1、擠出房產(chǎn)開發(fā)成本中的 水分”這起稅案具有代表性!2017-09-03近期，北京市地稅局第四稽查局對N房地產(chǎn)開發(fā)公司實施稅收檢查，查實N房地產(chǎn)公司檢查期內(nèi)對已竣工備案的Z小區(qū)房地產(chǎn)項目，未進(jìn)行所得稅竣工結(jié)算，存在項目成本核算時 間劃分不明、已竣工銷售房產(chǎn)多計成本等問題，少繳企業(yè)所 得稅。針對企業(yè)的違法事實，該局對其做出補繳企業(yè)所得稅 5044萬元，加收滯納金1227萬元的處理決定。項目分析房企涉稅疑點突出不久前，按照專項檢查計劃，北京市地稅局第四稽查局 檢查人員對N房地產(chǎn)公司2012年2013年的納稅情況實施 稅收檢查。N房地產(chǎn)公司成立于 2001年3月29日，性質(zhì)為其他有 限責(zé)任公司，注冊資金

2、3000萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、 銷售、物業(yè)管理和家居裝飾等。N房地產(chǎn)公司開發(fā)的 Z小區(qū)項目2008年9月取得建設(shè) 部門立項核準(zhǔn)批復(fù)，項目包括住宅、商業(yè)、地下車庫和配套 公建等，分北區(qū)和南區(qū)兩部分。檢查人員查前通過查詢建委 網(wǎng)站得知，Z小區(qū)項目北區(qū)和南區(qū)的大部分住宅的竣工證明 材料已分別于2011年12月2013年10月報送建設(shè)部門備 案。該公司對外銷售信息顯示，企業(yè)2012年2013年期間對外銷售該項目部分住宅，但檢查人員查詢該公司歷年企業(yè) 所得稅申報情況發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司雖然北區(qū)、南區(qū)大部分 住宅已完工并報建設(shè)部門備案，但卻一直未進(jìn)行企業(yè)所得稅 完工清算。綜合查前外部信息了解和企業(yè)涉稅

3、數(shù)據(jù)分析過程中發(fā) 現(xiàn)的疑點，檢查人員認(rèn)為，N房地產(chǎn)公司存在推遲完工清算時間，將應(yīng)分期結(jié)轉(zhuǎn)的成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)，以少繳企業(yè)所得稅 嫌疑，決定實地調(diào)閱核查 N房地產(chǎn)公司賬簿，對該公司檢查 年度已完工開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，查清該企業(yè) 是否存在多列成本，少繳企業(yè)所得稅問題。成本劃分期間成本多列2億元在對企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場核查時，當(dāng)檢查人員詢問Z小區(qū)項目部分住宅已竣工備案，為何企業(yè)不進(jìn)行完工項目所得稅匯算 清繳時，該公司財務(wù)人員稱，因 Z小區(qū)項目還未全部銷售完 畢，項目很多建設(shè)和銷售成本尚未計入項目內(nèi)，因此企業(yè)準(zhǔn)備等項目成本全部計算完成后，再進(jìn)行項目所得稅清算。對此，檢查人員向企業(yè)財務(wù)人員明確表示，N房

4、地產(chǎn)公司這樣核算不對。國稅發(fā)200931號文件明確規(guī)定，如 果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理 部門備案，應(yīng)視同已經(jīng)完工，需進(jìn)行已完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅 匯算清繳。企業(yè)開發(fā)的 Z小區(qū)項目2013年既然已有大部分 北區(qū)和南區(qū)住宅竣工備案，就必須按照法規(guī)進(jìn)行所得稅匯算 清繳。檢查人員在核實 N房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本資料數(shù)據(jù) 的過程中，發(fā)現(xiàn)該公司賬目中有大量2014年后發(fā)生的建筑安裝工程費發(fā)票，涉及金額5600多萬元。同時，檢查人員還發(fā)現(xiàn)企業(yè)將2014年后發(fā)生的土地征用及拆遷補償費” 1.44（乙元，也列入了 2013年竣工項目的成本中。對此，該公司財務(wù)負(fù)責(zé)人解釋稱，Z小區(qū)項目是N房地產(chǎn)

5、公司近年來開發(fā)的唯一一個房地產(chǎn)項目，企業(yè)認(rèn)為只要與 Z小區(qū)項目相關(guān)的成本，都可以計入開發(fā)成本，并在稅前扣 除。只要合情理，即使沒有取得合法憑據(jù)的成本費用項目， 也應(yīng)該可以做相應(yīng)的扣除。對此，檢查人員向企業(yè)人員表示，國稅發(fā)200931號文件第三十四條明確規(guī)定：企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)該取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成 本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。”同時， 按照規(guī)定，2013年企業(yè)已竣工報備項目的成本列支計算截 至?xí)r點應(yīng)為2013年12月31日，此時點之后發(fā)生的成本費 用，應(yīng)在取得合法憑據(jù)后，結(jié)合Z項目后期施工房屋的完工進(jìn)度、銷售進(jìn)度，在當(dāng)年核算時按照收入與

6、成本相配比的原 則，逐步結(jié)轉(zhuǎn)并在當(dāng)期進(jìn)行所得稅稅前扣除。因此，企業(yè)將 2014年度發(fā)生的建筑安裝工程費，及土地征用及拆遷補償費”計入2013年已竣工項目成本的做法是錯誤的。經(jīng)過檢查人員的稅法宣傳和輔導(dǎo)，該公司最終認(rèn)可了稅務(wù)機關(guān)的意見。支出核定 虛列2000萬無關(guān)成本發(fā)現(xiàn)企業(yè)竣工備案房產(chǎn)計稅支出的劃分存在問題后，檢查人 員并未放松對N房產(chǎn)公司檢查年度成本的核查工作，重點對企業(yè)開發(fā)成本會計科目中的前期工程費、建筑安裝工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等六項成本項目以及相關(guān) 期間費用進(jìn)行檢查，通過對Z項目建設(shè)的建筑安裝施工合同、 工程概預(yù)算和決算報告、收支憑證、票據(jù)、銀行付款憑單等 資料逐一進(jìn)

7、行審核，核查賬目中的票據(jù)憑證是否與其業(yè)務(wù)相 關(guān)、成本費用列支項目是否真實，以及相關(guān)資金是否實際支 付給供貨方或提供勞務(wù)方等。檢查人員發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司賬目中列支的 2240萬元 開發(fā)成本在業(yè)務(wù)相關(guān)性和憑證真實性等方面存在問題：經(jīng)核 查，企業(yè)從建材市場取得的沙石料等成本發(fā)票為假發(fā)票，涉 及開票金額70余萬元；賬簿中金額為 108萬元的前期工程 費、200萬元的開發(fā)間接費，以及總計1862萬元的建筑安裝工程費，經(jīng)查證與 N房地產(chǎn)公司開發(fā)的 Z小區(qū)項目無關(guān)。 按照稅法規(guī)定，以上幾筆共計2240萬元的成本費用不應(yīng)在稅前列支扣除。在對檢查年度Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本進(jìn)行仔細(xì)審 核后，檢查人員核實其賬目

8、中計算的開發(fā)成本共計9.7億多元，剔除不允許扣除的開發(fā)成本2240萬元，最終核定檢查 期間完工項目的計稅成本為 9.5億元。此外，檢查人員還發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司在Z小區(qū)項目完 工產(chǎn)品開發(fā)成本核算時，未遵照國稅發(fā)200931號文件第二十九條規(guī)定，對 9.5億元開發(fā)成本費用按照能否區(qū)分使 用方向、確認(rèn)最終使用對象等標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行直接成本和共同成 本劃分。未劃分確認(rèn)成本性質(zhì)和金額會直接影響檢查期內(nèi)已 完工項目公共配套設(shè)施費等成本費用的歸集和分配的計算 比例，進(jìn)而對企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅款計算產(chǎn)生較大影響，可 能會涉及幾十萬元，甚至上百萬元的稅款征收問題。檢查人員向 N房產(chǎn)開發(fā)公司人員詳細(xì)解讀了相關(guān)稅法條 款，

9、并講明不進(jìn)行成本性質(zhì)劃分的利害，企業(yè)財務(wù)人員接受 檢查人員的意見，在檢查人員的指導(dǎo)下，對檢查期間Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品的直接成本和共同成本進(jìn)行了歸集和區(qū)分，最 終確定直接成本為3.5億元，共同成本為6億元。經(jīng)過對N房地產(chǎn)公司檢查年度 Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成 本的逐項復(fù)核，剔除該公司檢查年度竣工項目中多計的2億元開發(fā)費用，以及 2240萬元與項目無關(guān)的開發(fā)成本，確定 計稅直接成本和間接成本后，經(jīng)過測算，檢查人員確定了N房地產(chǎn)公司檢查年度 Z小區(qū)項目可售面積單位計稅成本”和 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本”，由此計算并最終確定，N房地產(chǎn)公司檢查年度應(yīng)補繳企業(yè)所得稅5044萬元。面對檢查人員提供的翔實數(shù)據(jù)和充

10、分的稅法依據(jù)， N房 地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人最終承認(rèn)了通過推遲完工清算時間、違法列 支成本，在檢查年度少繳納企業(yè)所得稅的違法事實，北京市 地稅局第四稽查局依法向企業(yè)追繳了稅款并加收了滯納金。 涉案房地產(chǎn)企業(yè)對已竣工項目未按規(guī)定進(jìn)行完工清算，并通 過多列項目成本方式逃避納稅，其違法行為在房地產(chǎn)企業(yè)中 具有一定典型性。檢查人員在對涉案企業(yè)的核查過程中，充分利用規(guī)劃、 房管、銀行等部門提供的第三方涉稅信息，結(jié)合征管數(shù)據(jù)， 對企業(yè)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)指標(biāo)、項目完工情況等信 息數(shù)據(jù)實施比對驗證，并迅速確認(rèn)企業(yè)存在的涉稅問題，為 下一步深入檢查明確了方向。在調(diào)查過程中，檢查人員付出 了大量精力和時間，針對企業(yè)完工產(chǎn)品情況，依據(jù)法規(guī)準(zhǔn)確 認(rèn)定檢查年度企業(yè)完工產(chǎn)品計稅時點，通過對企業(yè)建筑安裝 工程費等六大成本項目及相關(guān)期間費用涉及的大量合同、工 程概預(yù)算和決算報告、收支憑證、票據(jù)等資料逐一進(jìn)行審核， 最終鎖定了企業(yè)虛列項目開發(fā)成本逃避納稅的證據(jù)，使案件 順利查結(jié)。本案涉案企業(yè)出現(xiàn)的涉稅違法問題不是個案，在房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)中具有一定代表性。按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 項目建設(shè)成本，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)實際完工和銷售情況分批結(jié)轉(zhuǎn)。 但在實際經(jīng)營過程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)竣工項目備案后并未及時進(jìn)行完工清算，并采用混淆直接成本與共同成本、將分 期結(jié)轉(zhuǎn)成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)、將未售成本提前結(jié)轉(zhuǎn)