1、P470208 陳玲 10 沈盼盼 13 胡藝王瑩 15 林帆帆 18 林小釵 19 王麗 21 高蘇菲 41 蔡靜艷 43 -杭州下沙第六大道商鋪房地產中介門店選址與店面裝修調查報告目錄一、房地產中介店門選址條件1二、中介門店評估21下沙社會環境綜述22下沙房地產市場綜述33下沙住宅市場需求43店鋪分析7商鋪現場照片11平米布置圖12三、軟裝和硬裝主要成本估算表13預算表113預算表214預算表316房地產中介門店選址與店面裝修調查報告-杭州下沙第六大道商鋪一、房地產中介店門選址條件1、成熟商圈范圍；2、目標店方圓3公里區域內(10萬人30萬人)，居民聚居、人口集中的地方；3、店面臨主干道，

2、門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4、交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客步行不到10分鐘的路內的街道開店；5、有大型樓盤即將交付的地方；6、地標性樓盤區域；7、中介門店比較集中的地方；8、一些大型的專業市場旁邊；9、大型或重點學校的旁邊；10、交通比較方便的地方，有停車位更好；11、主干道或次級主干道的寫字樓。二、中介門店評估1下沙社會環境綜述社會文化；杭州經濟技術開發區是1993年4月經國務院批準設立的國家級開發區，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區已構建了完善的基礎設施、優美的園區環境、便捷的生活設施、高效規范的政府服

3、務，目前轄區人口40萬。曾被日本貿易振興機構評為中國75個城市開發區投資環境最佳開發區，被聯合國環境規劃署等多家機構聯合評為跨國企業投資的最佳開發區經濟生活; 杭州開發區以打造國際先進制造業基地為目標，大力實施“工業興區”戰略，近五年來，工業經濟以年均30%以上的速度增長，形成了電子信息、生物醫藥、機械制造、食品飲料四大主導產業。2006年，開發區完成工業總產值1113.4億元，外貿出口71.11億美元，綜合經濟實力位居全國國家級開發區第十二位。  杭州開發區以打造國際先進制造業基地為目標，大力實施“工業興區”戰略，近五年來，工業經濟以年均30%以上的速度增長，形成了電子信息、生物醫

4、藥、機械制造、食品飲料四大主導產業。2006年，開發區完成工業總產值1113.4億元，外貿出口71.11億美元，綜合經濟實力位居全國國家級開發區第十二位。2下沙房地產市場綜述杭州大都市格局形成后，城市多核、多組團已是勢在必行。作為房地產來講，也全面進入了板塊時期。應當說，杭州無論有多少板塊，在房產品上都有與地塊相關聯的特色、特點，投資什么板塊的房產，必須先了解地塊本身的特性和其城市背景。對于下沙，極大多數杭州市民可能并不十分了解。在許多市民眼里，下沙原是一塊沙地，后來變成杭州的工業城，所以，下沙是與工業聯在一起。在另一群市民眼里，下沙有大學城，所以，下沙與大學聯在一起，事實上，近年的一些房產開

5、發項目也都打“學院”牌，如東海·未名園的“新學院e派”、偉星房產的下沙·文匯苑等。其實，下沙是工業城，下沙有大學城，這些都是片面的認識。從新一輪規劃開始（20002020年），下沙的定位是杭州的一個副城，其功能是綜合性的，與英國、韓國等倡導和開發建設的新城一樣，是獨立的城區，十分強調人口居住與就業機會的平衡性。根據規劃，到2020年，下沙新城將有常住人口是50萬，這樣的規模，就已經是中等城市了，自身的城市配置必須非常完備。所以，投資下沙房產，不要認為只是在投資工廠宿舍和教師公寓。另外，從地理位置講，下沙在杭州的東部，現在杭州整個臉都在向東轉，并且明確提出“錢塘江時代”的概念

6、，這對下沙是有利的。下沙新城，從大氛圍來講，就是錢塘江所帶來的那種具有視野開闊、氣勢不凡的感覺，什么都是新的，完全可以不受西湖時代、西湖文化的影響。這對外來人和杭州向往現代時尚的年輕人以及創業者是有吸引力的。現在杭州正在討論“創業在杭州”，從方向上講，要創業，在下沙肯定是首選。目前在下沙開發的樓盤不多，這可能是與下沙板塊不被大家看好有關。不過，因為有大學城的宣傳和正式啟動，正在開發的幾個樓盤：東海·未名園、商宇·香榭里花園和下沙·文匯苑都得到了教師們的青睞，其中，東海·未名園已銷售得差不多了，商宇·香榭里花園正在銷售之中，下沙·文匯苑

7、還未正式推出銷售，銷售價格目前在3600元平方米左右。從時機上講，投資下沙房產，目前比較理想，理由是杭州大多數人還不了解下沙房產的真正價值所在，等到大家都看好這一區域，下沙的房價肯定會上漲。并且比較而言，杭州老城區實在少有可投資的房產，高價位的房子只能適宜居住，不適宜投資。另外，下沙新城通過十多年的開發建設，現在已經具備居住的條件。過去在上海有“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”的說法，現在已成笑話，作為投資者，在這笑話的背后，可以從中得到一些啟示。下沙房地產開發量：3下沙住宅市場需求A、意向購房者的重點需求研究區域選擇：市中心、城西、城東、城北是最受歡迎區域，濱江受支持率驟降，下沙需求持衡，呈

8、穩步上升趨勢。本次調研顯示：意向購房者區域的選擇發生了較大的變化,市中心因其稀缺性以及商業、配套的成熟度和價格抗跌性成為最受歡迎的區域，以24.3%的占比取代城西占據首位；城西以19.3%退居第二，但依然是購房者青睞的宜居之地。下沙配套的逐漸完善和居住環境的日益提升，需求持衡，呈穩步上升趨勢在所有區域選擇中變化較大的是濱江區域。前幾年，濱江一直是意向購房者選擇的前三甲；而在本次調研中，此項比例大幅降至8.5%，成為歷年最低。這跟近兩年隨著杭州車輛的快速增多，錢江一橋和三橋高架交通情況堪憂，成為居住在濱江最大的障礙，也是不少人選擇離開濱江的重要原因。同樣，三墩因在售樓盤的稀少、九堡因房價的快速上

9、升，區域關注度均有所下降。與此相反的是，閑林、下沙等近郊板塊由于配套的日趨完善、交付樓盤的增多，居住的可實現性日漸提升，因此，區域的接受度有逐漸升高的趨勢。B、兩房需求比例大幅上升，占比50.6%本次調研顯示：兩房和三房戶型仍是市場需求的主流選擇，分別占50.6%和37.4%。不斷新生的首次置業者對兩房保持較高的興趣，而大部分改善居住需求的二次置業者依然青睞三房，因此，二房和三房的戶型格局各有所需，始終保持著較高的比例。對比歷次調研數據，本次調研中兩房的需求比例出現大幅上升，成為2007年以來最高峰；而三房戶型的需求歲仍占有較大比重，但持續兩年的上升態勢被打破，形成了2007年以來的最低點。兩

10、者反向的發展態勢預示著樓市的需求發生了一定的改變，從原本較為舒適的三房需求轉向滿足單個家庭基本居住需求為主，這是部分二次置業客戶受新政影響放棄購房而首次置業群體回歸樓市的直接結果。3店鋪分析店鋪地址第六大道384號商鋪面積52開間5米進深10米層高38米租金35萬/年裝修情況未裝修附近樓盤夢琴灣、海天城、朗詩國際街區、第六大道、金沙居附近中介店鋪文業不動產、嘉禾中介、第六大道售樓中心樓盤名稱樓盤情況夢琴灣下沙江景人文社區華元·夢琴灣，以年度58套的銷售佳績成為2005年杭州人氣最旺的業主大家庭，現已售完，進入二手房市場。二手房掛牌均價：11995元/平米2010年6月共有228套二手

11、房掛牌網海天城海天城剩余20余套最后房源，面積范圍在113-270方左右，均價為13000元/平米。一次性付款98折，按揭99折。2010-5-20第六大道已售完，進入二手房市場。住宅全面售馨，商鋪面積區間在300-500平米之間。均價18000元/平米。 住宅12000元/平米，購房暫無優惠朗詩國際朗詩國際街區剩余尾房20套，主要分布在1號樓1單元的一樓、二樓，以及32樓房源，戶型面積有80方和180方，剩余房源均價在1500016000元平方米。預計將于2011年12月交付，交付標準為毛坯。 2010-03-26金沙居二手房掛牌均價：9423元/平米 2010年6月共有18套 ；新房成交均

12、價：7893元/平米2010年5月共有9套近幾年，房地產中介服務行業也迎來了一個黃金發展時期。據了解，在國外，90%以上的房屋流通都是通過中介企業完成，存量房的成交量遠遠超過了增量房，達到了51。而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市達到了150，二、三級市場非常活躍的城市也只不過11左右。無論是從150還是從11，要達到國外的51的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。調查還顯示，房產中介連鎖經營企業的店鋪數量和收入兩項指標均高于連鎖行業平均增長水平，店鋪數量達到了兩倍以上，收入更是在三倍以上。豐厚的投資回報刺激著中介連鎖店如雨后春筍般出現在大街小巷。據業內人士分析，在房產中介的眼中，

13、門店是宣傳自身品牌的最好招牌，如何讓自己的門店更加搶眼，盡可能地吸引最多的客源，成為中介在布點時首先必須考慮的問題。我們所選店面位于杭州下沙高教園區東區，25號大街以東的第六號大街384號。這里交通方便，東側是景觀大道和錢塘江，距離市區40分鐘左右的車程，新開通的江東大橋在本案北側約800米，蕭山國際機場到項目僅15分鐘左右的車程。沿項目旁邊的沿江大道前往錢江新城，僅需20分鐘左右的車程。地鐵一號線延伸段（今年開工建設的“迎賓路站”）和快速公交站點距離項目約步行10分鐘。且在此店面正前方具有公交車站（大量居民上下班最多的車站）顧客步行不到五分鐘便可到店內咨詢。除此之外，此門店的前方具有停車位，

14、有利于前來詢問顧客車輛的停行。目前下沙人口預計在60萬左右，其中有15萬大學在校生,8萬外來職工,流動人口占了絕大多數。且東區各個樓盤正在建設銷售中，隨著東區經濟建設的發展，鐵路和樓盤的大量建成，將極大的吸引顧客。此選址的店面，其西側是杭州第4中學和文海小學，斜對面是浙江經濟職業技術學院，北面是杭州工商大學。且附近具有大量的大型樓盤，如：金沙學府，野風海天城，華元夢琴灣，多藍水岸，朗詩國際街區等。如下圖：此區位于學校附近和樓盤交付的地帶，居民聚集，人口集中，可以大量的吸引顧客前往本店咨詢，有益于提供相應的服務。此區房產中介集中，有第六大道售樓中心、嘉禾房產、文業不動產等，雖中介集中，商家之間的

15、競爭激烈，但是其好處也不可忽略：買房的人看起來方便，可以貨比三家，在眾多的中介公司中挑選到自己滿意的房子。只要我們中介具有品牌優勢，且店面整潔規范，服務周到，相信顧客還是會作出明知的選擇。從以上幾點評估可以看出，此選取的門店具有很高的可行性。商鋪現場照片 平米布置圖廁所員工休息間（更衣室）飲水機文件柜三、軟裝和硬裝主要成本估算表房地產中介門店裝修預算表預算表1公司地址：第六大道384號名稱面積/數量/單價小計服務臺2m×400800桌臺板8m×1601280背景墻3m×100300形象墻2m×160320玻璃門800800吊頂50582900頂乳膠漆50

16、201000墻面乳膠漆120182160網線 電線等35003500門面玻璃15001500地磚38003800黃沙水泥12001200踢腳線30m×15450更衣室隔墻570350清運垃圾 打地磚等13001300小計（元） 21660材料采購（人工費） 21660×3管理費 21660×153249總計房地產中介門店辦公用品預算表預算表2新店地址：第六大道384號 面積： 52平方米 聯系人： ：編號預置資產名稱商家產地規格參考單價運費需求情況需求數量備注×1黑色網面辦公椅華東家私市場廣東外貿產品（固定）160無2黑色網面辦公椅安吉電鍍銀色加邊雙網高

17、背（固定）1303仿皮高腳吧椅安吉電鍍銀色1804硬面升降吧椅安吉塑面加厚氣壓桿140產地板材鋼管厚度不同有差異5軟面圓形升降小吧椅安吉油壓桿856常用單層面板會議桌/800-9007雙層加厚面板會議桌/1000-13008常用普通面板電腦桌/30096門更衣柜河南55010鐵質文件柜河南鐵質600-800板材厚度不同價格有差異11黑色網面辦公椅杭州舊貨市場無保修安吉電鍍銀色加邊雙網高背（固定）90按距離，運輸車輛大小自負運費312仿皮軟面椅/70413玻璃圓桌/鋼化80-1501大小不同價格有差異14軟面圓形升降小吧椅安吉油壓桿65315常用單層面板會議桌/4501166門更衣柜河南400117鐵質文件柜河南鐵質350-550鋼材厚度不同價格有差異18格力空調家具市場/3匹柜機/2級能效4560119美的飲水機/250-3501不同型號以市場價為準20飛利浦 機國產帶分機接口110總價6955元房地產中介門店辦公用品預算表預算表3新店地址：第六大道384號 面積： 52平方米 聯系人： ：編號預置資產