1、利通廣場前期物業管理服務招 標 文 件（初稿）廣東利通置業投資有限公司2010 年 4 月第一部分投標邀請按照國務院物業管理條例和廣州市國土資源和房屋管局廣州市物業管理招標投標程序、關于進一步規范前期物業管理招投標活動的通知的規定，現決定對利通廣場的前期 物業管理服務進行公開招標。茲邀請合格投標方以密封標書的方式前來投標。1. 招標項目的簡要說明本項目，即利通廣場項目位于廣州珠江新城B2-4地塊。本項目規劃設計的物業類型為：商務辦公樓。本項目總用地面積 9916平方米。用地構成為：建筑用地8155平方米,道路用地1761平方米。本項目總建筑面積159500平方米。其中，地下總建筑面積 3760

2、2平方米，地上總建筑面積121898平方米。本項目共計建筑物 1幢；建筑結構為鋼框架混凝土筒體結構。本項目的建筑密度為 23%綜合容積率12;綠化率為20%本項目規劃建設機動車停車位 838個，其中地上停車位 0個，地下停車位838個。2. 項目開工和竣工交付使用時間本項目于2007年9月開工建設，共分1期開發建設。整個建設項目計劃于2011年。月全部建成竣工并交付使用。3. 投標方資格要求1. 在中華人民共和國境內注冊的具備獨立法人資格、能在國內合法經營和提供相應服務的外資企業；2. 具有中華人民共和國建設部標準核發的一級物業管理資質證書的物業管理服務企業；3. 投標方必須在廣州市范圍內設有

3、獨立的分支機構（具有工商行政管理部門頒發的營業執照）；4. 本項目不接受聯合體投標。4. 招標書的發放投標單位應于2010年X月X日下午14:00時至17:00時至廣州市體育西路1-3號峰源 大廈17樓廣東利通置業投資有限公司辦公室領取招標書。5. 投標地點廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓廣東利通置業投資有限公司辦公室。6. 投標截止時間2010年X月X日下午17:00時前，逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。7. 開標時間、地點1 .開標時間：2010年X月X日上午9:30時2 .開標地點：廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓廣東利通置業投資有限公司辦公 室。8. 聯系方式招標方：廣

4、東利通置業投資有限公司地 址：廣州市體育西路1-3號峰源大廈17樓郵編：510620電話：020-803傳真：020-聯系人：石弘華廣東利通置業投資有限公司2010年？月 日招標項目要求第二部分物業管理內容1. 本物業規劃紅線內房屋建筑本體（含室外非機電設備設施）的維修、管理。2. 本物業規劃紅線內機電設備設施（包括空調、給排水、 強弱電、 消防、 室內外照明、電梯等各專業的整個系統及發電機組、擦窗機等）的運行管理、維修、保養。3. 本物業規劃紅線內智能化、綜合布線系統的管理和維護保養。4. 本物業規劃紅線內所屬其它配套設施的管理和維護保養。5. 本物業規劃紅線內公共區域的清潔衛生、石材護理、

5、定期消殺、外墻清洗、生活垃圾收集及清運。6. 本物業規劃紅線內綠化管理，樓內公共區域的綠化及花卉擺放、每年重大節日慶典（元旦、春節、五一、國慶、中秋、圣誕）的花草擺放及節日景觀布置。7. 本物業規劃紅線內24 小時保安保潔及公共秩序管理。8. 本物業規劃紅線內交通、車輛行駛和停放管理，停車場收費管理。9. 物業相關檔案資料管理。10. 本物業的物業管理費、停車費等代收，代業主催繳本物業租戶租金。11. 接待、咨詢服務與對空置寫字樓的招商工作。12. 業主與中標企業在物業管理委托合同中另有約定的其它事項。13. 屬于物業管理的其它工作事項。物業管理總目標1. 依法、科學、規范管理，達到細微、周到

6、、真誠、規范的服務要求，建設現代化、人性化管理服務體系。全面導入和推行ISO9001： 2000 質量管理體系。2. 定 期（每年至少一次）向租戶發放物業管理服務工作征求意見書，對合理的建議要及時采納、認真整改，努力提高客戶滿意度，確保租戶滿意率在92以上。3 . 加強與業主的溝通與協作，自覺接受業主的監督，廣泛聽取、接受業主的建議和意見， 支持和配合業主發展業務，在確保物業保值增值的前提下，協助業主提高物業出租率。4 .規范和完善24小時值班制度，對業主和租戶對物業管理服務的報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類情況的反饋時間，在正常工作日不超過半小時；非正常工作時間不超過1小時，并視輕重

7、緩急及時處理，建立配套的回訪制度和記錄。5 .本物業各類標識統一、規范、完備、科學，無安全隱患。6 .制定完善的培訓計劃和考核制度，切實提高員工整體素質。物業管理標準1 .基礎管理1) 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定等各項公眾制度完善。2) 按國家物業管理示范項目標準制訂各項具體實施方案，并經業主同意。3) 健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法。4) 管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，配帶標志，工作規范，作風謹慎。5) 充分應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率。在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面嚴格按有關規定執行，每月向 業主報告物業

8、管理服務費用收支情況。6) 房屋及其公用設施設備檔案資料管理完善，分類成冊，查閱方便。7) 建立用戶檔案，查閱方便。8) 建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服 務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及 時處理，有回訪制度和記錄。9) 定期向用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95蛆上。10) 建議并落實維修服務承諾制度，零修急修及時率達100%返修率不高于1%并有回訪記錄。2 .房屋本體管理與維修養護1) 項目標志明晰，大堂布置合理、優雅，與項目建筑風格和使用功能匹配，并設立必要的指引標志，入駐項目各單位名錄標識

9、在大堂內顯著位置。2) 無違反規劃亂搭建，無擅自改變房屋用途現象。3) 項目外觀完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象。4) 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。5) 分體空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。6) 房屋裝飾裝修符合規定，不得發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。7) 定期進行房屋主體查勘， 監視項目沉降現象，確保房屋主體及公用設施安全。8) 檢查房屋結構，混凝土結構(柱、梁、板)無鋼筋外露、無裂縫，鋼結構件無銹蝕、無變形。9) 樓地面平整完好，無空鼓、無碎裂、無隆起

10、、無缺棱(角)無下沉。10) 屋面防水層完好，無裂縫、無滲(漏)，隔熱層無毀壞。11) 天花吊頂龍骨牢固，天花平整、無裂紋、無缺棱掉角。12) 天窗安裝牢固、開關靈活，五金配件齊全，門牌設置齊全、美觀、合理。13) 樓梯扶手安裝牢固，油漆色則均勻，表面平滑不扎手，無裂紋、脫漆、無 銹蝕。3 .公共設備管理1) 綜合要求(1) 制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行。(2) 設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求。(3) 配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程。(4) 設備良好，運行正常，不得有重大管理責

11、任事故。2) 供電系統(1) 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知用戶。(2) 制定臨時用電管理措施與停電應急措施，并嚴格執行。(3) 備用應急發電機可隨時起用。(4) 合理輪換使用變壓器，減少空載損耗，節約費用，延長使用壽命。(5) 建立24小時值班制度，發生故障及時排除。(6) 用電設備、照明、指示、顯示燈要完好，電氣線路符合設計、施工技術要求，路線滿足負荷，并保證用電安全，確保發配電設備 安全運行。3)智能化系統(1) 保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知用戶。(2) 按工作標準規定時間排除故障，保證各系統正常工作。(3) 智能化設施設備運行正常，

12、有記錄并按規定期限保存。(4) BA系統按規范操作，確保系統各模塊運行正常， 緊急情況需要有應急處理程序。(5) 閉路監控系統，屏幕整潔，接線緊固，按鈕、旋鈕正常，圖像清晰；攝像機焦距準確、位置合理，云臺控制正常，錄像保存完整。(6) 可視對講系統，每個門點出入控制正常，信息保存完整。(7) 防盜報警系統，系統軟件、主機工作正常，報警準確及時，備件完好。(8) 停車場收費系統，系統及硬件完好。4)消防系統(1) 消防監控中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用。(2) 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題。(3) 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，

13、明確各區域防火責任人0(4) 訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通。(5) 無火災安全隱患。系統須由有資質單位進行維修保養。(6) 定期檢查和試驗FAS自動報警系統，確保系統運行正常。(7) 定期檢查和測試各種消防設備，確定各閥門、指示燈、儀器儀表指示符合規定，各設備運行正常。(8) 定期對備用UPS電源進行自動切換試驗。(9) 檢查和測試火災事故廣播、氣體滅火系統，確保系統完好。5) 電梯系統(1) 消防監控中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用。(2) 電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備。(3) 電梯按規定或約定時

14、間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好。(4) 轎箱、井道、機房保持清潔。(5) 電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗。(6) 運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到場維修。(7) 運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施。6) 給排水系統(1) 完善項目用水、供水、排水管理制度，安排合理的用水和節水計戈(2) 設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏。(3) 按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、稅制化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱 清潔衛生，無二次污染。(4) 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患(5)

15、 泵房有管理規定和操作維修規程。(6) 排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生。(7) 遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。(8) 制定事故應急處理方案。7) 空調系統(1) 中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象。(2) 中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修。(3) 制定中央空調發生故障應急處理方案。(4) 按規定監控冷凍主機運行狀態，保存好運行記錄，各項運行指標正常。(5) 水泵運轉無異聲、無震動，溫升正常。(6) 冷卻塔內無雜物、水位正常，風機皮帶松緊合適。(7) 新風機

16、組運行無異聲、 無震動，各緊固件無松動，皮帶松緊合適。(8) 風機盤管無積水、濾網保持清潔。(9) 各設備表面整潔，無浮塵、脫落漆、銹蝕等。8) 共享設施管理(1) 共享配套服務設施完好，無隨意改變用途。(2) 共享管線統一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻。(3) 道路、樓道、大堂等公共照明完好。(4) 項目范圍內的道路通暢，路面平坦。4.保安及車輛管理1)項目基本實行半封閉式管理。有專業保安隊伍，實行 24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉項目的環境，文明執勤、訓練有素、語言規范、認真負責。2)3) 結合項目特點，制定安全防范措施，建立和完善各種安全應急和管理制度。4) 進出項目各種車輛

17、管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。5) 項目外停車有專人疏導，管理有序，排列整齊。6) 室內停車場管理嚴格，出入資料有記錄，按規定放行。7) 非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。8) 危機人身安全處設有明顯標志和防范措施。9) 建立三級防火責任制度和消防工作領導小組。10) 建立健全安全日、周、月、季、年檢制度，確保項目安全。11) 建立義務消防隊，定期進行消防演習，提高防火自救能力。5 . 環境衛生管理1) 環衛設備完備，設有垃圾箱、垃圾中轉站。2) 清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化24小時保潔。3) 公共清潔人員著裝應整潔，形

18、象好，適合高端辦公環境需要。4) 垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。5) 項目共享部位共享設施設備無蟻害。6) 項目共享部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶欄、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；項目內共享場地無紙屑、煙頭等廢 棄物。7) 餐飲場地管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象。8) 項目內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染。9) 大理石面應進行晶面處理等養護技術，確保石材表面光潔、明亮、無污跡。10) 大理石墻面無灰塵、污跡，用紙巾擦試50CM沅明顯灰塵；其它墻面無污跡，目視無明顯灰塵。11) 電梯轎廂須用清潔劑擦拭，上蠟，保持清潔、光

19、亮、無手印、無污跡。12) 垃圾箱(簍、桶)外表干凈、無臭味、無積水，垃圾不能超過該容器的2/3;煙灰缸保持清潔、無污漬，煙蒂不得超過3個。13) 衛生間地、臺面無積水、無污漬、無雜物、無灰塵，金屬、玻璃光亮，無水跡、無灰塵、無銹斑，保持空氣清新。14) 地毯保持干凈、整潔，無破損、無污漬、無變形。15) 垃圾房按規定噴藥消殺，防止蚊蟲滋生、不產生異味。16) 玻璃幕墻進行定期清洗(每年 3次)，保持玻璃清潔明亮、無垃圾灰塵堆積。6 .綠化花卉管理1) 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿。2) 室外植物，造型美觀、無枯枝黃葉，土壤不板結、無雜草。3) 室內景觀植物長勢

20、良好、健康、造型美觀，枝葉無灰塵、無枯枝黃葉。4) 花卉長勢健康、色澤艷麗、無病蟲害、無枯枝黃葉。7 .精神文明建設1) 加強宣傳，使用戶能自覺維護公眾利益，遵守項目的各項管理規定。2) 適當開展健康向上的活動，增強業主、管理公司、租戶之間的溝通、建設和諧辦公商務環境。8 .接待、咨詢服務與對空置寫字樓的招商管理1) 設立24小時服務熱線，接待客戶咨詢、投訴、報修等。2) 以多種方式與客戶進行溝通，接待客戶的咨詢，投訴以及求助；對重要客戶提出個性化特色接待工作方案，并實施相關接待工作。3) 向業主提出行之有效的招商建議并協助執行，對空置的寫字樓進行相關招商以及客戶跟進工作。9 .管理效益1)

21、物業管理服務費用收繳率 98蛆上。2) 提供方便用戶的特約服務。3) 合理安排、嚴格控制開支，實現物業的保值增值，為用戶提供一個優良辦公商務環境。四.有關說明和要求1. 合約期限自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的2個自然年度。合約前期物業未交付使用期間，承包商須提供前期管理服務，物業交付使用后，以全委托的方式提 供物業管理服務。若乙方在本服務管理期完全滿足招標文件的要求和投標文件的承 諾，在同等條件下，具有本服務合同下一年度的簽約優先權。2. 根據有關法規條例的規定， 本項目的物業管理處必須設立財務專用賬戶；按有關法規條例和招標文件收費標準的規定收支物業管理費，獨立核算，接受業主監督，帳務具

22、體管理辦法由招標方和中標方在物業管理合同約定。3. 中標方應在每月10日前向招標方交付所代收的物業管理費，中標方代收的物業管理費經招標方核算后，抵扣招標方應向中標方支付的物業管理費，多出部分歸招標方所有，不足部分由招標方補給中標方。4. 物業管理處須于每年11月份提交下一個年度的財務預算，經招標方批準后執行。原則上費用開支不能超過預算，對不可預見開支應報招標方審批。5. 本項目的物業管理費使用范圍：1) 管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取得福利費等；2) 物業公用部位、公有設施設備的日常運作、維護費用；3) 物業管理區域清潔衛生費用(含公共衛生間廁紙、洗手液等物料) ；4) 消殺及除四害

23、費用；5) 物業管理區域綠化養護費用(含節日花卉擺設) ；6) 物業管理區域秩序維護費用；7) 行政辦公費用；8) 物業管理企業固定資產折舊費用；9) 物業公用部位、共享設施設備及公眾責任保險費用，包括：財產一切保險(含玻璃破碎)、公眾責任保險、停車場責任保險、機器損壞保險等；10) 公用部位水電費；11) 法定稅費；12) 物業管理酬金；13) 經招標方同意的其它費用及不可預見費用。第三部分投標方須知總則說明1. 適用范圍1) 本招標文件僅適用于本項目的物業管理服務。2. 定義1) 招標方：第一部分所指的組織本次招標的招標機構。2) 投標方：向招標方提交投標文件的物業管理企業。3) 評標委員

24、會：評標委員會是依照中華人民共和國招投標法等法規組建的專門負責本次招標的評標工作的臨時性機構。4) 日期：指公歷日。5) 招標文件：指由招標方發出的本招標文件，包括全部章節和附件。6) 投標文件：指投標方根據本招標文件向招標方提交的全部文件。7) 服務：指符合本招標文件要求的物業管理服務。8) 合同：指由本次招標所產生的合同或合約文件。9) 招標文件中的標題或題名僅起引導作用，而不應視為對招標文件內容的理解和解釋。10) 招標文件中所規定的“書面形式”，是指任何手寫的、打印的或印刷的通訊，包括電報和傳真發送。3. 投標費用1) 無論投標過程中的做法和結果如何， 投標方自行承擔所有與參加投標有關

25、的全部費用。招標文件1. 招標文件的構成1) 要求提供的服務、招標過程、合同條件在招標文件中均有說明。招標文件包括：第一篇投標邀請第二篇 招標項目要求第三篇投標方須知第四篇其它事項第五篇物業管理服務合同格式第六篇 投標文件格式2) 投標方應審閱招標文件中所有須知、格式、條款和規格。投標方未按招標文件要求提供全部資料或提交的投標文件未對招標文件作出實質性響應， 那么投標方將承擔其風險并有可能導致投標文件被拒絕。2. 招標文件的澄清本招標文件如有疑問，請于 年 月日12:00 (北京時間)前將問題按投標邀請書 中載明的郵政地址以書面函件形式(加蓋投標方法人公章) 交至招標方，超出上述截止時間提出的

26、任何疑問，招標方可不予答復。所有問題將于 年 月 日17:00(北 京時間)前，將不標明查詢來源的書面答疑文件發至已購買招標文件的每一投標方。答疑文件為招標文件的組成部分。3. 招標文件的修改1) 在投標截止日期前任何時候， 無論何故，招標方可主動地或在答復投標方提出澄清的問題時對招標文件進行修改。2) 招標文件的修改將以書面函件形式通知所有投標方，并對其具有約束力。對方應立即以書面函件的形式確認已收到該修改。3) 為使投標方在準備投標文件時有合理的時間考慮招標文件的修改，招標方可酌情推遲本項目投標截止日期。招標方在招標文件要求提交投標文件的截止時間三日前，將變更時間書面通知所有招標文件收受人

27、。投標文件的編寫1. 投標語言及度量衡單位1) 投標方的投標文件以及投標方與招標方就有關投標的所有往來函電均應使用中文。2) 投標文件使用的度量衡單位采用中華人民共和國法定計量單位。2. 投標文件的格式1) 投標方必須按招標文件的現定及格式要求準確、完整地填寫和提供資料，并保證所提供的全部資料的真實性。3. 投標文件的組成投標方編寫的投標文件應包括但不限于下列部分:1) 經濟部分(1) 投標報價表；(2) 分類報價明細表；(3) 物業管理費預算編制要求:1 丁 P標題內谷要求1編制說明投標方認為需要說明的與編制原則相關的事項。對總報價的簡單分析。2物業管理費物業管理費預算匯總表。人工費用可包括

28、：支付全體職工的勞動報酬、 福利、培訓及按國家規定繳納的各種社會保險等。需按組織機構排序逐項列出。所有崗位、人數應與組織機構中崗位、人數對應。行政費用可包括員工服裝費、文具用品費、電話費、接待費、辦公設備維護以及行政管理方案中所涉及的物料消耗費用等。工程費用可包括建筑、設備、設施管理方案中所涉及的維護、保養及物料工具消耗費用等。保安費用可包括保安管理方案中所涉及的行政管理及物料消耗費用等。環境費用可包括環境綠化、保潔管理方案中所涉及 的人員費用及物料消耗費用等。服務費用可包括服務管理方案中所涉及的物料消耗 費用等。1 丁 P標題內咨要求外包費用國家強制檢測的收費內容；委托第二方提 供服務的項目

29、所產生的費用等。保險費用法規規定要求為物業公用部位、共享設施 設備及公眾責任所購買的保險費用。其它費用其它需要列明的費用。(4) 開辦費編制要求:1 丁 P標題內谷要求1編制說明投標方認為需要說明的與編制原則相關的事項。對總報價的簡單分析。2開辦費開辦費預算匯總表。辦公設備可包括辦公電腦、物業管理軟件、電腦局 域網、打印機、復印機、傳真機、掃描儀、 投影機、相機、員，更衣柜、辦公桌椅、 檔案資料柜、保險柜、白板、卡鐘、電話 機、文具等辦公室裝修可包括室內間隔、規章/規程裝裱等安全設備可包括對講機、手電筒、應急藥箱、消防 阻燃安全繩、消防用具、防毒自救面具、 反光路障、鐵馬圍欄作業警示牌等員工裝

30、備可包括客服、工程、保安、行政等人員制 服的訂做、雨衣、雨傘、水鞋、絕緣鞋、 熒光交通衣等工程維修工具可包括電焊機、吸水吸塵器、風速儀、紅 外測溫儀、電鉆、電鋸、萬用表、沖擊鉆、 電工刀、工具袋、維修材料、潛水泵等1 丁 P標題內咨要求清潔綠化支出可包括不銹鋼垃圾箱、外圍垃圾箱、地毯、大垃圾桶、清潔開荒費、傘袋機員工費用可包括員工招聘費用、員工工資、各種福利費用、員工上崗前培訓費用等保險費用可包括財產一切險、公眾責任險、停車場責任險等資料印刷可包括員工手冊、商戶手冊、裝修指南、工作表格等其它不PJ預見費用其它需要列明的費用2) 商務技術部分(1) 投標函(蓋公章)；(2) 法定代表人證明書(或

31、授權書)(蓋公章)；(4) 資格證明文件(復印件，蓋公章)：營業執照副本國稅、地稅登記證副本物業管理資質證書國際認證機構認證(5) 投標人基本情況；(6) 公司注冊資金；(7) 對物業管理內容、目標和標準的響應程度文件；(8) 物業管理服務總體模式與配套措施；(9) 駐場服務機構設立方案、運作流程；(10) 駐場總經理人選及資質經驗和主管人員任職標準;(11) 公司本部支持本項目的主要管理人員資質和經驗;(12) 管理規章制度；(13) 服務計劃和實施方案(包括但不限于清潔、保安、工程、綠化、 商務、行政等服務)；(14) 投標人近3年來在廣東省境內的寫字樓物業管理服務業績表(要求提供合同中具

32、備項目名稱、合同有效期及雙方簽章頁作為附件)。其中，目前仍在提供管理服務的單體面積超10平方米的寫字樓項目需單列；(15) 企業2007年和2008年的財務報表，以及會計師事務所出具的審 計報告復印件；(16) 投標方認為有必要說明的其它資料。4. 投標報價1 .本項目投標文件報價包括三大部分，分別為寫字樓管理費收費標準測算報價、開辦費預算報價以及物業管理酬金報價：1) 寫字樓管理費收費標準， 以元/月為單位進行報價，需提供詳細測算依據；2) 物業管理酬金報價，以自合同簽訂之日至項目竣工正常運行后的2個自然年度作為周期，并以萬元/月為單位進行報價；3) 物業管理開辦費預算報價，以萬元為單位進行

33、報價。2 .報價僅限用人民幣填報，報價均包含各報價需提供詳細計算依據。3 .報價包含履行合同所有相關服務所需的服務費用報價均包含所有的稅費。5. 投標文件的份數和簽署1 .投標文件分為正本1份、副本5份、相應的電子文件1份(光盤，WORD&式)， 并明確寫明“正本” “副本”。正本和副本如有不一致之處，以正本為準。2 .投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。3 .電報、電話、傳真形式的投標概不接受。6. 投標文件遞交的要求和無效1 .投標文件的密封投標方應將投標文件密封， 并標明投標方的名稱、 地址、投標項目名稱及正本或副本。2 .投標文件的修改和撤銷1) 投標方在投標截止

34、時間之前可書面通知招標方補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標方在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。2) 投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。3 .投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：1) 未密封的；2) 未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的；3) 未能按照招標文件要求編制的；4) 逾期送達的；5) 附有招標方不能接受條件的。7. 開標和評標1 .開標的方法與程序1) 招標方在約定的時間和地點公開開標，開標由招標方主持，投標方代表參加。2) 開標時，招標方對投

35、標文件的密封情況進行當眾核驗，經確認無誤后，由 招標工作人員當眾拆封，宣讀投標方名稱、投標價格和投標文件的其它主 要內容。2 .評委組成根據廣州市相關規定，本次利通廣場前期物業管理服務公司招標的評標評委組成為：招標方指派1人，由招標方從市物業管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 2人，由街道、居委會各派 1人。3 .評標會議程安排時間內容8:30 9:30接收投標文件，陳述順序抽簽。9:30 10:00會議開始，主持人介紹本次招標的情況、評標評分標準及細 則等，推選主任，評委熟悉評審辦法。時間內容10:00 10:20投標方確認投標文件的密封是否完好，拆封所有投標方的投 標

36、文件，宣讀投標方的報價，對投標方進行符合性審查及經10:20 10:40廿陳述人陳述投標文件相關內容，評委進行技術商務評分。11:00 11:20第二陳述人陳述投標文件相關內容，評委進行技術商務評分。11:20 11:40第三陳述人陳述投標文件相關內容，評委進行技術商務評分。11: 4012:00第四陳述人陳述投標文件相關內容，評委進行技術商務評分。12:00 12:20匯總經濟評分和技術商務評分，得出各投標方總分。12:20 12:30評委在評審報告上簽字，評審結束。4 .評標指標及分值設置。本次評標采用綜合評分方法。評表以招標文件規定的條件為依據，評分比重如下:評分項目商務技術評分經濟評分

37、權重60%40%5 .評標標準和評標辦法1） 商務技術標評定（滿分 60分）1 丁 P項目分值1對物業管理內容、總目標和標準的響應程度102物業管理服務總體模式與配套措施53駐場服務機構設立方案、運作流程104公司本部及駐場管理服務人員的配置方案105各項管理規章制度56各項服務計劃和實施方案107企業綜合實力102） 經濟標評定（滿分40分）經濟標滿分為40分；其中，寫字樓管理費收費標準報價滿分10分，物業管理酬金報價滿分20分，開辦費預算報價滿分 10分。(1) 綜合評分的計算綜合評分=商務技術評分 +經濟評分將綜合評分由高到低順序排列，得分相同的，按投標報價由低到高順序排列；得分且投標報

38、價相同的，按服務指標優劣順序排列。8. 中標方的確定及物業服務合同的簽訂1 .中標方的確定1) 招標方在評標會后10日內確定中標方。2) 招標方在確定中標方之日起 3日內以書面形式向中標方發出中標通知書。中標通知書一經發出即發生法律效力。3) 招標方在向中標方發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標方。2 .物業管理服務合同的簽訂1) 中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標方參照物業管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業服務合同。2) 招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業服務合同的依據。3 .履約保證金1) 中標方在與招標方簽訂合同時， 應按照合同條款

39、的規定，向招標方(買方)提交履約保證金(合同總價的 2衿，其格式為招標文件中所提供的或其它 招標方(買方)接受的格式。2)在合同有效期內，若中標方沒有違約行為，其履約保證金在合同期滿后 10個工作日內由招標方無息退還。第四部分其它事項投標方請認真審閱招標文件中的各項要求，對投標價格及承諾慎重填報。如投標方編制的投標文件不能響應和滿足本招標文件的各項要求，責任有投標方自負，其投標文 件將被招標方拒絕、被視為無效投標文件或按項扣分。對惡意投標、中標后不按合同要求提供服務的投標方，招標方保留通報批評、索賠、 罰款和停止管理資格的權利。不論投標結果如何，投標方的投標文件均不退還，且不對未中標單位作任何

40、解釋。投 標方在投標過程中產生的一切費用，不管投標結果如何，均由投標方承擔。投標方應表明對招標方在投標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解；應表明投標文件連同招標方的中標通知書均具有法律約束力；應表明投標報價的有效期自投標截止日后60 天內有效。第五部分物業管理服務合同參考格式1. 定義1 .業主或稱甲方：2 .承包商或稱乙方：經招標程序成功被委任的中標方2. 整體工作及變動1 .承包商須按照工作服務范圍及合約特殊條款按業主要求完成合約規定的工作，直至業主表不滿意為止。2 .業主可在合約期間的任何時間以書面直接通知承包商更改、修正、刪除、補充或其它方面變更任何工作，以及/或者改變合約期

41、；而在適用情況下，承包商應執行上 述的變動及受到同樣的條款束縛，有如上述的變動已規定在工作服務范圍內。3 .因產生變動而使合約價格上升或扣減， 此差異在適用情況下將根據工作項目報價表 所述的比率決定。若當上述工作項目報價表并沒有包含比率時、或情況不適用時， 在取得業主書面同意情況下，此差異應以當時視為合理的金額為準。3. 轉讓1 .若沒有業主書面同意，承包商不得將合約、或任何部份的股份、或其中的利益轉讓。 承包商應親自履行合約。4. 工作質素1 .承包商應按照工作服務范圍規定， 及按提供予承包商的任何繪圖及明細項目所有條 款及條文，完成工作。2 .依照工作服務范圍提及所有用于以完成永久工作的物

42、料，須是新物料，品牌及類型須由業主預先批準。5. 檢驗、驗收及監督1 .承包商須于提供服務期間由總辦事處提供一名具有有關的工作經驗及能勝任工作 的總監，此總監須具權力接受及執行由業主發出的命令。2 .所有合約指定的工作服務將定期接受查檢，除非由業主定期簽發滿意紙， 證明承包商已按照工作服務范圍內的嚴格規定執行及完成工作，否則將不會視為已滿意驗收承包商的服務。6. 拒收1 .在不影響業主任何法定權利下， 業主可拒收任何未能嚴格符合工作服務范圍內的所有或部份工作。2 .承包商接獲業主書面通知，表示拒收任何工作后，須于二十四小時內作出必要的更 正行動，改正上述部份工作或部份被拒收的工作。7. 安全、

43、健康及環境保護1 .承包商須遵守所有法例及法定的安全及健康規例及守則，以及應指導其職員同樣遵守之。承包商亦應符合業主的安全管理系統的要求。2 .承包商須遵守所有法例及法定的環境保護要求。同時，在重要防污方面，承包商應符合業主的環境保護管理系統；以及在改善環境任務不斷努力。8. 付款須知1 .在物業建成及交付使用前， 承包商應向業主或按業主指示提交繳費通知書，以及符合下列要求；1）繳費通知書應具有詳細合約編號、繳款細節、費用及總額。2）繳費通知書應送達業主指定的合約經理或按業主指示的方式送達。 在物業建成及交付使用后，承包商須按業主指示制定每年的人手安排及收支預 算，經業主書面批核有關預算后，

44、除有其它合約條款要求外， 承包商可根據每 月之預算開支從管理費內支付有關的物業管理開支。但業主仍會不時檢討承包商的服務標準是否滿意及達到合約要求，以決定是否需要扣除承包商的服務酬金。9. 違約責任1 .若承包商沒有履行或嚴重違反本合約規定的條款，并且在業主給予書面提醒后一個月內，既沒有合理解釋又沒有采取適當的補救工作，則業主有權以兩個月書面通知承包商終止本合約而無須作任何補償，且業主有權保留追究承包商經濟賠償責任的 權利。2 .在本合約的服務期內，任何一方在無法律依據或無本同約規定的原因下提前終止本 合約，必須以不少于兩個月書面通知對方。3 .如果業主委員會在本合約期限內成立，取代業主在本項目

45、物業管理的權利和責任， 則業主有權以兩個月書面通知終止本合約而無須作任何補償。商業4 .承包商對于因履行本合約而獲得的業主和/或業主關聯公司的經營狀況信息、秘密及客戶資料須予以嚴格保密， 不論該經營狀況信息或商業秘密是承包商從業主 直接獲得還是通過進行物業管理而獲得。 此保密義務于本合約因任何原因終止后一 年內繼續有效。5 .本合約終止時，承包商必須將屬于與本項目管理的全部文件、函件、圖紙、已簽署的合約文本、財務記錄移交業主或業主委托代理人，并于本合約終止后的六個月內積極回復業主提出關于上述記錄的任何疑問。十.損毀責任或賠償1 .業主及其雇員、代理人將不需對下列各方面或有關方面負上法律責任，即

46、：1）不論因任何原因（不論是否因業主或其雇員、代理人的疏忽），引致承包商的財產或其雇員、代理人的財產有任何損失。2）承包商、其雇員或代理人受傷或死亡（但因業主或其雇員或代理人的疏忽引致 者除外）。2 .承包商應全面賠償予業主或其雇員、代理人因承包商或任何其雇員、 代理人疏忽而導致第三者蒙受任何損失或損毀、或引致任何受傷或死亡。3 .承包商應全面賠償予業主以下損失，即因本身或其雇員、其分判商或代理人疏忽， 導致業主的財產或其雇員或代理人的財產有任何損失或損毀，或業主任何雇員或代理人受傷。十一.保險及賠償政策1 .承包商應得業主批準后（業主不應不合理地拒予批準）向具有名聲的保險公司購買 一份足以承

47、保雇員賠償及第三者申索的有效保險單，并在本合約繼續時延續該保 單。如業主提出要求，承包商應在合約期內把保單及當時的保金收條交給業主保管。2 .倘若承包商未能根據合約投購有關的保險或任何其它保險的要求，在此情形下，業主可投購此保險及繳付該項或繳付因此購買多項的保費。業主可按以上所述從當時或日后應繳付予該承包商的金額中隨時扣減有關保費金額，或視該保費為一債款向該承包商收取。3 .承包商的任何雇員或代理人， 如在合約期間因本合約而引至受傷或死亡，無論日后是否有人提出賠償申索，承包商應于事發七個工作天內給予業主有關受傷或死亡的書面通知十二. 破產1 .倘若承包商于任何時間被裁定破產；或法庭向其頒發接管

48、令或財產管理令；或承包 商將進行清盤處置或根據當時生效的破產條例作出和解安排；或進行或準備進行任何財產轉讓、或以債權人的利益作出和解安排。2 .倘若承包商公司是一家公司，承包商通過決議把公司清盤、或法庭頒令其清盤、清 結資產、或由呈請人提出申請把公司清盤、或債權證持有人委任接管人或經理人； 或情況發展，法庭或債權證持有人可委任接管人或經理人。但業主在以上情形可終止合約，不會損害或影響業主已有或其后享有的權利、訴訟 或補救方法。十三.饋贈及賄賂1 .如承包商、其雇員或代理人就本合約或與業主簽訂的其它合約被裁定違反防止賄賂 條例、或此條例下任何附屬條例、或任何相類法例，業主可即時終止本合約，承包

49、商無權要求任何賠償。2 .承包商應負責因終止合約而引致業主的所有損失。十四.利益沖突如承包商發覺與業主可能有任何利益沖突，應立刻知會業主。就本條而言，利益沖突包括但不限于以下情形，即承包商本人、其股東、實益擁有人及或董事或其中任何人 的親屬為業主的雇員。十五.條款可予分割本合約的每一項條款規定，應理解為獨立于其它條款規定；即是說，如本合約的任何條款規定，或本合約的任何條款對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，被判 定為無效不可強制執行，也不影響本合約的其它條款規定，或本合約的其它條款規定 對任何個人、商號、公司或其它情形是否適用，即其它條款規定仍然繼續全面有效。十六.爭議解決業主與承包商雙

50、方均應以最大誠意履行本合約內雙方應盡之責任和義務。雙方對于本 合約所產生的爭議，經協商而無效后，可提請廣州市仲裁委員會仲裁，仲裁裁決是終 局的，對雙方均有約束力。十七.合約期限本合約期限為 叁年，合約前期物業未交付使用，承包商須提供前期管理顧問服務，物 業交付使用后，以全委托的方式提供物業管理服務。任何一方欲續訂合約，必須在期 滿前三個月書面通知對方。十八.合同特殊條款以下的19及20項為是次招標物業管理服務合同有關甲、乙雙方的特殊條款。十九.物業管理服務期限1.服務管理期限為3年。自2010年5月1日0:00時起至2013年4月30日24:00 時止。若乙方在本服務管理期完全滿足招標文件的要

51、求和投標文件的承諾，在同等條件下，具有本服務合同下一年度的簽約優先權。二十. 甲、乙雙方的權利和義務1.甲方的權利1）在有關的房屋買賣合同和房屋租賃合同中援引租賃條款、車庫條例、會所規則或管理公約，要求所有業主或物業使用人遵守租賃條款、車庫條例、會所規則或管理公約，并按租賃條款、車庫條例會所規則或管理公約之規定就物業之使 用及管理指示乙方制定及不時修改有關管理規則；2）制定管理規約并監督業主和業戶遵守規約；3）審定乙方制定的物業管理及服務標準方案；4）審定乙方提交的管理費預算方案；5）審定乙方每月提交的前期月度費用支出計劃；6）審定乙方每年提交的管理費年度收支預算方案；7）審議乙方每年提交的物

52、業管理工作計劃；8）批準監督乙方對管理費的使用及決算報告，查核及復制乙方就管理本項目物業所備存的賬目，甲方可聘請中國注冊會計師審核管理費用賬目；9）審議乙方對物業管理服務的重大舉措；10）檢查監督乙方的管理工作的實施及制度的執行情況；11）追究乙方就因觸犯有關國家法律、法則、規例、附例或規則而引致的懲罰和各種責任及就其所犯的疏忽或故意的失責而令甲方有所損失而要求乙方做出十 足的彌補及賠償；12）在本合同有效期內，甲方有權在本項目的宣傳推廣資料上說明由乙方全面負責物業管理服務工作，但事先必須與乙方協商有關內容和安排，而且必須在原標志的字體、排版方式、字體顏色及宣傳細則上取得乙方同意。2 .甲方的

53、義務1）積極配合乙方履行本合同的條款，包括（但不僅限于）向乙方提供所需的數據 和資料，協助乙方辦理與管理本項目有關的執照和證書，隨時協助乙方履行本合同期間所遇到的困難問題等。2）在收到乙方提交的管理費預算方案后的一個月內對該方案進行審定批復并 以書面形式回復確認，以確定本項目管理費的收取標準。3）在本項目正式交付使用前， 自第一個物業管理人員正式進駐項目開始，審定批復乙方于每月二十五日前提交的前期月度費用支出計劃，并應在十四個工作日內批復后將相關費用劃撥至乙方為本項目開設的獨立賬戶內。4）在收到乙方提交的管理費年度收支預算方案后的一個月內對該方案進行審 定并批復，并以書面形式回復確認，以便乙方

54、下一年度物業管理工作的順利開 展。5）對乙方根據本合同規定， 在經甲方批準的管理費預算方案范圍內，以正當方式訂立的一切合同、契約或承諾的所有款項， 甲方同意給予兌現、批準及按時支 付。6）審定及批準乙方提出的各類預算范圍以外的特殊支出項目，并按時支付相應費用。7）對乙方提交的各類物業管理工作計劃及建議的重大措施方案，甲方應于七個工作日內給予書面合理回復。8）支持配合乙方的物業管理工作，包括：無償為乙方在物業內提供物業管理處、監控室、消防控制中心、儲藏室、清潔用房等管理用房。（該等用房產權仍屬甲方時適用）。9）遵守管理公約及乙方為本項目訂立的各項管理制度。10）在履行本合同的過程中，除因乙方的疏忽或故意的失責須自行負責訴訟費用外，如因任何其它原因而受到第三者起訴， 且在該部分物業在正式交付使用前， 應 由甲方提供法律支持，直到訴訟完結為止，并由甲方承擔相應的訴訟費用、 賠 償及罰款等。11）負責搜集物業管理所需的全部圖紙、檔案、 數據、并于本合同生效后及時向乙 方提供。12）協調、處理有關共享設施的設計及施工方面的遺漏問題。13）協助乙方跟進各承建