1、房地產企業區域擴張戰略房地產企業區域擴張戰略 2014年5月從地域范圍來看，房企區域性擴張戰略有三種：區域領先戰略、全國化從地域范圍來看，房企區域性擴張戰略有三種：區域領先戰略、全國化戰略和全球化戰略戰略和全球化戰略2區域領先戰略區域領先戰略全國化戰略全國化戰略全球化戰略全球化戰略專注與某個省、經濟圈等小范圍，在區域內成為知名知名品牌，實現區域領先戰略全國范圍內選擇產品線布局，成為全國知名的房企，實現全國化戰略涉足海外，將產品線擴張至全球，規避地區性政策風險，實現全球化戰略ABC資料來源：九洲遠景分析目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略A1.布局策略A2.產品策略B. 全國化戰略全

2、國化戰略C. 全球化戰略全球化戰略 3采取區域領先戰略的房企，一般有環形布局和線性布局兩種策略采取區域領先戰略的房企，一般有環形布局和線性布局兩種策略4環形布局環形布局線性布局線性布局環形布局依據“勢能原理”，率先布局中心城市，建立品牌影響力，隨后環中心城市逐步布局周邊城市，形成對區域范圍的強力控制線性布局依據“借力原理”，依賴高鐵資源，延高鐵沿線進行布局，享受高鐵帶來的產品溢價和資源優勢，形成區域領先優勢AB5 建業地產開始以鄭州為發展中心，并逐步擴展到少量周邊城市 截止2001年末，進入城市達到7個1992-2001年年：起步及潛伏深耕：起步及潛伏深耕 全面進入省會以外的地級市及部分經濟發

3、達的縣級城市，初步完成“省會鄭州地級市縣級市”三級市場架構 2005年末，已進入16個城市，在建項目14個2002-2005年年：全面省域化拓展全面省域化拓展 在完成地級市布局之后，對重點城市進行深度開發，提升市場占有率和品牌影響力 2010年末，公司在建項目達到64個2006-2010年年：重點城市深度開發重點城市深度開發 在未來3-5年進入30個縣級城市，力爭達到在全省50個城市 100個項目的規模2011年年-今：戰略縱深階段今：戰略縱深階段 建業堅持以鄭州為中心，布局并深耕河南全省縣市，2011年在河南銷售金額83億，一舉成為中國房地產企業TOP50成員！建業布局河南省，以鄭州為中心同

4、心圓的形式輻射全省，并計劃在未來建業布局河南省，以鄭州為中心同心圓的形式輻射全省，并計劃在未來三五年內覆蓋全省三五年內覆蓋全省50個縣市的以點帶面的區域策略個縣市的以點帶面的區域策略河河南南建建業業區區域域布布局局之之路路資料來源：九洲遠景分析環形布局環形布局河南建業河南建業A常州常州 新城首府 新城公館 新城金郡 香悅半島 新城長島 香溢紫郡 公園一號 清水灣 新城域上海上海 新城森藍碧翠 新城憶華里 新城公館 新城金郡新城尚上城 新城悠活城蘇州蘇州 新城金郡 昆山新城域無錫無錫 新城尚東區南京南京 新城金郡新城地產區域布局的邏輯新城地產區域布局的邏輯：聚焦長三角，深耕：聚焦長三角，深耕常州

5、，沿滬寧高鐵延線逐常州，沿滬寧高鐵延線逐步進入潛力發展城市，在區域聚焦的同時實現了資源的集約利用步進入潛力發展城市，在區域聚焦的同時實現了資源的集約利用上海寧波杭州南京常州無錫蘇州新城地產延滬寧高鐵布局新城地產延滬寧高鐵布局新城地產項目舉例新城地產項目舉例資料來源：九洲遠景分析B線性布局線性布局新城地產新城地產點狀市場即巨型和大型城市，面狀市場以中小城市為主；中國房地產市點狀市場即巨型和大型城市，面狀市場以中小城市為主；中國房地產市場場呈現呈現“點狀點狀”分布和分布和“面狀面狀”分布的強烈特征分布的強烈特征中國區域市場的特點中國區域市場的特點資料來源：九洲遠景分析資料來源：九洲遠景分析特點特點

6、“點狀點狀”市場市場“面狀面狀”市場市場定義定義以巨型及大型城市為主，一個城市即是一個市場以中小城市為主，許多城市組成一個市場單個城市就能支撐相當規模的零售額平均收入水平較高物流比較發達人口高度集中消費者群體更為多樣化和個性化競爭比較激烈單個城市的市場容量有限，但許多城市組成一個較大的市場平均收入水平一般物流相對落后人口分散消費者群體同質化，城鄉差異較小競爭激烈程度相對較低7BACK UP：點狀市場與面妝市場的劃分：點狀市場與面妝市場的劃分根據城市購買力及消費品零售總額矩陣，篩選出巨型、大型、中型城市根據城市購買力及消費品零售總額矩陣，篩選出巨型、大型、中型城市城市分類矩陣城市分類矩陣巨型城市

7、巨型城市大型城市大型城市中型城市中型城市重慶重慶武漢武漢天津天津成都成都蘇州蘇州上海上海北京北京廣州廣州深圳深圳天津天津武漢武漢沈陽沈陽鄭州鄭州泉州泉州濰坊濰坊臺州臺州東莞東莞(1)沈陽沈陽青島青島福州福州佛山佛山哈爾濱哈爾濱杭州杭州溫州溫州西安西安寧波寧波昆明昆明大連大連廈門廈門南通南通5,500億億3,000億億1,500億億城市購買力城市購買力消費品零售總額消費品零售總額3,000億億2,000億億5,000億億南京南京鄭州鄭州無錫無錫石家莊石家莊長沙長沙濟南濟南資料來源：九洲遠景分析（1）：由于東莞城市特性，因此建議從大型城市挪至中型城市8BACK UP：點狀市場與面狀市場的劃分：點狀

8、市場與面狀市場的劃分九洲遠景將巨型九洲遠景將巨型/大型城市定義為點狀市場，篩選出大型城市定義為點狀市場，篩選出9個巨型城市和個巨型城市和15個個大型城市大型城市點狀市場點狀市場資料來源：九洲遠景分析巨型城市巨型城市 上海、北京、廣州、深圳、重慶、武漢、天津、成都、蘇州9個城市 杭州、溫州、西安、寧波、南京、沈陽、青島、福州、佛山、哈爾濱、鄭州、無錫、石家莊、長沙、濟南15個城市巨型城市及大型城市大型城市大型城市9BACK UP：點狀市場：點狀市場HeilongjiangJininInner MongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGan

9、suShandongJiangsuZhejiangXMNKMGGuizhouHunanJiangxiAnhuiHenanHainanTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKG東北地區東北地區西北地區西北地區華西地區華西地區華南華南地區地區華中華中地區地區華東華東地區地區華北華北地區地區4個個15個個13個個17個個12個個中型城市：中型城市：1個個中型城市：中型城市：2個個根據城市群發展特點，九洲遠景將中型城市群定義為面狀市場，篩選出根據城市群發展特點，九洲遠景將中型城市群定義為面狀市場，篩選出64個城市個城市資料來源：九洲遠景分析中型城市群中型城市群10BACK

10、 UP：面狀市場：面狀市場目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略A1.布局策略A2.產品策略B. 全國化戰略全國化戰略C. 全球化戰略全球化戰略 11區域領先戰略的企業，區域領先戰略的企業，多在同一區域內多業態多在同一區域內多業態擴張，以達到擴張，以達到市場領先的市場領先的目標，如俊發集團在云南省內布局三大商業產品線，實現全面領先目標，如俊發集團在云南省內布局三大商業產品線，實現全面領先12云南云南 點面結合：昆明為點，地州為面 多產品線：商旅文、區域家庭、都市綜合 穩居云南省內第一商旅文產品商旅文產品區域家庭產品區域家庭產品都市綜合產品都市綜合產品25035050070010000

11、2004006008001000120020142015201620172018銷售額（億元）銷售額（億元）龍湖在成都和重慶布局天街、星悅薈、家悅薈三大產品線，實現其在成龍湖在成都和重慶布局天街、星悅薈、家悅薈三大產品線，實現其在成都和重慶市場的全面領先都和重慶市場的全面領先13重慶重慶成都成都目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略B. 全國化戰略全國化戰略B1.擴張區域選擇B2.擴張路徑選擇B3.擴張方式選擇C. 全球化戰略全球化戰略 14區域區域是否已進入是否已進入區域市場前景區域市場前景企業戰略愿景企業戰略愿景總評估總評估東北區東北區華北區華北區華東區華東區華南區華南區西北區西

12、北區華中區華中區西南區西南區通過對企業已進入區域、區域市場前景和企業戰略愿景進行分析，九洲通過對企業已進入區域、區域市場前景和企業戰略愿景進行分析，九洲遠景幫助企業確定未來的擴張領域遠景幫助企業確定未來的擴張領域資料來源：九洲遠景分析15區域市場潛力區域市場潛力萬科不以傳統的萬科不以傳統的“一二三四線一二三四線”去劃分城市決定是否投資，而是采用去劃分城市決定是否投資，而是采用PIEPIE模型評估投資區域模型評估投資區域16傳統傳統“一二三四線一二三四線”劃分城市劃分城市“PIEPIE”投資評估模型投資評估模型P （Population）人口人口I （Investment）基礎設施投資基礎設施投

13、資E （Employment）就業、產業發展就業、產業發展A萬科萬科PIE模型模型一線城市二線城市三線城市四線城市招商地產經過三輪城市篩選，招商地產經過三輪城市篩選，最終確定適合招商布局最終確定適合招商布局的城市的城市17海海南南東東北北珠三珠三角角成渝地成渝地區區環渤環渤海海長三長三角角北部灣北部灣華華中中區區域域城市城市房地房地產容產容量與量與潛力潛力城市城市房地房地產價產價格水格水平和平和增長增長空間空間第一輪篩選第一輪篩選第二輪篩選第二輪篩選投資機會城市投資機會城市 適當規模適當規模城市城市 價格有空間價格有空間城市城市 競爭適中城市競爭適中城市入選城市名單入選城市名單第三輪第三輪篩選

14、篩選城市城市受區受區域核域核心城心城市輻市輻射強射強度等度等重點城市重點城市核心城市核心城市城市城市11城市城市22城市城市33城市城市X X城市城市Y Y理想理想的投資城市的投資城市B招商地產城市篩選模型招商地產城市篩選模型招商地產結合自身戰略發展方向及產品的特點，構建了城市分級模型，招商地產結合自身戰略發展方向及產品的特點，構建了城市分級模型，將入選城市劃分為四個級別將入選城市劃分為四個級別18招商地產城市篩選模型招商地產城市篩選模型投資機會城市選擇投資機會城市選擇長三角區域、珠三角區域、長三角區域、珠三角區域、環渤海區域、中西部城市區環渤海區域、中西部城市區域等域等2626省省4 4市，

15、共計市，共計7070個城個城市市城市初選城市初選評分模型評分模型指標指標權重權重商品住宅成交均價35%GDP總量25%商品住宅成交面積20%人均GDP10%常住人口數10%評分結果評分結果一線一線城市城市二線二線城市城市三線三線城市城市四線四線城市城市北京、上海、廣州、深圳、杭州重慶、天津、蘇州、成都、溫州、寧波、長沙、南京、青島、大連等22個城市南通、紹興、珠海、煙臺、合肥、唐山、泉州、中山、長春、臺州等22個城市揚州、威海、鎮江、徐州、湖州、金華、惠州、呼和浩特、廊坊等21個城市根據招商對于市場規模與價格的要求，年成交量在根據招商對于市場規模與價格的要求，年成交量在200-1000200-

16、1000萬平米、價格在萬平米、價格在5000-150005000-15000元元/ /平米之間平米之間的城市合適的城市合適招商地產城市篩選模型招商地產城市篩選模型第一、二輪篩選第一、二輪篩選市場容量小，價格較低，利潤市場容量小，價格較低，利潤回報率低回報率低客戶對外來品牌接受度低，外客戶對外來品牌接受度低，外地企業地企業少少市場容量適中，價格適度，具有市場容量適中，價格適度，具有持續開發潛力持續開發潛力易建立外來企業品牌度易建立外來企業品牌度標桿企業市場份額標桿企業市場份額較大較大市場容量大，市場容量大，需求需求支撐足，價格進入快速增長通支撐足，價格進入快速增長通道道客戶對于產品要求逐步提高客

17、戶對于產品要求逐步提高品牌企業多，競爭相對激烈，標桿企業市場份額品牌企業多，競爭相對激烈，標桿企業市場份額一般一般價格高，成本高，回報率取決于企業價格高，成本高，回報率取決于企業運營水平運營水平客戶對產品品質要求較高客戶對產品品質要求較高大型企業眾多，競爭激烈，標桿企業大型企業眾多，競爭激烈，標桿企業市場份額不市場份額不高高快速發展階段快速發展階段500-1000500-1000萬方、萬方、8000-150008000-15000元元/ /成長階段成長階段200-500200-500萬方、萬方、5000-5000-80008000元元/ /成熟階段成熟階段10001000萬方以上、萬方以上、1

18、500015000元元/ /起步階段起步階段200200萬方以下，萬方以下，50005000元元/ /以下以下成交量（萬平米成交量（萬平米）價格價格（元）（元）20050010005k8k15k200-1000200-1000萬萬5000-150005000-15000元元/ /以上以上招商地產通過構建招商地產通過構建“價格價格-成交量成交量”模型，對入選城市進行篩選；根據模模型，對入選城市進行篩選；根據模型，招商地產選擇成長階段和快速發展階段的城市型，招商地產選擇成長階段和快速發展階段的城市區域規劃輻射力區域規劃輻射力人口紅利人口紅利土地市場門檻度土地市場門檻度市場競爭強度市場競爭強度1 1

19、2 23 34 4城市的整體經濟實力城市的整體經濟實力和該城市接受區域規和該城市接受區域規劃輻射了大小將決定劃輻射了大小將決定城市房地產市場發展城市房地產市場發展的快慢和高度。的快慢和高度。人口規模是該城市房人口規模是該城市房地產市場發展的基礎。地產市場發展的基礎。決定了城市未來房地決定了城市未來房地產購買客戶是否具有產購買客戶是否具有基本支持。基本支持。城市土地市場的透明城市土地市場的透明度決定了進入的難易度決定了進入的難易程度以及前期投入成程度以及前期投入成本的高程度。本的高程度。市場競爭決定了進入市場競爭決定了進入城市以后的開發成本城市以后的開發成本及品牌成本的投入，及品牌成本的投入，同

20、時也將影響到產品同時也將影響到產品溢價的預期。溢價的預期。招商地產城市篩選模型招商地產城市篩選模型第三輪篩選第三輪篩選招商地產通過對區域規劃輻射能力、人口紅利、城市土地門檻度、市場招商地產通過對區域規劃輻射能力、人口紅利、城市土地門檻度、市場競爭強度四個方面進行分析，最終把入選城市進行排序競爭強度四個方面進行分析，最終把入選城市進行排序城市類型城市類型城市特征城市特征城市列表城市列表核心考慮城市核心考慮城市（未來2年內布局）城市經濟成熟度較高，并具有較大的規劃利好，未來市場發展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高杭州、寧波、無錫、常州、大連、沈陽、福州、東莞、南寧、鄭州、濟南、合肥、重點考

21、慮城市重點考慮城市（未來3-5年內布局）市場機會較多，未來市場發展空間也較大，但部分城市經濟發展略顯不足，或規劃輻射度稍弱煙臺、石家莊、南通、嘉興、溫州、昆明、南昌、泉州、西安、貴陽、海口、三亞、長春、哈爾濱、太原、戰略考慮城市戰略考慮城市（未來戰略布局城市）未來市場發展潛力巨大，但經濟、規劃層面略遜于上兩類城市鄂爾多斯、徐州、舟山、湖州、昆山、揚州、廊坊、威海、蕪湖、紹興、中山招商地產城市篩選模型招商地產城市篩選模型結果結果通過三輪篩選，招商地產最終確定了核心城市、重點城市和戰略城市通過三輪篩選，招商地產最終確定了核心城市、重點城市和戰略城市目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略B

22、. 全國化戰略全國化戰略B1.擴張區域選擇B2.擴張路徑選擇B3.擴張方式選擇C. 全球化戰略全球化戰略 22商旅文、區域家庭、都市綜合型產品的區域選擇，更關注與核心城市的商旅文、區域家庭、都市綜合型產品的區域選擇，更關注與核心城市的區位關系；產城融合型產品更關注產業的集聚區位關系；產城融合型產品更關注產業的集聚23產品區域選擇特點產品區域選擇特點資料來源：九洲遠景分析商旅文型產品商旅文型產品區域家庭型產品區域家庭型產品都市綜合型產品都市綜合型產品產城融合型產品產城融合型產品區區域域選選擇擇特特點點 城市規劃、改造中、已建、在建的新興區域，包括近郊、遠郊、新區、衛星城；其中面狀市場距離城市核心

23、區不超過10公里； 最好毗鄰自然景觀旅游資源 點狀市場：點狀市場：區域中心，一般周邊有5個以上住宅樓盤 面狀市場：面狀市場：城市副中心或城市中心周邊的區域中心位置 點狀市場：點狀市場：城市中心位置，成熟的城市副中心，或者城市重點規劃新區的核心位置 面狀市場：面狀市場：城市核心區域位置 對核心城市的產業集聚要求較高，從而具備產業轉移的可能性 一般圍繞點狀市場1小時經濟圈布局典典型型案案例例 奧特萊斯 萬達城 迪斯尼 海泉灣 萬達廣場 恒隆廣場 萬象城 IFC 銀泰中心 固安工業園 懷來京北生態區A商旅文型產品的布局，需考慮項目地景觀、文化資源和距點狀市場位置，商旅文型產品的布局，需考慮項目地景觀

24、、文化資源和距點狀市場位置，綜合確定產品的區域布局綜合確定產品的區域布局24無錫無錫萬達城萬達城常州常州海泉灣海泉灣青浦青浦奧特萊斯奧特萊斯上海上海迪斯尼迪斯尼常州海泉灣，常州海泉灣，距上海、南京1小時車程以內，擁有溫泉資源無錫萬達城，無錫萬達城，距上海杭州、蘇州均40分鐘車程，地處滬杭蘇三城中間位置，且無錫是文化名城，擁有獨特的吳文化青浦奧特萊斯，青浦奧特萊斯，距市中心40分鐘車程上海迪斯尼，上海迪斯尼，距市中心40分鐘車程上海1小時經濟圈商旅文型產品商旅文型產品區域選擇區域選擇A1區域家庭型產品的典型代表是萬達廣場區域家庭型產品的典型代表是萬達廣場，一般選擇城市，一般選擇城市副中心或城市中

25、副中心或城市中心周邊的區域心周邊的區域中心位置中心位置25福州金融街萬達廣場福州金融街萬達廣場福州倉山萬達廣場福州倉山萬達廣場福州金融街萬達廣場位于正在建設的海峽金融商務區核心區域總占地108畝左右，總建筑面積40萬平方米左右福州倉山萬達廣場位于城市副中心倉山區項目占地約189畝，總建筑面積約65萬平方米區域家庭型產品區域家庭型產品區域選擇區域選擇A2典型都市綜合型產品如上海環球典型都市綜合型產品如上海環球IAPM、恒隆廣場、恒隆廣場、IFC等，均位于地區等，均位于地區核心商圈，建筑規模龐大核心商圈，建筑規模龐大26都市綜合型產品都市綜合型產品區域選擇區域選擇環貿環貿IAPM恒隆廣場恒隆廣場I

26、FC 上海IAPM為香港新鴻基地產所打造，位于上海陜西南路、淮海中路路口，上海靜安區核心商圈 總建筑面積約為32.6萬平方米 上海恒隆廣場位于徐家匯核心商圈，由香港恒樓地產打造 總建筑面積約21.3萬平方米 上海恒隆廣場位于陸家嘴核心商業區 總建筑面積約40萬平方米A3華夏幸福基業對產業集聚的要求較高，產業園一般距點狀城市一小時經華夏幸福基業對產業集聚的要求較高，產業園一般距點狀城市一小時經濟圈內布局，從而易于轉移核心城市的產業濟圈內布局，從而易于轉移核心城市的產業27 1、大廠潮白河工業區 2、大廠新興產業示范園 3、香河園區 4、廣陽現代服務業園區 5、河北省永清縣擬簽訂園區 6、固安工業

27、園區懷來京北生態新區大廠潮白河工業區大廠新興產業示范園廣陽現代服務業園區固安工業園區香河園區河北省永清縣擬簽訂園區灤平金山嶺園區鎮江京口區武漢市黃陂區擬簽訂園區無錫南長園區浙江嘉善縣簽訂園區華夏幸福基業產業園布局北京北京123456蒲河智慧產業園于洪平羅新城蘇家屯商務城昌黎工業園區華夏幸福基業在北京華夏幸福基業在北京1小時經濟圈內產業園小時經濟圈內產業園產城融合型產品產城融合型產品區域選擇區域選擇A4大型房企最終都走向了多產品線、多區域的擴張，九洲遠景通過構建大型房企最終都走向了多產品線、多區域的擴張，九洲遠景通過構建“產品線產品線-區域區域”模型，將大型房企的擴張路徑劃分為三種模式模型，將大

28、型房企的擴張路徑劃分為三種模式28B多區域多區域單區域單區域多產品線多產品線單產品線單產品線12123模式模式1：單產品線單區域多產品線單區域多產品線多區域模式模式2：單產品線單區域多產品線多區域模式模式3：單產品線多區域多產品線多區域房地產企業擴張路徑房地產企業擴張路徑房地產企業擴張路徑“產品線-區域”模型3龍湖商業地產擁有天街、星悅薈和家悅薈三條產品線，龍湖將多條產品龍湖商業地產擁有天街、星悅薈和家悅薈三條產品線，龍湖將多條產品線在重慶進行培育，成熟后即擴張至全國線在重慶進行培育，成熟后即擴張至全國29B1 單單產品線單區域產品線單區域多產品線單區域多產品線單區域多產品線多多產品線多區域區

29、域北京北京重慶重慶長三長三角角天街天街星悅薈星悅薈家悅薈家悅薈20032008201020112012201320142015重慶重慶重慶成都重慶北京、成都、杭州、無錫上海、常州、無錫重慶重慶、北京西安重慶重慶西安華潤深耕深圳萬象城華潤深耕深圳萬象城6年，隨后在全國鋪開萬象城、歡樂頌和五彩城三大年，隨后在全國鋪開萬象城、歡樂頌和五彩城三大產品線產品線30B2 單單產品線單區域產品線單區域多多產品線多產品線多區域區域萬象城萬象城歡樂頌歡樂頌五彩城五彩城2004201020112012201320142015深圳深圳杭州沈陽成都、南寧青島、合肥、重慶、無錫溫州深圳合肥、成都、無錫哈爾濱海口、南京、

30、沈陽北京合肥、余姚、淄博哈爾濱2011年之前，萬達只在全國布局萬達廣場單一產品，之后萬達集團同時年之前，萬達只在全國布局萬達廣場單一產品，之后萬達集團同時在全國布局萬達廣場和萬達城兩條產品線在全國布局萬達廣場和萬達城兩條產品線31B3 單單產品線多區域產品線多區域多產品線多區域多產品線多區域萬達廣場萬達廣場萬達城萬達城長白山西雙版納大連丹東滿洲里2003200620072008200920102011萬達廣場萬達廣場萬達城萬達城20122013北京、上海、寧波天津、長春、南昌天津、長春、南昌哈爾濱、成都北京、西安上海、重慶、洛陽、沈陽、青島、西安、南京、蘇州天津、包頭、長春、沈陽、寧波、紹興等

31、上海、廊坊、鄭州、大慶、鎮江、武漢等鄭州、沈陽、溫州、青島、綿陽、蕪湖等大連、撫順、丹東、哈爾濱、東莞等現有項目城市： 哈爾濱（開工） 南昌（開工） 合肥（開工） 青島（開工） 無錫（開工） 長白山（2012開業） 武漢（2011開業）目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略B. 全國化戰略全國化戰略B1.擴張區域選擇B2.擴張路徑選擇B3.擴張方式選擇C. 全球化戰略全球化戰略 32房企的擴張方式主要有三種：獨立開發、并購開發和合資開發房企的擴張方式主要有三種：獨立開發、并購開發和合資開發 對企業戰略規劃、業務發展和項目操作具有完全的控制力 形成商業資產沉淀 自身資源能力決定了可持續

32、的發展空間 土地、資金、人力和商業能力積累困難 并購風險 整合風險 產品相對不成熟 異地市場開拓 缺乏異地土地、資金、人脈、政府關系資源 產品較成熟 完全競爭市場 對市場充分了解 快速獲取土地、資金、人脈、政府關系等稀缺資源，拓展業務空間 對合作業務缺乏絕對控股權 產品相對成熟 異地市場開拓獨立開發獨立開發并購開發并購開發合資開發合資開發 快速獲取土地、資金、團隊、政府關系等稀缺資源， 快速拓展業務空間資料來源：九洲遠景分析33擴張方式擴張方式適用范圍適用范圍融創收購綠城，借助綠城的品牌優勢和資源優勢，順利進入上海市場，融創收購綠城，借助綠城的品牌優勢和資源優勢，順利進入上海市場，幫助融創布局

33、全國發展幫助融創布局全國發展34市場不景氣、戰略失策、人力資源機制缺乏市場不景氣、戰略失策、人力資源機制缺乏是出售綠城的主要原因是出售綠城的主要原因戰略契合、彼此了解戰略契合、彼此了解是融創收購綠城的主要原因是融創收購綠城的主要原因融創中國和九龍倉將并列成為綠城中國的第一大融創中國和九龍倉將并列成為綠城中國的第一大股東，分別持有股東，分別持有24%的股份的股份綠綠城中國董事會將有融創、九龍倉、綠城各派兩名同董事城中國董事會將有融創、九龍倉、綠城各派兩名同董事，孫宏斌，孫宏斌與宋衛平一起擔任聯合董事長與宋衛平一起擔任聯合董事長外部原因：外部原因：中國房地產住宅市場增速放緩，漸入下行軌道，一二線市

34、場需求不景氣，高端住宅需求受到抑制內部原因：內部原因：-戰略失策：戰略失策：綠城聚焦長三角，以中高端精品住宅為主打的產品定位策略與快速、大規模擴張策略相悖，導致公司抵抗系統性風險能力低、資金鏈緊張-人力資源機制匱乏人力資源機制匱乏：相較于萬科、龍湖等公司，綠城的職業經理人機制匱乏，缺乏核心管理層戰略契合：戰略契合：-市場布局契合：融創自成立起自北向南緩慢布局，上海是融創發展的重點-產品定位契合：融創今年逐漸從追求規模發展轉向注重利潤增長，堅持“高端精品”的產品發展戰略，客戶針對經濟實力雄厚的購房人群彼此了解：彼此了解：2012年起，融創與綠城“聯盟”合作，成立上海融創綠城房地產開發公司，由融創

35、主導，收購綠城的8個項目，融創綠城合作半年即業績大增。通過廣泛采取通過廣泛采取并購策略，中國奧園并購策略，中國奧園已于已于全國一線及資源性城市布點全國一線及資源性城市布點，形，形成成了以了以北京、廣州、沈陽、株洲等北京、廣州、沈陽、株洲等地方為中心的布局地方為中心的布局352006年年 收購“南沙資產經營有限公司”在南沙國奧投資有限公司45%的股權，至此奧園集團擁有南沙國奧投資有限公司100%的股權 收購北京高檔項目“長安八號”部分股權 收購一家位于中國廣東省中山市的項目公司 7月，收購世紀協潤投資公司41.33%已發行股本2009年年 收購位于廣州中央商業區珠江新城的商用物業 向廣東瑞華集團

36、有限公司收購位于廣州市天河區黃埔大道108號的商業寫字樓物業2010年年2011年年 3月份，股權收購方式取得一幅位于昆山的商住用地 向高速集團擁有的安徽省高速地產集團（蘇州）有限公司注資共4.5億元，持有其60%股權通過并購，中國奧園目前的土地儲備共通過并購，中國奧園目前的土地儲備共1055萬平米，地區包括北京、遼寧、江蘇、廣東、重慶、湖南、江西、萬平米，地區包括北京、遼寧、江蘇、廣東、重慶、湖南、江西、廣西等省市，從而完成全國布局廣西等省市，從而完成全國布局目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略B. 全國化戰略全國化戰略C. 全球化戰略全球化戰略C1.擴張地域選擇C2.擴張方式選

37、擇 36九洲遠景通過構建九洲遠景通過構建“市場吸引力市場吸引力-相對競爭力相對競爭力” 模型，系統分析所欲擴展模型，系統分析所欲擴展區域的可能性，從而確定優先進入的市場區域的可能性，從而確定優先進入的市場37市場吸引力市場吸引力相對競爭力相對競爭力常駐人口數量旅游人口數量（中國）移民簽證難度法律政策風險外商投資環境本地居民購買力人均GDP國際化人才資源相關產業資源國際化資金能力產品適應度企業創新能力美國美國英國英國英國英國市場吸引力市場吸引力相對競爭力相對競爭力法國法國德國德國越南越南全球區域擴張選擇全球區域擴張選擇目錄目錄 頁碼頁碼A. 區域領先戰略區域領先戰略B. 全國化戰略全國化戰略C.

38、 全球化戰略全球化戰略C1.擴張地域選擇C2.擴張方式選擇 38國內房企更多選擇合作和收購方式拓展海外：國內房企更多選擇合作和收購方式拓展海外：“收購收購”可為企業探索當可為企業探索當地項目模式提供良好平臺，地項目模式提供良好平臺，“合作合作” 可借力推動項目順利開展可借力推動項目順利開展39企業名稱企業名稱海外拓展方式海外拓展方式合作方合作方國家國家/地區地區項目項目萬通地產合作開發南國開發建設臺北萬通太白2011頤和地產獨自開發澳大利亞頤和悉尼Summer Court碧桂園合作開發Mayland馬來西亞加影碧桂園、萬撓碧桂園碧桂園獨立開發馬來西亞碧桂園金海灣萬科集團合作開發鐵獅門美國富升街201地塊萬科集團合作開發吉寶置業新加坡丹那美拉區一住宅樓萬達集團收購Green Property英國倫敦萬達酒店萬達集團收購AMC美國AMC影院復興國際收購摩根大通美國曼哈頓摩根大通第一大樓富力地產獨立開發馬拉西亞116英畝商住地塊