1、按揭貸款培訓(xùn)一、個(gè)人按揭貸款定義二、個(gè)人按揭貸款分類三、貸款對(duì)象及條件四、 授信方式、貸款額度 、期限、利率及還 款方式五、貸款擔(dān)保六、貸款流程七、貸款發(fā)放與償還八、貸后管理 目目 錄錄 一、個(gè)人按揭貸款定義一、個(gè)人按揭貸款定義 按揭是英文“mortgage”（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。 個(gè)人住房按揭貸款是指吉林環(huán)城農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)城農(nóng)商銀行）用自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)商建造的個(gè)人住房和商業(yè)用房的商業(yè)性貸款，是借款人、房地產(chǎn)開發(fā)商和貸款人三方進(jìn)

2、行的經(jīng)辦行為。 二、個(gè)人按揭貸款分類 個(gè)人房屋按揭貸款按照交易時(shí)間先后分為：一手房屋按揭貸款和二手房屋按揭貸款。一手房屋是指首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的房屋，包括一手住房和一手商業(yè)用房。二手房屋是指已取得房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明，可在房屋二級(jí)市場(chǎng)上流通且未設(shè)定抵押權(quán)的房屋。根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，二手房屋可分為二手住房和二手商業(yè)用房。（一）按照交易時(shí)間分類：（一）按照交易時(shí)間分類：個(gè)人房屋按揭貸款按照用途分類分為：住房按揭貸款（含別墅、公寓）、商業(yè)用房按揭貸款、車庫(kù)（位）按揭貸款。住房按揭貸款：指我行向購(gòu)買住宅、公寓或別墅的自然人發(fā)放的貸款。車庫(kù)（位）按揭貸款：指我行向購(gòu)買獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的

3、車庫(kù)（位）的自然人發(fā)放的貸款。商業(yè)用房按揭貸款：指我行向購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)明確為“商業(yè)用途/商住兩用房”的商業(yè)用房和商住兩用房的自然人發(fā)放的貸款。 （二）按照用途分類：（二）按照用途分類： 個(gè)人房屋按揭貸款按照經(jīng)營(yíng)類型分為：自營(yíng)類貸款和公積金委托貸款。公積金（組合）貸款在獲得我行所屬分（支）機(jī)構(gòu)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的開辦資格后，在本規(guī)程范圍內(nèi)依據(jù)住房公積金管理部門的規(guī)定執(zhí)行。 （三）按照經(jīng)營(yíng)類型分類：（三）按照經(jīng)營(yíng)類型分類：三、貸款對(duì)象及條件：三、貸款對(duì)象及條件： 年滿18周歲且具有完全民事行為能力的自然人。共同借款人是指兩個(gè)或兩個(gè)以上自然人以借款人的名義共同與我行建立的一筆借貸關(guān)系，共同借款人應(yīng)

4、為借款人進(jìn)行連帶責(zé)任擔(dān)保。 1、個(gè)人房屋貸款的對(duì)象、個(gè)人房屋貸款的對(duì)象（一）具有合法身份證明，能夠提供身份證和戶口簿或護(hù)照、軍官證等有效身份證件。其中，對(duì)于港澳臺(tái)居民及外國(guó)自然人應(yīng)持有有效居留許可證明（境外個(gè)人須在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年）并符合當(dāng)?shù)胤课萁灰坠芾聿块T的相關(guān)規(guī)定；（二）具有合法、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力；（三）具有已簽訂合法有效的購(gòu)房或購(gòu)車庫(kù)（位）合同或協(xié)議； 2、借款人必須同時(shí)具備下、借款人必須同時(shí)具備下列條件列條件（四）具有我行要求的首付款證明；（五）在我行已開立銀行卡或具有結(jié)算功能的儲(chǔ)蓄存折并授權(quán)我行從約定還款賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人

5、承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用；（六）同意以所購(gòu)房產(chǎn)抵押或提供我行認(rèn)可的其他有效擔(dān)保；（七）我行規(guī)定的其他條件。 2、借款人必須同時(shí)具備下列條件、借款人必須同時(shí)具備下列條件 四、授信方式、貸款額度四、授信方式、貸款額度 、期限、利率及、期限、利率及還款方式還款方式 （一）授信方式分為單筆貸款和額度授信，授信額度項(xiàng)下的單筆貸款發(fā)放日不得早于授信額度起始日，貸款到期日不得超出授信額度的到期日。1.對(duì)于購(gòu)買首套自住房的家庭，其商業(yè)性貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的70%。2.購(gòu)買首套別墅貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的60%，對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓盤項(xiàng)下的別墅，其貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的70%。3.對(duì)購(gòu)買第二套商品

6、住房的家庭，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的60%。4.對(duì)于購(gòu)買第三套及以上住房的家庭，以及對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。5.二手住房?jī)r(jià)格依據(jù)借款人所購(gòu)住房買賣合同價(jià)格或評(píng)估價(jià)格兩者較低額確定。 （1）住房按揭貸款）住房按揭貸款 （2）車庫(kù)（位） 車庫(kù)（位）不超過(guò)三個(gè)月且納入住房貸款一并辦理的可比照住房貸款額度規(guī)定執(zhí)行；單獨(dú)申請(qǐng)車庫(kù)（位）按揭貸款的，其貸款額度最高不得超過(guò)所購(gòu)車庫(kù)（位）合同總價(jià)的50%。 商業(yè)用房按揭貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的50%，其中，房屋用途為“商住兩用房”的貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的55%。 （3）商業(yè)用房

7、 （4）二手住房 二手住房?jī)r(jià)格依據(jù)借款人所購(gòu)住房買賣合同價(jià)格或評(píng)估價(jià)格兩者較低額確定，貸款額度最高不得超過(guò)所購(gòu)房?jī)r(jià)的50% 。 （二）、貸款額度（1）住房按揭貸款1.對(duì)于購(gòu)買首套自住房的家庭，其商業(yè)性貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的70%。2.購(gòu)買首套別墅貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的60%，對(duì)于優(yōu)質(zhì)樓盤項(xiàng)下的別墅，其貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的70%。3.對(duì)購(gòu)買第二套商品住房的家庭，貸款額度最高不超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的40%。4.對(duì)于購(gòu)買第三套及以上住房的家庭，以及對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。（2）車庫(kù)（位）不超過(guò)三個(gè)月且納入住房貸款一

8、并辦理的可比照住房貸款額度規(guī)定執(zhí)行；單獨(dú)申請(qǐng)車庫(kù)（位）按揭貸款的，其貸款額度最高不得超過(guò)所購(gòu)車庫(kù)（位）合同總價(jià)的50%。（3）商業(yè)用房按揭貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的50%，其中，房屋用途為“商住兩用房”的貸款額度最高不得超過(guò)購(gòu)房合同總價(jià)的55%。（4）二手住房?jī)r(jià)格依據(jù)借款人所購(gòu)住房買賣合同價(jià)格或評(píng)估價(jià)格兩者較低額確定。 我行在確定貸款期限時(shí)，應(yīng)在綜合考慮借款人的年齡、經(jīng)濟(jì)收入狀況、還款能力、保證或抵押物狀況、房產(chǎn)使用年限等因素的基礎(chǔ)上，合理確定貸款期限。 （三）、貸款期限（1）住房商業(yè)性按揭貸款期限最長(zhǎng)30年，且借款人年齡加貸款期限之和不應(yīng)超過(guò)國(guó)家法定退休年齡；（2）納入住房按揭貸款一

9、并辦理的車庫(kù)（位）貸款期限，按照住房按揭貸款期限的規(guī)定執(zhí)行；單獨(dú)申請(qǐng)個(gè)人車庫(kù)（位）按揭貸款期限最長(zhǎng)10年，且借款人年齡加貸款期限之和不應(yīng)超過(guò)國(guó)家法定退休年齡；（3）商業(yè)用房按揭貸款期限最長(zhǎng)10年，且借款人年齡加貸款期限之和不應(yīng)超過(guò)國(guó)家法定退休年齡；（4）房屋用途為“商住兩用房”的貸款期限按照個(gè)人商業(yè)用房貸款期限管理規(guī)定執(zhí)行。（5）二手住房貸款在滿足上述要求外，還須同時(shí)滿足下列條件： 1、貸款期限不得超過(guò)抵押房屋所占土地剩余使用年限； 2、抵押物房齡最高為30年，且抵押房屋的房齡+貸款期限45年，城市中心區(qū)域可適當(dāng)放寬到55年。 房齡=申請(qǐng)貸款年份-房屋建成年份。 房屋建成年份以房屋所有權(quán)證記載

10、的建成年份為準(zhǔn)，若房屋所有權(quán)證上未記載建成年份的，可以評(píng)估報(bào)告登載為準(zhǔn),或以房管部門檔案查詢?yōu)闇?zhǔn)。 （四）、利率及還款方式（1）貸款利率執(zhí)行浮動(dòng)利率，由借貸雙方協(xié)商確定（一）浮動(dòng)利率按照中國(guó)人民銀行公布的商業(yè)性貸款利率相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，執(zhí)行合同利率，貸款期間不予調(diào)整；貸款期限在1年以上的，如遇中國(guó)人民銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率，則在合同期內(nèi)按年調(diào)整，即在下一年度的公歷1月1日起按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的貸款利率。（二）對(duì)借款人未按合同約定用途使用貸款或未按合同約定日期還款的，按照中國(guó)人民銀行的相關(guān)規(guī)定計(jì)收罰息。1.住房貸款依據(jù)我行的相關(guān)利率規(guī)定執(zhí)行。2.納入住房貸款一并辦理或車（庫(kù)）

11、位貸款與對(duì)應(yīng)住房貸款申請(qǐng)時(shí)間相差在6個(gè)月內(nèi)的車庫(kù)（位）貸款，其貸款利率按照住房貸款利率規(guī)定執(zhí)行；單獨(dú)申請(qǐng)車庫(kù)（位）貸款的，其貸款利率最低可按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。3.商業(yè)用房貸款的，其貸款利率最低可按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。 （2）還款方式：（一）個(gè)人房屋按揭貸款采用等額本息、等額本金、到期一次性還本按月付息、利隨本清等方式還款。對(duì)于采用“到期一次性還本按月付息”方式、利隨本清還款的住房和商用房按揭貸款，須滿足貸款期限在1年以內(nèi)（含）且貸款金額100萬(wàn)元以下（含）的條件 。（二）本貸款從放款的次月起開始還款。每1個(gè)公歷月為1

12、個(gè)還款期，均按月計(jì)收利息。貸款的還款首期和最后一期按照資金的實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收利息。 借款人可在借款合同生效后，提前十五個(gè)工作日向我行書面申請(qǐng)部分或全部提前還款，經(jīng)我行同意后可提前還款。 借款期限在1年（包含1年）以下的，應(yīng)一次性結(jié)清全部貸款本金及利息。 借款期限在1年以上的，借款人可部分或全部提前還款并結(jié)清貸款本息，對(duì)于部分還款的，提前歸還的部分不再計(jì)息，此前已計(jì)收的貸款利息不作調(diào)整。 貸款人可依據(jù)雙方合同約定計(jì)收違約金。 （五）、提前還款五、貸款擔(dān)保個(gè)人房屋貸款實(shí)行抵押擔(dān)保、抵押+保證擔(dān)保、抵押+資金托管或凍結(jié)、抵押+過(guò)程控制和擔(dān)保公司全程保證方式。抵押物僅限于本次貸款所購(gòu)房產(chǎn)。其中一手住房

13、貸款可采取下述（1）、（2）和（5）三種擔(dān)保方式。 （1）房屋抵押擔(dān)保方式，指以房產(chǎn)設(shè)定抵押，取得正式抵押登記證件后發(fā)放貸款。（2）抵押加保證擔(dān)保方式，指房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)辦妥前追加階段性或全程保證擔(dān)保，在符合我行的放款條件后發(fā)放貸款。 階段性保證擔(dān)保期限從貸款發(fā)放之日起，至房產(chǎn)辦妥正式抵押登記手續(xù)，且我行收妥相關(guān)證件之日止，由我行認(rèn)可的擔(dān)保人為借款人全部貸款本息提供連帶責(zé)任保證。全程保證擔(dān)保是指我行認(rèn)可的擔(dān)保人對(duì)其房屋貸款存續(xù)期間的全部貸款本息提供第三方連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 （3）抵押+資金托管或凍結(jié)擔(dān)保方式，指房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)未辦妥前先行放款，由我行對(duì)貸款資金托管或貸款資金（100%保證金

14、）全額凍結(jié)擔(dān)保方式。貸款資金托管期限自貸款發(fā)放之日起，至房產(chǎn)辦妥抵押登記手續(xù)，且我行收妥房屋他項(xiàng)權(quán)證之日止（地方房地產(chǎn)管理部門監(jiān)管交易資金的按其規(guī)定執(zhí)行）。 二手房貸款資金通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶托管，須符合建設(shè)部和中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶有關(guān)問(wèn)題的通知和地方房地產(chǎn)行政管理部門關(guān)于二手房交易資金托管相關(guān)規(guī)定要求；采取借款人或賣方個(gè)人賬戶托管的，按照我行個(gè)人二手房屋交易資金托管業(yè)務(wù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（4）抵押+過(guò)程控制方式，指房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)未辦妥前先行放款，自貸款發(fā)放之日起，至房產(chǎn)辦妥抵押登記手續(xù)且我行收妥房屋他項(xiàng)權(quán)證之日止的擔(dān)保

15、空檔期內(nèi)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由分行盡可能采取措施進(jìn)行過(guò)程控制，擔(dān)保空檔期原則上不超過(guò)7個(gè)工作日，特殊情況最長(zhǎng)不得超過(guò)15個(gè)工作日。 （5）擔(dān)保公司全程保證方式，指由擔(dān)保公司為借款人的全部債務(wù)提供全程全額第三方連帶責(zé)任保證擔(dān)保,借款人將其本人或第三人的合法房產(chǎn)依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保，貸款合同執(zhí)行完畢后解除擔(dān)保。該方式下?lián)９卷毎纯傂蟹ㄈ丝蛻羰谛旁u(píng)審標(biāo)準(zhǔn)核定擔(dān)保額度，原則上此種授信方式貸款最長(zhǎng)期限為五年。六、貸款流程1、一手房按揭貸款：借款人填寫個(gè)人住房借款申請(qǐng)書，并向經(jīng)辦行提交下列資料：（1）有效的身份證件。具體為居民身份證，能夠提供身份證和戶口簿或護(hù)照、軍官證等有效身份證件。其中，對(duì)于港澳臺(tái)居民

16、及外國(guó)自然人應(yīng)持有有效居留許可證明（境外個(gè)人須在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年）并符合當(dāng)?shù)胤课萁灰坠芾聿块T的相關(guān)規(guī)定；。（2）借款申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明，包括經(jīng)營(yíng)資料、家庭收入證明（借款人及配偶的收入證明（要求加蓋單位公章或勞資部門印章）、納稅證明、銀行對(duì)賬單等的原件及復(fù)印件； （一）、貸款材料（3）已婚借款人提供夫妻關(guān)系證明（結(jié)婚證或戶口簿復(fù)印件），出具其配偶經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；（4）有共同借款人的，要求提供借款人各方訂立的共同還款責(zé)任確認(rèn)書，明確在一方無(wú)力償還貸款的情況下，其他方的還款責(zé)任；（5）符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；（6）不低于總購(gòu)房款規(guī)定比例的首期付

17、款全額發(fā)票或收據(jù)；（7）借款擔(dān)保的抵押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押的證明和有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明；（8）借款人及其共有人（如有）同意抵押的證明材料；（9）在我行已開立銀行卡或具有結(jié)算功能的儲(chǔ)蓄存折并授權(quán)我行從約定還款賬戶中直接扣收貸款本息及應(yīng)由借款人承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用；（10）經(jīng)辦行要求提供的其它資料，包括非自然人應(yīng)提供企業(yè)資料。2、二手房按揭貸款：(1)賣方及配偶（含房屋共有權(quán)人）有效身份證件及婚姻狀況證明；(2)所售住房的房屋所有權(quán)證，有共有權(quán)人的，應(yīng)提供房屋共有權(quán)證；(3)房屋共有權(quán)人同意出售房屋的書面文件；(4)如房屋已出租，須提供承租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面文件； （二）、貸

18、款審查經(jīng)辦行在收到個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)后，至少應(yīng)由兩名客戶經(jīng)理聯(lián)合對(duì)借款人提交的全部文件、資料的真實(shí)性、合法性和貸款的可行性采取現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、詢問(wèn)等方式進(jìn)行全面的審查、評(píng)估。（1）身份證件的審查。身份證是否真實(shí)有效，是否經(jīng)有權(quán)部門簽發(fā)，是否在有效期內(nèi)，與戶口簿上的有關(guān)要素是否一致，與借款人的情況是否相符。（2）借款人償債能力證明材料的審查。主要審查薪金收入證明，投資收入證明，財(cái)產(chǎn)收入證明，信用記錄證明等情況，核查借款人償還貸款本息的能力，要求住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下（含），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含），需要在收入比中將配偶、共同借款人的收入計(jì)算在內(nèi)的，也應(yīng)將其

19、債務(wù)一并計(jì)入。 。 1、貸款材料審查（3）購(gòu)買房屋的協(xié)議書或合同書的審查。合同是否真實(shí)、有效、合法，標(biāo)的物的真實(shí)合法，雙方的責(zé)任、權(quán)利完整、有效，雙方簽章齊全、有效，購(gòu)房人與借款人姓名一致，實(shí)地調(diào)查所購(gòu)住房的地址、面積、售價(jià)、交房日期是否明確合理。（4）自籌資金的審查。借款人用于購(gòu)買房屋自籌資金的有關(guān)證明，借款人已交房款收據(jù)原件、已交房款銀行進(jìn)賬單或現(xiàn)金交款單復(fù)印件。（5）調(diào)查押品合法性和價(jià)值。認(rèn)真調(diào)查核實(shí)抵押房屋現(xiàn)狀、房屋用途、房屋權(quán)屬狀況和交易價(jià)格，確保抵押物合法，抵押價(jià)值合理。（6）商業(yè)用房按揭貸款須嚴(yán)格調(diào)查交易的真實(shí)背景、投資風(fēng)險(xiǎn)，了解商業(yè)用房地段的升值潛力。客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)借款人購(gòu)買商

20、業(yè)用房的用途（出租或經(jīng)營(yíng)），對(duì)商業(yè)用房商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)前景、借款人從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等方面有針對(duì)性地進(jìn)行調(diào)查并單獨(dú)撰寫授信調(diào)查報(bào)告。調(diào)查借款人的資信情況，主要根據(jù)借款人所提供的材料，查詢個(gè)人與經(jīng)營(yíng)企業(yè)征信報(bào)告并與借款人面訪洽談，對(duì)借款人資信給予綜合評(píng)價(jià)。（1）借款人主體資格審查，判斷借款人的民事行為能力，核實(shí)借款人的年齡、職業(yè)、健康狀況。（2）審核借款人家庭收支情況，收支比例是否控制在我行規(guī)定的比例內(nèi)，以確定借款人的償債能力。（3）貸款擔(dān)保調(diào)查。認(rèn)真調(diào)查擔(dān)保人的合規(guī)、合法性和代償能力等情況，認(rèn)真調(diào)查質(zhì)押物的合法性、有效性、足值性、可變現(xiàn)性。2、貸款人資信調(diào)查（4）通過(guò)中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)、我

21、行個(gè)貸系統(tǒng)，查詢借款人房貸次數(shù)、信用記錄和其他負(fù)債情況，如借款人在銀行的貸款有以下情況之一，且不能提供我行認(rèn)可的情況說(shuō)明，則我行應(yīng)嚴(yán)格審慎審批該筆貸款。1.現(xiàn)有貸款狀態(tài)為逾期；2.近2年內(nèi)有連續(xù)逾期90天以上不良記錄，或累計(jì)逾期記錄超過(guò)6次；3.信用卡有惡意透支信用卡賬戶為非正常狀態(tài)，且欠款金額在3000元人民幣以上（含）。 3、貸款上報(bào)審批客戶經(jīng)理對(duì)借款人調(diào)查后，符合條件有貸款意向的，形成調(diào)查報(bào)告及上報(bào)材料，提出初步意見，報(bào)支行審貸小組審核，支行審貸小組審核后，上報(bào)有權(quán)審批部門審批。審批重點(diǎn)關(guān)注：（一）貸款額、成數(shù)、期限是否符合規(guī)定；（二）借款人資格和條件是否具備；（三）借款人和房產(chǎn)經(jīng)銷商提

22、供的材料是否正確、完整、合規(guī)； 3、貸款上報(bào)審批（四）客戶經(jīng)理對(duì)借款人資信狀況的評(píng)價(jià)分析是否準(zhǔn)確合理；（五）貸款風(fēng)險(xiǎn)分析是否客觀合理；（六）其他需要審查的事項(xiàng)。（七）審批合格后，按我行相關(guān)流程發(fā)放貸款七、貸款發(fā)放與償還 （一）、貸款發(fā)放貸款的發(fā)放：經(jīng)辦行根據(jù)貸款最終審批意見，與借款人協(xié)商貸款條件，經(jīng)借貸雙方同意后，訂立個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同、委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書，辦理抵押登記和公證等相關(guān)手續(xù)。 （一）、貸款發(fā)放（1）經(jīng)辦行應(yīng)協(xié)助借款人辦妥有關(guān)公證、抵押登記等手續(xù)，明確抵押權(quán)的第一受益人為貸款人。房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助貸款人辦理個(gè)人住房貸款的抵押登記手續(xù)，辦妥后將房屋他項(xiàng)權(quán)利證交貸款人收押。如果借

23、款人尚未取得房屋所有權(quán)證，經(jīng)辦行和借款人可持依法生效的房屋買賣合同，到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門辦理抵押登記手續(xù)，他項(xiàng)權(quán)利證書由經(jīng)辦行入庫(kù)保管；（2）借款人（含主申請(qǐng)人、共同申請(qǐng)人）、經(jīng)辦行和房地產(chǎn)開發(fā)商訂立個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同； （一）、貸款發(fā)放（3）辦理貸款所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)，具體包括抵押登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等；（4）由房產(chǎn)開發(fā)商作保證人的，全部貸款手續(xù)核實(shí)無(wú)誤后，經(jīng)辦行應(yīng)在貸款手續(xù)辦理之前，通知房地產(chǎn)開發(fā)商存入貸款人規(guī)定數(shù)額的保證金；（5）客戶經(jīng)理填寫貸款發(fā)放憑證，由借款人簽字蓋章，經(jīng)有權(quán)審批人簽批后，交由會(huì)計(jì)人員按照有關(guān)約定條款，將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)商專戶。 （二） 、貸款償

24、還還款方式詳見四（四）、（五）還款方式規(guī)定。八、貸后管理 貸后管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)貸款有關(guān)事宜的管理，包括貸后檢查、貸款本息回收、不良貸款管理與處置、抵押物管理、貸款信息管理、檔案管理。 （一）、貸后檢查經(jīng)辦行應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定及時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類，并建立貸后檢查制度。貸后檢查的主要內(nèi)容1、借款人依合同約定歸還貸款本息情況；2、借款人有無(wú)騙取經(jīng)辦行為；3、借款人品行、職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況； （一）、貸后檢查4、抵（質(zhì)）押物保管及其價(jià)值變化情況；5、有關(guān)合同及相關(guān)資料的完整性與有效性，有無(wú)與法律、法規(guī)和制度相抵觸，需要變更、修改和補(bǔ)充的；6、信貸資產(chǎn)風(fēng)

25、險(xiǎn)變化情況及趨勢(shì)；7、房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)情況8、其他相關(guān)信息。 （二）、貸后檢查方式及時(shí)限1、對(duì)正常、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進(jìn)行，至少每季檢查一次；2、對(duì)次級(jí)、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每月至少進(jìn)行一次；3、對(duì)于突發(fā)性、嚴(yán)重性問(wèn)題應(yīng)隨時(shí)檢查。 （三）、貸后檢查程序1、可通過(guò) 提示、約見借款人（借款人必須積極配合貸款人貸后檢查工作，否則貸款人有權(quán)要求其提前還款，直至依法處理其抵押物）、現(xiàn)場(chǎng)檢查走訪、個(gè)人征信系統(tǒng)查詢等途徑獲取信息，對(duì)各種信息進(jìn)行綜合分析，了解借款人違約的主要原因；2、根據(jù)借款人違約情況，判斷貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，確定貸款形態(tài)；3、對(duì)借款人違約行為提出催收貸款或強(qiáng)制清收

26、貸款的處理方案，上報(bào)有權(quán)部門批準(zhǔn)； （三）、貸后檢查程序4、檢查后要撰寫貸后檢查報(bào)告，經(jīng)支行行長(zhǎng)簽字后存檔備查；5、經(jīng)辦行每季度要撰寫貸后總體檢查情況報(bào)告，存檔備查。 （四）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的回訪與檢查（一）了解在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、價(jià)格變化和開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況。（二）了解開發(fā)商房屋竣工驗(yàn)收、辦理大證以及換發(fā)小證的流程進(jìn)展情況。（三）了解樓盤的價(jià)格變動(dòng)狀況。一旦發(fā)現(xiàn)或預(yù)計(jì)出現(xiàn)對(duì)我行個(gè)貸業(yè)務(wù)造成風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，須逐級(jí)報(bào)告相關(guān)部門停止貸款發(fā)放并采取相應(yīng)的防控措施。 （四）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的回訪與檢查具體檢查內(nèi)容至少包括：（一）定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)回訪與檢查，內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)商資信變

27、化情況、項(xiàng)目銷售情況、房屋權(quán)屬證書辦理情況等，并形成書面回訪與檢查報(bào)告。（二）經(jīng)辦行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和合作記錄確定定期回訪與檢查的時(shí)間間隔，對(duì)資信評(píng)級(jí)較高、以往合作記錄較好的合作機(jī)構(gòu)，可每季度或更長(zhǎng)時(shí)間回訪一次。對(duì)資信評(píng)級(jí)一般且合作中發(fā)現(xiàn)不良記錄的，要加大回訪頻率，至少每季度或每月一次。 （四）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的回訪與檢查（三）對(duì)回訪過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商及項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況的，限期要求其糾正，對(duì)不予糾正的，中止或終止合作協(xié)議，暫停或停止發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款。1、不及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書，不配合辦理房屋抵押登記；2、拒絕履行合作協(xié)議中約定的連帶保證責(zé)任；3、經(jīng)營(yíng)狀況惡化，喪失擔(dān)保能力或者擔(dān)保能力嚴(yán)重下降； （四）、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的