1、房地產開發企業接盤取得樓盤的增值稅處理房開A公司因債務糾紛，法院將其土地使用權及未完工的 地上建筑物通過法院拍賣， 房開B企業取得該土地，支付2.4 億元人民幣給法院，由法院支付給債務方。現B企業要將取得的土地及地上建筑物繼續開發，遇到如下問題：1. 房地產A公司建筑工程施工許可證 上注明的時間為 營改增前，屬于老項目。B企業取得該未完工樓盤的時間為17年年末，B企業是否也適用簡易計稅方法？ 答：房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目 繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發 的房地產項目。一般納稅人只有銷售自行開發的房地產老項目方可選擇適用簡易計稅方法計稅。房地產老項目

2、，是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未 取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開 工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。對于接盤購入未完工的屬于 2016年4月30日前的老項目， 由于接盤后施工許可證過期，需重新辦理施工許可證，很多 省市按新的建筑工程施工許可證注明的合同開工日期確 定新老項目。我個人比較 贊同江西國稅的解答， 客觀而嚴謹，“如該項目建設工程規劃許可、立項批準文號、建設規模、 建設內容未發生改變且已實際開工的，可按接盤前取得的建筑工程施工許可證注明的開工日期確定是否

3、屬于建筑 工程老項目選擇適用簡易計稅。”2. 如果B企業采取一般計稅方式，按照 2016年18號公告要求，計算銷售額時可以扣除當期允許扣除的土地價款。“在 計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當 取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。” 因該土地當時是由 A公司取得的，相關財政票據名頭為 A公 司，B企業無法取得名頭為自己的土地價款的財政票據，此 種情況，如何扣除土地價款？可否一次性抵扣進項稅額？答：B企業從A公司取得償債土地及地上建筑物時，可憑A公司開具的增值稅專用發票，按照規定抵扣進項稅額。房地產開發企業自行開發的房地產項目，其進項稅額不適用 分期抵扣規定。B企

4、業取得的專用發票，可以一次性抵扣進 項稅額。3. A公司被強制執行拍賣的土地連同地上建筑物，應按照轉讓不動產開具發票并繳納增值稅，因是老項目，按照簡易計 稅方法5%開具專用發票。但 B房開企業在取得該拍賣土地 時為小規模納稅人，現變為一般納稅人，A公司一直未給 B企業開發票，現是否可以給 B企業開具增值稅專用發票？ 答：目前，稅法沒有規定一般納稅人不能給小規模納稅人開 具增值稅專用發票，但是即便B企業取得A公司開具的專用 發票，因應稅行業發生在小規模納稅人期間，其取得的專用 發票也不得抵扣進項稅額。但下列情形除外：納稅人自辦理稅務登記至認定或登記為一般納稅人期間，未 取得生產經營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應納稅 額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證， 可以在認定或登記為一般納稅人后抵扣進項稅額。4. B企業繼續開發時，不想繼續用原建筑公司，需要原建筑 公司撤場，建筑公司并未實際給B企業做工程服務，但作為補償，B企業支付給建筑公司一筆撤場費，對于撤場費收入 建筑公