1、1 / 7我國房地產市場的現狀、存在問題及對策分析組員： 鄒宏敏20073110135王慧英20073110122吳杰20073110125喬淼200731101202 / 7我國房地產市場的現狀、存在冋題及對策分析我國經濟能夠持續繁榮十幾年，作為國民經濟發展的支柱產業，房地產可謂功不可沒。 在我國任何一個城市里，隨處可見的建筑工地顯示著這個城市的繁榮向上，銀行里則擠滿了 到處前來辦理房屋按揭貸款手續的人們。想像一下，如果一個城市缺少了房地產這個行業， 那么這個城市的經濟發展就缺少了龍頭，城市發展就缺少了“啟動機”。要深入探究我國房地產市場的狀況，首先要做的是了解該市場的基本概念、市場結構 以

2、及我國房地產市場的發展進程。一、房地產市場概述房地產產品的運行過程必須經歷土地和生產資料的購買、房地產開發建設、房地產商品的消費三個環節狹義的房地產市場是指房地產商品進行交易活動（買賣、租賃、抵押等）的場所，房地產商品在市場供給與需求的相互作用下，通過市場流通實現其價值。廣義的房地產市場是指房地產交易雙方經濟關系的總和。房地產市場的運行環境及影響因素是多方面的，我們可以從以下表格來了解:房地產業運行環境主要影響因素社會環境人口數量及其文化、教育、職業、性別、年齡等結構、家庭數量 及其結構、各地的風俗習慣和民族特點等政治環境政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性、政府以及公眾 對待外資的態度

3、等經濟環境城市或區域總體經濟發展水平、就業、支付能力、產業與結構布 局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等金融環境宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發育程度等法律制度環境與房地產業有關的正式規則，包括現行法律與相關政策技術環境技術水平、技術政策、新產品開發能力以及技術發展動向等資源環境土地、能源、生態等自然資源條件國際環境國際資本流動和經濟的全球化、房地產市場的結構房地產市場包含三個基本組成要素：房地產市場的主體、房地產商品及其相關的權屬和房地產市場交易組織。房地產市場的主體即市場的主要參與者，包括：房地產的使用者和消費者（個人、集體、公共組織以及政府單位）、房地產的供給者（可以是作為土地所

4、有者的國家，也可以是企業和個人等）、作為管理者的政府（包括中央政府和各級地方政府）和房 地產市場中的各種中介組織機構（如物業管理機構、專業咨詢機構或人員等）。房地產市場的供給主體通過綜合考察以及詳細討論，計劃、修建相應的房地產產品， 在此期間需要相應的一些專業機構和人員提供輔助服務活動，生產的房地產產品，可以出售或出租給需求主體，而這一系列的生產活動在管理者的監督下進行。房地產市場運行結構是一個龐大而又復雜的市場體系，按不同的市場分類標準，可以 對房地產市場進行不3 / 7同的分類劃分，而且，每個市場又可以進行市場細分。在此不一一列舉，但可以從該市場運行的結構體系圖反映出來:三、我國房地產市場

5、的發展進程要研究其發展進程，首先必須明確，我國房地產市場與歐美國家的根本性差異：歐美 國家房地產市場形成有幾百年歷史，是與工業化進程同步發展的漸進歷程；中國房地產市場是計劃經濟向市場經濟過渡過程中，特別是1998年我國住房貨幣化改革以來新近形成的，因此與我國股票市場一樣是“政策市”，政策決定了房地產市場的興衰和未來的發展趨勢，也決定了地方政府通過房地產市場的手段發展地方經濟。1、2008年9月以前的房地產市場和房地產政策1998年我國住房貨幣化改革決定了其后十幾年我國房地產市場的根本發展方向。1998年-2008年，中國房地產市場分為三個階段：第一階段，1998年-2003年；第二階段，200

6、3年-2007年；第三階段，2007年-2008年9月。（1）第一階段，1998年-2003年該時期的特點是研究如何使房地產市場從計劃經濟向市場經濟過渡，解決居民的基本 住房條件；以居民消費需求為主導的市場。（2）第二階段，2003年-2007年2003年的SARS事件使我國一些大中城市的經濟發展停滯，特別是房地產市場受影響 明顯。當時政府出臺政策，把房地產市場作為支柱產業，推動經濟的快速發展，彌補2003年上半年SARS事件造成的經濟負面影響。2004年后出臺的政策“國六條”、“國八條”等，主要是針對宏觀經濟層面，控制固定 資產投資過熱，而非專門針對房地產市場。在2003年-2007年間，形成了房地產市場的過快增長：一線城市快速增長；二線城市逐漸跟上。（3）第三階段，2007年-2008年9月2007年央行文件，界定住房消費和住房投資的界限，提出“二套房”概念，“二套房”的首付比例和按揭利率水平都有所提高。2008年開始，各地房地產市場出現全面回落，住房價格下降。2008年9月初，中央召集會議，研討房