1、 - 總結房地房地 產評產評 估估 報報 告告項目名稱：項目名稱：武漢市武昌區中北路 世紀彩城麗苑世紀彩城麗苑 2 2 單元單元 704704 住房住房委委 托托 方方：XXXX估估 價價 方方：湖北工業大學估估 價價 人人 員員: : 王彬估價作業日期估價作業日期：20122012 年10月20日至10月31日估價報告估價報告鄂房估字01第 XX 號目目 錄錄一、致委托方函一、致委托方函 二、估價師聲明二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告四、估價結果報告五、估價技術報告五、估價技術報告六、六、. v致致 委委 托托 方方 函函XXX：受您的委托，我于

2、 2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日，對位于武漢市武昌區中北路世紀彩城麗苑 2 單元 704 住房，建筑面積為 106m2， 房屋所有權證 證號為鄂證字第 XX 號的房屋資產進行市場價格評估。根據國家現行有關法律、法規和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經過本人實地收集資料、分析計算，并與估價時點武漢市類似房地產的市場價格水平相比較后，確定委估房地產于估價時點重 2012 年 10 月 25 日的價格為 1250024 元，單價為 11792.68 元/m2王彬2012 年 10 月 25 日. v估估 價價 師師 聲聲 明明我鄭重聲明

3、：一、我在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范 進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。簽字 王彬 2012 年 10 月 25 日. v估估價價的的假假設設和和限限制制條條件件一一、本本項項估估價價的的假假設設條條件件1.本報告在評估過程中， 假設委估房地產 為民用，在未來剩余使用年限內不改變房地

4、產用途。2.假設委估房地產產權合法，沒有產權糾紛。3.假設委估房地產現狀滿足所采用的城市規劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件1.本報告有關資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因資料不實而導致估價失實 、失誤和錯誤 ，責任不在估價方 和估價人員 。2.本報告僅供委托方 確定拍賣底價 提供參考 依據用，不對其他用途負責。3.本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結構性測試，不可能確定其內部缺損 。5.本報告中的建筑面積按 房屋所有權證存根 所載數據計。6.本估價報告未

5、考慮 房屋拍賣所需的手續費以及房地產過戶所應交納的各種稅。武武漢漢市市武武昌昌區區中中北北路路世世紀紀彩彩城城麗麗苑苑單單元元號號房房屋屋資資產產評評估估結結果果報報告告一一、委委托托方方單位名稱： XXXX單位住址： XXXX聯系電話 ：XXXX二二、估估價價方方機構名稱 ：湖北工業大學單位住址 ：武漢市南湖徐家墩法定代表人：王彬聯系電話 ：65656565. v三三、估估價價對對象象 物質實體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于 2009 年建成，維護保養情況較好，成新率為95%，建筑面積為 106m2，其中含公攤面積 20m2。世紀彩城位于武漢市武昌區，鋼筋混凝土結構，高30 層，委估對象屬

6、第 7 層 4 號房，地面鋪地板磚，鋁合金窗；世紀彩城所配置兩部電梯；設地下停車場。2.委估對象利用現狀委估房地產現住房用，公共配套設施好。3.周圍環境估價對象位于沙湖公園大門外，環境優雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段。四四、估估價價時時點點2012 年 10 月 25 日。五五、估估價價方方法法本人在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，決定采用收益還原法來測算委估房地產的價格。六六、估估價價結結果果 房地產價格 1250024 元，單價 11792.68 元/m2七七、估估價價作作業業日日期期2012 年 10 月 20 日至 10 月 31 日。八八、估

7、估價價報報告告應應用用的的有有效效期期本估價報告有效期為壹年，即從2012 年 10 月 25 日至 13 年 10 月 25 日。九九、估估價價人人員員王彬. v2012 年 10 月 25 日. v武武漢漢市市世世紀紀彩彩城城麗麗苑苑2 2 單單元元 7 70 04 4 號號房房地地產產估估價價技技術術報報告告一一、個個別別因因素素分分析析 物質實體狀況 1.建筑物狀況委估建筑物于 2009 年建成，維護保養情況較好，成新率為95%，建筑面積為 106m2，其中含公攤面積 20m2。世紀彩城位于武漢市武昌區，鋼筋混凝土結構，高30 層，委估對象屬第 7 層 4 號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩

8、子，鋁合金窗。每層設兩部電梯；設地下停車場。2.委估對象利用現狀委估房地產現作居住用，公共配套設施好。二二、區區域域因因素素分分析析估價對象位于沙湖公園大門外，環境優雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段三三、市市場場背背景景分分析析1.一般因素影響土地價格的一般因素主要有地理位置和經濟和社會發展狀況、房地產市場等。1理位置和行政區劃武漢市位于湖北中部，是中部較發達的城市。交通四通八達，用武廣高鐵，直航巴黎；水上可直航 2000噸輪船至上海，初具規模的現代化立體交. v通網絡更加突出了武漢市 “出海大通道 ”的重要地位。武漢市自古以來就是工業發達的城市，而今則是一座正在迅速崛起的現代

9、化城市。武漢水陸空交通四通八達；郵電已跨入全國先進行列，城市的基礎和公共設施較為完善。隨著城市建設的發展，基礎設施的不斷完善，更多的投資者看好這里。由于與廣州較為緊密的聯系，武漢市目前正在成為外來投資者投資最理想地，加上自身有較大的城市規模、人口和較多的外來流動人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規模。2濟和社會發展狀況武漢市已經成為中部最大的都市， GDP已經躍居全國前十，高樓喜迎更多人才，經濟更加活躍。3地產市場分析武漢市房地產業近幾年發展迅速，在全國房地產市場普遍低迷的情況下，近幾年武漢市房地產市場相對而言走低幅度不大。總體來說，武漢房地產近幾年總體發展有如下特征：近幾年武漢的房地產開

10、發均集中于長江兩岸和郊區，房地產價格相對較低，總體來說，武漢目前房地產開發量與城市規模相比，仍然處于較低水平。四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析根據最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產保持現狀用途為最高最佳使用。五五、估估價價方方法法選選用用本人在實地勘察的基礎上，對委托方提供的各種資料進行了認真分析，決定采用收益還原法來測算委估房地產的價格。. v收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。六六、估估價價測測算算過過程程收益法由于該房屋可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價格。

11、1.估算總收益通過調查武漢市同類型、同地段、同規模，裝飾大致相同的住房的月出租價格一般為 2000 元/m2，租金損失為 4 個月，則年總收益為：2000106（12-4）=1696000 元2.估算年房地產租賃總費用總費用包括正常狀態下房地產出租過程中所必須支出的房屋修繕費、管理費、保險費、稅金等。 屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。行業慣例按建筑物重置價的 1.5計算，據對武漢地區建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為8000 元/m2，則：房屋修繕費 80001061.512720 元管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經營過程中消耗品價值的

12、貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據行業慣例資料，取年租金的3，則：管理費 1696000350880 元保險費是指房產所有人為使自己的房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現值乘以保險費率2，則：保險費 800010695%21611.2 元稅費是指房產所有人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅等。依據稅法及重慶市稅務部門資料，公有房屋出租應納稅金房產稅按年租金的 12，營業稅按年租金的5，教育附加按營業稅的3，城市維護建筑稅按營業稅的 7，以上稅費小計為 17.5%,則：169600017.5%=296800 元上述、總費用合計為 362011.2 元. v3.年純收益1696000362011.21333988.8 元4.還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個重要的因素，目前國內、國際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復合投資收益率法，其公式為：還原利率一年期貸款利率 70期望得到的利潤 30一年期貸款利率為 5.31%；期望得到的利潤設為 10，則：還原利率 5.31%70%10%30%6.7175.確定收益年限委估對象建筑物剩余使用年限為70 年，委估宗地剩余使用年限為70年。按房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益年限取70 年。6.計算房地產的價格據估計，未來若干年委估房