目的劃分核算，應直接按照土地增值稅暫行條例和土地增值稅暫行條例實施細則中

13、的規定進行對應，前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用這四項費用，按實際發生額據實扣除。明細核算不規范或沒有明細核算，有下列情況之一的，稅務機關可對所列四項開發成本的扣除額，在土地增值稅清算時可采取按分類房產單位面積建安造價表核定扣除額的方法。第 7 頁（1）無法按清算要求提供開發成本核算資料的；（2）提供的開發成本資料不實的；（3）虛報房地產開發成本的；（4）清算項目中的這四項費用，每平方米建安成本扣除額，明顯高于制定的分類房產單位面積建安造價表中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由無法舉證的。分類房產單位面積建安造價表核定扣除額的核算方法：首先先將清稅項目的房屋類型及分類

14、房產單位面積建安造價表中的房屋分類進行對照，確定適用的核定建安造價。其次，用核定建安造價乘以房屋清算面積，確定前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的扣除金額。(三)、房地產開發費用房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按地價使和開發成本金額之和的 5計算扣除。財務費用中的利息支出不能按清算項目計算分攤或不能提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用，以取得土價和開發成本計算的金額之和的10進行計算扣除。利息

15、支出按照國家銀行公布的不同類別不同時期的利率，以金融機構利息結算單為依據。超過上浮幅度的部分利息、超過貸款期限的利息部分、加罰的利息都不允許扣除。金融機構證明，是指各類銀行、保險公司及經中國人民銀行批準從事金融業務的非銀行金融機構。包括國家專業銀行、區域性銀行、股份制銀行、第 8 頁外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業、區域性保險企業，股份保險企業、中外合資保險企業，以及其他專業性保險企業； 還包括城市信用社、 農村信用社、 各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業務的專業和綜合性非銀行金融機構。企業間的借款等利息不允許扣除。（四）、及轉讓房地產有關的稅金（四）、及

16、轉讓房地產有關的稅金轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、政府稅費。列入管理費用印花稅，不再重復扣除。（五）、加計扣除（五）、加計扣除對從事房地產開發的納稅人，可按地價和開發成本之和的 20加計扣除。 （政府規費和代收費用各地規定不一致，能否加計扣除需要明確；五、在清算審核時應注意的其他問題五、在清算審核時應注意的其他問題（一）取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目（一）取得土地使用權后直接轉讓的扣除項目對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、國家統一規定交納的有關費用、在土地轉讓環節繳納的各項

17、稅金。（二）取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目（二）取得房地產產權后直接轉讓的扣除項目對取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良即再行轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產時支付的價款、國家統一規定交納的有關費用、在土地轉讓環節繳納的各項稅金。也不能價計 20%的扣除。（三）僅進行土地開發不進行房屋建造的扣除項目（三）僅進行土地開發不進行房屋建造的扣除項目對取得了土地使用權后，僅進行土地開發（如三通一平等） ，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的金額、按國家統一規定交納的有關費用、開發土地第 9 頁的成本、費用、及轉讓土地使用

18、權環節繳納的有關稅金。對取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和允許加計 20的扣除。（四）成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除項目計算方法（四）成片受讓、分期分批開發轉讓的扣除項目計算方法納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，按實際轉讓的建筑面積占總開發建筑面積的比例分別來計算分攤扣除項目金額。例如：取得土地使用權所支付金額的扣除項目分攤，地價款的扣除，需按全部建筑面積進行分攤，不允許按占地面積進行分攤。具體分攤公式：取得土地使用權所支付金額總建筑面積*清稅面積三、需要核定征收的處理程序三、需要核定征收的處理程序（一）地方稅務機關在清算審核、納稅評

19、估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的， 可以按確定的銷售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值稅。（1）依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；（2）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（3）符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的；（4）納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。土地增值稅清算土地增值稅清算案例案例案例一案例一某房地產開發有限公司建設的“小區”項目，在 2019 年 7 月，向地方第

20、10 頁稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續。一、一、整體整體項目情況簡介項目情況簡介1、某房地產開發有限公司建設小區項目，于 2019 年 2 月開發，座落于區號，規劃批準總占地面積 80,000 平方米。2019 年 3 月地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續。2、該項目于 2019 年初開工建設，于 2019 年 5 月開始對商品房進行預銷售，根據勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為 200,000 平方米，可售面積證書中批復商品房銷售面積 170,000 平方米；其余不可出售的自用辦公、商業、車庫等面積 30,000 平方米。另外還有配套設施面積 12,000 平方米。3、截止

21、 2006 年 5 月 30 日，可售面積中已出售面積為 160,000 平方米,其中出售住宅 120,000 平方米、出售商業用房 15,000 平方米、出售辦公用房 25,000 平方米。剩余未銷售面積 10,000 平方米中，已對外出租 4000 平方米。4、公共配套設施分別為：變電站和熱力站 800 平方米、物業管理用房200 平方米、托兒所 2000 平方米、派出所 500 平方米、游泳館 4000 平方米、自行車棚 1000 平方米，車庫 3500 平方米。5、該項目在 2019 年 5 月通過全部工程質量驗收，并取得了建設工程質量監督總站頒發的“建設工程質量合格證書” 。6、根據

22、房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積 130,000 平方米、總商品住宅共 7 棟為 1040 套，按單棟計算后，每套平均 125 平方米，屬于 2 級土地，根據 2019 年市公布的每平方米普通住房平均交易價格 12710.4 元，規劃批復的項目容積率為 2.5，因此按照普通標準住宅三個條件的標準，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通標準住宅的優惠政策。第 11 頁二、取得收入情況說明二、取得收入情況說明該單位于 2019 年 5 月開始預售房屋, 截止到 2006 年 5 月 30 日，已出售面積為 160,000 平方米，共取得銷售收入總額

23、1,430,000,000 元。其中:出售住宅 120,000 平方米,取得銷售收入 900,000,000 元；出售商業用房15,000 平方米, 取得銷售收入 255,000,000 元；出售辦公用房 25,000 平方米, 取得銷售收入總額 275,000,000 元。另外，取得租金收入 200,000 元。售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。三、扣除項目情況說明三、扣除項目情況說明(一) 取得土價為 4.53,2 億元。單位提供土地出讓合同、地價繳款證明、交納土地出讓金 4.4 億元,繳納契稅 0.132 億元（不含公共配套設施政府

24、贈送的占地面積）。該項目本次清稅應扣除地價：4.532/200,000*160,000=3.6256 億（二）開發成本工程預算及結算明細資料，截止 2019 年 5 月該項目工程成本為 5 億元,該項目本次清稅應扣除的房地產開發成本金額為 3.7763.776 億億元。其中：(1)土地拆遷及補償費：0.4 元。(2)前期工程費：1.2 元。(3)建筑安裝工程費：2.9 元。(4)基礎設施費：0.02 元。(5)公共配套設施費：0.28 元。(6)開發間接費：0.2 元。分攤扣除金額計算過程為：第 12 頁5 億/200,000*160,000=4 億元；（三）房地產開發費用公司不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為： （3.6256+4）*10%=0.76256 億元（四）及銷售環節的有關營業稅 0.72 億元，繳納城市維護建設稅和教育費附加 0.072 億元。（五）房地產開發企業加計扣除為（3.6256+4）*20%=1.52512 億元本次允許扣除項目的總金額為：（3.6256+4+0.76256+1.52