1、 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組白沙市調報告白沙市調報告 縱橫CBD 回到南熙福邸 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組一、市場分析一、市場分析二、政府規劃二、政府規劃三、競品分析三、競品分析四、區域招商四、區域招商 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組市場政策市場政策- -金融政策金融政策【釋放購房需求釋放購房需求】降息最直接的影響是購房成本下降房成本下降，放大城市利好，購房者對市場的預期將明顯向好，大大刺激尚在觀望中的購房者入市觀望中的購房者入市【降低房企融資成本降低房企融資成本】從開發商角度來看，一方面可以借助政策利好，加快推盤節奏，借助政策利好，加快推盤節

2、奏，加速去化；另一方面，房企融資成本將大幅下降融資成本將大幅下降，對于大型房企而言也將對其持續下滑的盈利能力起到一定改善作用 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組市場政策市場政策- -二胎放開二胎放開政策：政策：中共十八屆五中全會10月29日閉幕，會議決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發展戰略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。這是繼2013年，十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調整。對樓市影響：對樓市影響：影響住房需求結構的變化，改善型需求突顯，利好改善型項目；全面實施二胎政策后，生二胎的家庭改善家庭住房狀況成為必然改善型

3、需求功能性要求更高，細節更多，對開發商研發能力提出更高要求；城市家庭生二胎的多為經濟狀況較為良好的家庭，對于改善型住宅功能性要求更高全面二胎政策對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組市場政策市場政策- -鄭州大事記鄭州大事記事件：事件：10月15日，鄭東新區舉行項目入駐集中簽約儀式，18個龍頭產業項目簽約入駐，計劃總投資95億元。其中，9個金融機構入駐，總投資額達76億元，涉及銀行、保險、資產管理、金融監管等多種業態，另有兩大產業園落戶白沙。集中簽約的影響和意義：集中簽約的影響和意義： 鄭東新區作為金

4、融集聚核心功能區，此次一次性引進9個金融項目入駐，“金融豫軍”發展態勢迅猛。鄭東新區單金融業占GDP比重的54%，此次渤海銀行、恒豐銀行的簽約入駐，渤海銀行、恒豐銀行的簽約入駐，也標志著全國也標志著全國12家股份制銀行，已有家股份制銀行，已有11家落戶鄭東新區。家落戶鄭東新區。而對于剛剛劃入鄭東新區的白沙板塊來說，此次簽約也有建設科技園、有色地質科技園建設科技園、有色地質科技園兩大項目落戶。目前，白沙板塊順應時世，緊隨“互聯網+”的熱潮，由大數據產業園、電商產業園、建設科技園、有色地質科技園大數據產業園、電商產業園、建設科技園、有色地質科技園四大產業園四大產業園助力，必將成為鄭州市新的投資沃土

5、和產業集聚中心地。 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組市場政策市場政策-G107-G107輔道開建輔道開建 事件：事件：10月23日，鄭州市城鄉規劃局對G107輔道快速化工程進行公示。該快速化工程將分為高架北段（北四環至金水東路）、隧道段（金水東路至商都路）、高架南段（經八南路至南四環）三段，三段設計全長約14.66公里。影響和意義：影響和意義： 工程沿途將設置三座互通式立交，分別是北三環立交、南四環立交、新龍路節點預留遠期立交，設置8條平行匝道和4座地面改建橋（分別是賈魯河、魏河改線、龍尾河、東風渠節點）。最北端北四環，最南端南四環，全段采取高架加隧道的方式實現快速化全段采取高架加

6、隧道的方式實現快速化，且無論是天上走高架，還是地下鉆隧道，G107輔道快速化工程都將保證地面道路雙向八車道和高架（隧保證地面道路雙向八車道和高架（隧道）雙向八車道道）雙向八車道。環線連通之后，將會擴大鄭州城市框架，將物流通道由三環轉移至四環，擴大鄭州城市框架，將物流通道由三環轉移至四環，進而增強三環沿線的居住品質。進而增強三環沿線的居住品質。 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組市場政策市場政策- -中原大道開工中原大道開工 事件：事件：10月26日，鄭東新區舉行項目集中開工儀式。40個項目集中開工，涵蓋基礎設施、科技創新、民生服務等多個領域，總投資達80億元。其中中原大道作為東西向的

7、城市主干路，也是“鄭汴一體化”的一條城市主干道，建成后將成為連接鄭州與開封又一條主要通道。影響和意義：影響和意義： 中原大道，位于鄭汴物流通道南側，鄭汴物流通道南側，310國道（老鄭汴路）北側，西起鄭信路，東至萬國道（老鄭汴路）北側，西起鄭信路，東至萬三路，全長三路，全長6701米，雙向八車道米，雙向八車道。按照計劃，中原大道將于2017年完工通車年完工通車。該條道路通車后，將與設計規劃中的中原大道市區段（西至繞城高速，東至京港澳高速，將現有的中原路、東大街、西大街、鄭汴路、商都路相連，道路總長約32公里）相連接。通車后，將成為鄭開大道、鄭汴物流通道之后的又一條連接鄭汴兩城的大通道。 縱橫CB

8、D 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組一、市場分析一、市場分析二、政府規劃二、政府規劃三、競品分析三、競品分析四、區域招商四、區域招商 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組政府規劃政府規劃- -鄭汴一體化鄭汴一體化鄭汴一體化鄭汴一體化鄭州東部白沙等城市組團作為高新技術產業發展先驅、現代制造業基地、現代農業示范基地，鄭州東部白沙等城市組團作為高新技術產業發展先驅、現代制造業基地、現代農業示范基地，將成為鄭汴一體化重要的產業和城鎮支撐區。將成為鄭汴一體化重要的產業和城鎮支撐區。鄭汴產業帶的規劃引進先進的“帶狀組團”結構，以鄭開大道、輕軌（預留）和其他交通通道所構成的交通軸為依托，由西向東規劃

9、布局白沙、綠博、官渡和汴西新區4大組團。 鄭汴一體化總體規劃鄭汴一體化總體規劃白沙組團準備利用其緊鄰鄭東新區CBD和龍子湖高校區的區位優勢，重點布局職業教育、現代服務業和高新技術產業，為房地產發展提供了重要經濟支撐。 白沙組團規劃白沙組團規劃 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組發展機遇發展機遇鄭汴融城鄭汴融城將帶來大量中高產人口遷移，將帶來大量中高產人口遷移，白沙組團成為大量中高產人群聚集地白沙組團成為大量中高產人群聚集地，白沙組團作為鄭州，白沙組團作為鄭州城市外圍拓展中唯一擁有產業支撐的區域，產業聚集將帶動區域價值提升并提供一定的中高端客源。城市外圍拓展中唯一擁有產業支撐的區域，產

10、業聚集將帶動區域價值提升并提供一定的中高端客源。政府規劃政府規劃- -鄭汴一體化鄭汴一體化 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組發展現狀發展現狀鄭開大道的開通、鄭汴產業帶的規劃建設、開封市撤縣設區等，不斷加快鄭汴一體化的發展進程。鄭開大道的開通、鄭汴產業帶的規劃建設、開封市撤縣設區等，不斷加快鄭汴一體化的發展進程。國務院批復撤銷開封市龍亭區、金明區，設立國務院批復撤銷開封市龍亭區、金明區，設立新的開封市龍亭區，撤銷開封縣，設立開封市新的開封市龍亭區，撤銷開封縣，設立開封市祥符區。這標志著作為鄭汴一體化，建設新興祥符區。這標志著作為鄭汴一體化，建設新興副中心城市的開封又向前邁了重要一步。

11、副中心城市的開封又向前邁了重要一步。鄭汴一體化發展現狀鄭汴一體化發展現狀龍亭區祥符區祥符區白沙組團白沙組團中牟中牟和諧號動車組和諧號動車組“開跑開跑”鄭開城際鄭開城際鄭開城鐵鄭開城鐵政府規劃政府規劃- -鄭汴一體化鄭汴一體化 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組政府規劃政府規劃- -白沙組團白沙組團象湖區域定位象湖區域定位鄭東鄭東省級行政服務中心，職教與創新產業基地，兼有居住、服務功能。至2020年，規劃建設用地42平方千米，人口規模54萬人（其中學生8萬人）。產業布局以科技教育、高新技術產業為主，布局職業教育、商務服務、房地產等。省委鄭開大道賈魯河象湖象湖區象湖區省級行省級行政中心政

12、中心功能規劃：依托賈魯河在鄭開大道與前程路交叉口構建水景中心公園，圍繞公園集中布局商業金融與行政辦公等公共設施用地，形成組團服務中心。在鄭開大道以北布局兩個職業教育集中分布區，圍繞職教園區安排居住用地；在鄭開大道以南，規劃創新產業園區，以一類工業用地為主；二類工業用地 規劃布局于中央大道以南，結合康盛熱電廠布局。規劃居住用地面積10.6平方千米，占組團建設用地的25.3%；公共設施用地9.5平方千米，占組團建設用地的22.6%；規劃工業用地面積6.1平方千米，占組團建設用地的14.5%。象湖區功能規劃布局功能規劃用地 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組一、市場分析一、市場分析二、政府

13、規劃二、政府規劃三、競品分析三、競品分析四、區域招商四、區域招商 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組片區樓盤分析片區樓盤分析競品項目分布圖競品項目分布圖區域內已售未售項目較多，在售項目區域內已售未售項目較多，在售項目6 6個，其中星聯灣、雅居樂、建業春天里、智慧城云著為個，其中星聯灣、雅居樂、建業春天里、智慧城云著為項目核心競爭項目（潛在項目包括：綠都、康橋、萬科蘭喬圣菲、碧桂園、保利）項目核心競爭項目（潛在項目包括：綠都、康橋、萬科蘭喬圣菲、碧桂園、保利）中央花園雅居樂智慧城云著吉地瀾花語星聯灣建業春天里名門紫園美盛項目美景東望在售項目未售項目 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福

14、邸項目組項目位置項目位置鄭開大道與萬三公路交匯處西北開開 發發 商商建業集團占地面積占地面積122畝建筑面積建筑面積14萬物業類型物業類型聯排別墅、住宅建筑類型建筑類型高層建筑風格建筑風格賴特容積率容積率2.09綠化率綠化率35%產權年限產權年限70年項目簡介：項目簡介：建業春天里是建業集團第三代低密度作品，項目臨鄭開大道及萬三公路，南側緊靠鄭開輕軌，交通便利；共規劃有22棟聯排別墅，8棟高層住宅，總戶數1148戶，車位1400個，周邊行政機關林立，新省委、地礦廳等多個單位及家屬院，象湖、方特歡樂世界、綠博園等環繞周邊，自然環境優美，居住舒適度高。競品分析競品分析- -建業春天里建業春天里 縱

15、橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -建業春天里建業春天里項目目前處于尾盤階段，欲實現年底清盤，目前推廣手段以戶外導視為主，售樓部可達性弱項目東側萬三公路規劃為107國道新線，對于項目品質具有不利影響，高層客戶有為別墅客戶遮擋噪音和灰高層客戶有為別墅客戶遮擋噪音和灰塵的嫌疑，物業后期將分開管理塵的嫌疑，物業后期將分開管理p物業形態：物業形態：聯排別墅、住宅p項目規劃：項目規劃：項目呈圍合式布局，共有22棟4層聯排別墅，其中16棟4聯排，6棟6聯排，共100套；8棟高層，其中130#為27層，3133#為26層并首層架空，規劃有幼兒園及小學。p工程進度：工程進度：聯排別

16、墅已經建成完工，3133#樓已出地面p建筑風格：建筑風格：賴特主義風格p產品詳情產品詳情：聯排邊戶320340，中戶290，均贈送花園及地下室；高層130#為2T4，均為89兩房，31#樓2T2戶，為188四房，3233#樓2T3戶，89兩房及142三房p在售情況：在售情況：聯排別墅與2013年12月15日認購，當天售完，邊戶2.5萬/，中間戶1.8萬/，高層剩余房源40套左右33#32#31#30#29#7#15#1#小學幼兒園 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -星聯灣星聯灣項目位置項目位置金水大道與雁鳴路交匯處向南500米開開 發發 商商河南星聯置地占地面積

17、占地面積186畝建筑面積建筑面積43.5萬物業類型物業類型別墅、住宅建筑類型建筑類型聯排、高層建筑風格建筑風格法式容積率容積率2.49綠化率綠化率35%產權年限產權年限70年項目簡介：項目簡介：項目毗鄰龍子湖高校園區，周邊規劃有中小學，大型商業、醫院等生活配套。東側緊鄰約60畝方特綠地公園，而南側更緊鄰賈魯河，自然環境優美，共計建有12棟33層住宅，10棟18層住宅以及30多棟聯排別墅，總戶數約2400戶 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -星聯灣星聯灣p物業形態：物業形態：聯排別墅、住宅p項目規劃：項目規劃：采用圍合式布局，外圍為12棟33層高層，次外圍為10棟

18、18層高層，中間為30多棟3層聯排別墅，首批推出1#、2#、1317#高層，2230#聯排別墅，別墅共35套p建筑風格建筑風格：法式p工程進度：工程進度：首批推出高層已封頂，聯排別墅完工p產品詳情：產品詳情：高層882+1房，131142三房，163200四房，237五房；聯排別墅320529p在售情況：在售情況：大平層剩余16套左右（163-200），聯排別墅剩余北側兩排剩余6套（200-240）1#1#2#2#15#15#16#16#17#17#13#13#22#22#23#23#26#26#25#25#28#28#27#27#29#29#30#30#幼兒園幼兒園項目處于一期尾盤處理階段，

19、依靠老帶新政策（大平層3萬，別墅7-9萬）二期預計在12月月底問世，16年4月份前后拿到預售證，目前正在進行公安廳內購：6600元起 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -星聯灣星聯灣門前廣場廣場綠化兒童游樂區談判區內部走廊項目沙盤項目展示水平較高，售樓部及廣場均深刻體現其法式建筑風格，增強客戶體驗感項目展示水平較高，售樓部及廣場均深刻體現其法式建筑風格，增強客戶體驗感 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -智慧城云著智慧城云著中原智慧城云著中原智慧城云著項目基本情況項目基本情況地址：地址：鄭開大道與雁鳴路交匯處西北角開發商：開發商：鄭州

20、市中產置業有限公司占地面積：占地面積：110000平方米建筑面積：建筑面積：106667平方米物業形態：物業形態：住宅，寫字樓，公寓， 商業，酒店容積率：容積率：2.5綠化率綠化率: :34%主力戶型主力戶型: :52、88、139（一期）銷售價格：銷售價格：一房7700，二房8100，三房8300開盤日期：開盤日期：2015年9月份內購優惠優惠: :一房5千抵1萬，兩房三房5千抵2萬內購階段，預計15年11月月底證件齊全，內購客戶12月份進行 集中簽約項目分三期開發：一期住宅，二期政府合作建設便民服務中心，三期為商業和酒店，未來該區域會比較嘈雜 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競

21、品分析競品分析- -智慧城云著智慧城云著88.67兩房：l全明戶型，分區合理，明廚亮衛，通風通氣l南向主臥，銜接陽光大飄窗，采光好l次臥連接小陽臺，采光和通風效果較差139.68三房：l動靜分區，客餐廳相連，南向景觀陽臺設計l南向主臥，套房設計，附帶陽光飄窗l衛生間干濕分離l通風井多，布局不方正，廚房采光通風效果差 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -雅居樂國際花園雅居樂國際花園1212# #2#2#售罄售罄3#3#售罄售罄7#7#售罄售罄8#8#售罄售罄11#11#售罄售罄10#10#售罄售罄9 9# #售罄售罄15#15

22、#售罄售罄17#17#售罄售罄19#19#售罄售罄20#20#售罄售罄18#18#售罄售罄16#16#售罄售罄2 21 1# #4 4# #售罄售罄1#1#層數：層數：1111層層 單元：兩單元單元：兩單元 梯戶：兩梯四戶梯戶：兩梯四戶 面積：面積：9494- -1 132326#6#層數：層數：1111層層 單元：兩單元單元：兩單元 梯戶：一梯兩戶梯戶：一梯兩戶 面積：面積：13913913#13#層數：層數：1717層層 單元：兩單元單元：兩單元 梯戶：一梯兩戶梯戶：一梯兩戶 面積：面積：199-247199-24714#14#層數：層數：1717層層 單元：兩單元單元：兩單元 梯戶：兩梯

23、四戶梯戶：兩梯四戶 面積：面積：92-14492-144 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組盥洗區主人休息區競品分析競品分析- -雅居樂國際花園雅居樂國際花園【動靜分區動靜分區】項目合理區隔活動區與休息區，避免項目合理區隔活動區與休息區，避免“噪聲噪聲”影響影響【套房設計套房設計】多維陽臺飄窗，更高使用率多維陽臺飄窗，更高使用率【全明通透全明通透】雙臥、客廳朝南，更多陽光；南北通透，愜意生活雙臥、客廳朝南，更多陽光；南北通透，愜意生活【空間布局空間布局】戶型方正，全明雙衛設計，滿足全家生活所需戶型方正，全明雙衛設計，滿足全家生活所需 工程進度：

24、樁機進場地，目前處于打地基階段，按照現有工程進度預售證最快將在4月份拿到 說辭：無證銷售，無償占用客戶資金半年 南向無遮擋是優勢，北側為丹尼斯百貨，后期會有噪音污染和光污染 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組6#SWOT6#SWOT分析分析3#1#1#集中商業集中商業綠地綠地+ +水系景觀水系景觀公園公園泳池泳池社區幼兒園社區幼兒園集中商業集中商業西入口西入口北入口北入口6# 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組l一梯兩戶，南北通透，空間使用效率高l客餐廳系相連，將家居視野延伸，南向主次臥專屬飄窗

25、l三陽臺設計，三衛生間設計l西單元2層和3層合并為復式，東單位底層贈送花園和地下室l廚房較小，主次臥與衛生間廚房之間的過道浪費面積廚房較小，主次臥與衛生間廚房之間的過道浪費面積6#6#戶型分析戶型分析 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -雅居樂國際花園雅居樂國際花園1111月月9 9日日-14-14日日“曬圖贏紅包曬圖贏紅包“活動，基本以本集團員工報名為主活動，基本以本集團員工報名為主 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -廣電天韻廣電天韻 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組 華安南熙福邸項目組競品分析競品分析- -廣電天韻廣電天韻 縱橫CBD 回到南熙福邸 華安南熙