1、CONTENTS1市場背景分析234TEXT HERETEXT HERETEXT HEREPART 1國五條影響：對房地產支柱行業的打壓，使得投資者對市場有一定的擔憂，房地產上市公司通過股票市場融資難度加大。大吃小的機會開始顯現，大的地產商仍搜索舊有銀行信托等機構支持，小的地產商由于融資渠道不通暢，導致資金鏈容易斷裂，會被大的地產商并購酒店投資是以房地產開發為主導的投資行為、配套，政府在土地轉讓中加大了酒店的比重，導致酒店的供應大大超過需求國八條下，高端酒店不景氣：從香格里拉等酒店上市公司年報顯示，酒店盈利成為行業性難題，全國星級酒店歷年凈利潤顯示：2010年50.70億元，2011年61.4

2、3億元，2012年50.46億元，2013年虧損20.88億元，高端酒店的持續虧損使之成為酒店業主難以支撐的燙手山芋將酒店資產成為中小房地產企業的主要手段conclusion0510152025303540北京上海川渝浙江廣東酒店資產交易現狀出售酒店資產總數三星級以上酒店數排位走勢在各地出售的酒店資產中，北京最多達37家，其中三星級以上酒店占83.8%，有31家;上海第二達24家，其中三星級酒店有22家，占比92%；川渝第三達21家，其中三星級酒店占71.4%，有15家；浙江第四有19家，其中三星級酒店占84.2%，有16家；而酒店業向來發達的廣東排名第五共12家，其中三星級酒店有7家，占58

3、.3%，遠低于上述幾個省份。13酒店虧損原因分析原有的傳統高星級酒店的配套設施都比較齊全，而過多面積的配套和其盈利能力的低下，使之成為酒店虧損的主要原因金融危機、八項規定、新一批高端酒店進入市場，眾多原因累積，導致供求關系嚴重失衡酒店投資受政府土地出讓要求及星級飯店標準的限制，沒有真正按照市場化進行規劃及籌建213房地產市場前景分析中期看市場反轉的概率開始增大，因此2015年貨量比較充足的房地產企業，很明顯在2014年增加土地房地產企業將有正面作用此前的房地產行業政策主要利好改善類需求，而將此無疑會直接刺激剛需，以剛需為主要產品的房地產企業在降息過程中獲益最大從年初至今資本市場地產板塊已經有了

4、一輪修復式的上漲。而政策推動行業將進入第二階段的上漲，在這一階段杠桿使用更加充分的公司將獲益，持有更多資產的公司也將會獲益2作為中國經濟的房地產市場的回暖和穩定發展將可期conclusion目標收購的酒店項目特征酒店所有人為中小房地產企業愿以遠低于市場價值的價格出售酒店資產開業5年內，設施維護較好酒店配套的入口比較方便4、5星級酒店，仍處于虧損期或盈利水平低融資公司或銀行的不良資產，容易改造成酒店項目位置處于一、二線城市的核心或次核心區域城市的經濟展望樂觀123456模式 A模式B盈利模式分析將酒店資產交由盈利能力強的酒店管理公司進行管理，使酒店扭虧為盈，或進而能夠可以分攤融資成本；利用不動產

5、的價差賺取巨額收益PART 2聽覺嗅覺五感體驗傳統酒店觸覺視覺味覺傳統酒店標準傳統五星級酒店在滿足傳統用戶的需求下基于酒店內場景進行“顧客是上帝服務理念”的制定以及根據基本的五感進行產品設置與包裝交換價值酒店產品產生連接新時代下新派五星酒店產品的核心價值實現路徑與用戶在平等角色下產生連接交換你不是我的上帝我是你的戀人sorry服務前置，從預定階段已經享受戀人般貼心服務戀愛感如戀人般的服務，為用戶提供人性化的貼心服務，人性化的溝通削弱用戶的陌生感，讓用戶感到非一般的安心與滿意Love距離產生美每一個事物都有它最佳的距離距離感不同的空間與環境，有著不同的距離需求有時期待是溫暖的近距離，有時希望的自

6、由的遠距離為用戶提供最佳距離的產品與服務Space超乎想象的設計與服務讓用戶產生品牌印記驚喜感無一重復的藝術裝飾，讓每一空間都有屬于他們的氣息意想不到的產品&服務，挑動用戶的驚喜與主動挖掘讓用戶期待每一次的接觸Surprise打破用戶常規思維住店為用戶提供交互的豐富平臺參與感讓旅程有了新的意義，讓房間充滿的人性的氛圍讓用戶對酒店產生直接印記，成為下一次選擇的優先記憶Interaction拒絕一成不變的模具式酒店讓用戶因酒店而了解當地人文多元感每一個城市有獨特的人文，酒店作為用戶旅程的驛點作為城市人文的融入點，讓用戶在這就已經開始融入陌生的城市讓用戶感受不一樣的體驗，讓用戶下一程有了繼續

7、選擇的理由DiversityPART 3傳統賣點新派賣點傳統五感聽覺視覺嗅覺觸覺味覺新派五感戀愛感距離感驚喜感參與感多元感通過傳統五感挖掘的單項差異化基于新派五感體驗的空間差異化優先溢價基于新派五感的體驗空間區隔p 讓用戶以最快的速度體驗酒店的差異化與理念p 讓用戶更快的愛上酒店p 讓酒店成為最優選擇p 直接區隔競爭對手的傳統設置p 為酒店賦予全新不一樣的體驗p 讓用戶形成鮮明的品牌體驗印記p 給予用戶需要的、不一樣的體驗p 用戶為之愿意付出更高的價格享受酒店菲比尋常的幻想空間人與人的連接實現交互的幻想不一樣的休閑區沒有所謂的文藝小資情懷菲比尋常的休閑體驗拉近人與人之間的距離leisureIn

8、formation人與城市的連接實現資訊的幻想不一樣的資訊獲取不是簡單的文字或者書本的介紹菲比尋常的科技平臺觸摸最真實的推薦與分享Business人與商務的連接實現020的終極體驗不一樣的顧客體驗不是正兒八經的產品展示菲比尋常的商務體驗從環境促使每個人的強烈參與感Work人與工作的連接實現職業的幻想不一樣的工作氛圍不是循規蹈矩的辦公區域菲比尋常的辦公體驗體驗不一樣的工作樂趣Healthy人與身體的連接實現健康的幻想不一樣的健身器材不是單純追求肌肉感的運動菲比尋常的健身體驗最尖端最娛樂的健康運動Entertainment人與娛樂的連接實現生活的幻想不一樣的娛樂空間不是高大上的應酬娛樂菲比尋常的娛樂體驗卸下西裝玩個痛快玩個爽菲諾酒店核心體驗空間休閑空間商務空間工作空間健康空間娛樂空間資訊空間PART 4合作方篩選1.合作原則：尋找能深度合作，長期合作，在未來有強大影響力和公司實力的伙伴，一個專業選擇一家2.合作方式：供應鏈、體驗平臺、電商、酒店銷售3.合作方類別：a)智能家居b)精粹生活c)文化時尚d)其他類智能家居海爾長虹樂視阿里京東小米?精粹生活家具布草藝術品珠寶餐具健康其他文化時尚網游動漫時裝畫廊茶道香道其他項目核心概念8000萬會員與攜程、藝龍、希爾頓、traveleradviser會員對接，渠道為王互聯網營銷高端酒