1、第一章第一章 建設工程項目與建筑市場建設工程項目與建筑市場 知識儲備知識儲備 工程建設應該遵循一定的程序進行，而且應該符合國工程建設應該遵循一定的程序進行，而且應該符合國家的有關規定。家的有關規定。 通過本章學習，我們應該：通過本章學習，我們應該： 熟悉建筑產品和建筑活動及其特點；熟悉建筑工程項目建設周期；了解建筑市場的概念及其運行特點；掌握建筑市場的資質管理；熟悉建筑工程交易中心的作用和運行規則。導入案例導入案例 某房地產公司擬開發一高檔住宅小區，小區規某房地產公司擬開發一高檔住宅小區，小區規劃總建筑面積為劃總建筑面積為1616萬萬 m m2 2，包括會所一座、高層、，包括會所一座、高層、小

2、高層住宅共小高層住宅共1818棟，其中棟，其中1919層住宅層住宅6 6棟，棟，13131515層各層各6 6棟，檐高最高棟，檐高最高63 m63 m，為加快工程進度和引，為加快工程進度和引入競爭，開發商擬采用公開招標，分兩個標段。入競爭，開發商擬采用公開招標，分兩個標段。請根據本項目特點為開發商確定項目施工投標商請根據本項目特點為開發商確定項目施工投標商的資質并說明理由。的資質并說明理由。第一節第一節 建設工程項目概述建設工程項目概述一、項目一、項目 1 1項目概念項目概念 項目是指在一定約束條件下，通過項目組織機構進行項目是指在一定約束條件下，通過項目組織機構進行相互協調、生產和控制來實現

3、計劃生產目標的一種獨有過相互協調、生產和控制來實現計劃生產目標的一種獨有過程程2 2項目具有的屬性項目具有的屬性（1 1）項目的一次性）項目的一次性（2 2）項目的唯一性）項目的唯一性（3 3）目標的明確性）目標的明確性（4 4）項目的周期性）項目的周期性二、建設工程項目二、建設工程項目1 1工程建設項目概念工程建設項目概念 工程建設項目是指為完成依法立項的新建、改建、擴建工程建設項目是指為完成依法立項的新建、改建、擴建的各類工程而進行的、有約束目標要求的一組相互關聯的的各類工程而進行的、有約束目標要求的一組相互關聯的受控活動組成的特定過程，包括策劃、勘察、設計、采購受控活動組成的特定過程，包

4、括策劃、勘察、設計、采購、施工、試運行、竣工驗收和移交等。、施工、試運行、竣工驗收和移交等。2 2工程項目的生命周期工程項目的生命周期（1 1）項目啟動階段）項目啟動階段（2 2）項目規劃設計階段）項目規劃設計階段（3 3）項目實施階段）項目實施階段（4 4）項目完工收尾階段）項目完工收尾階段三、建設工程項目的分類三、建設工程項目的分類按建設規模劃分按建設規模劃分序號序號建設建設項目項目工程等級特征工程等級特征大型大型中型中型小型小型1一一般般公公共共建建筑筑單體建筑面積單體建筑面積20 000 m2以上以上5 00020 000 m25 000 m2建筑高度建筑高度50 m2450 m24

5、m復雜程度復雜程度大型公共建筑工程大型公共建筑工程中型公共建筑工程中型公共建筑工程功能單一、技術要求簡單功能單一、技術要求簡單的小型公共建筑工程的小型公共建筑工程技術要求復雜或具有經濟、文化、歷史技術要求復雜或具有經濟、文化、歷史等意義的省（市）級中小型公共建筑工等意義的省（市）級中小型公共建筑工程程技術要求復雜或有地區技術要求復雜或有地區性意義的小型公共建筑性意義的小型公共建筑工程工程高度高度的公共建筑工程的公共建筑工程高度為高度為2450 m的一般的一般公共建筑工程公共建筑工程小型倉儲建筑工程小型倉儲建筑工程相當于四、五星級飯店標準的室內裝修、相當于四、五星級飯店標準的室內裝修、特殊聲學裝

6、修工程特殊聲學裝修工程仿古建筑、一般標準的仿古建筑、一般標準的古建筑、保護性建筑以古建筑、保護性建筑以及地下建筑工程及地下建筑工程簡單的設備用房及其它配簡單的設備用房及其它配套用房工程套用房工程高標準的古建筑、保護性建筑與地下建高標準的古建筑、保護性建筑與地下建筑工程筑工程大中小型倉儲建筑工程大中小型倉儲建筑工程簡單的建筑環境設計及室簡單的建筑環境設計及室外工程外工程高標準的建筑環境設計和室外工程高標準的建筑環境設計和室外工程一般標準的建筑環境設一般標準的建筑環境設計和室外工程計和室外工程相當于一星級飯店及以下相當于一星級飯店及以下標準的室內裝修工程標準的室內裝修工程技術要求復雜的工業廠房技術

7、要求復雜的工業廠房跨度小于跨度小于30 m、吊車噸、吊車噸位小于位小于30 t的單層廠房的單層廠房或倉庫；跨庫小于或倉庫；跨庫小于12 m、6層以下的多層廠房或層以下的多層廠房或倉庫倉庫跨度小于跨度小于24 m、吊車噸位、吊車噸位小于小于10 t的單層廠房或倉庫；的單層廠房或倉庫；跨度小于跨度小于6 m、樓蓋無動荷、樓蓋無動荷載的載的3層以下的多層廠房或層以下的多層廠房或倉庫倉庫相當于二、三層級飯店標準的室內裝修相當于二、三層級飯店標準的室內裝修工程工程序號序號建設建設項目項目工程等級特征工程等級特征大型大型中型中型小型小型2住宅住宅宿舍宿舍層數層數20層層1220層層12層（其中砌塊建筑層（

8、其中砌塊建筑不得超過抗震規范層不得超過抗震規范層數限值要求）數限值要求）復雜程度復雜程度20層以上居住建筑層以上居住建筑和和20層及以下商標層及以下商標準居住建筑工程準居住建筑工程20層及以下一般標層及以下一般標準的居住建筑工程準的居住建筑工程3住宅小住宅小區工廠區工廠生活區生活區總建筑面積總建筑面積30萬萬m2規劃設計規劃設計30萬萬m2規劃設計規劃設計單體建筑按上述住宅單體建筑按上述住宅或公共建筑標準執行或公共建筑標準執行4地下地下工程工程地下空間地下空間（總建筑面積）（總建筑面積）1萬萬m21萬萬m2附建式人防附建式人防（防護等級）（防護等級）四級及以上四級及以上五級及以下五級及以下人防

9、疏散干道、支干人防疏散干道、支干道及人防連接通道等道及人防連接通道等人防配套工程人防配套工程第二節建筑市場第二節建筑市場一、建筑市場概述一、建筑市場概述1 1建筑市場的概念建筑市場的概念 建筑市場是指以工程承發包交易活動為主要內容的市場建筑市場是指以工程承發包交易活動為主要內容的市場. 建筑市場有廣義和狹義之分。建筑市場有廣義和狹義之分。 狹義的市場一般指有形建筑市場，有固定的交易場所，項狹義的市場一般指有形建筑市場，有固定的交易場所，項目招投標主體通過招標、投標形式在建設工程交易中心完目招投標主體通過招標、投標形式在建設工程交易中心完成建筑產品的交換關系。成建筑產品的交換關系。 廣義的建筑市

10、場包括有形市場和無形市場。無形市場即為廣義的建筑市場包括有形市場和無形市場。無形市場即為工程建設提供專業服務的中介組織，如建筑勘察設計、工工程建設提供專業服務的中介組織，如建筑勘察設計、工程監理、工程招投標代理、造價咨詢等智力勞動服務市場程監理、工程招投標代理、造價咨詢等智力勞動服務市場2 2建筑市場體系的特點建筑市場體系的特點（1）建筑產品的交易主要在供求雙方之間進行直接交易，但交易過程受政府行政管理機構的監督交易過程受政府行政管理機構的監督；（2 2）發包方與承包方合同的簽訂在建筑產品未生產之前）發包方與承包方合同的簽訂在建筑產品未生產之前（3 3）建筑產品的特性，決定了建筑市場的地域性）

11、建筑產品的特性，決定了建筑市場的地域性。建筑產品在交易過程中，首要是遵循國家的法律、法規及有關制度，也要遵循地方性行政法規及管理辦法。（4 4）建筑市場的競爭相對激烈。）建筑市場的競爭相對激烈。主要表現在生產者之間的競爭，以及各承包商之間技術力量、設備能力、經濟實力和價格之間的競爭（5 5）建筑工程市場有嚴格的市場準入制度。）建筑工程市場有嚴格的市場準入制度。政府行政主管部門與行業協會都制定了相應的市場準入制度和相關規則，以規范、約束市場主體的生產經營行為3 3、建筑市場的分類、建筑市場的分類 按交易對象分為按交易對象分為建筑商品市場建筑商品市場、資金市場資金市場、勞動力市場勞動力市場、建筑材

12、料市場建筑材料市場、租賃市場租賃市場、技術市場技術市場和和服務市場服務市場等。等。 按市場覆蓋范圍分為按市場覆蓋范圍分為國際市場國際市場和和國內市場國內市場。 按有無固定交易場所分為按有無固定交易場所分為有形市場有形市場和和無形市場無形市場。 按固定資產投資主體分為按固定資產投資主體分為國家投資國家投資形成的建設工程市場，形成的建設工程市場，企事業單位自有資金投資企事業單位自有資金投資形成的建設工程市場，形成的建設工程市場，私人住私人住房投資房投資形成的市場和形成的市場和外商投資外商投資形成的建設工程市場等。形成的建設工程市場等。 按建筑商品的性質分為按建筑商品的性質分為工業建設工業建設工程市

13、場、工程市場、民用建設民用建設工工程市場、程市場、公用建設公用建設工程市場、工程市場、市政市政工程市場、工程市場、道路橋梁道路橋梁市場、市場、裝飾裝修裝飾裝修市場、市場、設備安裝設備安裝市場等。市場等。二、建設工程市場的資質管理二、建設工程市場的資質管理知識儲備知識儲備 為保證建設工程的質量和安全，對從事建設活動的單位和為保證建設工程的質量和安全，對從事建設活動的單位和專業技術人員必須實行從業資格管理，即資質管理制度。專業技術人員必須實行從業資格管理，即資質管理制度。建設市場中的資質管理包括兩類：建設市場中的資質管理包括兩類： 一類一類：從業企業的資質管理；：從業企業的資質管理； 一類一類：專

14、業人士的資格管理：專業人士的資格管理（一）企業的資質管理（一）企業的資質管理 中華人民共和國建筑法規定，政府建設行政主管部門對從事建筑活動的工程勘察設計單位工程勘察設計單位、施工企業施工企業和工程咨工程咨詢機構詢機構實行資質管理。1 1工程勘察設計企業資質管理工程勘察設計企業資質管理 我國工程勘察設計資質分為工程勘察資質、工程設計資質（1 1）工程勘察企業資質管理。）工程勘察企業資質管理。 根據住房和城鄉建設部制定的工程勘察資質標準工程勘察資質標準規定，工程勘察資質分為工程勘察綜合資質工程勘察綜合資質、工程勘察專業資工程勘察專業資質質、工程勘察勞務資質工程勘察勞務資質。 工程勘察綜合資質。工程

15、勘察綜合資質。 工程勘察綜合資質是指包括全部工程勘察專業資質的工程工程勘察綜合資質是指包括全部工程勘察專業資質的工程勘察資質。工程勘察綜合資質只設甲級勘察資質。工程勘察綜合資質只設甲級 工程勘察專業資質。工程勘察專業資質。 工程勘察專業資質包括巖土工程專業資質、水文地質勘察工程勘察專業資質包括巖土工程專業資質、水文地質勘察專業資質和工程測量專業資質專業資質和工程測量專業資質 工程勘察專業資質原則上設甲、乙兩個級別，確實有必要工程勘察專業資質原則上設甲、乙兩個級別，確實有必要的，經批準也可設置專業類丙級。的，經批準也可設置專業類丙級。 工程勘察勞務資質。工程勘察勞務資質。 工程勘察勞務資質包括工

16、程鉆探、鑿井和巖土工程治理。工程勘察勞務資質包括工程鉆探、鑿井和巖土工程治理。工程勘察勞務資質不分等級。工程勘察勞務資質不分等級。（2 2）工程設計企業資質管理）工程設計企業資質管理 根據住房和城鄉建設部制定的根據住房和城鄉建設部制定的工程設計資質標準工程設計資質標準規定規定，工程設計資質分為工程設計綜合資質，工程設計資質分為工程設計綜合資質、工程設計行業資工程設計行業資質質、工程設計專業資質工程設計專業資質和工程設計專項資質工程設計專項資質四類。 工程設計綜合資質只設甲級；工程設計行業資質和工程設計專業資質設甲、乙兩個級別；根據行業需要，建筑、市政公用、水利、電力（限送變電）、農林和公路行業

17、設立工程設計丙級資質，建筑工程設計專業資質設丁級。工程設計專項資質根據需要設置等級（3 3）業務范圍規定。）業務范圍規定。 建設工程勘察、設計企業應當按照其擁有的注冊資本注冊資本、專專業技術人員業技術人員、技術裝備技術裝備和勘察設計業績勘察設計業績等條件申請資質，經審查合格，取得建設工程勘察、設計資質證書后，方可在資質等級許可的范圍內從事建設工程勘察設計活動。工程勘察證書按資質等級可承擔任務范圍工程勘察證書按資質等級可承擔任務范圍 綜合類工程勘察單位承擔工程勘察業務綜合類工程勘察單位承擔工程勘察業務范圍和地區不受限制范圍和地區不受限制 專業類：專業類： 甲級工程勘察單位：甲級工程勘察單位： 承

18、擔本專業工程勘察業務承擔本專業工程勘察業務范圍和地區不受限制范圍和地區不受限制； 乙級工程勘察單位：乙級工程勘察單位： 承擔本專業工程勘察承擔本專業工程勘察中、小型工程項目，地區中、小型工程項目，地區不受限制不受限制 丙級工程勘察單位：丙級工程勘察單位： 承擔本專業工程勘察承擔本專業工程勘察小型工程項目小型工程項目，承擔工程，承擔工程勘察業務勘察業務限定在限定在 省、自治區、直轄市所轄行政區范圍內省、自治區、直轄市所轄行政區范圍內。 勞務類工程勘察單位只能承擔巖土工程治理、工程鉆探、鑿勞務類工程勘察單位只能承擔巖土工程治理、工程鉆探、鑿井等工程勘察勞務工作，井等工程勘察勞務工作，地區不受限制地

19、區不受限制。工程設計行業資質按等級可承擔業務范圍工程設計行業資質按等級可承擔業務范圍取得工程設計行業資質的單位允許承擔的業務范圍：取得工程設計行業資質的單位允許承擔的業務范圍： -甲級工程設計單位承擔相應行業建設項目的工甲級工程設計單位承擔相應行業建設項目的工程設計程設計范圍和地區不受限制范圍和地區不受限制。 -乙級工程設計單位可承擔相應行業的乙級工程設計單位可承擔相應行業的中、小型中、小型建設項目建設項目的工程設計任務，的工程設計任務，地區不受限制地區不受限制。 -丙級工程設計單位可承擔相應行業的丙級工程設計單位可承擔相應行業的小型建設小型建設項目項目的工程設計任務。承擔工程設計的工程設計任

20、務。承擔工程設計限定在省、自治區、限定在省、自治區、直轄市所轄行政區直轄市所轄行政區范圍內。范圍內。 具有甲、乙級資質的單位，可承擔相應的咨詢業務，除特具有甲、乙級資質的單位，可承擔相應的咨詢業務，除特殊規定外，還可承擔相應的工程設計專項資質的業務。殊規定外，還可承擔相應的工程設計專項資質的業務。2 2建筑業企業資質管理建筑業企業資質管理 建筑業企業是指從事土木工程、建筑工程、線路管道及設建筑業企業是指從事土木工程、建筑工程、線路管道及設備安裝工程、裝修工程的新建、擴建、改建活動的企業。備安裝工程、裝修工程的新建、擴建、改建活動的企業。我國的建筑業企業分為施工總承包企業、專業承包企業和我國的建

21、筑業企業分為施工總承包企業、專業承包企業和勞務分包企業。勞務分包企業。 房屋建筑施工企業資質等級劃分具體如下：房屋建筑施工企業資質等級劃分具體如下： （1 1）工程施工總承包企業資質等級分為：）工程施工總承包企業資質等級分為： 特級、一級、二級、三級；特級、一級、二級、三級； （2 2）施工專業承包企業資質等級分為：）施工專業承包企業資質等級分為： 一級、二級、三級；一級、二級、三級； （3 3）勞務分包企業資質等級分為：）勞務分包企業資質等級分為： 一級、二級。一級、二級。企業類別企業類別等級等級承擔工程范圍承擔工程范圍施工總承施工總承包企業包企業（12類）類）特級特級（以房屋建筑工程為例）

22、可承擔各類房屋建筑工程施工（以房屋建筑工程為例）可承擔各類房屋建筑工程施工一級一級（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金冊資本金5倍的房屋建筑工程的施工：倍的房屋建筑工程的施工： 40層及以下、各類跨度層及以下、各類跨度的房屋建筑工程；的房屋建筑工程； 高度高度240 m及以下的構筑物；及以下的構筑物； 建筑面積建筑面積20104 m2及以下的住宅小區或建筑群體及以下的住宅小區或建筑群體二級二級（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金冊資本金

23、5倍的房屋建筑工程的施工：倍的房屋建筑工程的施工： 28層及以下、單跨跨度層及以下、單跨跨度36 m以下的房屋建筑工程；以下的房屋建筑工程； 高度高度120 m及以下的構筑物；及以下的構筑物； 建筑面積建筑面積12104 m2及以下的住宅小區或建筑群體及以下的住宅小區或建筑群體三級三級（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注（以房屋建筑工程為例）可承擔單項建安合同額不超過企業注冊資本金冊資本金5倍的房屋建筑工程的施工：倍的房屋建筑工程的施工： 14層及以下、單跨跨度層及以下、單跨跨度24 m以下的房屋建筑工程；以下的房屋建筑工程； 高度高度70 m及以下的構筑物；及以下的構筑物；

24、 建建筑面積筑面積6104 m2及以下的住宅小區或建筑群體及以下的住宅小區或建筑群體專業承包專業承包企業企業（60類）類）一級一級（以土石方工程為例）可承擔各類土石方工程的施工（以土石方工程為例）可承擔各類土石方工程的施工二級二級（以土石方工程為例）可承擔單項合同額不超過企業注冊資本（以土石方工程為例）可承擔單項合同額不超過企業注冊資本金金5倍，且倍，且60104 m3 及以下的土石方工程的施工及以下的土石方工程的施工三級三級（以土石方工程為例）可承擔單項合同額不超過企業注冊資本（以土石方工程為例）可承擔單項合同額不超過企業注冊資本金金5倍，且倍，且15 104 m3及以下的土石方工程的施工及

25、以下的土石方工程的施工勞務分包勞務分包企業企業（13種）種）一級一級（以木工作業為例）可承擔各類工程木工作業分包業務，但單（以木工作業為例）可承擔各類工程木工作業分包業務，但單項合同額不超過企業注冊資本金項合同額不超過企業注冊資本金5倍倍二級二級（以木工作業為例）可承擔各類工程木工作業務，但單項合同（以木工作業為例）可承擔各類工程木工作業務，但單項合同額不超過企業注冊資本金額不超過企業注冊資本金5倍倍3 3工程咨詢單位資質管理工程咨詢單位資質管理 工程咨詢單位是指依法設立，具有獨立法人資格工程咨詢單位是指依法設立，具有獨立法人資格的開展咨詢業務的中介組織，我國建筑工程領域的開展咨詢業務的中介組

26、織，我國建筑工程領域主要有工程監理、工程招標代理、工程造價咨詢主要有工程監理、工程招標代理、工程造價咨詢等機構組織。等機構組織。（1 1）工程監理企業）工程監理企業 目前，工程監理資質可分為綜合資質、專業資質目前，工程監理資質可分為綜合資質、專業資質和事務所資質，其中建筑工程監理企業資質等級和事務所資質，其中建筑工程監理企業資質等級劃分為專業甲級、乙級和丙級三個級別。劃分為專業甲級、乙級和丙級三個級別。資資 質質 等等 級級甲甲 級級乙乙 級級丙丙 級級業務范圍業務范圍 專業工程類專業工程類別一級、二別一級、二級、三級建級、三級建設工程項目設工程項目的監理業務的監理業務及相應類別及相應類別建設

27、工程的建設工程的項目管理、項目管理、技術咨詢等技術咨詢等相關服務相關服務 專業工程類專業工程類別二級、三級別二級、三級建設工程項目建設工程項目的監理業務及的監理業務及相應類別建設相應類別建設工程的項目管工程的項目管理、技術咨詢理、技術咨詢等相關服務等相關服務 專業工專業工程類別三程類別三級建設工級建設工程項目的程項目的監理業務監理業務及相應類及相應類別建設工別建設工程的項目程的項目管理、技管理、技術咨詢等術咨詢等相關服務相關服務 工程監理企業資質等級和業務范圍工程監理企業資質等級和業務范圍（房屋建筑、水利水電、公路和市政公用）（房屋建筑、水利水電、公路和市政公用）（2 2）工程招標代理機構）工

28、程招標代理機構 工程招標代理企業必須取得招標代理相應等級的資工程招標代理企業必須取得招標代理相應等級的資質證書后，在其資質等級許可的范圍內從事工程監質證書后，在其資質等級許可的范圍內從事工程監理活動。理活動。 目前，工程招標代理企業資質等級劃分甲級、乙級目前，工程招標代理企業資質等級劃分甲級、乙級和暫定級和暫定級 甲級：可承擔各類工程招標代理業務甲級：可承擔各類工程招標代理業務 乙級：只能承擔工程投資額（不含征地費、大市政配套費乙級：只能承擔工程投資額（不含征地費、大市政配套費與拆遷補償費）與拆遷補償費）1 1億元人民幣以下億元人民幣以下的工程招標代理業務，地的工程招標代理業務，地區不受限制。

29、區不受限制。 暫定級：只能承擔工程總投資暫定級：只能承擔工程總投資6 0006 000萬元人民幣以下萬元人民幣以下的工程的工程招標代理業務。招標代理業務。（3 3）工程造價咨詢機構）工程造價咨詢機構 目前，工程造價咨詢企業資質等級劃分甲目前，工程造價咨詢企業資質等級劃分甲級、乙級。級、乙級。 工程造價咨詢企業依法從事工程造價咨詢工程造價咨詢企業依法從事工程造價咨詢活動，不受行政區域限制活動，不受行政區域限制甲級：可以從事各類建設項目的工程造價咨詢業務甲級：可以從事各類建設項目的工程造價咨詢業務乙級：可以從事工程造價乙級：可以從事工程造價5 0005 000萬元人民幣以下萬元人民幣以下的的各類建

30、設項目的工程造價咨詢業務各類建設項目的工程造價咨詢業務（二）專業人士的資格管理（二）專業人士的資格管理 在建筑市場中，把取得從事建筑工程、工程咨詢在建筑市場中，把取得從事建筑工程、工程咨詢執業資格的專業工程師稱為專業人士執業資格的專業工程師稱為專業人士 目前，我國已經確定專業人士的種類有：建筑師目前，我國已經確定專業人士的種類有：建筑師、結構工程師、監理工程師、造價工程師、建造、結構工程師、監理工程師、造價工程師、建造工程師、巖土工程師等工程師、巖土工程師等 專業人士只有參加全國統一執業資格考試，成績專業人士只有參加全國統一執業資格考試，成績合格取得執業資格，注冊后方可從事相關工程建合格取得執業資