1、1 1 / / 1010徐州市房地產市場調研報告一、徐州簡介徐州市位于江蘇省的西北部，人口約 900900 余萬，徐州東西長約 210210 公里，南北寬約 140140 公里，總面積 1125811258 平方公里，占江蘇省總面積的 1111%。地處蘇、魯、豫、皖四省 交界，為東部沿海與中部地帶、上海經濟區與環渤海經濟圈的結合部。京滬、隴海兩大 鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿 徐州南北，公路四通八達，北通京津，南達滬 寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西、南北經濟聯系的重要十字路口”徐州歷史悠久，是歷代兵家必爭之地，古稱彭城。徐州是歷史形成的區域性商貿都會和物資集散中心

2、，近年來，商業設施不斷完善，商賈云集，市場繁榮，商品流通業的高速發展，使得 徐州向輻射淮海、溝通全國、連接 國際的區域性商貿大都會迅速邁進。二、徐州市宏觀經濟指標分析相關經濟指標如下表所示：表 2-12-1 （來源于江蘇省統計局網站）指標項目國民生產總值（億）城鎮固定資產投資（億）房地產開發投資（億）城鎮居民人均可支配收入（元）在崗職工平均工資（元）04 年1095.800.21318.750.4030.910.0398400.10158090.1703 年905.660.14227.180.2830.100.208954135510.1402 年791.440.11177.60-0.3825

3、.01-0.20118870.1301 年715.71287.8531.3410502由上表可以看出，徐州市國民生產總值逐步上升，城鎮居民人均可支配收入穩步提 高，平均工資穩步上升。從這些因素可以看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消費能 力逐漸增強。對新商品房的需求會不斷提高，長期來看，徐州的房地產市場的有效需求 會逐步釋放出來，房地產市場會有一個長遠的發展。從上表還可以看出，房地產開發投 資增幅較緩，而同期市場需求不斷提高，會給徐州市房地產市場的價格帶來一定幅度的 上漲。三、徐州市房地產市場行情分析度住宅均價為2047元/平方米，房價繼續上漲，但漲幅趨緩。在國家房地產宏觀調控政策下，徐州市

4、房地產市場上的價格2005年第三季度徐州市住房均價為2283元/平方米，二季度住宅均價為2189元/平方米，一季2 2 / / 1010表現平穩。1、2005年徐州市各區住宅市場價格走勢季度均值中心區東區南區西區北區05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.962344

5、3.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.7519336.5013165.9604-21832 -2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879-2572-1314-2299-1614-1268-由上表可以看出，徐州市住宅市場價格兩年來保持著穩步增長，在0 5年 一 季 度 和 二 季 度 增 速 較快，到了三季度增速減緩。中心區、南區和西區住宅市場價格較東區和北區為高，但南區和西區的住 宅市場價格出現了小幅下降趨勢。見下面兩圖。中心區：中心區住宅市場價格上漲幅度

6、較上季度有所減緩，該區域在市中心，屬于商業服務區，生活便利，商業發達，地價相對于周邊更為昂貴，促使該區域房價較高。預計今后房價走向為以小幅 度上漲，穩中有升。東區：東區住宅市場價格繼續小幅度上漲，但較上季度上漲幅度減緩。由于該區域基礎設施不夠 發達，生活設施還不齊全，故房價保持在較低水平。隨著城市化的發展和人們生活水平的提高，預計 今后房價走向為穩中有升。南區：南區的生活環境比較好，有大量購房者在這里購房置業，帶動了南區房價的上漲故此區房地產價格相對較高。本季度房價走勢有所下調，原因在于國家房地產調控政策的出臺、還有相關媒體對房價將會下調的一種預測，導致了購房者雖然有需求但暫時持幣觀望，部分房

7、地產商迫于回款的壓力而被迫下調樓盤價格。隨著房地產市場的逐漸回暖，預計本區域住宅市場房價將會是逐漸小幅度上 升。西區：上季度本地區住宅市場房價上漲非常快，達到16.26%，原因在于西部多個新增樓盤的項目的帶動以及該區域居住條件和周圍環境的不斷改善。本季度房價有所下調原因如南區。預計今后房價不會有太大的波動。北區：北區本季度住宅市場價格在上季度上漲的基礎商繼續快速上漲，高達10.52%。原因在于本區域新住宅樓盤增多，居住環境的到不斷改善，同時本地區房價基數本來較低，故有一定的上漲空3 3 / / 1010間。預計北區房價今后是穩步上升。從上圖可以看出，徐州市房價保持著穩步增長，05年一季度增速較

8、快，隨后房價雖然繼續上漲，但漲幅逐漸下降。原因在于兩個方面，一是隨著徐州市經濟的發展，人們生活水平的提高，對購置新房的需求逐步的釋放出來，同時隨著土地成本的提高和新樓盤質量的提高，即樓盤成本的提高必然會導致房價的上漲；二是隨著國家各項調控政策的實施，對房地產市場造成了一定的影響，普通購房者持幣觀望，使有效需求受到壓制，故房價漲幅有所下調。2、房地產交易情況三季度增量住房交易為1670戶（宗），交易面積為17.6萬平方米，交易額2.84億元，比二季度分別下降37.57%、38.14%、42.28%;存量房交易為2601戶（宗），交易面積為16.39萬平方米,交易額2.31億元，比二季度分別下降3

9、9.83%、36.45%、31.86%。相關具體情況見下表:年、季度戶數交易面積交易金額增量住房（商品房）2005年第三季度1670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644-19.42-2.91-存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328-20.86-2.71住宅均價走勢圖25002000150010005004 4 / / 101

10、0由上表可以看出，2005年第二季度三項指標較一季度由大幅上漲，而三季度的三項指標較二季度有大幅下降，大致和一季度持平。幅度下降的原因在于國家政策的陸續出臺，給了人們一種房價將會下降的預期，加上各項媒體的推波助瀾，加強了人們的這種心理，有效需求受到壓制，交易量就會大幅下降；同時，7、&9月份天氣炎熱，是房地產市場的傳統淡季，銷售量一般不高。3、商品房預（銷）售情況三季度商品房批準預（銷）售面積為41.67萬平方米，同比2004年三季度上升49.89%，其中住宅34.87%，同比上升45.84%。但對比2005年第二季度而言，供應量有所下降。季度商品房預售面積變化情況2005年第三季度4

11、1.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.49-4、徐房指數分析2005年第三季度徐房指數為2700點，比上季度上漲111點，漲幅為4.29%。（基期為2003年第三季度，基期指數為2000點）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指數200020542220216721932238242125892700漲幅-2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指數走勢圖300025002000150010005000總結徐州市房地產市場的情況，可以看出，房地產市場的價格有所上升，交易量和交易額

12、卻大幅下降，原因可以從以下幾個方面來分析：1國家新政的影響。0303 年 121121 號文的出臺，大幅限制了開發商貸款的門檻，由于開 發商的融資渠道相對單一，因此融資難度大幅提高，開發商迫于迅速回籠資金的壓力， 只有快速將手上樓盤出手，而在徐州市房地產市場同質樓盤較多，要想快速出手，只有 降低價格。0505 年 5 5 月份國八條的出臺，其中重要的一項是在住房轉讓環節征收營業稅， 這項政策對二手房影響甚大，因此二手房交易迅速降溫。同時，各項調控政策的綜合效 應也逐漸發揮出來，購房者普遍認為房價將會有所下降，加上媒體的推波助瀾，更是加 深了購房者的這種心理預期，購房需求受到了極大的壓制，故交易

13、量03年 03 04 045 5 / / 1010和交易額會大幅下 降。同時，這也導致了部分樓盤房價的下調。宏觀調控是交易量和交易額下降的主要原 因。2一般來說，在房地產市場，7 7、8 8 9 9 月份是銷售的淡季，這幾個月天氣炎熱，人們 一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產市場交易量和交易額下降的 第二個原因。3由于前兩個原因的存在，房價應該有所下降。但從總體來看，房價為什幺還有所 上升呢？主要原因是成本拉動型的房價上漲，近些年來，土地實行招、拍、掛等制度， 土地成本大幅上漲；各項制度的實施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環保 等要求的提高，還有建筑材料價格的上漲，使樓盤的開發成本逐漸提高，這些原因都導 致房價的上漲。四、徐州市土地市場分析1 1、土地掛牌信息（9.159.1510.2710.27）編號地塊坐落性質面積（就）容積率樓面地價（元）底價（萬元）備注16 知春園下淀小學東，白云山北居住697461.3551.55000拆遷17 橡膠廠火車東站西北角商業辦公居住367854.8712.56000(65