1、關于國家工商總局最新房地產廣告發(fā)布規(guī)定的十大解讀成務律師認為：規(guī)定的重新頒布是根據新廣告法進行條文調整的結果，今后工商部門查處廣告違法將會有更充分的執(zhí)法依據。今天成務律師就從實務運用角度對規(guī)定進行重點解讀。一、規(guī)定的適用范圍規(guī)定的適用主體包括開發(fā)商、房地產權利人、房地產中介機構，其中的“房地產權利人”是指除開發(fā)商和中介機構之外的，通過購買、委托經營、信托等合法方式取得房地產項目所有權或經營權的主體；適用的行為包括房地產項目的預售、預租、出售、出租、項目轉讓等。規(guī)定列舉了兩種不適用本規(guī)定的行為，分別是居民私人發(fā)布的售房、租房、換房廣告和非經營性的售房、租房、換房廣告，如果實施前述兩種行為的主體發(fā)

2、布虛假廣告的，工商機關不能依據本規(guī)定進行處罰，但當事人可以以欺詐、重大誤解、締約過失等理由請求法院撤銷合同或解除合同。二、重提廣告法第二十六條規(guī)定的違法行為規(guī)定第四條與廣告法第二十六條的規(guī)定保持了一致，主要涉及房地產面積表述方式、不得含有升值或投資回報的承諾、不得以時間表示距離、不得違反有關價格管理的規(guī)定、不得對未完成的市政條件作誤導宣傳房地產廣告在表述面積時，應為建筑面積或者套內建筑面積。建筑面積就是建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積；套內建筑面積又稱作使用面積，是指建筑物各層平面中可直接供生產或生活使用的凈面積的總和。除面積應當真實外，含有以下內容的房地產廣告也將屬于違法：（1）“每年升值X

3、X%、“每年按照購房款XX%返還收益”等含有升值或者投資回報的承諾的廣告；（2）“距離CBD只需10分鐘”、“開車一小時”等以時間表示距離的廣告；（3）違反中華人民共和國價格法以及相關法律、法規(guī)、政策等有關價格管理規(guī)定的行為；（4）對規(guī)劃或者建設中的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳的廣告行為。鑒于此，相關主體發(fā)布房地產廣告時，如確需對房產升值做出宣傳的，也不能給購房者帶有具體數字或其他可能固化升值或投資回報率的承諾；如需要載明項目與某一特定區(qū)域的距離的，應當是該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離；房地產廣告中的定價和標價方法不得違反價格管理的相關規(guī)定；如涉及未建成

4、的交通、商業(yè)、文化教育設施以及其他市政條件的，應當注明屬于規(guī)劃中還是建設中。三、七種不得發(fā)布房地產廣告的具體情形規(guī)定第五條列舉了七種不得發(fā)布房地產廣告的情形，分別是：（一）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；（二）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（四）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；（五）權屬有爭議的；（六）違反國家有關規(guī)定建設的；（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的。以上七種行為大致可分為三類：其中（一）、（二）、（六）、（七）屬于違反國家房地產管理制度，暫時或永久無法辦理房產權利證書的

5、情形，因而不能發(fā)布房地產廣告；（三）、（五）屬于房地產權屬存在瑕疵未最終確定歸屬的情形，不得發(fā)布房地產廣告；（四）的規(guī)定則是為了防止開發(fā)商將預售款用于非項目建設的其他用途，所以只有取得預售許可證才能發(fā)布房地產預售廣告。四、明確了發(fā)布房地產廣告所需的證明文件規(guī)定第六條明確了發(fā)布房地產廣告需要提供的兩類證明文件，一是發(fā)布主體需要取得的證明其主體資格的文件，包括廣告發(fā)布主體的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明，房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，中介機構代理銷售房地產項目的還應提供業(yè)主委托證明等；二是房地產項目需要取得的證明文件，包括項目土地使用權證明，工程竣工驗收合格證明，預售、銷售許可證證明，出租、項目轉讓廣告應

6、當具有相應的產權證明等。五、廣告中有關項目的視覺宣傳應名實相副根據規(guī)定第十一條的要求，如涉及項目位置示意圖的，應清晰準確地表示項目的占地面積、立體效果以及項目與周邊建筑設施的比例關系。實踐中，開發(fā)商經常在項目位置示意圖中故意縮短項目與周邊重要建筑設施的距離，這是不允許的。規(guī)定第十三條要求“房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。”常見的情況是，宣傳材料上含有“精裝酒店式公寓”、“霍曼四房門、科寶博洛尼整體櫥柜、美標潔具、馬可波羅地磚、圣像地板、阿里斯頓熱水器、森德散熱器，國際一流品牌整體精裝，安置高貴身心，保證主人拎包入住”等詳細裝修的內容，而實際情況相差甚遠，此種行為屬于廣告違法

7、。規(guī)定第十四條禁止利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。有的開發(fā)商在廣告上使用“天安門、盧浮宮、獨立公園”等其他項目的形象作為本項目的效果進行展示，這種行為屬于廣告違法。根據規(guī)定第十五條，如房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。因施工過程中的設計變更或其他原因，建筑設計效果圖或者建筑模型照片與最終建成的房產可能會存在差別，所以如廣告宣傳材料使用設計效果圖或模型照片的，應注明。六、廣告中的價格表示應真實、確定、有效規(guī)定第十條要求，房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。違反本條規(guī)定的常見情形有“XXXX元/平方米起”、“每平米低

8、至XXXX元”、“價格你來定”等。正確的做法為，價格應為實際的銷售價格，明示價格的有效期限，多個樓盤分期開盤銷售的，應該標明屬于第幾期的價格。七、房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容只有獲得國家許可的金融機構才有權面向社會公眾進行融資，房地產企業(yè)不得融資或變相融資，實踐中常見的融資或變相融資行為主要有不具有房產銷售內容或者未取得銷（預）售許可證而進行銷售并收取房款的行為，因而不得就該類行為發(fā)布房地產廣告。八、禁止有關辦理戶口、就業(yè)、升學等的虛假允諾為了吸引客戶，房地產商經常會打出諸如“買房子送戶口”或者“買房即可擁有名校教育資源”等對購房行為有實質性影響的內容，但實際結果要么是上述指標有限，要么購房后根本無法兌現。今后，房地產商房不得在廣告中作出能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾。九、物業(yè)服務宣傳應與實際相符規(guī)定第十九條要求，房地產廣告中涉及物業(yè)管理內容的，應當符合國家有關規(guī)定；涉及尚未實現的物業(yè)管理內容，應當在廣告中注明。實踐中不少開發(fā)商打出“酒店式物業(yè)、24小時貼身服務”、“酒店式物業(yè)、24小時管家服務”、“XX物業(yè)全程顧問服務，世界級服務模式完美呈現”等內容的廣告，如上述物業(yè)管理內容尚未實現的，