1、房開企業成本費用項目及核算內容1、庫存商品成本核算應視庫存商品的具體情況，按制造成本 法設置成本項目。為了加強庫存商品成本的管理，降低開發過程耗費的活勞動和物化勞動，提高企業經濟效益，正確核算庫存商品的成本，在 各個開發環節控制各項費用支出。要核算庫存商品的成本， 必須明確庫存商品成本的種類和內容。庫存商品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各 項費用支出。庫存商品成本按其用途，可分為如下四類：（1 ）土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。（2）房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。（3

2、）配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入庫存商品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。（4）代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委托單位的 委托，代為開發除土地、 房屋以外其他工程如市政工程等所發 生的各項費用支出。以上四類庫存商品成本， 在核算上將其費用分為如下六個成本 項目1）土地征用及拆遷補償費2）前期工程費3）建筑安裝工程費4）基礎設施費5）基礎配套設施費6）開發間接費2、各成本項目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補償費指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租

3、地價，主要包括以下內容：A）政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、 土地開發費， 向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、 耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。C）紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建 造費、管線鋪設費、接口補償費。D ）拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償 凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容

4、：A）勘察設計費（1 ）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照 測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面 積丈量費等。（2）規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效 果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3 ）建筑研究用房費：包括材料及施工費B）報建費（1 ）報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報 建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改 基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料 基金（

5、或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼 費）、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費： 項目報建時按規定向政府有關部門交納 的報批費。（2）增容費包括水、電、煤氣增容費C）“三通一平”費：（1 ）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費 用。（2 ）臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨 時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。（3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、 建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。（4 ）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。D）臨時設施費（1 ）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用（2）臨時辦公室：

6、租金、建造及裝飾費用（3）臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地 租費（4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用， 按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和 設備費。主要包括：A ）基礎造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水B）結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉換層，原則上架空層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓。C）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用D）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用E

7、）戶內精裝修費主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。F）室內水暖氣電管線設備費；室內給排水系統費（自來水/排水/直飲水/熱水）；室內采暖系統費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/ 暖氣片）；室內燃氣系統費；室內電氣系統費（強、弱電預埋管）。G）室內設備及其安裝費空調及安裝費；電梯及其安裝費；發電機及其安裝費；高低壓配電及安裝費；消防通風及安裝費；背景音樂及安裝費。H）室內智能化系統費保安監控及停車管理系統費用；電信網絡費用；衛星電視費用；三表遠傳系統費用；家居智能化系統費用。基礎設施費指項目開發過程中發生的建設安裝工程施工預算圖以外的費用，包括供水、供電、道路、供熱、燃氣、排

8、洪、電視、通訊、綠化、環衛設施、場地平整及道路等基礎設施費用。A）室外給排水系統費主要包括自來水系統、雨污水系統、直飲水系統、熱水系統B）室外采暖系統費主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用C）室外燃氣系統費主要包括管道系統、調壓站D）室外消防系統費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站E）室外消防系統費F）室外智能化系統費主要包括電信網絡系統、小區停車管理系統、電子巡更系統、圍墻監控照明系統G）環境設計費H）綠化建設費：區內、區外綠化支出I ）建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等J）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償 費等K）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門L

9、 ）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈M）室外背景音樂N）室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等 配套設施費指房屋開發過程中， 根據有關法規，產權及其收益權不屬于開 發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配 套設施支出。主要包括以下幾類：A ）在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共 配套設施支出，居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚 等設施的支出。B）在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的 支出。C）開發小區內城市規劃中規定的大配套設

10、施項目不能有償轉 讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。D） 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施， 應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否 攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權， 則應作為經營性項目獨立核算。 該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，女口：游泳池：土建、設備、設施業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構幼兒園：建造成本及配套資產購置學校：建造成本及配套資產購置兒童游樂設施車站建造費：土建、設備、各項設施開發間接費開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定

11、開發環節的成本費用性支出； 以及與項目推廣銷售有關但發生在樓盤開盤前的費用支出。（包括工資、職工福利費、折舊費、 修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。）A）工程管理費（1 ）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用（2 ）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算 所支付的費用（3）行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、 獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費（4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎（5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。B）營銷推廣費項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、 模型等所有營銷推廣費用，主要包括：（1

12、 ）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交 廣告、電子屏（2 ）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告（3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆（4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員 餐費（5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品（6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等（7）現場銷售器具費：飲水機、家私等（8 ）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等（9）賣點增加費（10 ）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費 用（11 ）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內的樣板間的設計、 裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用