1、精選優質文檔-傾情為你奉上萬達商業規劃研究院黃大衛院長：萬達廣場規劃設計特點商業規劃研究院院長萬達商業規劃研究院黃大衛院長：非常高興來到沈陽，沈陽的父老鄉親們，以及媒體的朋友們，以及關心萬達的各界朋友們，大家下午好。很高興來到這里和大家就萬達商業地產的發展以及我們沈陽北一路項目的特點跟大家做一個交流。 介紹我們沈陽北一路項目的特征之前，我想跟大家做一個萬達城市綜合體規劃特點的介紹。我是萬達商業規劃院的主管沈陽項目的院長，我有幸跟隨董事長從商業地產的初期一直追隨董事長到現在，走過了商業地產發展的一代、二代、三代的產品。對萬達現在做的城市綜合體的來龍去脈有比較詳細的了解。在這里我希望能夠和大家進行

2、互動，希望大家能夠對我的介紹如果有什么疑問可以問我，大家做個交流。首先我們就萬達城市綜合體的規劃特點進行介紹。介紹的主要內容分成了三個部分，一個是萬達城市綜合體的特點；第二要跟大家解釋一下萬達為什么要建設城市綜合體；第三我們就大家關心的沈陽北一路項目有什么新的特點。大家知道萬達在沈陽已經做了三個店，我們還要繼續做下去，我們每一個店都有提升。沈陽北一路有什么樣的提升，精彩在哪里？接下來會跟大家介紹。首先說一下萬達城市綜合體及其特點。萬達做商業地產走到現在也是經過了一段摸索。之所以找到這種發展模式，大家也能夠通過以下的介紹感受得到。要想介紹商業綜合體的模式，首先要談到的是，萬達商業地產的產品模式。

3、大家都知道，我們所有的努力，所有的部門都是為我們產品負責的，我們自己的商業地產有什么特點呢？我們簡單地回憶一下。萬達做商業地產以來，我們走過了三代的產品模式，第一代是單店，第二代組合店。從集團發展的進程上來看，我們第一代店和第二代店一共開發了12個項目，從2002年到2006年，在全國各地開發的了很多項目。這些項目都是在城市的核心區以及副中心，萬達所到之處，為城市帶來了重要的影響。第三代的產品商業綜合體是從2007年開始，到去年年底已經開業了30個項目，到2010年萬達已經開業了40多個項目，萬達之所以能夠高速發展，在各個不同城市做項目，而且每一個項目做得都是非常火，而且對城市的貢獻，對市民、

4、對投資方都有很好的回報。為什么會這樣？下面我們就說一下“城市綜合體”，這是一個學術概念，簡單跟大家交流一下。城市綜合體首先是一個建筑綜合群體，不是一棟簡單的功能建筑，是有城市居住、辦公、商務、購物等功能高度集約的地區，從建筑形態上來講是一個建筑的綜合群體。從功能上來講有城市功能，有居住，有商務辦公，有酒店，有綜合性購物中心，休閑娛樂、餐飲等等，這些城市功能組合了我們叫做城市綜合群體。所以萬達做的是第三代產品，叫城市綜合體。回歸萬達為什么能夠找到一種發展模式，能夠適合中國，以及在中國遍地開發做商業。我們認為最重要的是萬達找到了一種商業地產發展模式。發展模式究竟是什么呢？其實就這么幾句話。第一個，

5、我們以萬達廣場命名的城市綜合體為商業地產的核心產品。現在萬達集團在各個城市做的項目就是以萬達廣場為名的城市綜合體，以這種產品持續發展并不斷完善。在沈陽項目就體現到集團不斷追求，不斷超越的理念。比如說我們建了太原街的萬達廣場，又建了沈陽鐵西，以及沈遼東路的購物中心。我們下來做的北一路就要有超越。第二個，就是集團董事長一直追隨的企業理念，就是要為城市做貢獻，要使得企業效益、社會效益雙效合一。萬達的購物中心為什么只做三層，這么好的地段只做三層的購物中心，是不是很可惜？作為開發商來講，追求利潤是無可厚非，但是萬達為什么做三層的步行街，大家接下來會感受到萬達這么做。萬達是期望一座萬達廣場能成為一座城市中

6、心，這是我們發展的模式。萬達城市綜合體我們有簡單的生存模式，我們會有詳細的介紹。首先我們會有非常精彩的室內步行街。我們是想營造一年四季如春的購物環境。圍繞這個室內步行街我們有很多種相關聯的業態組合在步行街里面。這種發展模式萬達也是經歷了很長時間，之所以萬達能夠在全國各地迅速發展，而且每個項目都得到當地的歡迎，這種產品本身適合在中國目前的狀況進行快速發展，而且效益都很好。我們有一條步行街，還有很多商業綜合體的建筑樓，這是我們的一個動畫，首先我們非常關注室內步行街給消費者帶來的購物感受。接下來我們圍繞步行街還有很多其他特色商業街的組合。比如說我們還有室外的街，為什么要有這種產品推出，給我們消費者帶

7、來哪些信心。大家可以看到，萬達是希望它的購物環境和硬件設施提升一個水平。北一路這個項目從建筑形態的規劃上，董事長講寧可少建一些建筑面積，把品質做上去，把空間做好，使在北一路的萬達廣場業主獲得一種不同的購物環境，業主在這里感受到不同的購物感受。 這是一個商業綜合體生成的畫面，我們是經過了很多年的探索，整個世界上也是絕無僅有的。我們萬達商業地產為什么做的這么成功，大家知道一般的商業地產都需要培養一段時間，做商業是比較難的，董事長有一句話“戰戰兢兢、如履薄冰”大家知道很多房地產商也在做商業地產，商業地產是投資大，風險也大。它是綜合技術比較復雜的項目，把商業項目能做的好是比較難的，萬達也是摸索了很長時

8、間，這個產品是這樣一個基本圖形。我們有自己的商業綜合體，包括有寫字樓、酒店，還有其他的城市步行街等等。這張圖是一個平面圖，有綜合樓和娛樂樓。這種商業樓為什么拿出這么大的面積做主力業態呢？也是為了項目的聚集人氣。圍繞著這個主力店還有室內步行街，我們還做了室外的，有特色主題的金街，我們還注重城市的廣場，我們希望這個購物中心是一個城市的中心，給市民，給購物者，以及小業主、消費者帶來很好的休閑場所。 大家知道做商業地產首先商業地產成功是規劃設計要成功，反過來講，如果對商業地產沒有細致的了解，甚至沒有本質了解的話，即使規劃設計找了名牌大師來做，有些項目也不是很成功。全國各地這種案例也很多，之所以走到現在

9、，而且每個場所都有自己的特色。歸結一點萬達為什么選擇建設城市綜合體呢？我們有這么幾個考慮。第一個城市綜合體是打造城市中心的好方法。要想打造一個城市中心，或者商務中心，這是一個比較好的方法。可以豐富與完善城市功能，是完善整個區域城市功能，并帶動周邊地價的增值。第二個體現萬達以人為本的設計理念。萬達做事和其他地產商還有一些不同，董事長王建林一直告訴我們，在做項目的時候一定要替業主著想，一定要替投資萬達的各種客戶著想。萬達能夠做的好也是體現了萬達的這種用心。體現萬達以人為本城市綜合體的模式能夠極大地滿足人民對城市功能的需求，一站式的服務，在這里面吃、喝、玩、樂全部解決。最后對城市的功能進行補充。它不

10、是一個簡單一組建筑，是有這樣的城市功能。萬達城市綜合體為什么做到現在會有這么多好的效果，我們集團也做了總結，我們大概總結了一下幾點。為什么萬達廣場到每個城市的開發有好的收益和效果。第一個帶動城市結構的調整。萬達到一個城市來做商業地產，不單單是做一個購物中心，會帶動產業結構調整。政府在各種數據上看都有感受。第二是有效拉動需求。第三完善城市功能。第四創造大量就業崗位。另外最重要的是創造持續的巨額稅源。為什么有好的稅收，是萬達做的好的，適合業主在這里經營，也適合消費者在這里購物。萬達的成功是開發模式、策劃模式以及產品模式，創新的成功。不單單是一個建筑設計的成功。這張照片是我們去年剛開業沈陽鐵西萬達廣

11、場一個總體情況。會帶來城市一個綜合收益。下面我們要介紹沈陽北一路項目規劃特點與產品優勢。我們在北一路項目上設計有哪些獨到之處。首先我們定位于要與其他項目不同，打造沈陽新的中央商務區，使得我們城市不單有基本的購物功能。我們除了有業態，有專門的設計和招商之外，我們的形象上，要比其他幾個店要高，形象上也有突破，大家可以看到這是我們當時做的效果方案，我們用到好的材料。在立面上有新的材料使用，包括夜晚的效果，白天的效果都是比較酷的。從項目的具體規劃特點，我們希望能夠給各位朋友做一些介紹。這個項目我們由四個部分構成。一個是總建筑面積大約接近28萬平米的項目，地上大概有20萬平米左右。萬達大型購物中心是這里

12、面最主要的部分。接下來有商務酒店，為什么在這里有商務酒店呢？商務酒店帶來商務酒店的客流，而且對城市功能完善起到很好的作用。接下來是我們的室外商業步行街，以及室內商業步行街的綜合。還有我們的公寓，我們現在稱之為三代半產品，我們正在做第四代產品的過渡。大家知道沈陽鐵西萬達廣場是沒有室外景街的，我們這個項目是以室外景街的一種提升。我們接下來會有詳細的設計，我們是如何考慮的。另外我們從城市形象上，我們考慮到城市區域整體形象，商務上的需求，我們做了一些立面上的考慮。公寓有很好的視野，我們在規劃布置上也有很好的結合，以及周邊城市布置，我們有一些相關的考慮到居住在公寓里面的業主，他們視線的感受。我們步行只蓋

13、了三層，簡單地講蓋的高就可以多賣錢，那萬達為什么是這個尺度，我們會有詳細的分析。從長度上來講，在步行街購物是步行為主，我們認為從人的購物角度分析，拎著重物步行就在500米，我們設計這種尺度就是萬達做商業地產，為什么購物中心人這么多，消費者為什么到我們這里。就是我們在設計當初“以人為本”的考慮是落實到每一個細節當中。從長度來講，不能做太長，也不能過短。在相關的位置上，我們也提供了休息的場所。講到這里，大家可以看到，集團規劃院前期的圖紙。4月15日剛簽訂的方案。推出之前，我們又反復地對這個項目的動線進行了仔細的考慮，我們是希望引進金街以后，像室內步行街一樣，開業即火，我們在動線處理上又忍痛割愛，又

14、割舍了將近2000多平方米的商鋪。我們從集團這個角度，從為業主著想的角度，寧可萬達少賣2000多平方米的商鋪，也要把空間做好把動線做好。從這一點大家能感受到，集團為用戶著想的用心。希望對業主這種關愛，大家都能夠感受到。從商業的規劃原則上，大家都知道，萬達做商業地產有一個秘訣叫做“定單地產”，萬達為什么做商業地產做一個火一個，我們在建設之前把招商全部確定，我們對外是可以承諾的，我們完全按照進駐我們項目主力店功能需求進行設計。他進到我們場子里就非常適合經營的，也是適合消費者在里面購物的。這是做的效果圖，我們想為什么做三層的步行街，一會兒我們從道理上講一講。另外我們講大面積的地下停車。大家都知道停車

15、的需求，停車的方案解決的好與壞，停車是不是很人性化的關懷，也直接影響場子的經營。在地下車庫也專門的導向設計，讓車主能在第一時間找到想去的業態，體現了非常細致的人文關懷，是這些業主，包括消費者切身能夠感受到萬達對他們細致關懷。我們這里引進了一個室外步行街。室外步行街我們想打造成另外一種風格的購物街，使得和室內步行街有不同的購物感受。大家都知道，現在來講，作為購物中心的基本職能已經能夠得到滿足。在自己居住的小區，找一個超市就能夠買到自己想要的商品。有很多到購物中心不是來單單購物，領著一家老小，或者女朋友，在場子里面轉一轉，而是一個很好的交流環境，是一個非常美好的購物環境，愉悅的生活是靠設計者精心設

16、計打造出來。我們希望在北一路的設計上，對小業主的關愛，人文的關懷，希望業主能夠感受的到。這是我們商務酒店的立面，還有公寓的立面，對城市的影響也希望有寫字樓的影響。我們這里面做商業綜合體首先要突出商業，大家知道商業綜合體萬達很多是持有物業，是需要集團沉淀大量的資金才可以，為了保證場子做的好，大量的面積是作為持有物業。只有個別商業進行銷售。現在也是考慮國家宏觀經濟調控，大家對投資商也要有一些產品選擇，所以本次推薦會重點商鋪也是大家非常關注的，我希望通過我的介紹，使得各位能夠了解到萬達做商業地產的與眾不同的獨到之處。我們這里面做了城市廣場，我們也拿出很大面積做城市廣場。這個廣場大概有2萬多平方米，結

17、合城市廣場做了很多點、線、面的結合。使得業主在我們這里消費，包括顧客能夠非常方便，非常舒適，避免購物中心就緊臨著繁忙的馬路。一個購物上可以緩沖一下，也是一個周邊群眾活動非常好的場所。這里面我們有九大主力業態，也要和大家介紹一下。我們這個項目是以沈陽鐵西萬達廣場不一樣的。我們有萬千百貨，有大玩家電子游藝廣場，有大歌星娛樂廣場，還有五星級的萬達影城IMAX、國美電器數碼廣場，精品餐飲酒樓。我們為什么做酒樓呢？我們的購物中心第三層都是各種小吃，以及沈陽市前十幾位特色的名小吃。為什么要做餐飲酒樓，就是我們經過調查，我們周邊有很多商業宴請的需求，我們設計酒樓也是有社會調查的。大家在大排擋吃飯，和在酒樓包

18、間吃飯是不一樣。有宴請需求肯定要選精品高檔酒樓，我們也安排了餐飲酒樓。我們還有三家國內知名的連鎖名店，還有大型的超市。這些業態我們都設置在北一路的項目里面。這里要單獨講一下，我們客戶很多，這些主力店都是有非常知名的影響力，它會帶領整個城市的消費，引領到中高端的消費水平。從購物衷心的設計角度，我們拿百貨店來講，我們是怎么樣體現對消費者的關心？比如說我們從百貨店不同的樓層，他經營的商品不同，他對燈光的需求，對空調的需求，比如說賣精品首飾的，還有女士的服侍，我們在建設初期就一部設計到位，使得我們購物中心達到不同的需求。我們知道還原物件在普通的燈光下，如果還原就需要達到自然燈光的色溫。使得小業主在挑選

19、商品的時候跟室外有分差。 接下來綜合樓里面我們有各種業態，有健身，有各種電器，包括酒吧等等。這些業態里面也是在設計當初就已經考慮到。比方說這里面的健身需要有什么健身設備？酒吧有什么空間的需求，等等我們都考慮進去了。我們在做項目的時候，是根據不同的業態，不同的空間，有很多細致替業主考慮的方面。這是我們的娛樂樓，是萬達樂線，KTV，這還有數字IMAX影廳，去年有一個影片叫阿凡達，根據我們集團對整個IMAX影廳的發展趨勢的判斷，我們今天在沈陽北一路項目，這一個廳投資2000多萬，一套設備1200多萬，因為我們知道，IMAX片源是單獨的攝影機，單獨的放映機，這個設備還只有美國生產。所以這次我們抓住了I

20、MAX影片上影的時機，我們通過美國IMAX公司調研了解到，從今年開始，從全世界范圍內，IMAX電影要有一個突飛猛進的發展。我們北一路的萬達廣場有幸在這個時候趕到了IMAX影廳，真的是沈陽市，甚至遼寧省的一大興事。我們建成的時候會有很多大片的上映，而且我們是數字3D，一種是模擬的3D，它的的效果和我們數字IMAX無法比擬的。沈陽北一路是有幸能夠感到第一批，實質是我們萬達在沈陽，或者在遼寧第一塊真正的數字IMAX影廳，也是為市民，為一方城市帶來一個福音。餐飲酒樓我們快速說一下，酒樓里面的大堂、廚房需求都是不一樣的，如何考慮經營，業主在這里面舒適經營。我們為經營方考慮的多，他能夠經營舒適，就會吸引很

21、多業主，吸引很多消費者到這里消費，我們董事長的一句話“讓業主著想，讓商家能夠賺到錢”有的時候靠商家自己，是比較難的，所以我們在這里跟大家承諾，包括我們所有的業態里面，都是按照我們對商業地產的理解，都是最好的室內環境。萬達商業地產產品設計有什么具體的手法。我們也比較簡單，就是四項，實際上萬達商業地產也沒有太多的神秘，只是我們考慮的細致一些。從解密上來講就四個把刷子。第一個主力店、和次主力店，我們要為店家和業主考慮細致又細致才行。他為什么到我們這里來，怎么能經營好，在經營過程當中會產生哪些問題，在設計管理當中就解決這些問題，是其他開發商做的比較少。第二個我們創造非常完美的室內步行街。接下來我們北一

22、路獨有的室外步行街，我們還要有公用空間，我們不能一位追求建筑面積，一定要有優勢，把建筑空間讓出來，獻給城市。現在可能實際上損失面積，大是城市的舒適度提升了，購物的環境得到明顯的提升。從另外一個角度來講，也促進了商業增加收益。我們花點時間說說步行街，步行街是花了很多時間做研究的。我們希望室內的步行街，萬達做步行街這么多考慮，其實每個城市還有不同。我們希望做的步行街，每個城市的步行街有不同的感受。比如說北一路的步行街和鐵西的步行街和太原街的又有不同，我們的設計模型是什么樣子的呢？為什么我們只做三層的步行街？當初我們做商業地產的時候，理想化的模型是這樣的，營造一個四季如春，非常宜人的購物環境。為什么

23、要建三層，我給大家介紹一下。我們有的設計600平米，有的設計800平米的中亭，這設計面積都有相關規定，我們也出臺了一系列相關規定，甚至國家設計中心的規范也是由我們院為主編織的。我們同時希望這個街做的要豐富變化一些，不要看上去審美疲勞，不能看上去都一樣不行。這些我們規劃設計人員用很多心思才能夠實現的。即使一個很小的角落，也要給他提供溫馨的場所。大家試想一下，一對年輕男女，在購物中心里創造一個談戀愛的場所，即解決了終身大事，又在這兒進行了消費，兩全其美的好事。為什么能夠愿意到這里來？要有這樣的環境。我們也是對這些消費者進行了考慮，通過調研，我們要營造這些非常特別的購物環境。為什么愿意到這里來？因為

24、我們用心了。另外我們要做一些特色，這些都是我們規劃院做的研究，而且不斷的研究，不斷的探索。即使我們狹小的購物空間，我們也可以營造出非常有特點的景點，使得在這里購物非常有趣味，為什么萬達火，這些東西都是起了作用的。非常適宜的尺度，以及相關的考慮，一些景觀要素設計，都是考慮到“以人為本”貼心關懷。為什么只做三層街？到萬達購物三層街感受到非常舒適。為什么尺度是這樣的呢？我給大家介紹一下。我們是進行了人，就是消費者在購物中心，購物行為的分析得出來的。我們認為，我們三層街的時候，大家看一看，這是人的視線分析，我們不管在一層，二層，三層，我們設計理念是在任何位置都能夠同時看到我們三層的店招，這三條線是我們作為建筑設計的一個控制線，不管是在三層也好，在一層也好，這樣使得我們尺度更好。一層也是一樣，從一樓透過二層的樓版，看到三層的店招，只有這樣的尺度才能夠實現。這樣就得出我們步行街的尺度，只有三層。大家試想一下，站在三層上和一層的交流還是比較方便的。如果是四層、五層就不是很方便了。萬達購物中心為什么人多，為什么愿意交流？就是尺度設計導致的。所以通過細節的解密，為什么要解密，實際上也不是秘密，秘密的核心就是萬達對業主，對消費者考慮的周到，考慮的細致，這里從自然而然能感受得到。大家試想一下，六層、八層的購物中心，這種感受就不是很親切。萬達寧可犧牲面積，也要創造一個舒適的購物感受。我們通過各種努力，希